Развитие земельных отношений в России: от истории к современности

     Большое значение для активизации рынка  сельскохозяйственных земель имеет  также информационный поток в  средствах массовой информации, посвященный  ожидаемому новому витку продовольственного кризиса.

     Все эти факторы вместе, позволили  вернуть на земельный рынок РФ мелких и средних предпринимателей (оперирующих земельными массивами 50-200 Га), которые полностью исчезли  с рынка во время кризиса.

     Что касается крупных сельскохозяйственных операторов, таких как «Агро Терра», «Разгуляй», банк «Авангард», «Расен», то сейчас все они борются между собой в Липецкой, Курской, Воронежской и др. южных областях. При этом цены на крупные сельскохозяйственные массивы поднялись с 13000-16000 руб/Га (в период кризиса), до 18000-25000 руб/Га весной 2011 года.

     Общая ситуация на земельном рынке России весной 2011 года такова, что в первую очередь скупаются крупные массивы  сельскохозяйственных земель в южных  черноземных районах России, естественно, что в этих районах отмечен  и наибольший рост цены на земельные  участки.

     Важными факторами, влияющими на развитие земельного рынка в России - является принятие Верховным судом постановления  о разрешении регистрации на дачных участках и принятие Кабинетом министров  РФ постановления о поддержке  производства овощей закрытого грунта. Мы ожидаем, что оба эти фактора  приведут к повышению спроса на небольшие  участки площадью 10-20 Га.

     2.3. Анализ земельного рынка России: структура собственности, операции с земельными участками

     Азбучной  истиной является то, что становление  зрелых земельно-имущественных отношений  в России невозможно без формирования современного земельного рынка как  сферы эффективного гражданского оборота  земельных активов и ипотечных  финансовых инструментов. К сожалению, сегодня из семи категорий земель РФ, с той или иной долей условности можно отнести к рыночным только земли сельскохозяйственного назначения и населенных пунктов, а также  в определенной степени земли  промышленности. При этом даже земли населенных пунктов, по причине чрезмерного огосударствления и традиционной оседлости населения пока весьма слабо вовлечены в хозяйственный оборот. Земли промышленности в товарном отношении более статичны и, как правило, обращаются на рынке лишь в совокупности с другими объектами недвижимости, расположенными на них. Рыночные цены по категориям земель резко отличаются в зависимости от своего местоположения и обустроенности. Ближе к развитой инфраструктуре городов, особенно мегаполисов, земли населенных пунктов на порядок, а иногда и более превышают цены на сельхозугодия. Так, минимальная цена на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, расположенный в пределах 100 км от Москвы, может не превышать и 200 рублей за сотку, а такой же участок в ближнем Подмосковье стоит уже 1,5-2,0 млн. рублей и выше. Общая площадь этих трех сегментов около 306 млн. га, что составляет около 18% государственного земельного фонда, но именно они пока формируют реальные, ныне наиболее готовые к рыночному обороту товарные земельные активы страны.

     Несмотря  на то, что основные товарные запасы сосредоточены в землях сельскохозяйственного  назначения, большинство сделок с  землей происходит в других, значительно  меньших по площадям, категориях земель и, прежде всего, в землях населенных пунктов. Во многом это результат  традиционных законодательных ограничений  оборотоспособности сельскохозяйственных земель и хронической неразвитости рыночных отношений на селе. С другой стороны, земельные активы, законодательно не ограниченные в обороте, пока весьма плохо используются на ипотечном  рынке ещё и по причине крайне неэффективного управления со стороны  публичных собственников – органов  государственной власти и местного самоуправления РФ.

     По  данным Росреестра на 01.01.2011 г. 92,2% земельного фонда РФ являются государственными и муниципальными землями1. По сути дела из полноценного хозяйственного оборота исключено три четверти земельного фонда РФ, т.е. эта земля не может быть приватизирована, подлежать залогу (ипотеке), а, следовательно, практически целиком исключается из кредитно – денежных отношений. Из оставшейся четверти неограниченных в обороте земель лишь треть (31%) – в других формах собственности, что составляет всего 7,8% земельного фонда РФ. Как следствие – системная неразвитость отечественных рыночных земельных отношений, отсутствие эффективных собственников земли и долгосрочных инвестиций, торможение не только земельных, но и других рыночных реформ в целом по стране.

