Право власності

 не конкретні  реальні частини квартири.  Може  бути вказаний лише порядок

 користування  конкретними частинами за наявності раніше відбувся нотаріально

 посвідченого  і зареєстрованого в БТІ угоди  між власниками

 про такий порядок  користування відповідно до часток  учасників.  Продавець

 повинен надати  письмові докази того, що він  сповістив

 учасників спільної  часткової власності про намір продати свою частку

 стороннім із  зазначенням ціни та інших  умов, на яких продається частка, а

 саме: їхня заява  про відмову від здійснення  права переважної купівлі

 продаваної частки  квартири (із зазначенням умов  продажу частки).

     Набуте подружжям за час шлюбу житлове приміщення, є їх

 спільним сумісним  майном, незалежно від того, хто  з них вказаний в

 договорі як  набувача і на чиє ім'я це  житлове приміщення було

 зареєстровано.  Так як це житлове приміщення  буде спільно

 нажитим майном подружжя, придбаним за рахунок їх власних коштів,

 отже, для відчуження  житлового приміщення однією  з подружжя, потрібно

 письмова згода  іншого, завірене в нотаріальній  конторі.

     Істотною  умовою договору купівлі-продажу  житлових приміщень, є

 обов'язок продавця надати перелік осіб, які проживають у даному житловому

 приміщенні і  зберігають відповідно до закону  право користування цим

 житловим приміщенням  і після його придбання покупцем (члени сім'ї колишнього

 власника).  Якщо  у житловому приміщенні прописані неповнолітні члени

 сім'ї власника, відчуження житлового приміщення  допускається з дозволу

 органу опіки  та піклування.  У цьому випадку  для купівлі квартири потрібно

 рішення органу  місцевих рад "Про дозвіл  продажу квартири".  У разі  ж

 укладення угоди без такого дозволу, договір про купівлю-продаж може бути

 легко розірваний  у суді.  Небажано обтяження  купівлі житлового приміщення

 запорукою або  договором найму, що тягне істотні  обмеження на

 розпорядження  ним.

     Найбільш  кмітливі громадяни вказують у договорах суми, що дорівнюють

 оціночної вартості  БТІ, згідно з довідкою на  продаж.  Завдяки цим

 діям, мінімізується  вартість нотаріального оформлення.

     Особливе  місце у договорі купівлі-продажу  житлового приміщення займає  ціна.

 Наявність ціни в договорі обов'язково, так як недотримання цього правила

 тягне за собою  визнання договору неукладеним,  а умови про застосування

 ціни, яка, за  таких же обставин, звичайно, стягується  за

 аналогічні товари, роботи або послуги не розповсюджуються  на даний вид

 договору.  Оцінка  житлового приміщення необхідна  і продавцю і покупцю.

 Одному - щоб спрогнозувати  можливий дохід від продажу  своєї

 власності, іншому - щоб бути впевненим, що запитувана  ціна не

 завищена.

     При  купівлі-продажу житла пріоритет належить ринкових методів оцінки.

 Домінуючий метод  - це метод прецедентів чи порівняння.  На відміну від

 свого західного  аналога, у вітчизняній практиці  він носить стихійний

 характер з  досить широкою варіацією ціни  продажу за аналогічним

 об'єктам, що  визначається особливостями українського ринку житла.  До таких

 ми можемо віднести  наступні.  По-перше, відсутність  інформаційної бази, але

 це не говорить  про відсутність інформації.  Інформація є і в значній

 обсязі, але ця  інформація є первинною, не  систематизована і погано піддається

 аналізу.  По-друге,  наявність додаткового чинника  в балансі попиту і

 пропозиції.  Баланс, з одного боку, визначає приріст  населення, його

 склад і структуру,  особисті доходи, а з іншого - пропозиція  існуючого

 житла і нове будівництво.  Додатковим фактором на вітчизняному ринку

 є посилення  ролі житлового фонду, як об'єкта  інвестицій.  У результаті

 попит на житло  посилюється, що неминуче веде  до зростання цін і лише  потім -

 до зростання  пропозиції.  По-третє, нестабільність економіки, а також

 прогресуюча інфляція  призвели до використання долара  як системи

 координат при  здійсненні оцінок вартості житла  на вітчизняному ринку.

     Таким  чином, метод оцінки на вітчизняному  ринку житла має ряд

 особливостей.

     1) Джерела інформації: дані по власних операцій та інформація

 періодичних видань.  Дані інформаційних фірм, дані  про реєстрацію

 власників, інформація, отримана від інших оцінювачів  практично не

 використовується.

     2) Фактори  впливу.  Місце розташування будівлі.  Це основний фактор,

 відображає зв'язок  будівлі з ділянкою землі, на  якому воно зведене.

 Коригування з  даного фактору, зазвичай, обмежується  "престижністю"

 того чи іншого  району, опускаючи при цьому інші  елементи.  Вони такі.

     а) Планування  і розміщення житлових і підсобних приміщень, загальну і житлову

 площа приміщень.  Найчастіше, планування визначають  як "сталінська",

"Хрущовка", "старий  фонд", нова й покращена.

