Шпаргалка по оценке и управлению собственности

Общеизвестно, что понятие недвижимости представляет собой прочную связь между землей и возведенными на ней объектами и сооружениями. Это понятие согласуется с формулировкой недвижимого имущества, представленного в книге Г. Харрисона [25, с. 26]. В известном Оксфордском толковом словаре по бизнесу [5, с. 543] приводится следующее значение понятия «недвижимое имущество»: «Любое имущество, состоящее из земли или сооружений, в отличие от индивидуальной/личной собственности». Известный специалист в области инвестиций Розенберт Дж. М. (США) практикует это понятие в своем терминологическом словаре (с. 268) следующим образом: «Недвижимость, недвижимое имущество — реальная земельная и вся материальная собственность. Включает все материальное имущество под поверхностью земли, над ее поверхностью или прикрепленное к земле».

В Гражданском кодексе  РФ в ст. 130 приводится следующая  формулировка: «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения». Специалисты в области оценки недвижимости [11, с. 22] подвергают критике продолжение этой формулировки в ст. 130, которое выглядит следующим образом: «К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты». В этом тексте основой определения недвижимых вещей (надо полагать, недвижимого имущества) является наличие государственной регистрации существования, которой не оспаривается, но не совсем правомерно на этом основании определять объекты недвижимости. Это несоответствие имеет связь с практическими последствиями по налогообложению этих объектов, т. е. имеются случаи распространения на них положений налогообложения, свойственных лишь действительным объектам недвижимости [11, с. 23].

Обращая внимание на принципиальное условие выделения недвижимого имущества на основании прочной (нерасторжимой) связи с землей, с земельным участком, все-таки допускается расширение этого перечня вещей, относящихся к недвижимости, и этот момент поясняется в тексте Гражданского кодекса РФ. В частности, об имуществе предприятия, о статусе предприятия сформулировано следующее (ст. 132): «Предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс...», «Предприятие как имущественный комплекс признается недвижимостью».

При выполнении оценки очень важно  иметь четкое, обоснованное представление  о праве собственности на объект недвижимости и его ограничениях. Правовое регулирование недвижимости связано с правом собственности. Речь идет о появлении различных ограничений прав собственности на объекты недвижимости, преимущественно в отношении права собственности на землю. Зарубежная и отечественная практика показывает частое пересечение интересов владельцев соседних земельных участков, эта ситуация имеет правовое поле защиты в виде сервитутов, которые отражены в ст. 274 ГК РФ «Право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут)», где сказано: «...собственник недвижимого имущества... вправе требовать от собственника соседнего земельного участка... предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута). Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд...» Сервитут — важный элемент оценки недвижимости. Эта оценка может быть связана с платой за пользование земельным участком, которую согласно п. 5 ст. 274 ГК РФ «собственник участка, обремененного сервитутом, вправе... требовать от лица, в интересах которого установлен сервитут». В законодательстве большинства стран с рыночной экономикой сформулированы условия ограничения собственника земельного участка на недра и на воздушное пространство.

На основании Гражданского кодекса  РФ (ст. 905) известно, что «собственник земельного участка не может воспретить воздействие на участок на такой глубине или на такой высоте, что устранение его не представляет для него интереса».

Крайний случай ограничений — это отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием участка, на котором оно находится, рассматривается в ст. 239 ГК РФ: «В случаях, когда изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд либо ввиду ненадлежащего использования земли невозможно без прекращения собственности на здания, сооружения или другое недвижимое имущество, находящееся на данном участке, это имущество может быть изъято путем выкупа государством или продажей с публичных торгов...» Это положение о выкупе является ключевым при установлении «оснований прекращения права собственности».

В случае национализации собственности  оценка стоимости этого имущества и убытков возможна лишь в результате расчетов независимых профессионалов-оценщиков. В случае отчуждения собственности государством такая оценка нужна для определения выкупной цены. Согласно ст. 281 ГК РФ «при определении выкупной цены в нее включаются: рыночная стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка ... в том числе упущенная выгода». В случае продажи с публичных торгов денежная оценка стоимости объекта недвижимости необходима для установления первоначальной цены продажи с публичных торгов.

