Земельное право. Лекции

    Земельный участок как объект земельных  отношений - часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке.

    Земельный участок может быть делимым и  неделимым. Делимым является земельный  участок, который может быть разделен на части, каждая из которых после  раздела образует самостоятельный  земельный участок, разрешенное  использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

    Земли в РФ по целевому назначению подразделяются на следующие категории:

    1) земли сельскохозяйственного назначения;

    2) земли поселений;

    3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;

    4) земли особо охраняемых территорий и объектов;

    5) земли лесного фонда;

    6) земли водного фонда;

    7) земли запаса.

    Любой вид разрешенного использования  из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без  дополнительных разрешений и процедур согласования.

    В местах традиционного проживания и  хозяйственной деятельности коренных малочисленных народов РФ и этнических общностей в случаях, предусмотренных  федеральными законами, законами и  иными нормативными правовыми актами субъектов РФ, нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, может быть установлен особый правовой режим использования земель указанных категорий.

    Отнесение земель к категориям, перевод их из одной категории в другую осуществляются в отношении:

    1) земель, находящихся в федеральной собственности, - Правительством РФ;

    2) земель, находящихся в собственности  субъектов РФ, и земель сельскохозяйственного  назначения, находящихся в муниципальной  собственности, - органами исполнительной  власти субъектов РФ;

    3) земель, находящихся в муниципальной собственности, за исключением земель сельскохозяйственного назначения, - органами местного самоуправления;

    4) земель, находящихся в частной  собственности:

    земель  сельскохозяйственного назначения - органами исполнительной власти субъектов РФ;

    земель  иного целевого назначения - органами местного самоуправления.

    Порядок перевода земель из одной категории  в другую устанавливается федеральными законами.

    Пункт 1 ст.3 ЗК определяет сущность земельных отношений, являющихся предметом земельного законодательства. Это - отношения по использованию и охране земель в нашей стране как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории.

    Земля становится объектом земельных отношений  не из-за того, что она - объект природы, составная часть окружающей среды, а вследствие ее использования людьми, присвоения продуктов земли и использования ее полезных свойств. Указанное обстоятельство определяет экономическое, социальное и экологическое значение земельных отношений.

    Земля как объект общественных отношений всегда продолжает оставаться объектом природы. Застроенный земельный участок не перестает быть частью природы. В этом состоит одна из основных особенностей земли и земельных отношений. Возникновение и развитие земельных отношений обусловлены объективными закономерностями развития человеческого общества и общественного производства, цель которого заключается в использовании предметов природы и присвоении их для удовлетворения интересов людей. Земельные отношения являются особым видом имущественных отношений, которые возникают, изменяются и прекращаются по поводу земли и регулируются земельным законодательством. Особый характер имущественных отношений по поводу земли отличает их от иных имущественных отношений. Природа земельных отношений определяет публично-правовой характер их регулирования.

    В целом по отношению к применению норм специального законодательства действует  следующий принцип. К земельным  отношениям нормы специального законодательства применяются в том случае, если эти отношения не урегулированы в земельном законодательстве.

    В ряде статей ГК имеются бланкетные нормы, определяющие сферу регулирования  отношений по поводу земли нормами  земельного законодательства. В одних  случаях приводится ссылка на закон, в котором должен быть урегулирован соответствующий вопрос, в других случаях прямо указывается, что соответствующий вопрос должен быть урегулирован в земельном законодательстве, либо используются термины "законодательство о земле" или "федеральное земельное законодательство".

    Иностранным считается юридическое лицо, учрежденное  за пределами России. Юридические  лица становятся участниками земельных  отношений с момента реального  наделения их земельными участками, возникновения у них конкретных прав на землю.

    Юридические лица, созданные гражданами, вправе иметь в собственности земельные участки либо использовать землю на иных титулах. Законодательство не устанавливает особенностей содержания прав юридических лиц на земельные участки в зависимости от вида его организационно-правовой формы.

    Следует также обратить внимание, что ни земельное, ни гражданское законодательство не предусматривают и никогда  ранее не предусматривали такого вида прав на земельные участки, как  право хозяйственного ведения или  право оперативного управления.

