Развитие земельных отношений в России: от истории к современности

     К другим принципам, также влияние  на формирование рыночной стоимости земли относится принцип баланса, означающий, что показатели стоимости меняются, если нарушается баланс между различными элементами рыночной среды, принцип изменения, означающий, что цены на землю меняются во времени.

     Факторы, влияющие на рыночную стоимость земли

     На  стоимость земли влияет совокупность факторов, которые можно объединить в следующие основные группы:

     - социальные и демографические особенности;

     - общая экономическая ситуация;

     - правовое регулирование и действующие системы налогообложения;

     - природные условия и окружающая среда;

     - физические и качественные характеристики земельного участка;

     - расположение земельного участка;

     - доход, который можно получить, используя земельный участок.

     К социальным факторам относится демографическая  структура населения, его численность, плотность, состав, сложившиеся системы расселения.

     К общей экономической ситуации относится  экономическая ситуация стране и регионе, инвестиционный климат, рынок долгосрочных кредитов; уровень доходов населения, тенденции развития местности.

     К правовому регулированию относятся  правовые нормы частного и публичного права, например, сервитуты, права пользования и вещные права и обязательства, виды разрешенного использования земли и устанавливаемые градостроительные и природоохранные режимы, законодательные требования по уплате налогов, сборов и иных земельных платежей, налогов на строительство и др.

     К природным условиям относятся климат, геологические и гидрологические условия, состояние окружающей среды, красивый вид или ландшафт, наличие или отсутствие мест рекреации; наличие или отсутствие вредных экологических факторов на участке или в

     К физическим и качественным характеристикам  земельного участка относятся размер и форма участка, рельеф, ориентация участка по сторонам света, положение по отношению к соседним участкам; инженерная подготовка участка, характеристика земли (качество почв, наличие воды), вид и объем полезной застройки.

     К факторам расположения относят: близость к транспортным магистралям, объектам социальной инфраструктуры района (магазинам, школам, больницам, рынкам), соседство с привлекательными или, наоборот, непривлекательными объектами

2. Регулирование земельных отношений в условиях рынка

     2.1 Эволюция системы  регулирования земельных  отношений в России

     С развитием государственности собственность  на землю приобретала все большее  значение. В IХ в. благодаря объединению  Киевского и Новгородского княжеств было положено начало формированию могущественного  древнерусского государства - Киевской Руси, во главе которого стоял Великий  Киевский князь, являющийся самым могущественным феодалом и верховным собственником  всей земли. Отдельные волости и  княжества, входившие в государство, управлялись княжескими наместниками (посадниками) из Киева.

     Начало  разграничения земель у восточных  славян и появления межевания  на территории древнерусского государства  в истории четко не прослеживается. До некоторых пор существовало обилие свободных земель. Пограничные знаки  не ставились. Границей могли служить  естественные рубежи (реки, ручьи, лощины и т. п.). Разграничение (межевание) земель необходимо было как для технического, так и для правового оформления границ.

     Землемерие (землеустройство) известно было в крупнейших политических центрах Древней Руси (Киеве, Новгороде, Смоленске) еще до официального принятия христианства.

     Период  татаро-монгольского владычества в  истории русского землеустройства  связан с проведением писцовых описаний российских земель, включавших в себя определение площадей, состава, качества, местоположения и принадлежности земельных  владений в целях правильного  обложения их собственников налогами и повинностями (1245, 1257, 1275 гг.). Подобные работы проводились и в начале XIV в.

     Качественно новым этапом в развитии межевания  явились работы, связанные с введением  при Иване III Васильевиче (1440--1505 гг.) поместной системы, то есть вознаграждения за службу землей, отдаваемой в потомственное  или пожизненное владение. Необходимость  в нарезке поместий и их разграничении  превратила межевые работы в масштабах  государства из разовых в постоянные.

