Право власності

     Відповідно  до статті 42 ЦК України, посвідчення  угод може

 здійснюватися як в простій письмовій формі так і в нотаріальній.  Такі

 угоди як договору  купівлі-продажу, міни, дарування,  довічного утримання

 повинні бути  обов'язково засвідчені нотаріально.

     Відповідно  до статті 55 Закону "Про нотаріат" посвідчення

 договорів відчуження житлового будинку, квартири, дачі та іншого нерухомого

 майна провадиться  за місцем знаходження зазначеного  майна.

     При  нотаріальному посвідченні договорів  або відчуження житлового будинку,  а

 також іншого  нерухомого майна, яке підлягає  реєстрації,

 нотаріусу подаються  документи, що підтверджують право  власності на

 вказане майно.

     Право  власності на житловий будинок,  квартиру, дачу і інша будівля,

 що відчужується, може бути підтверджене одним  з таких документів:

     - Нотаріально  завіреним документом купівлі продажу, довічного

 утримання, дарування,  міни;

     - Свідоцтвом  про придбання жилого будинку  (частини будинку) з прилюдних

 торгів;

     - Свідоцтво  про право приватної власності  на будинок (частину будинку);

     - Свідоцтвом  про право власності, яке видається

 відповідним органом  (при приватизації);

     - Свідоцтвом  про право на спадщину;

     - Свідоцтвом  про право власності на частку  в спільному майні

 подружжя;

     - Договором  про поділ майна;

     - Рішенням  суду, арбітражного суду.

     Документи  на майно, яке підлягає реєстрації, приймаються

 нотаріусом за  наявності відмітки реєструючого  органу або реєстраційного

 свідоцтва, що  є невід'ємною частиною правовстановлюючого

 документа.

     Крім  правовстановлюючого документа на нерухоме майно нотаріусу

 подається довідка-характеристика  БТІ, а в населених пунктах,  де

 інвентаризація  не проведена, - довідка виконкому,  в якій викладена

 характеристика  відчужуваного будови.

     Коли  з довідки-характеристики видно,  що власник, наприклад,

 житлового будинку  здійснює його перебудову чи  прибудову, в тому числі

 перепланування житлового будинку, переобладнання нежитлового приміщення в житлове

 і, навпаки,  без відповідного дозволу або  без затвердженого проекту,

 нотаріусу видається  рішення виконкому або відповідної  місцевої

 адміністрації  про дозвіл здійснити перебудову, прибудову,

 перепланування.

      При  відсутності такого рішення нотаріус  відмовляє в посвідченні

 договору відчуження.

     У разі  винесення рішення відповідною  Радою народних депутатів про

 призупинення  права приватної власності на  землю на підставах,

 передбаченим статтею 28 Земельного кодексу, договір відчуження житлового

 будинку, дачі, іншого нерухомого майна, які  знаходяться на цьому

 земельній ділянці,  може бути завершеним лише  в тому випадку, коли

 відчуження здійснюється  на знос підприємству, організації або громадянину,

 яким передається  викуплений земельну ділянку.

     Договори  за неповнолітніх, яким не виповнилося  15 років, а також

 від імені громадян, визнаних у судовому порядку  недієздатними, здійснюють

 батьки, усиновителі,  опекуни.1

     Договори від імені неповнолітніх віком від 15 до 18 років, а також

 від імені осіб, визнаних у судовому порядку  обмежено дієздатними,

 можуть бути  вчинені з 
 

 згоди батьків,  усиновителів або піклувальників.

     У цих  випадках необхідно також представити  згоду органу опіки та

 піклування на  вчинення правочину подопечним.1

     Опікуни  і піклувальники не вправі  здійснювати дарування від імені  подопечного.2 

     Тому  представляється необхідним перевіряти  наявність неповнолітніх

 дітей у фізичної  особи, що відчужує майно.

     При  укладанні договору відчуження  на майно, яке знаходиться в

 спільної власності,  необхідна згода всіх власників  цього

 майна або уповноважених  осіб.

     Порушення  правил ст.114 ЦК про право переважної  покупки частини в

 спільної власності,  шляхом продажу співвласником  своєї частини в

 майні іншим  особам, а не учасникам цієї  спільної часткової

 власності є  підставою для задоволення заявлених

 своєчасно (протягом 3-х місяців) останнім вимог про переведення на

 нього прав  і обов'язків покупця.

     Якщо  будинок або квартира були  поділені між учасниками спільної

 власності в  натурі, правила ст.114 ЦК не застосовуються.

     Договори  відчуження майна подружжя, яке належить їм на праві

 спільної сумісної  власності, укладається з письмової  згоди іншого

 дружина.