     Несмотря  на некоторую положительную динамику доходов от использования земли  за последние годы удельные показатели экономической платежеспособности земельных ресурсов остаются на весьма низком уровне, а доля земельных  платежей в общей структуре доходов  консолидированного бюджета РФ на порядок  ниже аналогичных показателей в  развитых странах. Вместе с тем, по оценкам  экспертов, квадратный метр земель только сельскохозяйственного назначения должен быть оценен никак не менее $2,0, что в масштабах страны уже  составит около $5 триллионов. Как известно, основной массив земель сельскохозяйственного  назначения в ходе земельной реформы 1992 года был разделен на земельные  паи и в таком виде передан  в частную собственность гражданам. Кроме того, на начальном этапе  земельные участки, как правило, предоставлялись на правах постоянного  бессрочного пользования или  пожизненного наследуемого владения, а иногда даже и вовсе без указания какого – либо вида права. Вновь  образованные в постсоветский период сельскохозяйственные предприятия  юридически полноправно не владели  землей, поэтому практически не инвестировали  в нее капитальные вложения и  быстро обанкротились. Конечно, фермерские хозяйства и крестьянские подворья из-за развала перерабатывающей промышленности, снабженческо-сбытовой сети, а также  без дотационной поддержки государства  не смогли конкурировать с зарубежными импортерами, не получили сколько-нибудь заметного экономического развития и также повсеместно разорились.

     Как следствие, доля обрабатываемых и засеваемых земель год от года уменьшалась, а  ряды собственников земельных паев несли возрастающие естественные потери. В результате ущербности действующего земельного законодательства, отсутствия государственных институтов, обеспечивающих кадастровый учет и регистрацию  прав и сделок на земли за минувшие годы, так и не удалось вовлечь  в хозяйственный оборот этот мощный по потенциальному стоимостному объему сегмент земельного рынка. Массовое распространение земельной ипотеки  в сельском хозяйстве до сих пор  сдерживается во многом из-за того, что  на рынке недвижимости ничтожно мало земельных участков на фактическом  праве собственности. По разным оценкам  сегодня в соответствии с требованиями законодательства оформлено всего  около 10% находящихся в собственности  граждан и юридических лиц  сельскохозяйственных земель. Остальной  массив приватизированных сельскохозяйственных угодий приходится на земельные доли, которые в своей основной массе  продолжают оставаться условной единицей, имеющей лишь усредненное количественное выражение в праве общей долевой  собственности. В собственности  граждан находится 20,5 млн. га, а в  общей долевой собственности  – 76,1 млн. га сельскохозяйственных угодий, что составляет соответственно 15,4% и 57,1% от всех приватизированных земель и значительно превышает аналогичный  показатель по другим категориям земель. При этом объем невостребованных земельных долей в собственности  граждан к настоящему времени  уже достиг 24 млн. га или 18 % от приватизированных  земель.

     Формально за минувшие годы земельной реформы  в России возникло около 50 миллионов  землепользователей, а по земельным  вопросам было принято свыше 20 тыс. законодательных и нормативно-правовых актов на федеральном и региональном уровнях. Вместе с тем, низкий уровень  развития реальных земельных отношений, во многом запретительная законодательная и нормативно - правовая база на деле тормозили, да и сегодня продолжают препятствовать созданию объективных условий, должной мотивации и экономического интереса для прихода на землю эффективного собственника - современного товаропроизводителя сельскохозяйственной продукции.

     Процесс интеграции земельных долей в  обособленные земельные участки  во многих регионах страны до сих пор  сдерживается местными властями и федеральными службами, ответственными за землеустроительные работы, кадастровый учет и регистрацию  прав собственности. По оценкам экспертов  нередко на формирование из земельных  долей участка площадью в 1000 га уходит до 12 месяцев, а затраты достигают  несколько миллионов рублей. Между  тем, обращения физических и юридических  лиц в судебные инстанции по вопросам собственности на землю, местоположения границ земельных участков, их оценки, размеров ставок земельных платежей, раздела земельных участков ежегодно составляют до 5 миллионов дел. Поскольку  существующая судебная система районного  и городского уровня квалифицированно и в приемлемые сроки с этим объемом судопроизводства физически  справиться не может, то следует признать целесообразным организацию нового (или хорошо забытого старого?) в  нашей стране судебного института - земельного (межевого) суда России с  соответствующими региональными и  муниципальными судами.