    Рассматривая землю как единый объект природы, хозяйствования и собственности, Земельный кодекс РФ устанавливает приоритет ее охраны как объекта природы перед использованием земли как объекта недвижимости. Если недавно на вопрос - земельным или гражданским законодательством следует руководствоваться при совершении сделок с землей - ответ был неоднозначен, то теперь всеми признается приоритет за земельным законодательством, содержание которого раскрывается в ст.2 ЗК. К нему отнесены не только федеральные законы и законы субъектов Федерации, но и акты органов исполнительной власти субъектов Федерации, органов местного самоуправления. Именно в этом, пожалуй, отличительная черта нового Кодекса - большинство земельных полномочий и функций, ранее сосредоточенных в центре, передаются непосредственно на места - субъектам Федерации и муниципальным образованиям. Имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними (купля-продажа, дарение, мена, ипотека) регулируются гражданским законодательством. Но гражданское законодательство применяется лишь в случае, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами, что в полной мере соответствует положениям Конституции РФ. Следовательно, нормы ГК (в какой-то мере и некоторых других кодексов) в части, касающейся прав на земельные участки, должны быть приведены в соответствие с ЗК. Например, ст.270 ГК, разрешающая землепользователю с согласия собственника участка передавать земельный участок в аренду или безвозмездное пользование, отныне фактически прекратила свое действие, поскольку в ст.20 ЗК содержится на то однозначный запрет. 

3.Полномочия  РФ, субъектов РФ, органов местного самоуправления в области земельных отношений.

    К полномочиям РФ в области земельных  отношений относятся:

    1) установление основ федеральной  политики в области регулирования  земельных отношений;

    2) установление ограничений прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев, арендаторов земельных участков, а также ограничений оборотоспособности земельных участков;

    3) государственное управление в  области осуществления мониторинга земель, государственного земельного контроля, землеустройства и ведения государственного земельного кадастра;

    4) установление порядка изъятия земельных участков, в том числе путем выкупа, для государственных и муниципальных нужд;

    5) изъятие для нужд РФ земельных  участков, в том числе путем  выкупа;

    6) разработка и реализация федеральных  программ использования и охраны земель;

    7) иные полномочия, отнесенные к  полномочиям РФ Конституцией РФ,  Кодексом, федеральными законами.

    РФ  осуществляет управление и распоряжение земельными участками, находящимися в собственности РФ (федеральной собственностью).

    К полномочиям субъектов РФ относятся  изъятие, в том числе путем  выкупа, земель для нужд субъектов  РФ; разработка и реализация региональных программ использования и охраны земель, находящихся в границах субъектов РФ; иные полномочия, не отнесенные к полномочиям РФ или к полномочиям органов местного самоуправления.

    Субъекты  РФ осуществляют управление и распоряжение земельными участками, находящимися в собственности субъектов РФ.

    К полномочиям органов местного самоуправления в области земельных отношений относятся изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для муниципальных нужд, установление с учетом требований законодательства РФ правил землепользования и застройки территорий городских и сельских поселений, территорий других муниципальных образований, разработка и реализация местных программ использования и охраны земель, а также иные полномочия на решение вопросов местного значения в области использования и охраны земель.

    Органами  местного самоуправления осуществляются управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности.

    В соответствии с Конституцией РФ федеральные органы исполнительной власти и органы исполнительной власти субъектов Федерации могут по взаимному соглашению передавать друг другу осуществление части своих полномочий, если это не противоречит Конституции РФ и федеральным законам.

    В последние годы в условиях, когда  фактически отсутствовало четкое и  ясное федеральное земельное  законодательство, субъекты Федерации очень часто весьма широко определяли в законодательстве сферу своих полномочий по регулированию земельных отношений. Примером тому может служить Земельный кодекс Республики Татарстан от 10 июля 1998 г. Так, согласно ст.4 Кодекса к ведению Государственного Совета Республики Татарстан относятся законодательное регулирование земельных отношений; утверждение важнейших республиканских программ, определяющих основные направления государственной политики в области управления земельными ресурсами Республики Татарстан; решение вопросов административно-территориального устройства Республики Татарстан.

    В связи с тем, что новый ЗК иначе определяет полномочия субъектов Федерации, очевидно, что их законодательство должно быть приведено в соответствие с нормами федерального земельного законодательства.

    Компетенция органов местного самоуправления установлена  в нескольких законодательных актах. Статья 6 Федерального закона от 28 августа 1995 г. "Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ".