Развитие земельных отношений в России: от истории к современности

     В Земельном кодексе Российской Федерации  полномочия органов власти в области земельных отношений разграничены согласно федеративному устройству. Анализ их функций и возможностей, проведенный в работе, показывает, что государственное земельное управление имеет преимущественно вертикально подчиненную структуру с большими полномочиями органов федеральной власти и остаточным принципом наделения ими региональных и местных властей.

     В настоящее время государство  с помощью своих органов исполнительной власти, а также созданных отдельными федеральными законами государственных корпораций и федеральных фондов предпринимает попытки оказать определенное регулирующее воздействие на земельный рынок. Это противоречит представлениям классической экономической теории, но согласуется с теорией Дж.Кейнса, который считал, что для динамичного развития рынка необходимо его государственное регулирование. Анализ зарубежного опыта показывает определенную нерациональность данного подхода вследствие того, что местные власти более информированы о проблемах земельных отношений, землепользования на уровне региона и соответственно более заинтересованы в решении этих вопросов. В применении государственного регулирования необходимо использовать косвенные методы и экономические инструменты, обладающие большей эффективностью. Жесткая вертикальная система земельного управления может быть оправдана в условиях переходного периода к рыночной экономике и при отсутствии ясных, четких и действенных инструментов земельной политики (как административных, так и рыночных, экономических). Еще большая проблема состоит в том, что зачастую как федеральные, так и местные, региональные органы власти просто не понимают механизма и целей осуществления своих полномочий в области управления земельными отношениями. Анализ иностранного опыта показывает, что одной из основных проблем в Российской Федерации является осмысленная координация действий отдельных уровней и структур государства, принимающих ответственные решения в области регулирования земельных отношений.

     Согласно  методам регулирования земельных  отношений, практически во всех странах местные власти, муниципалитеты, имеют право предоставлять принадлежащие им земельные участки в качестве территории для решения наиболее актуальных проблем, в том числе и для социального жилищного строительства или для строительства индивидуальных домов. Правда, эта роль местных органов власти воспринимается ими неоднозначно, в зависимости от основных политических установок руководства, с одной стороны, и практических возможностей на земельном рынке, с другой. Один из множества примеров может наглядно показать значение муниципальной земельной политики. В 2007 году в г.Томск прибыла группа управляющих менеджеров шведской компании «IKEA» с целью выяснения возможности строительства и открытия в городе крупного торгово- развлекательного центра «МЕГА». Несмотря на полную поддержку региональных и муниципальных властей, их огромную заинтересованность в привлечении инвестиций и создании дополнительных рабочих мест, поиск необходимой площадки для строительства продолжается уже более 2 лет. Отсутствие резервных территорий, земель запаса (и это на огромной территории России), неготовность сотрудничества с крупными инвесторами, и как следствие, стагнация частных инвестиционных вливаний является прямым следствием непонимания значения земельной политики.

     3.3. Современные инструменты земельной политики

 

     Условиями полноценной экономической земельной  политики являются наличие многоукладной системы отношений собственности на землю и наделение существенными полномочиями местных муниципальных властей. Это позволит быстрее и эффективнее решать актуальные проблемы землепользования и полномасштабно использовать все стимулирующие экономику функции комплексной земельной политики.

     Не  только российская, но и мировая  практика последних лет показывает, что спорадические, бессистемные, частные и локальные мероприятия на рынке земли не могут принести значительного экономического успеха. Создание четкой комплексной государственной земельной политики и определение её актуальных направлений должно стать одной из приоритетных задач современной России.

     Земельная политика России должна предусматривать  передачу большего числа полномочий регионам, муниципальным органам власти при условии координации деятельности государственных органов и общественных структур, частных инвесторов; активное развитие и использование инструментов земельного менеджмента при гармонизации правовых норм и правил, а также совершенствование земельного налогообложения.

     Развитие  муниципальной земельной политики. Целью современной муниципальной земельной политики должно, прежде всего, являться:

     -· освоение новых территорий и их предоставление по льготным ценам для таких социально-политически значимых целей и организаций, которые не могли бы приобрести земельный участок на рыночных условиях;

     -· предоставление участков с целевым назначением, соответствующим определенному виду наилучшего использования для последующего беспроблемного землепользования;

     -· координация земельного налогообложения в целях создания стимулирующего механизма развития экономики региона;

     -· обеспечение свободными территориями для последующего использования и развития.

     Приобретение  и продажа земель муниципалитетами является основой и соответственно одним из первых этапов упорядоченного градостроительного развития.

     Свободные территории, места для застройки  должны всегда и непрерывно предоставляться заинтересованным инвесторам.