     На  Руси в ХVI в. сформировались следующие  формы землевладения и землепользования: феодальное (вотчинное и поместное) землевладение; крестьянское землевладение  и землепользование; монастырское и  церковное землевладение; дворцовое  и государственное землевладение.

     Существенно отразилась на развитии российского  межевания реформаторская деятельность Петра I. Проведенное им переустройство поместной системы и изменение  порядка взимания налогов привели  к снижению значимости кадастровых  описаний и межеваний в целом. По указу 1714 г. деление на вотчины  и поместья было прекращено в связи  с реорганизацией российской армии  из поместной в регулярную (содержащуюся за счет правительства). Вместо вотчин и поместий было введено новое  понятие «недвижимая собственность», или «имение». Помещики получили право полного и неограниченного распоряжения землей, не будучи обязанными, как ранее, служить на государственных должностях и содержать поместную армию. В целях укрепления феодального землевладения и охраны его от дробления в 1714 г. был издан Указ “О единонаследии в недвижимых имуществах”, по которому землевладения должны были переходить по наследству одному из сыновей владельца.

     При Петре I была изменена система взимания земельного налога. С введением подушной подати взамен налога с земель значительно  упростилась система взимания налогов, так как отпала необходимость  в количественном и качественном учете земель, сократились затраты  на сбор налогов, к платежам было привлечено все трудоспособное население, что  послужило увеличению доходов государства. Отмена налога с земель привела к прекращению кадастровых описаний земель с целью налогообложения. С одной стороны, это позволило сократить расходы государства на кадастровые работы, с другой - привело к путанице в земельных отношениях и возникновению земельных споров. Другим преобразованием земельных отношений, проведенным Петром I, была секуляризация (изъятие в пользу государства) части монастырских, церковных и синодских земель, издан ряд указов, ограничивающих рост церковного и монастырского землевладения.

     9 ноября 1906 г. вышел Именной Высочайший  Указ, данный Сенату Николая II, содержащий положения о крестьянском  землевладении и землепользовании. Издание Указа, позволявшего закреплять  за собой свой надел, положило  начало Столыпинской аграрной  реформе. Основной целью реформы  явилось ускорение процесса расслоения  крестьянства, насаждение частной  земельной собственности и создание  многочисленного и сильного класса  зажиточных крестьян (кулаков), который  должен был стать опорой государственной  системы. Содержание нового землеустройства  определилось целым рядом законов  и положений, основными из которых  явились Указ от 9 ноября 1906 г., Закон  14 июня 1910 г., Закон о землеустройстве  от 29 мая 1911 г. (дополненный и изданный  в качестве Положения о землеустройстве  в 1912 г.) и Наказ землеустроительным  комиссиям от 19 июня 1911 г.

     Первым  документом, изменившим существующий до 1917 г. земельный строй стал Декрет о земле, провозгласивший, что вся  земля (государственная, удельная, кабинетская, монастырская, церковная, частновладельческая, общественная и крестьянская) отчуждается  безвозмездно, обращается во всенародное  достояние и переходит в пользование  всех тех, кто трудится на ней.

     Основное  содержание землеустроительных работ  в 1918 г. заключалось в отграничении земельных участков, не подлежащих распределению; сборе статистических и картографических материалов для  выработки норм наделения землей; распределении конфискованных земель во временное пользование; перераспределении всех земель (черный передел); съемке неделимых площадей для последующего устройства их территории; оказании помощи при распределении земель под посевы.

     Вторая  половина 1929 г. стала началом сплошной коллективизации. Землеустройство  вновь образуемых колхозов должно было проводиться в течение двух недель после их создания. Примерным уставом  сельскохозяйственной артели от 1 марта 1930 г. был установлен порядок формирования землепользований колхозов.

