Шпаргалка по оценке и управлению собственности

Стоимость замещения  объекта оценки – сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки, но построенного в новом архитектурном стиле, с использованием современных проектных нормативов и прогрессивных материалов и конструкций, а также современного оборудования объекта недвижимости.

Полная восстановительная стоимость – восстановительная стоимость основных фондов с учетом сопутствующих затрат, необходимых для начала эксплуатации активов, и отражаемая в балансовой стоимости. В основе определения восстановительной стоимости лежит расчет затрат, связанных со строительством объекта и сдачей его заказчику.

Стоимость объекта  оценки для целей налогообложения – стоимость объекта оценки, определяемая для исчисления налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с положениями нормативных правовых актов (в том числе инвентаризационная стоимость).

Данный вид стоимости  определяется аккредитованными при  налоговых инспекциях экспертами-оценщиками на основе либо рыночной стоимости, либо восстановительной стоимости объекта  недвижимости. В России в настоящее время оценка в целях налогообложения производится путем рассчитываемой инвентаризационной стоимости, базирующейся на восстановительной стоимости.

Стоимость объекта  оценки с ограниченным рынком – стоимость объекта оценки, продажа которого на открытом рынке невозможна или требует дополнительных затрат по сравнению с затратами, необходимыми для продажи свободно обращающихся на рынке товаров. Данный вид стоимости определяется на основе либо восстановительной стоимости либо стоимости замещения.

Ликвидационная стоимость объекта оценки – стоимость объекта оценки в случае, если объект оценки должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов.

Срок экспозиции объекта  оценки – период времени, начиная  с момента представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до момента совершения сделки с ним.

Утилизационная  стоимость объекта оценки – стоимость объекта оценки, равная рыночной стоимости материалов, которые он в себя включает, с учетом затрат на утилизацию объекта оценки.

Страховая стоимость – стоимость для целей страхования, рассчитываемая на основе либо полной восстановительной стоимости, либо стоимости замещения объекта, который подвержен риску уничтожения (или разрушения). На базе страховой стоимости объекта определяются страховые суммы, выплаты и проценты.

Залоговая стоимость – стоимость для целей кредитования, рассчитываемая на основе либо рыночной либо ликвидационной стоимости.

 

12. Оценка недвижимости: понятие,  цели, особенности

 

Рынок недвижимости России продолжает стремительно развиваться. Вместе с тем, возрастает актуальность и востребованность независимой оценки стоимости объектов недвижимости. Независимая оценка недвижимости представляет собой обоснованное мнение независимого оценщика о стоимости прав на объект недвижимости. На основе независимой оценки обеспечивается защита имущественных прав собственника. Отчет об оценке недвижимости является юридическим документом, который может представляться в государственные учреждения, судебные органы, в банки для получения кредита и другие организации.

Предметом оценки недвижимости является рыночная стоимость как  наиболее вероятная цена продажи  имущественных прав. Содержание и  основная цель оценки – расчет наиболее вероятной цены продажи этих прав на свободном конкурентном рынке. Оценка недвижимости базируется на использовании методов, основанных на трех методологических подходах: затратном, сравнительном и доходном.

Сравнительный подход оценки недвижимости основывается на совокупности методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Возможность применения данного подхода основана на сборе  информации о продажах сопоставимых объектов и ее анализе, с помощью которого могут быть получены величины корректировок для определенных факторов, влияющих на оценку недвижимости.

Затратный подход оценки недвижимости представляет собой совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа. Данный подход базируется на предположении, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за возможное создание объекта аналогичной полезности.

Доходный подход основан на представлении о том, что стоимость объекта недвижимости зависит от возможности получения дохода, который может быть извлечён собственником из самого факта владения объектом (в виде арендной платы или перепродажи в будущем). Этот метод заключается в определении текущей стоимости будущих чистых доходов от объекта оценки (с учетом фактора времени).

На основе полученных в рамках каждого из подходов к  оценке результатов определяется итоговая величина стоимости объекта недвижимости.

