Шпаргалка по оценке и управлению собственности

 

Содержание

 

                                                          
1. Основные понятия оценки собственности: цели, принципы, особенности

Процесс оценки – логически обоснованная и систематизированная процедура последовательного решения проблем с использованием известных подходов и методов оценки для вынесения окончательного суждения о стоимости.

В процессе оценки используются следующие подходы - затратный, сравнительный, доходный.

Объект оценки – к объектам оценки относятся отдельные материальные объекты (вещи); совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия); право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества; права требования, обязательства (долги); работы, услуги, информация и иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством РФ установлена возможность их участия в гражданском обороте.

Аналог объекта  оценки — сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам объекту оценки другой объект, цена которого известна из сделки, состоявшейся при сходных условиях.

Подходы к оценке: 
1) затратный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа;  
2) сравнительный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними;  
3) доходный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

Метод оценки — способ расчета стоимости объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Отчет об оценке – является надлежащим исполнением оценщиком своих обязанностей, возложенных на него договором, должен быть составлен своевременно в письменной форме в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Срок экспозиции объекта оценки — период времени начиная с даты представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделки с ним.

Цена — денежная сумма, предлагаемая или уплаченная за объект оценки или его аналог.

Рыночная стоимость  объекта оценки - наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытый рынок посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки, и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; 
платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Стоимость объекта  оценки с ограниченным рынком — стоимость объекта оценки, продажа которого на открытом рынке невозможна или требует дополнительных затрат по сравнению с затратами, необходимыми для продажи свободно обращающихся на рынке товаров.

Стоимость замещения  объекта оценки — сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки.

Стоимость воспроизводства  объекта оценки — сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки.

Стоимость объекта  оценки при существующем использовании — стоимость объекта оценки, определяемая исходя из существующих условий и цели его использования.

Инвестиционная стоимость объекта оценки — стоимость объекта оценки, определяемая исходя из его доходности для конкретного лица при заданных инвестиционных целях.

Стоимость объекта  оценки для целей налогообложения — стоимость объекта оценки, определяемая для исчисления налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с положениями нормативных правовых актов (в том числе инвентаризационная стоимость).

Ликвидационная  стоимость объекта оценки — стоимость объекта оценки в случае, если объект оценки должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов.

Утилизационная  стоимость объекта оценки — стоимость объекта оценки, равная рыночной стоимости материалов, которые он в себя включает, с учетом затрат на утилизацию объекта оценки.

Специальная стоимость  объекта оценки — стоимость, для определения которой в договоре об оценке или нормативном правовом акте оговариваются условия, не включенные в понятие рыночной или иной стоимости, указанной в стандартах оценки.

Износ - снижение стоимости объекта оценки под действием различных причин. 
Износ определяется на основании фактического состояния имущества или по данным бухгалтерского и статистического учета.

Существуют три вида износа - физический, функциональный, внешний.

Физический  износ представляет собой нормальный эксплуатационный износ объекта оценки. Он является результатом прошлых периодов функционирования, воздействия окружающей среды и длительных простоев. В результате физического износа: 
- ухудшаются технические характеристики объекта; 
- увеличивается вероятность возникновения поломок и аварий; 
- уменьшается остаточный срок службы объекта в целом или некоторых его узлов и деталей.

Функциональный  износ (устаревание), представляет собой результат технологических изменений, появления новых материалов и (или) невозможности оптимально использовать машины и оборудование из-за таких факторов, как неэффективное размещение и компоновка, излишек производственных мощностей по сравнению с требованиями современного производства, несбалансированность производственного процесса. Часто этот вид функционального износа называют технологическим устареванием.

Внешний износ (устаревание) проявляется в потере стоимости, вызванной крупными отраслевыми, региональными, общенациональными или мировыми технологическими, социально-экономическими, экологическими и политическими изменениями.

Метод дисконтирования  денежных потоков – способ оценки при произвольно изменяющихся и неравномерно поступающих денежных потоках в зависимости от степени риска, связанного с использованием объекта оценки.

Метод капитализации  доходов – способ оценки на основе прямого преобразования наиболее типичного дохода от использования объекта в его стоимость; метод используется при сохранении стабильных условий использования объекта оценки, постоянной величине дохода от его использования.

Согласование  результатов оценки - получение итоговой оценки на основании взвешивания результатов, полученных с помощью различных методов оценки.

Понятие наилучшего и наиболее эффективного использования определяется как вероятное и разрешенное законом использование оцениваемого объекта с наилучшей отдачей, причем непременными условиями такого использования являются: физическая возможность, должное обеспечение и финансовая оправданность такого рода действий

Общие принципы оценки. Теорема ММ

Принято считать, что стоимость принадлежащих организации прав на ОИС²⁵ определяется только теми доходами, которые приносят или могут принести организации эти права при существующем или при наилучшем их использовании. Конкретные свойства самих ОИС и состав принадлежащих организации прав на ОИС оказывает влияние на стоимость указанных прав (как нематериальных активов) только через фактические или предполагаемые доходы от их использования или продажи.

Этот принцип является прямым следствием так называемой «теоремы Модильяни – Миллера» о независимости стоимости фирмы от структуры ее активов. В оценочной деятельности теорема ММ играет ключевую роль.

При установлении стоимости прав на ОИС рекомендуется минимизировать применение показателей, определяемых экспертным путем, и не связанных с анализом рынка. Не рекомендуется использование показателей, характеризующих «абсолютную» ценность конкретного ОИС – результата интеллектуальной деятельности или средства индивидуализации, не зависящую от рыночной конъюнктуры. Тем не менее, иногда приходится исполь- зовать характеристики самих ОИС, чтобы внести коррективы в те данные, которые дает рынок по близким объектам. Как правило, это показатели типа «лучше» или «хуже», но иногда им приписывают численные значения.

В качестве показателей, характеризующих доходность прав на ОИС как нематериальных активов, рекомендуется использовать в зависимости от целей оценки и типа определяемой стоимости либо прибыль (до налогообложения или после него), либо денежный поток. Каждый из этих трех показателей доходности обладает определенными преимуществами в конкретных ситуациях.

Требования к оценке, зависимость оценки от цели

Оценка ИС и НМА должна быть увязана с достижением конкретных целей или принятием конкретных решений. Целью оценки может быть привлечение инвестиций в конкретный проект с участием данной организации или принятие конкретного решения об использовании оцениваемого НМА, например, о продаже лицензии или патента. Оценка не обязательно связана с инвентаризацией прав на ОИС и совсем не связана с постановкой этих прав на баланс, так как на балансе организации учитываются фактические затраты на создание/приобретение активов, а не их стоимость³².

Тип стоимости, определяемый при оценке НМА, следует выбирать в соответствии с целями оценки. В зависимости от выбранного типа стоимости и целей выбирается метод оценки.

Целью установления рыночной стоимости отдельного нематериального актива, как правило, является принятие решения о продаже этого актива и запрашиваемой цене. Например, принятию решения о продаже патента на изобретение (или права на патентование изобретения) должно предшествовать рассмотрение альтернативных возможностей и оценка прав на изобретение на основе анализа этих возможностей.

Цель установления стоимости НМА для существующего использования обычно связана с принятием решений внутри организации (предприятия). Например, это может быть перераспределение денежных потоков внутри предприятия, принятие решения о выплате вознаграждения авторам технического или технологического решения и т.д.

Цель установления инвестиционной стоимости, как правило, связана с принятием инвестиционных решений, причем не только руководством данной организации (предприятия), но и внешним инвестором.

 

2. Регулирование оценочной деятельности: основные формы, стандарты, нормативно-правовые документы

Основным документом нормативно-правовой базы оценочной  деятельности является Федеральный закон Российской Федерации «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ от 29 июля 1998 г. (принят Государственной Думой 16 июля 1998 г., одобрен Советом Федерации 17 июля 1998 г. ), который опубликован в «Российской газете» в августе 1998 г. В этом Законе имеется четыре главы, которые содержат 26 статей. В первую главу «Общие положения» включены 8 статей:

Ст. 1. Законодательство, регулирующее оценочную деятельность в Российской Федерации.

Ст. 2. Отношения, регулируемые настоящим Федеральным законом.

Ст.   3. Понятие оценочной  деятельности.

Ст.  4. Субъекты оценочной  деятельности.

Ст.  5. Объекты оценки.

Ст. 6. Право Российской Федерации, субъектов Российской Федерации  или муниципальных образований, физических лиц и юридических лиц на образование и проведение оценки принадлежащих им объектов оценки.

Ст.   7. Предположение  об установлении рыночной стоимости  объектов оценки.

Ст.   8. Обязательность проведения оценки объектов оценки.

Во второй главе «Основания для осуществления оценочной деятельности и условия ее осуществления» представлены следующие статьи:

Ст.   9. Основания  для проведения оценки объекта оценки.

Ст. 10. Обязательные требования к договорам.

Ст. 11. Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта  оценки.        

Ст. 12. Достоверность отчета как документа, содержащего сведения  доказательственного 5 значения.

Ст. 13. Оспоримость сведений, содержащихся в отчете.

Ст. 14. Права оценщика.

Ст. 15. Обязанности оценщика.

Ст. 16. Независимость оценщика.

Ст. 17. Страхование гражданской ответственности оценщиков.

В составе третьей  главы «Регулирование оценочной  деятельности» представлены следующие статьи:

Ст. 18. Контроль за осуществлением оценочной деятельности в Российской Федерации.

Ст. 19. Функции уполномоченных органов.

Ст. 20. Стандарты оценки.

Ст. 21. Профессиональное обучение оценщиков.

Ст. 22. Саморегулируемые организации.

Ст. 23. Лицензирование оценочной  деятельности.

Ст. 24. Требования к лицензированию оценочной деятельности.

В составе четвертой главы «Заключительные положения» представлены следующие статьи:

Ст. 25. Вступление в силу настоящего Федерального закона.

Ст. 26. Приведение нормативных правовых актов в соответствии с настоящим  Федеральным законом.

Федеральный Закон «Об оценочной  деятельности в Российской Федерации» основан в первую очередь на Конституции Российской Федерации, а также базируется на Гражданском кодексе Российской Федерации. Многие положения Закона разработаны на прогрессивных и применимых в России результатах зарубежной практики и опыта.

Зарубежный опыт и практика послужили  основой для формирования правовых аспектов оценочной деятельности, основных понятий и базовых положений, трактовок различных объектов оценки (например, формирование основ категории недвижимости, т. е. связь объектов оценки с землей, определение недвижимого имущества, формирование права собственности на объект недвижимости и его ограничения и т. д.). Сформулированы и действуют законодательные требования к оценке объектов недвижимости, основанные на общем законодательстве Российской Федерации об оценочной деятельности.