Виды стоимости при оценки бизнеса. Факторы, влияющие на величину оценочной стоимости предприятия

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего профессионального образования

«СИБИРСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ ГЕОСИСТЕМ И ТЕХНОЛОГИЙ»

(ФГБОУ ВО «СГУГиТ»)

 

 

Контрольная работа

 

Дисциплина «Оценка стоимости предприятия»

Тема: «Виды стоимости при оценки бизнеса. Факторы, влияющие на величину оценочной стоимости предприятия.

 

 

 

 

 

 

                                                                           Выполнила: Малюгина М.Ю  

                                                                            Группа: ЭУПн-5 

                                                                            Проверил: Лобанова Е.И.                            

 

 

 

Новосибирск – 2015г

Содержание

 

Конспект по вопросам по разделу                                                                 «Правовое обеспечение оценочной деятельности»:

 

Введение

 

Виды стоимости

Факторы, влияющие на стоимость имущества предприятия

Заключение

 

Список использованных источников

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Конспект по вопросам по разделу                                                                 «Правовое обеспечение оценочной деятельности»:

 

- Гражданский Кодекс  РФ ч.1,

- Закон РФ№122-ФЗ «О  государственной регистрации прав на

   недвижимое имущество и сделок с ним» и др.

1. Законодательство, регулирующее  оценочную деятельность.

2. Понятие права собственности. Формы собственности в РФ. Объекты  и субъекты права собственности.

3. Право собственности юридических лиц: содержание права собственности на недвижимость.

4. Основания приобретения права  собственности.

5. Основания прекращения права  собственности.

6. Государственная регистрация  объектов недвижимости.

7. Ограниченные вещные права.

8. Право общей собственности  и его виды.

9. Способы защиты права собственности.

 

Закон №135-ФЗ от 29.07.1998г. «Об оценочной деятельности в РФ»

1. Понятие оценочной деятельности  в РФ.

2. Цели оценки недвижимости.

3.Понятие рыночной стоимости  объекта оценки. Условия формирования  рыночной стоимости.

4. Субъекты оценочной деятельности.

5.Объекты оценки.

6. Обязательность проведения оценки  объектов оценки.

7. Договор между оценщиком и  заказчиком как основание для  проведения оценки.

8.Требовании закона договору об оказании оценочных услуг.

9. Требования к содержанию отчета  об оценке объекта оценки.

10. Достоверность отчета об оценке  как документа.

11.Оспоримость сведений, содержащихся  в отчете оценщика.

12. Права оценщика.

13.Обязанности оценщика.

14. Кодекс этики оценщика.

15. Понятие независимости оценщика и страхование его гражданской ответственности.

16.Государственное регулирование  оценочной деятельности.

17.Контроль за осуществлением  оценочной деятельности в РФ.

18.Функции уполномоченных государством органов.

19.Федеральные стандарты оценки  и стандарты и правила саморегулируемых  организаций оценщиков.

20.Саморегулирование оценочной  деятельности (СРОО): сущность, функции  СРОО, порядок работы с оценщиками-членами  СРОО.

21.Национальный совет по оценочной  деятельности: задачи, функции. 22.Государственная кадастровая оценка: понятие, порядок проведения.

23.Формирование перечня объектов  кадастровой оценки.

24.Требования к отчету об определении  кадастровой стоимости.

25.Экспертиза отчета об определении  кадастровой стоимости.

26.Утверждение результатов определения кадастровой стоимости.

27.Оспаривание результатов определения кадастровой стоимости.

28.Пересмотр кадастровой стоимости.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

Цель оценки - расчет и обоснование рыночной стоимости предприятия.

Оценка предприятия не является самоцелью, она подчинена решению определенной, конкретной задачи. Оценщику необходимо знать задачу, ради которой производится оценка, только тогда он может правильно выбрать нужный методический инструментарий.

