Шпаргалка по оценке и управлению собственности

Чистый операционный доход (ЧОД или NOI) – чистый годовой доход на весь капитал (собственный и заёмный), инвестированный в объект оценки, рассчитываемый как действительный валовой доход за вычетом операционных расходов:

ЧОД включает в себя две  составляющие: часть, приходящуюся на заёмные средства (выплаты по обслуживанию долга, ОД или DS – платежи по обслуживанию ипотечных кредитов) и часть, приходящуюся на собственные (чистый валовой доход, ЧВД или PTCF).

В свою очередь чистый доход от эксплуатации объекта (ЧД или ATCF) представляет собой разницу ЧВД и налога на прибыль (НПП или Tax) и содержит в себе чистую прибыль (ЧП) и сумму, зарезервированную для обеспечения простого воспроизводства изнашиваемого объекта по истечению срока его полезного использования (капитальные затраты, КЗ):

Доход от продажи объекта (реверсии) определяется как денежный поток, поступающий инвестору при окончании проекта. Величина дохода от реверсии прогнозируется:

• непосредственным назначением абсолютной величины реверсии;
• назначением относительного изменения стоимости недвижимости за период владения;
• назначением терминального коэффициента капитализации (Rt).

 
При составлении реконструированного  отчета о доходах и расходах не учитываются:

• расходы, связанные с бизнесом;
• бухгалтерская амортизация;
• подоходные налоги владельца

 

5. Сравнительный подход  к оценке собственности: понятие, виды, особенности

 
Рыночный (сравнительный) подход –  совокупность методов оценки стоимости  объекта недвижимости, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами недвижимости, в отношении  которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Исходной предпосылкой применения рыночного подхода к  оценке недвижимости является наличие  развитого рынка недвижимости. В  основе данного метода лежат следующие  принципы оценки недвижимости:

• принцип спроса и предложения (существует взаимосвязь между потребностью в объекте недвижимости и ограниченностью её предложения);
• принцип замещения (осведомленный, разумный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем цена приобретения (предложения) на том же рынке другого объекта недвижимости, имеющего аналогичную полезность.).

Сущность рыночного  подхода к оценке стоимости недвижимости состоит в формировании заключения о рыночной стоимости объекта  на основании обработки данных о  ценах сделок (купли-продажи или  аренды) с объектами, подобными (аналогичными) объекту оценки по набору ценообразующих факторов (объектами сравнения). При этом имеется в виду, что понятие рыночной стоимости по сути своей совпадает с понятием равновесной цены, которая оказывается функцией только количественных характеристик исчерпывающе полной совокупности ценообразующих факторов, определяющих спрос и предложение для объектов сравнения.

Элементы и  единицы сравнения. Число элементов сравнения весьма велико, число их сочетаний – бесконечно велико, в результате приходится ограничиваться только теми объективно контролируемыми факторами, которые влияют на цены сделок наиболее существенным образом.

При исследовании рынка  сделок в качестве ценообразующих факторов (объектов сравнения) рассматриваются  характеристики потребительских свойств собственно объекта и среды его функционирования [1]. В сравнительном анализе сделок изучаются только те факторы, которыми объекты сравнения отличаются от объектов оценки и между собой. В процессе исследования выявляется исчерпывающий набор таких факторов и оценивается в денежных единицах изменение каждого фактора из этого набора.

Поскольку общее число  ценообразующих факторов для любого объекта недвижимости весьма велико, в процессе исследования посредством  анализа чувствительности исключаются из рассмотрения факторы, изменение которых оказывает пренебрежимо малое влияние на изменение цены сделки. Тем не менее число факторов, влияние которых должно учитываться, оказывается значительным. Для упрощения процедур анализа оставшиеся факторы группируются и в этом случае в качестве элементов сравнения можно рассматривать упомянутые группы. В таблице 4 приведен перечень таких групп, а также элементы сравнения из этих групп, рекомендуемые к использованию в анализе.

Таблица 4 Элементы сравнения, учитываемые при корректировке цен [2]

Группа факторов	Элементы сравнения  для сделок купли-продажи
1. Качество прав	1.1. Обременение объекта  договорами аренды  1.2. Сервитуты и общественные  обременения  1.3. Качество права  на земельный участок в составе объекта
2. Условия финансирования	2.1. Льготное кредитование  продавцом покупателя  2.2. Платеж эквивалентом  денежных средств
3. Особые условия	3.1. Наличие финансового  давления на сделку  3.2. Нерыночная связь  цены продажи с арендной ставкой  3.3. Обещание субсидий  или льгот на развитие
4. Условия рынка	4.1. Изменение цен во  времени  4.2. Отличие цены предложения  от цены сделки
5. Местоположение	5.1. Престижность района  5.2. Близость к центрам  деловой активности и жизнеобеспечения  5.3. Доступность объекта (транспортная и пешеходная) 5.4. Качество окружения  (рекреация и экология)
6. Физические характеристики	6.1. Характеристики земельного  участка  6.2. Размеры и материалы  строений  6.3. Износ и потребность  в ремонте строений  6.4. Состояние окружающей застройки
7. Экономические характеристики	7.1. Возможности ресурсосбережения  7.2. Соответствие объекта  принципу ННЭИ
8. Сервис и дополнительные  элементы	8.1. Обеспеченность связью  и коммунальными услугами  8.2. Наличие парковки  и (или) гаража 8.3. Состояние системы  безопасности  8.4. Наличие оборудования  для бизнеса

Последовательность  внесения корректировок осуществляется следующим образом [4]:

• корректировки с первого по четвертый элемент сравнения осуществляются всегда в указанной очередности, после каждой корректировки цена продажи сравнимого объекта пересчитывается заново (до перехода к последующим корректировкам);
• последующие (после четвертого элемента сравнения) корректировки могут быть выполнены в любом порядке, после каждой корректировки цена продажи сравнимого объекта заново не пересчитывается.

Единицы сравнения  для объекта-аналога и объекта  оценки (удельные характеристики) используют в противовес заметному дефициту надежных данных о рыночных сделках.

Выделяют следующие единицы сравнения:

1. для земельного участка  без улучшений используются удельные  характеристики (удельные цены):

1.1. цена за единицу  площади участка: квадратный метр  – для участков под застройку  в населенном пункте; «сотка»  (сотня кв. м) – для участков под садоводство или индивидуальное жилищное строительство вне населенного пункта; гектар (десять тысяч кв. м) – для сельскохозяйственных и лесных угодий;

1.2. цена за единицу  длины (погонный метр) границы  участка вдоль «красной линии» (транспортной или пешеходной магистрали) – для объектов торгового, складского, производственного назначения, успешность бизнеса которых зависит от доступности объектов для посещения их покупателями и пользователями, для доставки и отправления грузов;

1.3. цена за участок  площадью, стандартной для данного типа функционального использования;

2. для земельного участка  с улучшениями в качестве удельной  характеристики принимается удельная  цена единицы измерения количества  ценообразующего фактора для  компонента собственности, вносящего наибольший вклад в стоимость всего объекта. Если стоимость строения заведомо больше стоимости земельного участка, то в качестве основной единицы сравнения для всего объекта используется удельная цена для строения:

2.1. цена за единицу  полезной (арендной, общей) площади строения (кв. м);

2.2. цена за единицу  объема строения;

2.3. цена за квартиру  или комнату; 

2.4. цена за один  элемент объекта, приносящий доход  (посадочное место в ресторане  или театре, место или номер  в гостинице);

3. для характеристики удаленности объекта от какой-либо точки «притяжения» целесообразно использовать промежуток времени, в течение которого можно доехать от объекта до этой точки общественным или индивидуальным транспортом (в зависимости от назначения объекта). В этом случае в качестве единицы сравнения можно рассматривать цену единицы измерения упомянутого промежутка времени.

 

6. Затратный подход к  оценке собственности: понятие,  методы, особенности

 
Затратный подход – совокупность методов  оценки стоимости объекта недвижимости, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта недвижимости, с учетом его износа. Затратный подход основан на принципе замещения, согласно которому предполагается, что разумный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем стоимость строительства объекта, аналогичного по своей полезности оцениваемому объекту.