     Сплошная  коллективизация сельского хозяйства  в корне изменила структуру землеустроительных работ и сформировала два их основных вида: межхозяйственное (вместо ранее  существовавшего межселенного), связанное  с образованием новых и улучшением существующих землепользований социалистических сельскохозяйственных предприятий, и  внутрихозяйственное (вместо внутриселенного), связанное с организацией территории социалистических сельскохозяйственных предприятий. Менялось и содержание землеустройства: вместо основной ранее  землераспределительной функции главной  становилась организация использования  земли сельскохозяйственного назначения с учетом требований крупного производства, механизации полевых работ.

     Земельная реформа, начатая в России в 1990 г., имела следующие цели: осуществление  перехода к многообразию форм собственности  на землю, землевладения и землепользования; обеспечение социально справедливого  и экономически обоснованного перераспределения  земель; создание равных экономических  условий для всех форм хозяйствования; создание экономического механизма  регулирования земельных отношений  и стимулирования рационального  использования и охраны земель; прекращение  процесса деградации земли и других связанных с нею природных  ресурсов, обеспечение их восстановления.

     Государство отказалось от монопольной собственности  на землю, но приватизация земли шла  медленно, непоследовательно, что порождало  путаницу и множество ошибок, особенно в вопросах получения крестьянами  права собственности на имущество  сельхозпредприятий и землю. Многие нормативные акты противоречили  друг другу.

     В России была провозглашена частная  собственность на земельные участки, используемые для сельскохозяйственного  производства (земли фермеров, садоводов, земли под личными подсобными хозяйствами, индивидуальным жилищным строительством, животноводческими  кооперативами, а также находящиеся  в колхозно-кооперативной и коллективно-долевой  собственности). Другим категориям граждан  и юридических лиц право частной  собственности на землю предоставлено  не было. Был введен мораторий на куплю-продажу земли (от 5 до 10 лет).

     23 декабря 1992 г. был принят Закон  РФ «О праве граждан Российской Федерации на получение в частную собственность и на продажу земельных участков для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства».

     В 1992--1993 гг. были также решены многие политические, экономические, технологические  и социальные проблемы, такие как  ликвидация монополии государственной  собственности на землю и осуществление  перехода к многообразию форм собственности  на землю, владения и пользования  ею; формирование слоя средних и  мелких земельных собственников; улучшение  структуры управления земельными ресурсами; обеспечение всех желающих граждан  приусадебными и садово-огородными участками; внедрение нового экономического механизма регулирования земельных  отношений и стимулирования рационального  использования и охраны земель; реорганизация  колхозов и совхозов, приватизация их земельной собственности, образование  крестьянских и фермерских хозяйств.

     В 1998--2001 гг. был принят ряд важных законов: “О государственном земельном кадастре”, “О землеустройстве”, “О разграничении  государственной собственности на землю” и Земельный кодекс Российской Федерации, значительно продвинувшие проблемы формирования земельных отношений в стране.

     Вместе  с тем при проведении земельной  реформы не были решены вопросы сохранности  земель и повышения эффективности  их использования. Так, в сельскохозяйственном производстве не используются более 13 млн га пашни, большие площади  сельскохозяйственных угодий заросли  кустарником и мелколесьем, заболочены, эродированы, опустошены и деградировали. В результате отсутствия финансирования были практически прекращены работы по восстановлению продуктивных угодий, рекультивации нарушенных земель, мелиорации.6, с.201

     2.2. Состояние и динамика развития земельного фонда Российской Федерации

     Вопреки прогнозам многих аналитиков, после  изменений в законодательстве принятых в 2010 году, панических распродаж, как  и спада цен на земельном рынке России не случилось. Более того, рынок пошел вверх, как по объему спроса, так и по ценам.

     Как ни странно, даже летняя засуха 2010 года повлияла положительно на поведение  рынка. Это может быть объяснено  тем, что вследствие дефицита резко  выросли цены на сельхоз продукцию, а так же активизировалось кредитование сельского хозяйства со стороны  государственных банков. При этом многие кредиты были реструктурированы  или пролонгированы ввиду засухи. Это привело к росту рентабельности сельхоз производства в 2010 году.