Наиболее характерные случаи, когда возникает потребность в оценке стоимости предприятия:

1) продажа предприятия;

2) продажа части. имущества предприятия (земельных участков, зданий, сооружений);

3) реорганизация (слияние, разделение, и т. п.) и ликвидация предприятия (проводимые как по решению  его собственников, так и по  решению арбитражного суда при  банкротстве предприятия);

4) купля-продажа акций предприятия  на рынке ценных бумаг (покупка  предприятия или его части, находящихся  в акционерной собственности);

5) купля-продажа доли (вклада) в уставном капитале товарищества или общества с ограниченной ответственностью (доля оценивается в денежных единицах);

6) передача предприятия в аренду: оценка стоимости важна для  назначения арендной платы и осуществления последующего выкупа арендатором (если это предусмотрено договором аренды);

7) осуществление инвестиционного  проекта развития предприятия, когда для его обоснования необходимо знать исходную стоимость предприятия;

8) получение кредита под залог  имущества предприятия (ипотеки);

9) страхование имущества предприятия;

10) определение налоговой базы  для исчисления налога на имущество;

11) переоценка основных фондов.

Таким образом, обоснованность и достоверность оценки стоимости имущественного комплекса во многом зависит от того, насколько правильно определена область использования оценки: купля-продажа, получение кредита, страхование, налогообложение и т.д.

 

Виды стоимости

Стоимость любого имущества можно определить двумя тесно связанными между собой способами: во-первых, как некоторое количество какого либо другого имущества (имеется в виду денежный эквивалент), на которое это имущество можно обменять, и, во-вторых, на текущую стоимость доходов, которые ожидает получить в будущем владелец имущества.

Важно проводить различия между понятиями стоимость, затраты и цена.

Стоимость - мера того, сколько покупатель (инвестор) будет готов заплатить за оцениваемую собственность. Затраты - мера издержек, необходимых для того, чтобы создать объект собственности, сходный с оцениваемым. Эти затраты могут не отличаться от той суммы, которую будет готов заплатить возможный покупатель. В зависимости от ряда факторов, включая потребности покупателя, наличие равноценных объектов и активность других покупателей, эти затраты могут быть выше или ниже стоимости на определенную дату оценки.

Стоимость и цена равны между собой только в условиях совершенного рынка. Стоимость в применении к имуществу представляет собой ожидаемую цену, которая должна быть результатом конкретных условий. Цена совершившийся факт, отражающий то, сколько было затрачено на покупку сходных объектов в прошлых сделках. Только сделав анализ, оценщик может утверждать, является ли текущая выплаченная или полученная цена отражением стоимости имущества.

Существуют четыре основных условия, при которых возникает стоимость: спрос, полезность, дефицитность и возможность передачи прав собственности.

1.   Спрос - количество товара (услуг) или объектов собственности, которое может быть куплено на рынке за определенный период времени. Увеличение спроса влечет за собой рост цен.

2.    Полезность. Полезностью называется способность товаров (услуг) или объектов собственности удовлетворять определенные человеческие потребности. Чем больше потребностей способна удовлетворить данная вещь, тем больше будет спрос на нее. Рост полезности обычно сопровождается увеличением цены.

3.   Дефицитность. Несмотря на большой спрос и высокую полезность, никакое имущество не будет иметь стоимости до тех пор, пока не будет дефицитным.

4.    Возможность передачи прав собственности. Любая вещь только становится товаром (и, соответственно, приобретает стоимость), когда существует возможность передачи прав собственности на нее.

В силу различных потребностей и выполняемых функций на практике, оценщиком используются следующие основные виды стоимости.

 

Обоснованная рыночная стоимость - цена, характерная для данного вида имущества на конкурентном и открытом рынке. Предполагает свободную конкуренцию, когда и покупатель, и продавец действуют экономически рационально и сознательно, обладая необходимой информацией и не испытывая каких-либо внешних принуждений в сделке. Эта стоимость используется в случаях, связанных с отчуждением и передачей прав собственности.