     Координация деятельности институтов государства  и общества. Анализ иностранного опыта земельных отношений, сравнение с земельными рынками других стран показывает, что одной из основных проблем и соответственно перспективных направлений в Российской Федерации является осмысленная координация действий отдельных уровней и структур государства, принимающих ответственные решения в области регулирования земельных отношений. Наиболее важными направлениями совершенствования механизма регулирования земельных отношений в условиях развивающегося рынка земли в России являются:

     -· развитие конструктивного сотрудничества государства, профессиональных организаций, союзов экономистов, юристов, оценщиков и строителей и муниципалитетов при реализации земельной политики;

     -· формирование общественных земельных институтов, стимулирующих инвестиции и создание новых рабочих мест, для достижения реального партнерства между государством, обществом и частным сектором экономики;

     -· оперативное разделение земель по уровням государственной власти и передача большей части на уровень муниципалитетов, где земля более приближена к собственнику и может обеспечить развитие эффективного хозяйства;

     -· рационализация институциональных обязанностей, создание в структуре федерального правительства единого ведомства, отвечающего за всю политику и задачи, связанные с управлением земельными ресурсами;

     -· создание на практике единства земельного участка и зданий;

     -· разработка процедуры электронного обмена данными между кадастровыми палатами и органами по регистрации прав в целях повышения эффективности процесса регистрации и во избежание расхождения данных и для способствования развитию земельного рынка;

     -· разработка правил, регулирующих минимальный размер участков сельскохозяйственных земель;

     -· увеличение роли и ответственности муниципалитетов по функциональному и территориальному зонированию;

     -· развитие программ по укреплению кадрового (административного и технического) потенциала для устойчивого управления земельными ресурсами.

     При реализации предложенных мер необходимо не забывать конечной цели этих мероприятий, содержащейся в содействии частному предпринимательству и облегчению процесса инвестирования в земельную собственность.

     Развитие  инструментария земельного менеджмента. Постоянно растущая потребность мест для застройки требует мобилизовать имеющиеся земельные резервы и эффективно использовать текущие возможности, а также окружающие территории. При этом речь должна идти не только о предложении незастроенных участков, а так же об оптимизации текущего землепользования. На территории существующих участков также определенно имеются неизрасходованные резервы мест для строительства. Реконструкция старых кварталов застройки, исследования возможности перебазирования промышленных предприятий, использование участков для более рационального использования показывают, что менеджмент состояния земельных ресурсов в России важен не менее новых законов, правил и предписаний. Отсутствие опыта в области использования экономических инструментов земельной политики не должно означать отказа от их применения. Наоборот, при развитии частной формы собственности, рыночных земельных отношений, государство должно активно применять как прямую куплю-продажу земли,так и косвенные меры по регулированию земельного рынка (вложения в инженерную, транспортную инфраструктуру, активное софинансирование).

     Гармонизация  правовых норм и правил. Изменения  правовых норм расширяют определенные границы в рамках принципиально неизменной системы в целом. Это может быть достижимо посредством расширения государственных прав на преимущественную покупку или введением определенных обязательств по застройке, развитию ограничений по использованию частной земельной собственности. Однако упрощать, урезать правовые нормы на государственном уровне законодатель должен очень сдержанно, в российских условиях куда более важно обеспечить стабильность правовых норм и правил, к которым в конечном итоге приспособятся все граждане и инвесторы.

     Оптимизация налоговых мер. Применяемые инструменты  для эффективного использования земли требуют поддержки налоговыми мерами. Владение землей обременено лишь незначительными земельными налогами. Порой это ограничивает вывод на рынок территорий под строительство, сокращает земельный оборот и приводит к нерациональному землепользованию. Увеличение ставки земельного налога или его основа на величине реальной рыночной стоимости повышает необходимость рационального землепользования земли собственником вследствие усиления налогового бремени.

     Преобразование  единого налога с общей стоимости  недвижимости в налог со стоимости земли переносит весь груз налогообложения на земельный участок, освобождает от излишнего налогового бремени инвестиционные вложения в улучшения и считается во всем мире более прогрессивным инструментом налогового регулирования эффективности использования земельных ресурсов. В этом смысле российское налоговое законодательство, предусматривающее раздельное налогообложение земли и недвижимости является экономически грамотным.

     Изменившиеся  реалии земельных отношений в  России требуют комплексного анализа сложившейся ситуации на земельном рынке и формирования публичной и эффективной земельной политики.

 

     Заключение

 

     Современное содержание частной собственности  на землю представлено совокупностью социально-экономических отношений, включающих как права, так и институциональные ограничения. Доказано, что повышение эффективности землепользования и рост общественного благосостояния выступают результатом эволюции частной собственности на землю и реализации комплексной земельной политики.

     Для определения основных направлений  регулирования частной земельной собственности в рамках развития земельных отношений в работе был проведён анализ становления этого института в мире и в современной России. Частная земельная собственность представляет собой сегодня совокупность социально-экономических отношений, сформированных в результате долгосрочной эволюции и включающих помимо прав собственника по владению, распоряжению и использованию этого ресурса большое число институциональных ограничений экономического, правового и организационного характера, накладываемых государством на земельные отношения в интересах общества и устойчивого развития экономики страны в целом.

     Несмотря  на то, что земля является одним  из важнейших экономических ресурсов, комплексного теоретического содержания института земельной политики не существовало в отечественной экономической теории. Отмена частной собственности на землю в России в 1917 году привела к формированию земельных отношений и регулирующего их механизма, включающего жесткое административное территориальное планирование, нормативно-правовое перераспределение земли, безвозмездность её использования.

     Стремление  разрешить все вопросы сразу  и навсегда, привело к разрушению существовавших основ землеустройства, рыночных земельных отношений и впоследствии к забвению полноценной земельной политики государства.

     Сегодня понятно, что государство в условиях постиндустриального общества должно не только управлять своими землями, но и регулировать рыночный оборот и использование земель, принадлежащих частным собственникам. Развитие теории земельной политики предполагает разработку её современной концепции, включающей определение задач, цели, принципов реализации, методов и направлений регулирующего воздействия.

     Земельная политика представляет собой совокупность всех мер регулирующего воздействия, оказывающих влияние на владение землей, на eё использование и на распределение доходов от её эксплуатации.

     Доказана  необходимость формирования экономического механизма регулирования земельных отношений, разработаны и предложены к использованию методы и инструменты земельной политики, обеспечивающие комплексное регулирование земельного рынка Низкая эффективность управления земельными ресурсами в РФ связана с его нерациональной структурой и «остаточным» принципом наделения полномочиями местных властей. Аргументированы приоритетные направления перспективной земельной политики России

 

     Библиографический список

 
     

1. Земельный кодекс РФ от 25.10.2001 N 136-ФЗ (принят ГД ФС РФ 28.09.2001) - М: Издательская группа ИНФРА-М-НОРМА, 2010. – 362 с.
2. Гражданский Кодекс Российской Федерации. Части первая и вторая (с алфавитно-предметным указателем). - М: Издательская группа ИНФРА-М-НОРМА, 2010. - 560 с.
3. Верещагин А.Н. Земельный вопрос в России (политико-правовые аспекты).-М.: Международные отношения, 2009.- 192 с.
4. Комов Н. Российская модель землепользования.- М.: Издательство «Институт оценки природных ресурсов», 2005.-622 с.
5. Комов Н., Родин а. Земельные отношения и землеустройство в России: М.: Русслит, 2006.-512 с.
6. Коробейников И.А. Земельные отношения в России: мифы и реальность.-М.: Росинформ агротех, 2009.-232 с.
7. Лютых Ю.А. Земельные отношения в России. Исторический и современный аспекты. - Красноярск: Кн. издательство, 2004.- 272 с.
8. Назаренко В.И. Земельные отношения и рынок земли.-М.: Москва: Памятники исторического мысли, 2008.-284 с.
9. Гловацкая, Н, Козлов, С, Лазаренко, С. Развитие земельно-имущественных отношений в городе/ Н. Гловацкая, С. Козлов, С. Лазаренко//Вопросы в экономике.-2011-№2.-22-25 с.
10. Поторакин, А. Как можно решить земельный вопрос/А. Поторакин//Промышленные выедомости.-2007.-№10.- 2-5 с.
11. Строев, Е.С. Земельный вопрос в России/Е.С. Строев//Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование.-2010№4.-15-18 с.
12. http://www.rosreestr.ru/upload/
13. Кухтин П.В., Левов А.А., Лобанов В.В., Семкина О.С. Управление земельными ресурсами: Учебное пособие. – Спб.: Питер, 2009, С.257.
14. Адо А. В. Крестьяне и Великая французская революция. — М.: Изд-во МГУ, 2007. — 447 с.
15. Бектурганов А.Е. Земельные повышенного риска.//Новое поколение.-2002.-.312 с. РФ.
16. Вебер, Макс. Аграрная история Древнего мира. Пер. с нем. — СПб.: Изд-во Сабашниковых, 1909. — 384 с.
17. Воронов А, Буряк А. Кластерный анализ - база управления конкурентоспособностью на макроуровне. //Маркетинг - №1 – 2003
18. Еренов А.Е. Опыт земельных преобразованийв СССР.- Алматы: Наука, 1976. – 198 с.
19. Кенжегудин М.Б., Кошанов А.К., Днишев Ф.М. и др. Рыночная экономика Казахстана: проблемы становления и развития. Том 1. – Алматы, 2001 – 245 с.
20. Косанов Ж.Х. Право собственности и иные вещные права на землю. – М.: Омега-Л, 2009. – 278 с.
21. Милосердов В.В. Земельные отношения: формирование и необходимость корректировки.//Сб. научных трудов ВНИЭТУСХ, вып. 1 «Земельная и аграрная реформа России: проблемы и опыт». М., 2008 г.- 236 с.
22. Мигранян А.А. «Теоретические аспекты формирования конкурентоспособных кластеров». - Интернет - ресурс: #"1.files/image058.gif">