Земельное право. Лекции

    Частные сервитуты в области градостроительства могут устанавливаться в целях ограниченного пользования чужим (соседним) земельным участком, иными объектами недвижимости для обеспечения:

    строительства, реконструкции, ремонта и эксплуатации зданий, строений и сооружений;

    строительства, реконструкции, ремонта и эксплуатации объектов инженерной и транспортной инфраструктур;

    проведения  работ по инженерной подготовке территорий, работ по защите территорий от затопления и подтопления, устройству подпорных  стен;

    прохода, проезда через чужой (соседний) земельный участок;

    применения  проникающих на чужой (соседний) земельный  участок на определенной высоте устройств  при возведении зданий, строений и  сооружений;

    эксплуатации  и ремонта общих стен в домах  блокированной застройки;

    других  нужд собственников объектов недвижимости, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

    Особенности водного сервитута по сравнению  с земельным сервитутом заключаются  в следующем. Когда речь идет о  публичном водном сервитуте, то одной  из сторон является собственник водного объекта, а другой - неограниченный круг лиц, осуществляющих общее водопользование, и не являющихся собственниками. Что касается частного водного сервитута, то субъектами правоотношения по его поводу могут быть только водопользователи-несобственники.

    В соответствии со ст.21 ЛК РФ граждане имеют право свободно пребывать в лесном фонде и в не входящих в лесной фонд лесах, если иное не предусмотрено лесным законодательством (публичный лесной сервитут). Права пользования граждан и юридических лиц участками лесного фонда и права пользования участками не входящих в лесной фонд лесов могут быть ограничены в пользу иных заинтересованных лиц на основании договоров, актов государственных органов и актов органов местного самоуправления, а также судебных решений (частный лесной сервитут). Предусмотрено также, что положения гражданского законодательства, земельного и иного законодательства применяются к лесным сервитутам в той мере, в какой это не противоречит требованиям ЛК РФ. 

8.Аренда  земельного участка.

    Иностранные граждане, лица без гражданства могут иметь расположенные в пределах территории РФ земельные участки на праве аренды, за исключением случаев, предусмотренных Кодексом.

    Земельные участки, за исключением указанных  в пункте 4 статьи 27  Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и Кодексом.

    По  истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор  имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 35, пунктом 1 статьи 36 и статьей 46 Кодекса.

    Размер  арендной платы определяется договором  аренды. Общие начала определения  арендной платы при аренде земельных  участков, находящихся в государственной  или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством РФ.

    Арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

    Арендатор земельного участка имеет право  передать арендованный земельный участок  в субаренду в пределах срока  договора аренды земельного участка  без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные Кодексом.

    Земельный участок может быть передан в  аренду для государственных или муниципальных нужд либо для проведения изыскательских работ на срок не более чем один год. При этом арендатор земельного участка в пределах срока договора аренды земельного участка обязан по требованию арендодателя привести земельный участок в состояние, пригодное для его использования в соответствии с разрешенным использованием; возместить убытки, причиненные при проведении работ; выполнить необходимые работы по рекультивации земельного участка, а также исполнить иные обязанности, установленные законом и (или) договором аренды земельного участка.

    При продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной  собственности, арендатор данного  земельного участка имеет преимущественное право его покупки в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 1 статьи 36 Кодекса.

    При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

      В случае наследования земельных  участков лицами, не достигшими совершеннолетия, их законные представители могут передать эти земельные участки в аренду на срок до достижения наследниками совершеннолетия.

      Изъятые из оборота земельные  участки не могут быть переданы  в аренду, за исключением случаев,  установленных федеральными законами.

    Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором  в результате использования арендованного  земельного участка в соответствии с договором, являются его собственностью.

    Гражданское законодательство предусматривает, что  предметом договора аренды могут быть земельные участки и другие обособленные природные комплексы. Основным признаком, которому должны отвечать такого рода предметы договора аренды, является то, что они не должны терять своих натуральных свойств в процессе их использования, т.е. они должны быть непотребляемыми вещами (ст.607 ГК). Земельный участок отвечает этому требованию. При правильной эксплуатации земля является непотребляемым природным ресурсом. Пункт 2 указанной статьи устанавливает, что законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

    В соответствии с п.2 ст.22 ЗК практически любые земельные участки могут быть предметом договора аренды, за исключением тех, которые изъяты из оборота. Перечень этих земельных участков указан в п.4 ст.27 ЗК. К ним, в частности, относятся земли, занятые государственными природными заповедниками и национальными парками, зданиями и сооружениями, в которых размещены для постоянной деятельности Вооруженные Силы РФ, Пограничная служба РФ и др. Однако согласно п.11 комментируемой статьи допускается передача таких земельных участков в аренду в том случае, если это прямо предусмотрено федеральными законами.

    Законодательством предусмотрены существенные условия  договора аренды. Так, в договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду - земельном участке, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. Поэтому в договоре аренды земельного участка должен быть четко индивидуализирован его предмет: указано местоположение и площадь участка. К договору должен быть приложен план земельного участка.

    Право сдачи имущества в аренду принадлежит  его собственнику. Арендодателями могут  быть также лица, управомоченные законом  или собственником сдавать имущество  в аренду.

    Арендодатель  отвечает за недостатки сданного в  аренду земельного участка, которые полностью или частично препятствуют его использованию, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках (ст.612 ГК). Например, если земельный участок подвержен подтоплению или заболачиванию, либо качество почв не позволяет использовать его в соответствии с целевым назначением.

    При обнаружении таких недостатков  арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков земельного участка, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков земельного участка (на проведение работ по мелиорации земельного участка и т.п.); непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

    В случае смерти гражданина, арендующего  земельный участок, его права  и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом  или договором не предусмотрено иное. Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.

    По  общему правилу, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор земельного участка, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

    К особенностям заключения договоров  аренды земельных участков следует  отнести и то обстоятельство, что  в некоторых случаях такие  сделки могут заключать лица, не являющиеся собственниками земельных  участков. Так, в случае наследования земельных участков лицами, не достигшими совершеннолетия, их законные представители могут передавать согласно п.10 ст.22 ЗК эти участки в аренду на срок до достижения наследниками совершеннолетия. 

9.Безвозмездное  срочное пользование  земельным участком.

    В безвозмездное срочное пользование могут предоставляться земельные участки:

    1) из земель, находящихся в государственной  или муниципальной собственности,  исполнительными органами государственной  власти или органами местного  самоуправления, предусмотренными статьей 29 Кодекса, юридическим лицам, указанным в пункте 1 статьи 20 Кодекса, на срок не более чем один год;

    2) из земель, находящихся в собственности  граждан или юридических лиц,  иным гражданам и юридическим  лицам на основании договора;