Согласно затратному подходу общая  стоимость объекта недвижимости (Соб) определяется как суммы стоимости  участка земли (Суз) и восстановительной  стоимости (стоимости замещения  или воспроизводства) объекта недвижимости (Свс) за минусом накопленного износа (Сиз):

Применение затратного подхода к оценке недвижимости состоит  из следующих этапов:

• оценка рыночной стоимости земельного участка;
• оценка восстановительной стоимости (стоимости замещения) оцениваемого здания, в том числе оценка величины предпринимательской прибыли;
• расчет выявленных видов износа;
• расчет итоговой стоимости объекта оценки путем корректировки восстановительной стоимости на износ с последующим увеличением полученной величины на стоимость земельного участка.

Определение стоимости участка земли, входящего в состав оцениваемой затратным методом недвижимости, основано на предположении его наилучшего и наиболее эффективного использования как свободного от застройки.

Для оценки рыночной стоимости  земли применяют следующие методы:

• метод сравнения продаж;
• метод распределения;
• метод выделения;
• метод разбивки на участки;
• техника остатка для земли;
• капитализации чистой земельной ренты.

Метод сравнения  продаж при наличии необходимой информации является наиболее предпочтительным и общеприменимым. Основными элементами сравнения для земли являются:

• права собственности;
• условия финансирования;
• условия продажи;
• условия рынка;
• месторасположение;
• физические характеристики;
• доступные коммунальные услуги;
• условия зонирования;
• наилучшее и наиболее эффективное использование.

При оценке земли можно  использовать несколько единиц сравнения, корректируя цену каждой из них и  получая в конце несколько  значений стоимости, определяющих диапазон стоимости.

Метод распределения основан на положении о том, что для каждого типа недвижимости существует нормальное соотношение между стоимостью земли и стоимостью построек. Такое соотношение наиболее достоверно для новых улучшений, которые отражают наилучшее и наиболее эффективное использование земли.

Метод выделения является разновидностью метода распределения. Стоимость земли выделяется из стоимости недвижимости вычитанием стоимости улучшений с учетом их износа. Этот метод используется для оценки загородных участков, для которых вклад улучшений в общую стоимость мал и достаточно легко определяется.

Метод применяется при  отсутствии информации о продажах свободных  участков в ближних окрестностях.

Метод разбивки на участки применяется в случаях, когда разбивка участка на несколько меньших по размеру представляет наилучшее и наиболее эффективное использование земли. При этом внешние и внутренние улучшения участков, создаваемые при разбивке, обеспечивают условия для наилучшего и наиболее эффективного использования земли.

Издержки на улучшение включают:

• расходы на разбивку, расчистку и планировку участков;
• расходы по устройству дорог, тротуаров, инженерных сетей, дренажа;
• налоги, страховка, заработная плата ИТР;
• расходы на маркетинг;
• прибыль и накладные расходы подрядчика;
• прибыль предпринимателя.

Техника остатка  для земли применяется при отсутствии данных о продажах свободных участков земли.

Метод капитализации  чистой земельной ренты основан на принципе добавочной продуктивности, согласно которому после распределения между всеми факторами производства регулярных доходов от бизнеса, реализуемого на объекте недвижимости, часть этих доходов может быть отнесена к земельному участку.

Если оценивается земельный  участок, сданный в аренду, то его  стоимость можно определять по (12). При этом в качестве чистого операционного дохода используют арендную плату.

 

7. Отчет об оценке собственности:  задачи, структура, содержание

Отчеты об оценке ИС и НМА требуются в тех случаях, когда их делает профессиональный оценщик в рамках закона об оценочной деятельности. В этом случае требования к отчету вполне стандартны. Отчеты об оценке не должны допускать неоднозначного толкования. Оценщик обязан включить в отчет, по крайней мере, те пункты, которые перечислены в соответствующем стандарте оценочной деятельности.

Согласно общепринятым принципам оценочной деятельности любой отчет об оценке должен содержать перечень ограничений или заменяющий его раздел аналогичного содержания. При этом Оценщик не должен использовать перечень ограничений в качестве оправдания несанкционированного отступления от национального стандарта оценки.