     Договір  про відчуження майна може  бути укладений і без згоди

 іншого з подружжя, якщо з правовстановлюючих документів, свідоцтва

 про шлюб та  інших документів видно, що зазначене майно є не

 спільної, а приватною  власністю подружжя (придбаної до  реєстрації

 шлюбу, отримане  під час шлюбу в спадок, в  дар і інше) .1

     Договір  про відчуження майна може  бути укладений без згоди одного

 з подружжя  у разі, якщо останній не проживає за місцем знаходження

 майна і місце  проживання його невідоме.  Для  підтвердження цього

 обставини повинна  бути представлена копія рішення  суду, яке

 набуло законної  сили про визнання другого  з подружжя безвісно

 відсутнім.

     Необхідно  враховувати, що після розірвання  шлюбу протягом терміну

 позовної давності  один з подружжя може представити  позов до іншого про розподіл

 майна.

     У зв'язку  з цим договір відчуження майна,  укладений після

 розірвання шлюбу,  може бути в судовому порядку визнаний недійсним.

     При  укладанні договору відчуження  з забезпеченням виконання

 зобов'язань сторони  не завжди правильно застосовують  статтю 195 ЦК України про

 завдаток.  У  випадку, якщо договір відчуження  нерухомого майна, що вимагає

 нотаріальної  форми, не був завірений нотаріусом, а судом

 відмовлено у  визнанні його дійсним, отримані  стороною по розписці

 гроші як завдаток  не можуть бути визнані завдатком,  який за невиконання

 договору відповідальна  за це сторона, яка одержала  його, повинна

 виплатити іншій  стороні у відповідному розмірі.  Правила статті 195 ЦК

 Україна поширюються  на випадки, коли договір був  укладений, а сторони

 його не виконують.  У даному ж випадку договір  не був укладений, оскільки  не

 дотримано обов'язковою  для цього нотаріальної форми.

     При  укладанні договору відчуження  житлових будинків, квартир з  участю

 фізичних осіб  необхідно приділити увагу питанням  виписки з відчужуваних

 житлових приміщень  осіб, раніше там проживали.  Неврегульованість  питань

 прописки, виписки і питань власності на житлові приміщення може

 привести до  обмеження права власності громадян  на житлове приміщення.  У

 Зокрема, у  разі невипіскі колишніх власників  з відчужуваного житлового

 приміщення новий  власник не може прописатися  в зазначене приміщення і

 тому не може  повною мірою здійснювати право  користування зазначеними

 приміщеннями.  Доцільно при укладенні договору  відчуження житлових

 приміщень вимагати  від продавця довідку з паспортного  столу.

     Відчуження  майна здійснюється за цінами, які встановлюються за

 згодою сторін.  Але відповідно до Інструкції  про порядок обчислення і

 справляння державного  мита за нотаріальне посвідчення  договору

 відчуження житлових  будинків, дач, іншого нерухомого  майна, яке

 належить громадянам  на праві приватної власності, вартість їх

 приймається в  розмірі продажної власності,  але не нижче відновної

 вартості цих  будівель.  За посвідчення договорів  відчуження громадянам будинків,

 які належать  місцевим

 Радам народних  депутатів та іншим підприємствам,  організаціям, сума, з

 якої обчислюється  і сплачується мито, визначається  виходячи з

 фактичної продажної  вартості будівель, але не нижче  балансової вартості з

 урахуванням ізноса.1

     У цьому  пункті я розглянув загальні вимоги пред'являються органами

 нотаріату до  посвідчення договорів, нижче  я розкрию зміст договорів

 більш детально. 

     3.1.  Договір купівлі-продажу житлового  помещенія2. 

     Одним  з найбільш поширених способів  придбання житлових

 приміщень є договір купівлі-продажу.  За договором купівлі-продажу, одна

 сторона (продавець)  зобов'язується передати річ (товар), в 

 власність другій  стороні (покупцеві), а покупець  зобов'язується прийняти

 цей товар і  сплатити за нього певну грошову  суму (ціну).

     Для  того щоб названа угода стала  підставою виникнення права

 власності громадянина  на житлове приміщення, потрібно  дотримуватися низки

 умов.

     По-перше,  необхідна наявність у сторін  правоздатності і

 дієздатності.  Це означає досягнення сторонами 18-річного віку, (в

 випадку, коли  законом дозволяється одружуватися  до досягнення 18 років,

 громадянин, який  не досяг цього віку набуває  дієздатності в повному

 обсязі з часу  вступу в шлюб).

     Крім  того, якщо в договорі передачі  житла та свідоцтво про

 власності на  житло в якості власників вказані

 неповнолітні, то  в цьому випадку не потрібна  згода органів охорони

 дитинства на  будь-яке відчуження.

     По-друге,  відчужувачу житлове приміщення  належить на праві

 власності, що  підтверджується договором про придбання у власність

 житлового приміщення  або іншим правовстановлюючим  документом.

     По-третє,  необхідна реєстрація угоди в  органі місцевої

 адміністрації.  Але перш ніж провести будь-яку  дію, пов'язане з