     б) Поверх  і поверховість будівлі.  Прийнято  виділяти перший поверх, останній  і

 інші поверхи.  За поверховості виділяють п'ятиповерхові  будівлі і багатоповерхові

(Більше п'яти  поверхів).

     в) Комунальні  послуги.  Електропостачання, водопостачання, каналізація,

 телефонний зв'язок  та інше.

     г) Додаткове  обладнання.  Сантехніка, електричні та газові

 плити, вентиляція  і так далі.

     д) Конструкція  будівлі.  Панельні будинки, великоблочні  і мелкоблочной,

 цегляні, монолітні  і дерев'яні.

     е) Наявність  і віддаленість від автомобільних  доріг і залізниць, аеропортів

 та інших шумосоздающіх споруд.

     ж) Ринкова  кон'юнктура - коливання попиту  та пропозиції в момент

 оцінки, продажу.

     з) Стан  будівлі, його вік.

     і) Стан  навколишнього середовища, сейсмічна  обстановка.

     к) Фактори  обмеження в правах володіння.

     3) Тимчасові коригування.  Приведення тих чи інших угод до одного

 моменту часу  практично не проводиться, так  як наявність достатньої

 обсягу угод  на момент оцінки дозволяє  зіставити варіанти, що знаходяться

 в однієї тимчасової  площині, ці розрахунки трудомісткі мало достовірні.

     4) Визначення  вартості об'єкта.  Існує два  напрями обчислення

 вартості на  основі вартості одного квадратного  метра загальної площі та на

 основі вартості  оренди одного квадратного метра.  У першому, найбільш

 поширеному випадку, загальна вартість визначається шляхом множення загальної

 площі на вартість 1 квадратного метра.

     5) Особливі  умови угоди.  Перевірка таких  практично відсутня, в

 першу чергу,  у зв'язку з браком інформації.  Думка оцінювача при

 аналізі угод  про наявність особливих умов, визначається, як правило,

 продажною ціною.  Її різке відхилення в ту  або іншу сторону свідчить  про

 наявності додаткових  фактів: наявності близьких або  споріднених відносин

 між сторонами  угоди, продажу під натиском  і т. д. У нас віддають перевагу в

 договорі про  купівлю-продаж вказувати інвентарну  вартість, що не дає

 необхідної для  аналізу інформації.

     У цьому  підпункту описана форма, зміст  договору і основні

 вимоги до нього,  в далі, до інших договорів  застосовуються такі ж

 вимоги як до договору купівлі-продажу. 
 
 

     3.2.  Договір довічного содержанія.1 

     Договір  довічного утримання є видозміненим  договором

 купівлі - продажу  з умовою довічного утримання,  передбачається

 ст.425 у ЦК України.  За договором довічного утримання, одна сторона,

 є обличчям  непрацездатним за віком або  за станом здоров'я

(Відчужувач), передає  у власність другій стороні  (набувачеві

 майна) квартиру, будинок або його частина, взамін  чого набувач майна

 зобов'язується  надавати відчужувачеві довічно матеріальне забезпечення в

 натурі у вигляді  житла, харчування, догляду і необхідної  допомоги.

     Договір  довічного утримання повинен  бути нотаріально удостоверен2.

 Дані відносини  спрямовані на підтримання належного  рівня матеріального

 забезпечення  і є правовою формою непрацездатних громадян.

     Договір  довічного утримання належить  до односторонніх договорами,

 оскільки обов'язки  за договором виникають у набувача  майна.

 Оскільки договір  спрямований на надання довічного  забезпечення,

 відносини за  договором є триваючими і не визначені яким або терміном.

 Сторонами у  цьому договорі можуть бути  тільки громадяни.

     Предметом  договору є житловий будинок  або його частину.  У зв'язку  з

 прийняттям Закону  України "Про власність", предметом  договору може

 виступати як  і квартира.

     Необхідно  в договорі вказувати оцінку  відчужуваного майна.

     Істотною  умовою є систематичне матеріальне  забезпечення

 відчужувача.  Матеріальне забезпечення, що надається  відчужувачу,

 виражається в  натурі - як житла, харчування, догляду, необхідної допомоги.

     Всі  елементи матеріального забезпечення  повинні бути конкретизовані  при

 укладанні договору.

     Договір  довічного утримання може бути  розірваний у наступних

 випадках:

     - На  вимогу відчужувача, якщо набувач майна не виконує

 обов'язків, прийнятих  ним на себе за договором  (не забезпечує належний

 догляд, харчування);

     - На  вимогу набувача майна, якщо  воно з незалежних від

 неї обставини  його майнове становище змінилося  настільки, що

 він не в  змозі надавати відчужувачеві обумовлене забезпечення.

     При  розірванні договору з зазначених  вище підстав власність

 повертається  відчужувачеві, а витрати на  утримання відчужувача,

 вироблені набувачем  майна до розірвання договору, не

 повертаються.

     У наш  нелегкий час, коли при мінімальній пенсії люди похилого