В случае определения (расчета) денежной оценки объектов недвижимости руководствуются законодательными требованиями к оценке объектов недвижимости. Денежная оценка объектов недвижимости важна при определении вклада учредителей при создании предприятия, разработке проекта. Согласно п. 6 ст. 66 ГК РФ «Основные положения о хозяйственных товариществах и обществах» «денежная оценка вклада участника хозяйственного товарищества производится по соглашению между учредителями (участниками) общества и в случаях, предусмотренных законом, подлежит независимой экспертной проверке», при этом условия соглашения, как правило, вырабатываются с помощью независимых экспертов-оценщиков. Гражданский кодекс РФ не всегда последователен в определении условий оценки вклада (доли) участника. Так, в ст. 78 говорится: «Причитающаяся выбывающему участнику часть имущества определяется по балансу...» Но расчет денежной оценки имущества по балансу не совпадет с его текущей, реальной стоимостью, так как первоначально учтенный в балансе складочный капитал с тех пор мог не переоцениваться. При разделении уставного капитала следует руководствоваться ст. 93 ГК РФ «Переход доли в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью к другому лицу», где сказано об условиях определения текущей действительной стоимости уставного капитала. Оставшиеся учредители предприятия обязаны выплатить выбывающему участнику действительную стоимость его доли, которая является рыночной стоимостью. Особое внимание денежной оценке имущества, в том числе недвижимости, уделено в Законе об акционерных обществах, введенном в действие с 1 января 1996 г. Согласно ст. 9 этого закона решение об утверждении стоимостной оценки уставного капитала принимается учредителями, которые пользуются услугами профессионалов-оценщиков, которые требуются акционерным обществам и для определения рыночной стоимости имущества (утверждение величины этой стоимости относится к компетенции совета директоров).

 

3. Информационное обеспечение  оценки собственности

Важным звеном создания ЕГСОС в России является ее информационно-аналитическое  обеспечение, разработка которого позволит снизить трудоемкость оценочной деятельности и повысить достоверность оценки.

Создание информационной части  информационно-аналитического обеспечения  оценочной деятельности должно начинаться с формирования точечных баз данных индивидуальных экспертов-оценщиков, затем объединение их в «кустовые» базы данных (региональные, профессиональных объединений, «смешанные»). На основе этих баз могут создаваться профессиональные базы данных федерального уровня. Последним этапом создания информационно-аналитического обеспечения оценочной деятельности является формирование общефедеральной информационной сети, обслуживающей всех экспертов-оценщиков.

 

Рис. 4.6. Вариант организационной структуры Единой системы оценки собственности

Естественно, создание информационно-аналитического обеспечения оценочной деятельности потребует значительных финансовых затрат и сроков. Для их снижения, а также в интересах совершенствования управления государственной собственностью его целесообразно интегрировать или, по крайней мере, предусмотреть связь с информационно-аналитическим обеспечением системы управления государственной собственностью.

 

4. Доходный подход к оценке собственности: понятие, методы, особенности

 
Рациональное хозяйствование в сфере  недвижимости предполагает, прежде всего, обеспечение максимально продуктивного  использования объекта недвижимости как экономического ресурса и  отыскание путей повышения такого использования. При этом учитывается, что критерии эффективности для доходных объектов должны основываться на параметрах доходности объекта.

Доходный подход к  оценке стоимости объектов недвижимости – совокупность методов оценки стоимости  объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

Доходный подход используется только для оценки доходной недвижимости, то есть такой недвижимости, единственной целью которой является получение  дохода, и в его основе лежат  следующие принципы оценки недвижимости:

• принцип ожидания (стоимость объекта, приносящего доход, определяется текущей стоимостью будущих доходов, которые этот объект принесет);
• принцип замещения (стоимость объекта недвижимости имеет тенденцию устанавливаться на уровне величины эффективного капиталовложения, необходимого для приобретения сопоставимого, замещающего объекта, приносящего желаемую прибыль).

Сущность доходного  подхода состоит в оценке текущей (сегодняшней) стоимости будущих  выгод, которые как ожидаются, принесут эксплуатация и возможная продажа в дальнейшем недвижимого имущества, т.е. путем капитализации дохода.

Капитализация дохода –  это процесс перерасчета потока будущих доходов в конечную величину, равную сумме их текущих стоимостей. Эти величины учитывают:

• сумму будущего дохода;
• время, когда должен быть получен доход;
• продолжительность получения дохода.

Определение рыночной стоимости  недвижимости доходным подходом происходит в 2 этапа:

• прогнозирование будущих доходов;
• капитализация будущих доходов в настоящую стоимость.

Прогнозирование будущих доходов основано на использовании финансовых отчетов собственника:

• упрощенного баланса;
• отчета о движении денежных средств, реконструируемый оценщиком для задач экономического анализа статей доходов и расходов.

Результаты прогнозирования  сводятся в бюджет доходов и расходов об эксплуатации объекта недвижимости. Горизонт прогнозирования выбирается собственником, однако наиболее часто  используются сроки владения объектом.

Потенциальный валовой доход (ПВД или PGI) – общий доход от недвижимости, который можно получить от недвижимости при 100% занятости без учета всех потерь и расходов. ПВД равен сумме четырех составляющих:

Контрактная годовая арендная плата (плановая аренда), PC – часть потенциального валового дохода, которая образуется за счет условий арендного договора. При расчете данного показателя необходимо учитывать все скидки и компенсации, направленные на привлечение арендаторов: такие позиции могут иметь вид дополнительных услуг арендаторам, возможности для них прерывать договор, использование репутации здания и т.д.

Скользящий  доход, PH – часть потенциального валового дохода, которая образуется за счет пунктов договора, предусматривающих дополнительную оплату арендаторами тех расходов, которые превышают значения, отмеченные в договоре.

Рыночная годовая  арендная плата (рыночная аренда), PM – часть потенциального валового дохода, которая относится к свободной и занятой владельцем площади и определяется на основе рыночных ставок арендной платы.

Прочие доходы, PA – доходы, получаемые за счет функционирования объекта недвижимости и не включаемые в арендную плату. Представляют собой доходы от бизнеса, неразрывно связанным с объектом недвижимости, а также доходы от аренды земельных участков и каркаса здания, не основных помещений: вспомогательных и технических.

Следует отметить, что  первые три составляющие, относятся  к использованию основных помещений  здания, а четвертая – к свободной  части земельного участка, а также  к помещениям и элементам конструкций вспомогательного или технического назначения.

Потери дохода (ПД или V&L) – потери, обусловленные недогрузкой – вследствие ограниченного спроса или потери времени на смену арендатора и потерь, связанных с задержкой или прекращением очередных платежей арендной платы арендаторами в связи с потерей ими платежеспособности.

Размеры потерь для прогнозируемого  года определяются на основании обработки  информации по местному рынку за предшествующие годы.

Для каждой составляющей ПВД расчет потерь от недозагрузки или неплатежей рекомендуется проводить обособленно:

 

 

Расчетное значение размера коэффициента потерь дохода от недозагрузки K_v, K*_v (в долях единицы) определяется на основе анализа коэффициента недогрузки (k_j) объектов недвижимости данного типа в течение m_j последних месяцев, следующим образом:

 

где k_j - доля, n – общее число проанализированных объектов, Y_j – весовой коэффициент, учитывающий отличие качеств j-го объекта и управления им в сравнении с объектом оценки, при этом справедливо  

Расчетное значение размера коэффициента потерь дохода из-за неплатежей K_l, K*_l (в долях единицы) определяется на основе анализа доли помещений (a_j) объектов недвижимости данного типа и числу месяцев g_j, за которые арендная плата была не внесена в течение прошедшего года следующим образом:

Действительный (эффективный) валовой доход (ДВД  или EGI) – предполагаемый доход при полном функционировании объекта недвижимости с учетом потерь от не занятости, смены арендаторов и неуплаты арендной платы:

Операционные  расходы (ОР или OE) – это периодические расходы для обеспечения нормального функционирования объекта и воспроизводства потенциального валового дохода. Операционные доходы принято делить на:

• условно-постоянные расходы или издержки;
• условно-переменные расходы или издержки;
• расходы на замещение или резервы

Условно-постоянные –  расходы, размер которых не зависят  от степени эксплутационной загруженности  объекта.

Условно-переменные – расходы, размер которых зависят от степени эксплутационной загруженности объекта.

Расходы на замещение – расходы  на периодическую замену быстроизнашиваемых элементов сооружения, представляющие собой ежегодные отчисления в  фонд замещения.