Период с 1990 года можно охарактеризовать
также периодом бурного законотворчества;
объем принимаемых нормативно-правовых
актов в отдельные периоды
превышает возможности усвоения
их специалистами и внедрения
в практику земельных отношений.
Особое место в этой связи занимает
принятие в 1994 г. первой (Общей) части
нового ГК РФ, который имеет важное
значение для правового регулирования
не только гражданских, но и земельных
отношений. Успешной реализации земельной
реформы активно противостояли
консервативные силы. Так, в августе
1991 г. была предпринята попытка государственного
переворота, вошедшая в историю России
под названием «августовского путча».
Принятие новых законов проходило
в союзном и российском парламентах
в условиях острой борьбы между представителями
прогрессивных и консервативных
идей, и содержание принимаемых законов
зачастую отражало компромисс между
этими двумя взаимоисключающими
течениями. Примером такого компромисса
явилось, в частности, принятие Основ
законодательства об аренде, которые,
несмотря на несовершенство, способствовали
созданию немалого количества арендных
предприятий, выходящих из режима функционирования
в условиях командной экономики.
Позиции представителей сторонников
рыночной экономики постепенно укреплялись,
и появился целый ряд законодательных
актов, внесших перелом в формировании
земельного законодательства: законы
РСФСР от 24 декабря 1990 г. «О собственности
в РСФСР», от 25 декабря 1990 г. «О предприятиях
и предпринимательской деятельности»,
от 22 ноября 1990 г. «О крестьянском (фермерском)
хозяйстве», от 23 ноября 1990 г. «О земельной
реформе» и другие, которые позволяли
обеспечить действие Земельного кодекса
РСФСР, принятого 25 апреля 1991 г., Закон
РФ от 23 декабря 1992 г. «О праве граждан
на получение в частную собственность
и на продажу земельных участков
для ведения личного подсобного
и дачного хозяйства, садоводства
и индивидуального жилищного
строительства», Указ Президента РФ от
23 апреля 1993 г. «О дополнительных мерах
по наделению граждан земельными
участками». Указ Президента РФ от 27 октября
1993 г. «О регулировании земельных
отношений и развитии аграрной реформы»,
постановление Правительства РФ
от 1 февраля 1995 г. «О порядке осуществления
прав собственности земельных долей
и имущественных паев», Указ Президента
РФ от 7 марта 1996 г. «О реализации конституционных
прав граждан на землю», Федеральный
закон от 17 июня 1997 г. «О государственной
регистрации прав на недвижимое имущество
и сделок с ним», постановление
Правительства РФ от 18 февраля 1998 г.
«Об утверждении правил ведения
Единого государственного реестра
на недвижимое имущество и сделок
с ним» и др.
С распадом в 1991 году Союза ССР открылся
простор развитию земельного законодательства
России, однако оно реализовывалось
с пробуксовками, как и ушедшее
в историю союзное законодательство.
Так, положения ЗК 1991 г. в части
наделения землей всех желающих граждан,
несмотря на подгоняющие исполнение
дела указы Президента РФ, а также
постановления парламента (Верховного
Совета РФ), торпедировались руководителями
колхозов и совхозов, не желавших терять
свое монопольное положение. Не помогало
и действие антимонопольного закона
(Закона РФ от 22 марта 1991 г. «О конкуренции
и ограничении монополистической
деятельности на товарных рынках»).
Нужен был радикальный правовой
механизм, позволявший реформирование
земельных отношений. Поэтому с
принятием в несельскохозяйственной
сфере Закона РСФСР «О приватизации
государственных и муниципальных
предприятий» в сельскохозяйственной
сфере реформирование земельных
отношений путем приватизации земель
стали решать такие нормативно-правовые
акты, как Указ Президента РФ от 27 декабря
1991 г. № 323 «О неотложных мерах по осуществлению
земельной реформы в РСФСР» и
изданное во исполнение его постановление
Правительства РФ от 29 декабря 1991 г.
«О порядке реорганизации колхозов
и совхозов».
В соответствии с Указом Президента
РФ от 27 декабря 1991 г. № 323 «О неотложных
мерах по осуществлению земельной
реформы в РСФСР»* приватизация земель,
находящихся в государственной
и муниципальной собственности,
осуществляется в соответствии с
действующим законодательством
и настоящим Указом. Решения по
перераспределению земель принимаются
органами местной администрации
по представлению земельных комитетов.
