Шпаргалка по "Жилищному праву"

 

21. Договор социального найма: понятие, стороны, предмет, форма

Договор социального найма — договор на право пользования жильем. Предметом договора могут быть помещения (квартира, жилой дом), находящиеся в государственной или муниципальной собственности, передаваемые гражданам бессрочно и на безвозмездной основе (при условии своевременной выплаты платы за пользование и содержание помещения).Статья 63. Форма договора социального найма жилого помещения

1. Договор социального найма  жилого помещения заключается  в письменной форме на основании  решения о предоставлении жилого  помещения жилищного фонда социального  использования.

2. Типовой договор социального  найма жилого помещения утверждается  Правительством Российской Федерации.

Ст. 60-65: По договору соц найма ЖП одна сторона - собственник ЖП гос-го жилищного фонда или мун жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) ЖП во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных ЖК. Договор: консенсуальный, возмездный, взаимный. Правовое регулирование: к данному договору применяются правила ГК РФ. Договор социального найма в основном регулируется жилищным законодательством.

  Основания заключения договора -  решение о предоставлении  ЖП. Форма письменная, но несоблюдение  не влечет недействительность. Предмет  договора - жилое помещение, при этом самостоятельным предметом не м.б.: 1)неизолированное ЖП; 2)помещение вспомогательного использования; 3)общее имущество в много квартирном доме. Вместе с тем, наниматель помещения в многоквартирном доме приобретает право пользования общим имуществом.

 

22. Стороны договора  социального найма

В соотв. Со Ст. 60. «1. По договору социального найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных настоящим Кодексом.»

Правом постоянного пользования  жилым помещением по договору социального  найма обладает не только наниматель, но и члены его семьи, поскольку  они приобретают равные с нанимателем  права и обязанности по данному  договору (ч. 2 ст. 69 ЖК, п. 2 ст. 672 ГК), тем  самым становясь и участниками  возникающих на его основе обязательственных  отношений по использованию жилого помещения. Дееспособные члены семьи  нанимателя в силу закона несут солидарную с ним ответственность по обязательствам, вытекающим из договора социального  найма. Таким образом, все члены  семьи нанимателя, по сути, являются сонанимателями, а потому должны быть указаны в договоре социального  найма (ч. 3 ст. 69 ЖК, абз. 1 п. 2 ст. 677 ГК). Все  другие лица, проживающие вместе с  нанимателем, прав постоянного пользования  не имеют, попадая в категорию "временных  жильцов". В связи с этим понятие "член семьи нанимателя" приобретает  особую значимость.

В качестве членов семьи  нанимателя жилья по договору социального  найма граждане обычно вселяются  в соответствующее жилое помещение  на основании решения о его  предоставлении. Кроме того, в соответствии со ст. 70 ЖК наниматель при определенных законом условиях вправе вселить  в занимаемое им жилое помещение  других граждан в качестве членов своей семьи, что влечет и соответствующие  изменения в договоре социального  найма. Определяя круг членов семьи  нанимателя, ЖК в ч. 1 ст. 69 выделяет, во-первых, лиц, которые относятся  к членам семьи по прямому указанию закона, и, во-вторых, лиц, которые могут  быть признаны членами семьи, в спорных  случаях - на основании судебного  решения.

 К членам семьи нанимателя  закон относит только супруга  нанимателя, его детей и родителей

 

23. Права и обязанности  сторон по договору социального  найма.

Наймодатель жилого помещения  по договору социального найма имеет  право требовать своевременного внесения платы за жилое помещение  и коммунальные услуги.

2. Наймодатель жилого  помещения по договору социального  найма обязан:

1) передать нанимателю  свободное от прав иных лиц  жилое помещение;

2) принимать участие в  надлежащем содержании и в  ремонте общего имущества в  многоквартирном доме, в котором  находится сданное внаем жилое  помещение;

3) осуществлять капитальный  ремонт жилого помещения;

4) обеспечивать предоставление  нанимателю необходимых коммунальных  услуг надлежащего качества.

3. Наймодатель жилого  помещения по договору социального  найма помимо указанных в части  2 настоящей статьи обязанностей  несет иные обязанности, предусмотренные  жилищным законодательством и  договором социального найма  жилого помещения.