     Не  способствует пока развитию земельного рынка кредитная политика банков, деятельность страховых организаций, инвестиционных и ипотечных агентств. Особенно нуждается в коренном изменении и приближению к реалиям сельской жизни система кредитования земельных собственников. Государство в программах развития агропромышленного комплекса выделяет деньги на погашение части банковской процентной ставки, но на практике этой льготой могут воспользоваться далеко не все. Давая кредит, банк требует в залог единственное, что есть действительно ценного у крестьянина - землю. Однако, многие землевладельцы, получив землю в виде долей, до сих пор так и не оформили ее в натуре как собственность на конкретный участок. Из 263 тысяч зарегистрированных в нашей стране фермерских хозяйств фактически действует только половина. Хотя ориентировочная численность номинальных собственников - владельцев земельных долей в России в настоящее время составляет свыше 12 млн. При этом средняя площадь одного землевладения не более трех гектаров. В этой связи, правомерно рассматривать проблему консолидации земель, как инструмент концентрации этого актива у отдельных собственников, их групп и коллективов, поскольку только при достаточно крупных массивах земель (для условий России – не менее 1 тыс. га) открывается реальная возможность финансового обеспечения динамичного и эффективного функционирования современного сельскохозяйственного производства за счет земельной ипотеки. На сегодня это большая и весьма острая социальная проблема, требующая не только своевременных эффективных экономико-правовых, но и действенных государственно-политических решений.

     Организация полноценного оборота земельных  активов во многом зависит от решения  вопросов землепользования, тесно связанных  со спецификой другой не менее важной для ипотечного рынка категорией земель - земель населенных пунктов, сеть которых в стране насчитывает более тысячи городов и около двух тысяч поселков городского типа. Эти земли отличают многофункциональность, концентрация и высокая плотность промышленной и жилой застройки. Эффективный механизм управления и распоряжения данными землями должен быть основан на расширении полномочий органов местного самоуправления, введении платности землепользования, тесной связи землеустройства и градостроительства. На землях населенных пунктов размещены объекты недвижимости, имеющие наибольшие показатели удельной (на единицу площади земли) капиталоемкости и уровня налогооблагаемой базы. Именно здесь проживает свыше 74 % населения, находится более 77 % жилищного фонда и 78 % основных производственных фондов страны. Занимая чуть более 2 % земельного фонда, земли населенных пунктов дают свыше 80 % всех платежей за землепользование в РФ.

     Вместе  с тем, эта категория земель используется также весьма нерационально. Только по промышленным зонам городов, например, вдвое менее эффективно, чем в  развитых западных странах. Так, доля промышленных зон в городах России в 2-6 раз  выше, а интенсивность использования этих зон - в 2-8 раз ниже (удельная землеемкость выпускаемой продукции в 2-5 раз выше, чем в Европе). Такое же распределение земель относится к районам нового жилого строительства, где единственным критерием в течение долгого времени служила экономия затрат на строительство домов (подключение к инженерным сетям и строительство фундамента) без учета не только стоимости земли, но и стоимости строительства дорог и инженерных сетей, а также эксплуатационных затрат. В итоге в районе новостроек до сих пор остается огромное количество незастроенных площадей (всего в населенных пунктах страны таких площадей до 25%)3. Основная причина такого положения дел с использованием земель данной категории заключается в явном несоответствии по эффективности и адекватности существующей ныне системы государственного управления земельными ресурсами и правового регулирования земельных отношений реальным требованиям развивающегося отечественного рынка недвижимости.

     Реализация  национальных проектов, продовольственная  безопасность страны, а, в конечном итоге, обеспечение роста благосостояния и качества жизни граждан, требуют  принятия уже в самое ближайшее  время радикальных мер по формированию современного рынка земли. При правильном публичном регулировании земельных  рыночных отношений, с использованием преимуществ государственно-частного партнерства, развитый рынок способен наиболее эффективно обеспечить оборот земель экономическими методами, на основе конкурентного спроса и предложения. При этом естественным образом, без нарушения объективных экономических законов, будет происходить передача прав на земельные участки от одного лица к другому. Именно в этом случае могут устанавливаться равновесные цены на землю в различных регионах страны и возникать товарно-денежные связи между собственниками объектов недвижимости и покупателями. Анализ результатов проведенных преобразований в области отечественных земельно-имущественных отношений и правового обеспечения гражданско-правового оборота недвижимости показывает, что наш земельный рынок существует пока в весьма упрощенной форме, осуществляя в основном традиционные сделки (купля-продажа, мена, дарение, наследование, аренда), не сопряженные с более сложными залоговыми и кредитно-финансовыми операциями, характерными для развитых экономик. Но даже простой рынок земли требует наличия и достаточного уровня развития информационных; оценочных; торговых; расчетных; нотариальных; регистрационных и ряда других сервисных функций. Инфраструктура более сложного, развитого земельного рынка помимо вышеупомянутых должна обслуживать еще целый ряд важных функций, таких как: