Земельное право. Лекции

    Основания приобретения прав на земельные участки  делятся на две группы. К первой группе относятся основания приобретения права собственности на земельный участок, а ко второй - основания приобретения прав на земельный участок, производных от права собственности на него.

    Основания приобретения права собственности  принято подразделять на первоначальные, т.е. не зависящие от прав предшествующего собственника на данную вещь, и производные, при которых право собственности на вещь возникает по воле предшествующего собственника, как правило, по договору с ним. Различие первоначальных и производных способов приобретения права собственности сводится к отсутствию или наличию правопреемства - перехода прав и обязанностей владельца вещи. Первоначальное на землю - приобретательная давность.

    Применение  приобретательной давности в отношении земельных участков имеет свои особенности. Эти особенности заключаются в первую очередь в том, что приобретательная давность может быть применима только в отношении тех земельных участков, которые находятся в частной собственности и которыми лицо владеет при соблюдении указанных выше условий. Что касается всех иных земельных участков, то они не являются бесхозным имуществом. Все иные земли в нашей стране являются либо государственной, либо муниципальной собственностью.

    Что касается ст.219 ГК, регулирующей вопросы возникновения права собственности на вновь создаваемое имущество, то она неприменима к такому объекту недвижимости, как земля. Земля как объект природы не может быть создана вновь.

    Закон предусматривает, что все документы, необходимые для государственной регистрации прав, представляются не менее чем в двух экземплярах. Один из этих экземпляров должен быть подлинником (за исключением актов органов государственной власти и актов органов местного самоуправления) и после государственной регистрации прав подлинник должен быть возвращен правообладателю.

    Вместе  с заявлением о государственной  регистрации и документами о  правах на недвижимое имущество заявитель  должен предъявить документ об оплате регистрации: физическое лицо - документ, удостоверяющий его личность, а представитель юридического лица - учредительные документы юридического лица, а также документ, удостоверяющий его личность, и документ, подтверждающий его полномочия действовать от имени данного юридического лица.

    При получении правоустанавливающих документов на государственную регистрацию прав должностное лицо учреждения юстиции по регистрации прав вносит соответствующую запись в книгу учета документов. Заявителю выдается расписка в получении документов на государственную регистрацию прав с их перечнем, а также с указанием даты их представления.

    Для государственной регистрации обычно представляются следующие документы, которые Закон (ст.17) признает в качестве оснований для проведения регистрации права собственности на землю и сделок с ней:

    акты, изданные органами государственной  власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в  порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания  таких актов на момент их издания;

    договоры  и другие сделки в отношении земельного участка, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения земельного участка на момент совершения сделки;

    свидетельства о праве на наследство;

    вступившие  в законную силу судебные решения;

    акты (свидетельства) о правах на земельный участок, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;

    иные  акты передачи прав на недвижимое имущество  и сделок с ним заявителю от прежнего правообладателя.

    Обязательным  приложением к документам, необходимым  для государственной регистрации  прав, являются план земельного участка, участка недр с указанием его  кадастрового номера.

    Неотъемлемой  частью Единого государственного реестра прав являются дела, включающие правоустанавливающие документы на недвижимое имущество, и книги учета документов. Дело правоустанавливающих документов открывается на каждый объект недвижимого имущества. В дело помещаются все документы, поступающие для регистрации прав на указанный объект. 

11.Переход  права на земельный  участок при переходе  права собственности  на здание, сооружение, строение.

    При переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся  на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

    В случае перехода права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

    Площадь части земельного участка, занятой  зданием, строением, сооружением и  необходимой для их использования, определяется в соответствии с пунктом 3 статьи 33 Кодекса.

    Собственник здания, строения, сооружения, находящихся  на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу. В случае, если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, применяются правила, установленные пунктом 1 статьи 36 Кодекса.

    Отчуждение  здания, строения, сооружения, находящихся  на земельном участке и принадлежащих  одному лицу, проводится вместе с земельным  участком, за исключением следующих случаев:

    1) отчуждение части здания, строения, сооружения, которая не может  быть выделена в натуре вместе  с частью земельного участка;

    2) отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке,  изъятом из оборота в соответствии со статьей 27 Кодекса.

    Отчуждение  здания, строения, сооружения, находящихся  на ограниченном в обороте земельном  участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным  участком, если федеральным законом  разрешено предоставлять такой земельный участок в собственность граждан и юридических лиц.

    Не  допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем  здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

    Отчуждение  доли в праве собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на земельном участке, принадлежащем на праве собственности нескольким лицам, влечет за собой отчуждение доли в праве собственности на земельный участок, размер которой пропорционален доле в праве собственности на здание, строение, сооружение.

    Иностранные граждане, лица без гражданства и  иностранные юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений, находящихся  на чужом земельном участке, имеют  преимущественное право покупки  или аренды земельного участка в  порядке, установленном настоящей статьей, и в соответствии с пунктом 2 статьи 5, пунктом 3 статьи 15, пунктом 1 статьи 22 и пунктами 4 и 5 статьи 28 Кодекса. Президент РФ может установить перечень видов зданий, строений, сооружений, на которые это правило не распространяется.

    Необходимо  отметить, что, во-первых, ст.271 и 272 ГК должны применяться с учетом того, что на титуле постоянного (бессрочного) пользования земельные участки могут использоваться только лицами, указанными в п.1 ст.20 ЗК. Во-вторых, п.1 ст.272. ЗК должен применяться с учетом того, что указанное в нем право пользования земельным участком ныне заменено либо на право собственности или право аренды. В-третьих, утрачивает юридическое значение положение п.2 ст. 272 ГК о том, что суд может признать право собственника недвижимости на приобретение в собственность земельного участка, на котором находится недвижимость. Сейчас это право прямо предусмотрено в п.3 ст.35 ГК.

12.Прекращение  и ограничение  прав на землю.

    Право собственности на земельный участок прекращается при отчуждении собственником своего земельного участка другим лицам, отказе собственника от права собственности на земельный участок, в силу принудительного изъятия у собственника его земельного участка в порядке, установленном гражданским законодательством.

    Право постоянного (бессрочного) пользования  земельным участком, право пожизненного наследуемого владения земельным участком прекращаются при отказе землепользователя, землевладельца от принадлежащего им права на земельный участок на условиях и в порядке, которые предусмотрены статьей 53 Кодекса.

    Право постоянного (бессрочного) пользования  земельным участком, право пожизненного наследуемого владения земельным участком прекращаются принудительно при:

    1) использовании земельного участка  не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель, установленными статьями 7 и 8 Кодекса;

    2) использовании земельного участка  способами, которые приводят к  существенному снижению плодородия  сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки;

    3) неустранении совершенных умышленно  следующих земельных правонарушений:

    отравление, загрязнение, порча или уничтожение  плодородного слоя почвы вследствие нарушения правил обращения с  удобрениями, повлекшие за собой причинение вреда здоровью человека или окружающей среде;

    нарушение установленного соответствующими нормами статей 95 - 100  Кодекса режима использования земель особо охраняемых природных территорий, земель природоохранного, рекреационного назначения, земель историко-культурного назначения, особо ценных земель, других земель с особыми условиями использования, а также земель, подвергшихся радиоактивному загрязнению;

    систематическое невыполнение обязательных мероприятий  по улучшению земель, охране почв от ветровой, водной эрозии и предотвращению других процессов, ухудшающих состояние почв;

    систематическая неуплата земельного налога;

    4) неиспользовании в случаях, предусмотренных  гражданским законодательством,  земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом, за исключением времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование;

    5) изъятии земельного участка для  государственных или муниципальных  нужд;

    6) реквизиции земельного участка.