В процессе проведения оценки недвижимости наши специалисты принимают во внимание основные факторы, оказывающие влияющие на стоимость: месторасположение, спрос и предложения сопоставимых объектов, физическое состояние и архитектурно-планировочное решение объекта, престижность района, наличие и качество инфраструктуры, планы развития территории и многие другие.

Оценка всегда носит целенаправленный характер. Применительно к оценке недвижимости можно выделить следующие основные цели:

Оценка недвижимости для совершения сделок  купли-продажи или сдачи в аренду;

Оценка для целей налогообложения;

Оценка при кредитовании под залог объектов недвижимости;

Оценка недвижимости при внесении в качестве вклада в уставный капитал предприятий;

При разработке и оценке эффективности инвестиционных проектов;

При исполнении прав наследования, судебного приговора, разрешении имущественных    споров (в том числе и бракоразводные процессы);

Страхования объектов недвижимости от возможных рисков;

При прочих операциях, связанных с реализацией имущественных прав на объекты недвижимости.

13. Оценка земли

Cчитается, что стоимость  имеет земля, а остальное –  это улучшения, они добавляют  вклад в стоимость. Типичный  объект недвижимости состоит  из земельного участка и построек. Следует различать термины «земля» и «земельный участок».

Под земельным участком понимается часть земной территории, которая оборудована и готова к использованию в различных целях.

Улучшения, проводимые для  создания участка:

– внешние: устройство улиц, тротуаров, дренажных и инженерных сетей;

– внутренние: планировка, озеленение, асфальтирование, устройство выпусков для подключения инженерных сетей, коммуникаций связи и т.д.

При оценке земельного участка  необходимо учесть связанный с ним  набор прав. Распространенные права, требующие оценки:

1) полное право собственности  – возможность использования  свободного от арендаторов участка  любым законным способом;

2) право аренды – возможность владения земельным участком по договору аренды.

Стоимость прав аренды –  это сумма, которую готов заплатить  потенциальный покупатель за право  владения данным участком по договору аренды с целью получения выгоды от этого владения. Оценка прав аренды применяется при определении  цены продажи права аренды земельного участка, при определении стоимости объекта, частью которого является арендуемый земельный участок, и при оценке ущерба от расторжения договора аренды.

 

14. Оценка бизнеса: понятие,  цели, особенности

Оценка бизнеса - очень  сложный и многогранный процесс. Тому, кому действительно необходима информация о реальной, рыночной стоимости компании, невозможно обойтись без участия опытного, квалифицированного оценщика.

Оценка предприятия  не является самоцелью, она подчинена  решению определенной, конкретной задачи. Необходимость оценки стоимости бизнеса возникает практически при всех трансформациях: при покупке и продажи предприятия, его акционировании, слиянии и поглощении, а также во многих других ситуациях. Можно следующим образом охарактеризовать случаи, когда возникает потребность в оценке стоимости предприятия:

1. Оценка бизнеса в целях купли-продажи предприятия

Оценка бизнеса для  совершения сделки купли-продажаи пожалуй  самый распространненый случай оценки предприятия. На  практике часто совершаются сделки по купле–продаже не всего предприятия, а его части (доли). В этом случае продажная цена отдельной доли зависит не только от стоимости продаваемой части актива, но и от тех прав, которые предоставляет владение данной долей новому собственнику. Например, если это контрольный пакет акций предприятия, то его рыночная цена будет значительно выше неконтрольного пакета. В большинстве случаев продажа предприятия является крупной сделкой, совершение этой сделки не влечет прекращение его предпринимательской деятельности.

2. Оценка предприятия при реорганизации, слиянии и поглощении

При слияниях рыночная стоимость  компании формируется в результате взаимодействия цен спроса и предложения, при поглощении – в результате борьбы между конкурентами. Нередки  случаи поглощения не всей компании, а отдельных ее частей или активов. Оценка бизнеса необходима для выбора обоснованного направления реструктуризации предприятия. Оценивая бизнес, наши специалисты выявляют альтернативные подходы к управлению предприятием и определяют, какой из них обеспечит максимальную эффективность, и, следовательно, более высокую рыночную стоимость, что является основной целью собственника.

