Оценка стоимости предприятия/бизнеса

 
 

Таблица 10 –  Расчет стоимости недвижимого имущества, выполненный методом прямого  сравнительного анализа продаж

 

    Определение величины стоимости объекта оценки осуществляется путем согласования полученных величин методом средне взвешенной величины.

    Наибольший  вес придан объекту-аналогу 1 ввиду  соответствия большинства ценнообразующих  параметров данного объекта характеристикам  оцениваемого объекта (местоположение – объект-аналог находится в той же оценочной зоне, что и объект оценки, площадь объекта, наличие подъездных путей и др.) Объекту-аналогу 2 был придан наименьший вес ввиду наибольшего расхождения в площади (по сравнению с аналогами 2,3) с объектом оценки. Объекту-аналогу 3 был придан средний вес ввиду соответствия площади объекта оценки в большей мере, чем объект-аналог 2, но внесением большего количества корректировок в цену данного объекта-аналога, чем цену аналога 1.

    Определение величины стоимости объекта оценки осуществляется путем согласования полученных величин методом средне взвешенной величины.

Vо.о. = 12 956 * 574.9= 7 448 900 рублей

Таким образом, рыночная стоимость оцениваемого объекта  недвижимости производственного  здания ОАО «Хабаровский пищевой комбинат» находящегося по адресу: г. Хабаровск, п. Березовка, Федоровское шоссе, 11 составила 7 448 900 рублей.

 

    

 Доходный  подход

 Доходный  подход основывается на принципе ожидания, который гласит, что все стоимости  сегодня являются отражением будущих  преимуществ. В рамках доходного  подхода в данной работе используется метод прямой капитализации.

    Основные  этапы метода:

1. Определение потенциального валового дохода – дохода генерируемого объектом при его наилучшем и наиболее эффективном использовании.  Уровень арендной платы (за 1 м²) в краснофлотском районе города Хабаровска на производственные помещения в расчете на месяц колеблется от 300-600 рублей.
2. Оценка потерь от загрузки и невзысканных арендных платежей. Средняя годовая загрузка производственных помещений по городу Хабаровск составляет 50-100% в зависимости от месторасположения Объект оценки находится в северной части города поэтому предполагается его загрузка на 90%). Кроме того, поскольку платежеспособность участников бизнеса является величиной, подверженной влиянию множества факторов, то при расчете операционного дохода учтен риск неуплаты по аренде помещений, то есть недополучения арендной платы при сборе в размере 10%.
3. Расчёт издержек по эксплуатации оцениваемой недвижимости  в год:

  1 613 000 рублей. 

 

4. Расчет  ставки капитализации.

    R_кап =R_on+R_of                                                                                                                                        ( 12)

R_on – ставка доходности капитала, она является компенсацией, кот должна быть выплачена инвестору за использование денежных средств с учетом риска и других факторов, связанных с конкретными инвестициями.

R_on  рассчитываем методом кумулятивного построения: R_{on =} R_без + П, где

R_без – безрисковая ставка, это ставка процента по высоколиквидным активам. В данной работе безрисковая ставка принята за 7,47% - ставка по ГКО ОФЗ.

П – премии за риск: 1)надбавка за низкую ликвидность- 4,56%;

      2) Надбавка за риск вложений  в недвижимость- 4,1, расчет приведён  ниже в таблице 19.

 

3)Надбавка за  инвестиционный менеджмент-4,24, рассчитывается  по формулу:

Итого премии за риск составили –14,55%

R_on = 7,47% +14,55%=22,02%

    R_of - норма возврата капитала, т.е. погашение суммы первоначальных вложений. R_of рассчитываем методом Инвуда, который предполагает, что возврат капитала осуществляется (реинвестируется) по ставке дохода на инвестиции (R_on).

R_of =0,007174

Таким образом, R_кап =22,02 + 0,007174= 22,027174%, что примерно 22,03%

5. Определение рыночной стоимости объекта оценки (таблица 20)

Таблица 11 – Расчет рыночной стоимости недвижимого имущества методом прямой капитализации.

 

V_o.o.=ЧОД/R_кап;                                                                                                  ( 13 )

V_o.o.= 1 336 237/0,2203=6 065 533 рублей

    Таким образом, рыночная стоимость оцениваемого объекта недвижимого имущества – производственного здания, литер «А», расположенное по адресу г. Хабаровск, п. Березовка, Федоровское шоссе 11, определенная методом прямой капитализации на 01.01.2011 г. составила  6 065 533 руб.

Согласование  результатов

 

    В результате анализа применимости каждого  подхода оценки рассматриваемого объекта  можно сделать следующие выводы:

1. затратный подход полезен в основном для оценки объектов, уникальных по своему виду и назначению, для которых не существует рынка, либо объектов для объектов с незначительным износом. В оценке затрат на воспроизводство велика доля экспертных суждений, но нельзя на него слишком полагаться.
2. Сравнительный подход отражает ту цену, которая может возникнуть на рынке с учетом всех тенденций рынка и предпочтений покупателей.
3. Подход с точки зрения доходности отражает ту стоимость, больше которой не будет платить потенциальный инвестор, рассчитывающий на типичное использование объекта и на принятые ставки доходности. в связи с этим, учитывая, что решения типичных инвесторов для данного типа объектов опирается в основном на стремление получить максимальный доход от владения, доходность в данном случае имеет больший вес при решении об окончательной стоимости объекта.

С учетом вышеизложенного рассчитаны весовые коэффициенты, отражающие долю каждого из использованных подходов в определении итоговой стоимости.