Колхозы и совхозы были обязаны
в 1992 г. провести реорганизацию, привести
свой статус в соответствие с Законом
РСФСР «О предприятиях и предпринимательской
деятельности», перерегистрироваться
в соответствующих органах. Районным
органам исполнительной власти совместно
с земельными комитетами предложено
установить среднерайонные нормы бесплатной
передачи земли в собственность
граждан с учетом качества земель.
Коллективам совхозов, других сельскохозяйственных
предприятий, колхозов и кооперативов,
использующих землю на праве бессрочного
(постоянного) пользования, до 1 марта 1992
г. принять решение о переходе
к частной, коллективно-договорной
и другим формам собственности в
соответствии с ЗК РФ. Местной администрации
обеспечить выдачу гражданам, ставшим
собственниками земли, соответствующих
свидетельств на право собственности.
*ВСНД РСФСР и Верховного Совета
РСФСР. № 1. Ст.53; см. также Постановление
Правительства РФ от 29 декабря
1991 г. «О порядке реорганизации
колхозов и совхозов» // САПП. 1992.
№ 1-2. Ст.9.
Указом Президента РФ от 2 марта 1992
г. № 213 «О порядке установления нормы
бесплатной передачи земельных участков
в собственность граждан»* было установлено,
что при определении среднерайонной
нормы бесплатной передачи земли
в собственность вся площадь
сельскохозяйственных угодий в пределах
сельскохозяйственных предприятий
района, за исключением земель, передаваемых
в ведение сельских, поселковых,
городских Советов народных депутатов,
делится на суммарную численность
лиц, работающих в сельском хозяйстве,
а также лиц, занятых в социальной
сфере на селе. В число лиц, работающих
в сельском хозяйстве, включаются только
работники колхозов и совхозов, других
сельскохозяйственных предприятий, пенсионеры
этих хозяйств, а в социальной сфере
– включаются работники предприятий,
организаций и учреждений народного
образования, здравоохранения, культуры,
быта, связи, торговли и общественного
питания, расположенных на территориях
сельскохозяйственных предприятий.
*ВСНД РФ и Верховного Совета
РФ. 1992. №14.Ст.761.; Там же. 1992. №11. Ст. 561.
Указом Президента РФ от 25 марта 1992
г. № 301 «О продаже земельных участков
гражданам и юридическим лицам
при приватизации государственных
и муниципальных предприятий» для
ускорения приватизации и дальнейшего
совершенствования земельных отношений
было предоставлено право гражданам
и юридическим лицам* при приватизации
государственных и муниципальных
предприятий наряду с арендой
земельных участков приобретать
их в собственность. Земельные участки,
предоставленные гражданам и
их объединениям для предпринимательской
деятельности, по их желанию могут
продаваться им в собственность.
*Там же. 1992. № 25. Ст. 11561.
В этом указе впервые было предусмотрено
право частной собственности
на земельные участки, используемые
для предпринимательской деятельности,
а также право собственности
юридических лиц на землю.
Указом Президента РФ «Об утверждении
порядка продажи земельных участков
при приватизации государственных
и муниципальных предприятий, расширении
и дополнительном строительстве
этих предприятий, а также предоставленных
гражданам и их объединениям для
предпринимательской деятельности».
Этим указом утверждён Порядок продажи
земельных участков при приватизации
государственных и муниципальных
предприятий, расширении и дополнительном
строительстве этих предприятий, а
также предоставленных гражданам
и их объединениям для предпринимательской
деятельности.
Согласно Порядку продажи земельных
участков при приватизации государственных
и муниципальных предприятий, расширении
и дополнительном строительстве
этих предприятий, а также предоставленных
гражданам и их объединениям для
предпринимательской деятельности,
утвержденному Указом Президента РФ
от 14 июня 1992 г., покупателями земельных
участков могут быть любые физические
и юридические лица, включая иностранные,
и лица без гражданства. Здесь
содержится положение, противоречащее
ЗК РФ, а именно, разрешалась продажа
земли иностранным гражданам, а
также Закону «О земельной реформе»,
который это также запрещал. Но
это противоречие не было ни устранено,
ни опротестовано Конституционным
Судом РФ.