3. Страхование предприятия

В этом случае оценивается  страховая стоимость предприятия, которая заключается в определении размера выплаты по страховому договору при условии наступления страхового события – потери или повреждения застрахованных активов. Чтобы определить стоимость страхуемых активов компании, используются такие понятия, как восстановительная стоимость и стоимость замещения. Восстановительная стоимость – текущие затраты, необходимые на восстановление точной копии всех активов предприятия. Стоимость замещения определяется как величина затрат на замещение данного актива другим того же вида и состояния и способного равным образом удовлетворить пользователя.

4. Оценка предприятия для залогового обеспечения по кредиту

Оценка предприятия  рассматривается как залоговая  стоимость ее активов и соответствует  рыночной стоимости залога этой фирмы, которую кредитор может получить, продав залог в случае неплатежеспособности фирмы. Иначе говоря, залоговая стоимость – стоимость компании, которую надеется получить кредитор от продажи на торгах в случае банкротства заемщика кредита.

5. Осуществление инвестиционного проекта развития предприятия

Согласно международным  стандартам оценки, «инвестиционная  стоимость – субъективное понятие, которое соотносит конкретный объект собственности с конкретным инвестором или группой инвесторов, имеющих  определенные цели и (или) критерии инвестирования». Другими словами, инвестиционная стоимость – способность инвестиций приносить доход или отдачу и является характеристикой инвестиционного проекта. В этом случае, для инвестора необходимо знать исходную стоимость предприятия.

6. Оценка предприятия как инструмент управления стоимостью прдприятия

Управление стоимостью предприятия – это инструмент, появление которого обусловлено  интересами собственников. Для последних  стоимость предприятия является единственным критерием оценки его  финансового благополучия, который дает комплексное представление об эффективности управления бизнесом. Мировая практика показывает, что наиболее конкурентноспособными компаниями, как правило, являются те, в которых главным критерием оценки качества управления служит последующее повышение стоимости бизнеса. Приращение стоимости бизнеса основано на учете и колличественной оценке влияния различных факторов деятельности компании на конечную величину ее стоимости.

7. Оценка предприятия при его ликвидации

Происходит в случае полной или частичной ликвидации предприятия, распродажи его активов по отдельности, то в этом случае определяется ликвидационная стоимость компании. Она представляет собой денежную сумму, которая реально может быть получена от продажи бизнеса или его активов в сроки, слишком короткие для проведения адекватного маркетинга в соответствии с определением рыночной стоимости. Так как при вынужденной продаже предприятия возникают издержки по ликвидации (комиссионные и текущие издержки, юридические услуги и т.п.), то ликвидационная стоимость рассматривается как остаток от реализации за вычетом ликвидационных издержек.

Таким образом, обоснованность и достоверность оценки стоимости  бизнеса во многом зависит от того, насколько правильно определена область использования результатов оценки предприятия. Для решения сформулированных выше конкретных задач оценки предприятий используются аналитические методы оценки стоимости.

В целом аналитические  методы в практике оценки бизнеса  представлены тремя основными подходами:

Затратный подход (подход на основе активов) - совокупность методов оценки стоимости предприятия (бизнеса), основанных на определении рыночной или иной стоимости активов за вычетом рыночной или иной стоимости обязательств;

Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объектов оценки, основанных на определении ожидаемых от предприятия (бизнеса) доходов и последующем их преобразовании в стоимость на дату оценки;

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости предприятия, основанных на сравнении объектов оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

 

15. Оценка транспорта: понятие,  цели, особенности

Оценка транспортных средств любого вида:

• оценка автомобилей,
• оценка морских, речных судов,
• оценка вагонов, локомотивов и другого ж/д транспорта,
• оценка летательных аппаратов,