Право власності

 оформленням житлового  приміщення, потрібно визначити, хто дійсно є

 власником нерухомості  і який документ, що встановлює  це

 підтверджує.

     Таким  документом може бути або реєстраційне  посвідчення, або

 один з видів  договорів: купівлі-продажу, міни, дарування або свідоцтво про

 право на спадщину.

     Розглянемо  основні особливості цих документів.  Реєстраційне

 посвідчення на  увазі, що квартира була приватизована  саме

 продавцями.  У  цьому документі можуть бути  зазначені як частки, так і  декілька

 співвласників.  Вказується характер власності: особиста чи спільна.  На

 даному документі  повинна стояти гербова печатка  міського бюро технічної

 інвентаризації (БТІ), а також, має стояти підпис  начальника БТІ.

     Нотаріальні  договору показують, яким шляхом  квартира перейшла у

 власність.  Одна з особливостей цих договорів полягає в тому, що вони

 визначають як  справжніх, так і попередніх  власників.  Також, можна

 визначити, чи  відповідає житлова площа, зазначена  в договорі, реальної

 площі квартири.  Нерідкі випадки, коли власники  квартир завищують розміри

 житлової площі.  З договору можна дізнатися  інвентаризаційну оцінку БТІ,

 суму угоди,  або доплати.  Особливу увагу  потрібно звернути на печатці.  У

 Наприкінці кожного  договору повинен бути відбиток  особистої печатки нотаріуса  (для

 приватного) або гербова печатка державної нотаріальної контори.  Потім,

 повинні стояти  кругла гербова печатка БТІ  і прямокутний штамп,

 підтверджує реєстрацію.  У разі оформлення договору  у приватного

 нотаріуса, крім  перерахованих вище документів, необхідно наявність довідки,

 підтверджує,  що вона не перебуває під  арештом, не закладена або

 забороною не  перебуває, яку видає державна  нотаріальна

 контора.  В  даний час на території всієї  України вводиться в дію

 єдина електронна  база арештів і заборон, що  на мій погляд зайва

 трата часу  і коштів.  Після перевірки  всіх цих даних, можна сміливо

 приступати до  оформлення договору купівлі-продажу.

     Право  власності у набувача житлового  приміщення виникає з

 моменту реєстрації  угоди в БТІ.  До реєстрації  нотаріально

 посвідченого  договору між сторонами існують  лише зобов'язальні

 відносини.  Якщо  одна зі сторін відмовляється  від договору до його реєстрації,

 то подальші  взаємовідносини сторін визначаються  їх новою угодою або

 судом.  Якщо  договір не зареєстрований і  сторони домовилися про його

 анулювання, досить  заяви сторін до нотаріальної  контори.

 Нотаріус у  разі робить відповідний напис  на першому і другому

 примірниках договору  та відмітку в реєстрі.  Після  ж реєстрації, договір не

 може бути анульований,  а сторони повинні укласти новий договір про

 розірвання цього  договору та врегулювання своїх  відносин.

     Фактична  передача житлового приміщення  покупцеві не пов'язана з моментом

 переходу права  власності, вона може передувати  реєстрації або

 слідувати за  нею.  Сторони можуть своєю угодою визначити час

 фактичної передачі, але не можуть змінити юридичного  значення самої

 реєстрації.

     У випадку,  коли одна зі сторін ухиляється  від державної

 реєстрації переходу  права власності на нерухомість,  суд має право, за

 вимогу іншої  сторони, винести рішення про  державну реєстрацію

 переходу права  власності.  Сторона, необгрунтовано  ухиляється від

 реєстрації переходу  права власності, повинна відшкодувати  другій стороні

 збитки, викликані  затримкою реєстрації.

     Виконання договору продажу житлового приміщення сторонами до

 державної реєстрації  переходу права власності не  є

 підставою для  зміни відносин з третіми особами.

     Будь-яке  відчуження або придбання квартири  або будинку, допускається в

 нотаріальному  порядку.  Посвідчення договорів про відчуження квартири

 проводиться за  місцем перебування цієї квартири.  Недотримання правил про

 обов'язкової  нотаріальної форми договору  купівлі-продажу квартири, робить

 такий договір  недійсним з наслідками, 1 тобто  угода буде

 вважатися недійсною.  Але, якщо одна із сторін  повністю або частково

 виконала угоду,  суд вправі за вимогою виконала  угоду сторони

 визнати угоду  дійсною.  Причому, в цьому випадку,  подальшого

 нотаріального  посвідчення угоди не вимагається.

     При  посвідченні нотаріусом угод купівлі-продажу квартири перевіряється

 наявність документів, що підтверджують право власності  на відчужуване

 майно і довідка  про реєстрацію в БТІ.

     Існує  безліч видів договорів купівлі-продажу  житлового приміщення.

 Принципове значення у відмінності цих видів мають такі підстави:

 чи пов'язана  ця угода з покупкою житла  одночасно з набуттям правочинів

 власника або  орендаря на відповідну земельну  ділянку, де

 розміщено житлове  будівля або такий зв'язок відсутній.

     У цій  підставі виділяються два роди цих угод: договори купівлі-

 продажу, не  тягнуть наділення покупця будь-якими  правомочностями на

 земельну ділянку,  на якій розміщено житлове  приміщення; договори купівлі-

 продажу з правом  покупця житла на відповідну  земельну ділянку на

 умови придбання  його у власність.

     До  першої категорії угод купівлі-продажу  нерухомості ставляться договору

 з придбання  житлових приміщень у

 багатоквартирних  будинках.  До другої категорії  відносяться всі угоди з купівлі-

 продажу нерухомості, предметом яких є не тільки житлове приміщення,

 як правило,  будинок або частина його, а  й відповідну земельну ділянку.  За

 договором купівлі-продажу  будівлі, споруди або іншої  нерухомості

 передаються права  на ту частину земельної ділянки,  яка зайнята цією

 нерухомістю і  необхідна для її використання.

     У разі, коли продавець є власником  земельної ділянки, на

 якому знаходиться  продається нерухомість, покупцю  передається право

 власності або  надається право оренди чи  передбачене

 договором продажу  нерухомості інше право на відповідну частку

 земельної ділянки.

     Якщо  договором не визначено передане  покупцеві нерухомості право

 на відповідну  земельну ділянку, то до покупця  переходить право

 власності на  ту частину земельної ділянки,  яка зайнята нерухомістю

 і необхідна  для її використання.

     Продаж  нерухомості, що знаходиться на  земельній ділянці, що належить

 продавцю на  праві власності, "допускається  без згоди власника

 цієї ділянки,  якщо це не суперечить умовам  користування таким

 ділянкою, встановленим законом або договором.  При продажу такої

 нерухомості,  покупець набуває право користування  відповідною

 частиною земельної  ділянки на умовах, що і продавець  нерухомості.

     Купівля-продаж  квартири в багатоквартирному  будинку, на відміну від договорів

 купівлі-продажу  житлового будинку, реєструється  в органі місцевої адміністрації

 тільки з повідомної  метою, так як тут земельні  правовідносини не

 виникають і  вимоги реєстрації не носять  дозвільний характер, як у

 випадках з  покупкою будинку.

    Для оформлення в нотаріальному порядку договору купівлі-продажу, в

 залежно від  його різновиду, потрібні певні  документи.

     Якщо  проводити класифікацію договорів  купівлі-продажу з предмета, то  в

 Залежно від  того, які житлові приміщення  відчужуються, можна виділити

 наступні види  договорів та визначені для  кожного з них, що надаються

 нотаріусу документи:

     купівля-продаж  приватизованих квартир: договір  про передачу житла в

 власність громадян, зареєстрований в органах місцевих  Рад,

 свідоцтво про  власність на житло, довідка районного (міського) БТІ

 про оцінку  вартості житла.

     кооперативні  квартири з виплачених паєм: свідоцтво  про власність

 на житло, довідка  ЖБК про суму виплаченого паю,

     житлові  приміщення, придбані в порядку  спадкування: свідоцтво про

 право на спадщину, свідоцтво про власність на  житло, довідка БТІ

 про оцінку  вартості.

     кімнати  в комунальних квартирах: свідоцтво  про власність на

 кімнату (із  зазначенням її розміру та  загальної площі), довідка з житлово

 експлуатаційної контори (ЖЕК) про оплату комунальних послуг, договір

 передачі кімнати  у власність, зареєстрований в  органах місцевих

 Рад, угоду  про визначення часток, завірене  нотаріально і

 зареєстроване  в органах місцевих Радах, довідка-характеристика  БТІ

 про оцінку вартості комунальної квартири, із зазначенням розмірів часток усіх

 її власників,  заяву всіх сусідів-власників,  що вони не

 проти її продажу,  так як вони мають право  переважної

 покупки продаваної  кімнати за зазначену договірну  ціну.

     Правовстановлюючим документом на житловий будинок, крім договорів купівлі-

 продажу, міни, свідоцтва про право на спадщину, договору дарування,

 служить типовий  договір забудови приватного  індивідуального будинку.  У випадку,

 коли будинок  перекладається з садових ділянок в індивідуальне житлове

 домоволодіння  з присвоєнням поштової адреси, крім типового договору

 забудови індивідуального  житлового будинку, повинен бути  акт приймання-здачі цього

 будинку.  Він  видається архітектурним відділом  міста чи району, будинкова книга.

     Оформлення  договорів купівлі продажу, в  яких житлове приміщення знаходиться

 у спільній  частковій власності, має ряд  своїх істотних відмінностей.

 Відчуження такого  житлового приміщення вимагає  згоди всіх учасників спільної

 власності.  Така  згода має бути дано в письмовому вигляді і

 посвідчений нотаріусом.

     У тексті  договору про відчуження частки  вказуються арифметичні частки, а