По существу, эта норма так
и не нашла практического применения,
так как во всем последующем законодательстве
она не была подтверждена.
Подобное ограничение, введенное
в самом начале реформирования земельных
отношений, представляется мне совершенно
обоснованным. Фактически оно предотвратило
экспансию иностранного капитала в
этой области. Ведь на Западе уже давно
осознали всю ценность земли, вернее
ее бесценность. И поэтому без
этого запрета мы бы сейчас имели
у себя огромное количество иностранных
частных собственников, которые
бы использовали нашу землю в своих
интересах.
В целях совершенствования системы
наделения граждан земельными участками
и перерегистрации ранее предоставленных
участков Указ Президента РФ от 23 апреля
1993 г. № 480 «О дополнительных мерах по
наделению граждан земельными участками»*
рекомендует всем субъектам РФ в
3-месячный срок определить потребность
граждан в получении за плату
и бесплатно земельных участков
для индивидуального жилищного
строительства, садоводства, личного
подсобного хозяйства и иных целей.
*ВСНД и Верховного Совета
РФ. № 25. Ст. 1427(в ред. указов
Правительства от 14 октября 1992 г.
№1129, от 16 мая 1997 г. № 485).
Для успешного проведения приватизации
государственных и муниципальных
земель важное значение имеет государственная
программа приватизации государственных
и муниципальных предприятий, утвержденная
Указом Президента РФ от 24 декабря 1993 г.
(с изменениями от 14 марта 1996 г., 6
октября 1997 г., 15 июня 1998 г.),* а также
распоряжение Правительства РФ от 15
июня 1994 г. № 908-рз, Указ Президента РФ от
22 июля 1994 г. «Об основных положениях
государственной программы приватизации
государственных и муниципальных предприятий
в РФ после 1 июля 1994г.».*
*САПП РФ. 1994. № 8. Ст.924;
**СЗ РФ. 1994. № 13. Ст. 1478.
Подводя итог сказанному, следует
определить общие условия приватизации
земельных участков.
Приватизация земельных участков
– передача из государственной или
муниципальной собственности в
собственность граждан и юридических
лиц земельных участков, находящихся
у них на праве постоянного (бессрочного)
пользования, пожизненного наследуемого
владения или аренды. Приватизация
земельных участков происходит по заявлению
граждан и юридических лиц
в порядке, установленном земельным
законодательством. Бесплатная передача
земельных участков в собственность
граждан и юридических лиц
производится в пределах норм, установленных
субъектами РФ. Земельный участок, общая
площадь которого превышает норму
площади для бесплатной передачи
земельного участка в собственность,
выкупается по договорной цене либо остается
в постоянном (бессрочном) пользовании,
пожизненном наследуемом владении
или аренде.
Уменьшение земельных участков,
ранее предоставленных гражданам
в установленном порядке, при
их приватизации без согласия граждан
запрещается.
Никто не может быть обязан приватизировать
земельный участок и никому не
может быть отказано в приватизации
земельного участка, если территориальными
планами использования земель и
решениями уполномоченных органов
допускается приватизация такого земельного
участка в данном месте.
Земельный участок может быть приватизирован
собственником (собственниками в долях)
здания, строения или сооружения, находящихся
на этом земельном участке. Не подлежат
приватизации или продаже земельные
участки, в отношении которых
не имеется надлежаще оформленных
документов о территориальных границах,
сервитутах и обременениях (до их установления
и оформления). Продажа и передача
в собственность земельного участка
с находящимся на нем лесом не
означает возникновения сразу (до соответствующего
оформления) собственности на находящийся
на земельном участке лес.
Не допускается продажа земельных
участков, занятых муниципальным
или государственным жилым фондом,
подземными линейными сооружениями.
Общая долевая собственность
на усадебные, садовые, дачные, гаражные
участки возникает при условиях,
если жилой дом, садовый дом, дача,
гараж находятся в общей долевой
собственности. Не подлежат приватизации
спорные земельные участки, в
отношении которых ведется административное
или судебное разбирательство до
вступления в силу соответствующего
решения.