Нормативно рассчитываемая стоимость - стоимость имущественного комплекса, рассчитываемая на основе утвержденных соответствующими органами управления методик и нормативов. При этом применяются единенные шкалы нормативов (ставок, коэффициентов, удельных цен) для рассматриваемых типов имущественных комплексов. Примером нормативно рассчитываемой стоимости является налогооблагаемая стоимость имущества предприятия. Налоговой базой для - исчисления налога на имущество предприятия служит среднегодовая остаточная- стоимость основных средств, нематериальных активов, запасов и затрат. Для расчета налогооблагаемой стоимости берутся отражаемые в активе баланса остатки по соответствующим счетам, имущества предприятия бухгалтерского учета. Другой пример нормативно рассчитываемой стоимости _ определение стоимости земельного участка для исчисления земельного налога. Существуют утвержденные ставки налога в рублях с одного квадратного метра и корректирующие, коэффициенты, учитывающие различные характеристики земель или участков.

 

С точки зрения системы бухгалтерского учета различают стоимость балансовую, подразделяемую на первоначальную, восстановительную и остаточную.

Балансовая стоимость – затраты на строительство или приобретение элемента собственных основных средств предприятия, числящегося на его балансе.

Первоначальная стоимость отражается в учетных документах на момент ввода объекта в эксплуатацию на данном предприятии. Находящийся в эксплуатации объект имущества учитывается по первоначальной стоимости либо до момента, когда он подвергается реконструкции или модернизации, либо до момента официально назначенной переоценки фондов.

Восстановительная стоимость - стоимость воспроизводства ранее созданных основных средств в современных условиях. Оценщиком рассчитывается полная восстановительная стоимость элементов основных фондов методом замещения, то есть по современной рыночной стоимости аналогичных объектов.

Остаточная стоимость. Если из балансовой стоимости вычесть накопленную за период эксплуатации сумму износа, то получим остаточную стоимость. Остаточная. стоимость может иметь рыночный характер, если ее оценку ведут по ценам вторичного рынка.

В зависимости от порядка оценки различают стоимость воспроизводства и стоимость замещения.

Стоимость воспроизводства - стоимость точной копии оцениваемого объекта имущества, приобретаемого или воспроизводимого в настоящее время по действующим ценам и из тех же или очень похожих материалов.

Стоимость замещения - текущая стоимость производства аналогичного объекта собственности, эквивалентного по полезности оцениваемому объекту.

Ликвидационная стоимость - стоимость объекта оценки в случае, если объект должен быть отчужден в срок меньше обычного срока существования аналогичных объектов. Например, при ликвидации вследствие банкротства и распродажи имущества на аукционе. В зависимости от конкретных целей и ситуации выделяют инвестиционную стоимость, стоимость для целей налогообложения, утилизационную стоимость и специальную стоимость. 

 

Инвестиционная стоимость означает стоимость оценки объекта для конкретного инвестора, который собирается купить оцениваемый объект или вложить в него свои финансовые средства. Инвестиционная стоимость – это стоимость определяемая исходя из доходности объекта оценки для конкретного лица при заданных инвестиционных целях. К такой оценки стоимости обращаются при проведении реорганизационных мероприятий и обоснованию инвестиционных проектов. Инвестиционную стоимость обычно рассчитывают для конкретного проекта, либо объекта, приносящего доход. 

 

В отличие от рыночной стоимости, которая определяется мотивами поведения типичных покупателя и продавца, инвестиционная стоимость зависит от индивидуальных требований к инвестициям, предъявляемых конкретным инвестором. Поэтому она является субъективной. 

 

Стоимость для целей налогообложения рассчитывается в соответствии с положениями нормативных правовых актов и используется для определения налоговой базы. Утилизационная стоимость объекта оценки равна рыночной стоимости материалов, которые он в себя включает с учетом затрат на утилизацию объекта оценки. 

 

Специальная стоимость объекта оценки - это стоимость, для определения которой в договоре об оценке или нормативном правовом акте оговариваются условия, не включенные в понятие рыночной или иной стоимости, указанной в стандартах оценки. Это может быть таможенная стоимость, страховая стоимость и др. При оценке стоимости предприятия может использоваться понятие эффективная стоимость. Эффективная стоимость - это стоимость активов равная большей из двух величин: инвестиционной стоимости активов для данного владельца или стоимости их реализации.