Наймодатель жилого помещения  по договору социального найма, не исполняющий  обязанностей, предусмотренных жилищным законодательством и договором  социального найма жилого помещения, несет ответственность, предусмотренную  законодательством.

2. При неисполнении или  ненадлежащем исполнении наймодателем  жилого помещения по договору  социального найма обязанностей  по своевременному проведению  капитального ремонта сданного  внаем жилого помещения, общего  имущества в многоквартирном  доме и устройств, находящихся  в жилом помещении и предназначенных  для предоставления коммунальных  услуг, наниматель по своему  выбору вправе потребовать уменьшение  платы за пользование занимаемым  жилым помещением, общим имуществом  в многоквартирном доме, либо  возмещение своих расходов на  устранение недостатков жилого  помещения и (или) общего имущества  в многоквартирном доме, либо  возмещение убытков, причиненных  ненадлежащим исполнением или  неисполнением указанных обязанностей  наймодателя.

. Права и обязанности  нанимателя жилого помещения  по договору социального найма (ст.67)

1. Наниматель жилого помещения  по договору социального найма  имеет право в установленном  порядке:

1) вселять в занимаемое  жилое помещение иных лиц;

2) сдавать жилое помещение  в поднаем;

3) разрешать проживание  в жилом помещении временных  жильцов;

4) осуществлять обмен  или замену занимаемого жилого  помещения;

5) требовать от наймодателя  своевременного проведения капитального  ремонта жилого помещения, надлежащего  участия в содержании общего  имущества в многоквартирном  доме, а также предоставления  коммунальных услуг.

2. Наниматель жилого помещения  по договору социального найма  помимо указанных в части 1 настоящей статьи прав может  иметь иные права, предусмотренные  настоящим Кодексом, другими федеральными  законами и договором социального  найма.

3. Наниматель жилого помещения  по договору социального найма  обязан:

1) использовать жилое  помещение по назначению и  в пределах, которые установлены  настоящим Кодексом;

2) обеспечивать сохранность  жилого помещения;

3) поддерживать надлежащее  состояние жилого помещения;

4) проводить текущий ремонт  жилого помещения;

5) своевременно вносить  плату за жилое помещение и  коммунальные услуги;

6) информировать наймодателя  в установленные договором сроки  об изменении оснований и условий,  дающих право пользования жилым  помещением по договору социального  найма.

4. Наниматель жилого помещения  по договору социального найма  помимо указанных в части 3 настоящей статьи обязанностей  несет иные обязанности, предусмотренные  настоящим Кодексом, другими федеральными  законами и договором социального  найма.

Наниматель жилого помещения  по договору социального найма, не исполняющий  обязанностей, предусмотренных жилищным законодательством и договором  социального найма жилого помещения, несет ответственность, предусмотренную  законодательством.

Право названных выше граждан  на пользование данным жилым помещением основано на факте указанной семейно-правовой связи и, кроме того, на факте совместного  проживания с нанимателем. Никаких  других условий для признания  их членами семьи нанимателя и  субъектами соответствующих обязательственных  отношений не требуется.

 Наряду с этим некоторые  лица могут быть признаны членами  семьи (в спорных случаях - по  решению суда). К их числу относятся:

- другие родственники  нанимателя (в том числе родственники  его супруга) независимо от  степени родства;

- нетрудоспособные иждивенцы;

- в исключительных случаях  - и иные лица (в частности, лица, состоящие с нанимателем либо  с кем-либо из членов его  семьи в фактических брачных  отношениях).

 

24. Право нанимателя  на вселение других граждан  в качестве членов своей семьи

Для признания любого из названных граждан членом семьи  кроме родственной связи или  нахождения на иждивении требуется  не только наличие совместного проживания с нанимателем, но и ведение с  ним общего хозяйства (совместное расходование средств на питание, приобретение вещей, ремонт квартиры и оплату коммунальных услуг и т.п.). В судебной практике большое значение придается также  личным отношениям между этими лицами (взаимная забота друг о друге, моральная поддержка и т.п.). При отсутствии отмеченных условий лица, проживающие на площади нанимателя, членами его семьи не признаются и рассматриваются как временные жильцы, не имеющие права самостоятельного пользования жилым помещением.

