Оценка стоимости предприятия/бизнеса

Таблица 6 –Описание земельного участка и улучшений

 При определении стоимости земельного участка, возможно, использовать стандартные  подходы, применяемые в оценочной  практике: затратный, сравнительный  и доходный подходы.

 Затратный подход. Затратный подход предполагает определение совокупной оценки стоимости участка с его улучшениями: зданиями, сооружениями, инженерными коммуникациями. Затратный подход в оценке стоимости земельного участка предполагает, что разумный инвестор, не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую обойдется приобретение соответствующего участка под застройку и возведение на нем аналогичного по назначению и качеству здания в некоторый период времени. Затратный подход практически не применяется для самостоятельной оценки земельного участка.

 Сравнительный подход. Сравнительный подход применяется для определения стоимости оцениваемого участка путем сопоставления цен недавних продаж аналогичных земельных участков на эффективно функционирующем свободном рынке, где покупают и продают сопоставимую собственность добровольные покупатели и добровольные продавцы, принимая при этом независимые решения. Подход основан на принципе замещения: благоразумный покупатель не заплатит за оцениваемый участок большую сумму, чем ту, за которую можно приобрести на рынке аналогичный по качеству и полезности земельный участок. 

 Доходный  подход. Подход применяется для определения стоимости оцениваемого участка, способного приносить доход в будущем на протяжении определенного срока эксплуатации. Стоимость представляет собой сумму приведенных к текущему моменту доходов и выручки от перепродажи объекта оценки.

 Подход основывается на принципе ожидания, - разумный покупатель (инвестор) приобретает земельный  участок в ожидании будущих доходов и льгот.

 Подход применяется  при оценке стоимости земельных  участков, для которых возможно установить на основе анализа индивидуальных ставок арендной платы за земли аналогичного качества уровень этой категории  доходов. На доходном подходе основаны: метод капитализации арендной платы, метод остатка для земли, метод предполагаемого использования.

В данной работе стоимость земли рассчитывается по методу капитализации:

                                                                                                                       (11)

где V_з – рыночная стоимость земельного участка;

    S_уч – площадь земельного участка;

    А  – ставка арендной платы земли  (для оценочной зоны в которой  находится объект оценки равная 51,39)

    R_кап.з – ставка капитализации земли: R_{кап.з =} R_без + П,

Ставка капитализации  для земельного участка принята  на уровне 19,65 %

     В качестве безрисковой ставки возьмем  ставку дохода по государственным долгосрочным облигациям равная 8,65%, так как государственные ценные бумаги являются абсолютно ликвидным и надежным инструментом .

риск инвестирования в земельный участок – это  риск, связанный с особенностями  оцениваемого участка- 4%:

риск  изменения законодательства – отражает вероятность того, что возможные  изменения законов, нормативных актов, инструкций могут снизить стоимость земельного участка – 3%;

риск  инфляции предполагает вероятность  неожиданных изменений темпов инфляции, которые повлияют на величину покупательной  способности будущих денег – 4 %.

Рыночная стоимость  земельного участка под производственным зданием, литер “А” расположенным по адресу: г. Хабаровск, п. Березовка, Федоровское шоссе, 11, находящемся в безвозмездном пользовании у ОАО «Хабаровский пищевой комбинат», составила 199 700 рублей.

    Расчет  рыночной стоимости недвижимого  имущества  ОАО " «Хабаровский пищевой комбинат» затратным методом. 

Таблица 7–   Расчет рыночной стоимости недвижимого имущества находящегося в безвозмездном пользовании у ОАО «Хабаровский пищевой комбинат»"  затратным методом

Таким образом, рыночная стоимость объекта оценки в рамках затратного подхода составила 6 690 705 рублей

 Сравнительный подход

     Подход  к оценке с точки зрения сравнения  продаж основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими объектами, которые были проданы или включены в реестр на продажу. Рыночная стоимость определяется ценой, которую заплатит типичный покупатель за аналогичный по качеству и полезности объект.

     В сравнительном подходе реализуется  метод сравнения продаж, называемый также рыночным методом, методом рыночной информации, методом прямого сравнительного анализа продаж, который является наиболее широко применяемым методом оценки.

     Метод сравнения продаж наиболее действенен для объектов, по которым имеется достаточное количество информации о недавних сделках купли - продажи. Любое отличие условий продажи сравниваемого объекта от типичных рыночных условий на дату оценки должно быть учтено при анализе. Поэтому при применении метода сравнения продаж необходимы достоверность и полнота информации.

     На  практике, как правило, нельзя найти  даже двух абсолютно подобных объектов собственности. Местоположение, физические характеристики и состояние, обременения  и условия финансирования, время продаж и другие характеристики, по которым объекты имеют различия, вызывают потребность во внесении корректирующих изменений в цены рыночных сделок.

     При корректировке продажных цен  объектов сравнения все поправки делаются от объекта сравнения к объекту оценки.

     Корректировки осуществляют по коэффициентам, учитывающим  следующие факторы: функциональное назначение объекта (показатели, удовлетворяющие  конкретную потребность); качество объекта; ресурсоемкость объекта; время, период оценки; местоположение объекта, инфраструктура, экология; условия финансирования; условия продажи и имидж продавца.

     Применение  метода сравнения продаж заключается  в последовательном выполнении следующих действий:

• изучение рынка и предложений на продажу аналогичных объектов, выявление недавних аналогичных продаж на соответствующем рынке (производственные здания);
• сбор и проверка информации о сделках, по каждому отобранному объекту - количественные показатели и качественные признаки;
• анализ и сравнение каждого отобранного объекта с оцениваемым по таким признакам, как дата продажи, местоположение, физические характеристики, условия продажи и другие;
• внесение поправок (корректировок) в цены продаж или запрашиваемые цены по каждому отобранному (сопоставимому) объекту с учетом различий между оцениваемым объектом и аналогами;
• приведение скорректированных показателей стоимости сравниваемых объектов к рыночной стоимости объекта оценки.

     Анализ  рынка коммерческой недвижимости города Хабаровска показал, что в данном сегменте рынка осуществляется небольшое количество сделок купли - продажи, превалируют предложения о продажах. Были отобраны 3 объекта, которые по своему наилучшему и наиболее эффективному использованию, а также по функциональному назначению, уровню качества и ряду других признаков могут быть приняты в качестве сопоставимых объектов с оцениваемым недвижимым имуществом.

     Характеристика  выбранных сопоставимых объектов - аналогов приведена в таблица 9.

     Расчет  рыночной стоимости оцениваемого недвижимого  имущества методом сравнительного анализа продаж представлен в таблице 10.

Таблице 9 – Расчет рыночной стоимости оцениваемого недвижимого имущества