 Состав семьи нанимателя  может измениться. Если лицо перестает  быть членом семьи, но продолжает  проживать в занимаемом жилом  помещении, оно сохраняет право  пользования этим помещением  на тех же условиях (в частности,  бывший супруг нанимателя или  супруг члена семьи в случае  расторжения брака). Одновременно  оно несет и самостоятельную  (а не солидарную, как прежде) ответственность  по своим обязательствам из  договора социального найма (по  оплате соответствующей части  коммунальных услуг и жилья,  его ремонту и т.д.) (ч. 4 ст. 69 ЖК).

 Состав семьи изменяется  также в случаях вселения нанимателем  в занимаемое им и его семьей  жилое помещение других граждан  на правах членов семьи. Согласно  ч. 1 ст. 70 ЖК наниматель вправе  с письменного согласия всех  членов своей семьи (включая  временно отсутствующих) вселить  в занимаемое им жилое помещение  своего супруга, детей и родителей,  а при наличии дополнительно  письменного согласия наймодателя  - также и других граждан в  качестве совместно с ним проживающих  членов своей семьи. Такого  согласия не требуется лишь  при вселении к родителям их  несовершеннолетних детей.

 Вместе с тем при  вселении новых жильцов в нанятое  жилое помещение установлены  определенные ограничения в целях  соблюдения санитарно-гигиенических  норм и требований, а также  правил учета граждан в качестве  нуждающихся в жилых помещениях (с тем чтобы искусственно не  увеличивать очередь граждан,  состоящих на таком учете - ср. ст. 53 ЖК). Поэтому наймодатель  может запретить вселение граждан  в качестве членов семьи нанимателя, если в результате этого общая  площадь жилого помещения на  одного члена семьи составит  менее учетной нормы. Кроме  того, при вселении новых граждан  для совместного постоянного  проживания с нанимателем требуется  соблюдение правил регистрационного  учета.

При определении объема прав и обязанностей по пользованию жилым  помещением самого нанимателя и граждан, постоянно проживающих совместно  с ним в качестве членов его  семьи, закон исходит из принципа равенства их прав и обязанностей. Этот принцип не может быть изменен  по соглашению сторон: отношения между  нанимателем и постоянно проживающими совместно с ним гражданами согласно императивным нормам ч. 2 ст. 69 ЖК и абз. 2 п. 2 ст. 677 ГК определяются законом. Наниматель по договору социального найма не имеет никаких преимуществ перед  другими членами своей семьи  с точки зрения прав на жилое помещение. Его роль заключается в том, что  он представляет связанные с пользованием жилым помещением интересы членов его  семьи, т.е. является их представителем в силу закона.

Однако принцип равенства  прав и обязанностей членов семьи  нанимателя по договору социального  найма имеет исключения. Прежде всего  речь идет о случаях, когда при  вселении в жилое помещение новых  членов семьи между нанимателем, членами его семьи и вселяющимися гражданами было достигнуто соглашение (хотя бы и в устной форме) о порядке  пользования жилым помещением. Например, при вселении жены вступившего в  брак сына нанимателя может состояться соглашение о том, что молодые  супруги будут проживать в  одной из комнат квартиры, указанной  в соглашении. Если в дальнейшем возник бы вопрос о разделе жилой  площади, вселившаяся супруга сына могла бы претендовать лишь на долю площади данной комнаты, но не всей квартиры, причем наряду со своим супругом и проживающими с ними детьми.

 

25. Замена и обмен жилого  помещения нанимателем по договору  социального найма.

Способы замены:

-потребовать от органа местного  самоуправления предоставить ему  другое жилое помещение, если  имеющееся у него не соответствует  установленным нормам;

- заменить имеющееся у него  жилое помещение самостоятельно  с помощью договора об обмене  жилыми помещениями, предоставленными  по договору соц. Найма.

Сущ. 2 вида договора по замене жилого помещения: договор об обмене и договор  мены.

Обмен занимаемого жилого помещения  производится на жилое помещение, предоставленное  по договору социального найма другому  нанимателю. Фактически происходит взаимная передача прав и обязанностей по договорам  социального найма.

Особенности обмена:

- право нанимателя на обмен  жилого помещения возникает у  нанимателя лишь после получения  согласия на это в письменной  форме: наймодателя, проживающих  совместно с ним членов семьи,  органа опеки и попечительства(если  проживают несовершеннолетние, недееспособные, являющиеся членами семьи нанимателя  данного помещения);