Развитие земельных отношений в России: от истории к современности

     - залоговые (ипотечные) операции;

     - создание земельных активов (выпуск ценных бумаг, обеспеченных земельными активами);

     - первичное и вторичное обращение ипотечных ценных бумаг;

     - имущественное страхование и страхование финансовых рисков в сделках с земельными финансовыми инструментами;

     - торговые операции, осуществляемые в порядке взыскания напредмет залога.

     Базисом развитого земельного рынка является земельно-ипотечный рынок, на котором действуют:

     - заемщики — физические и юридические лица, заключившие договоры кредита или займа, по условиям которых полученные в виде кредита средства используются для приобретения земельных активов. Обеспечением исполнения обязательств по договорам служит залог приобретаемого актива (ипотека земельных участков);

     - продавцы земельных активов - физические и юридические лица, продающие земельные участки (активы), находящиеся в их собственности или принадлежащие другим лицам, по их поручению-доверенности;

     - кредиторы - банки и иные юридические лица, предоставляющие заемщикам в установленном законом порядке ипотечные кредиты (займы);

     - участники (операторы) вторичного рынка ипотечных кредитов - специализированные организации, осуществляющие рефинансирование кредиторов, выдающих ипотечные кредиты;

     - органы государственного кадастрового учета земельных участков и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

      - страховщики - страховые компании, имеющие лицензии на право осуществления имущественного страхования (страхование заложенных земельных активов), личное страхование заемщиков, страхование гражданско-правовой ответственности участников ипотечного рынка и страхование финансовых рисков при осуществлении сделок с земельными финансовыми инструментами;

      - оценщики - юридические и физические лица, имеющие право на осуществление профессиональной оценки объектов недвижимости, являющихся предметом залога при земельно-ипотечном кредитовании;

     - риэлторские фирмы - юридические лица, получившие лицензии как профессиональные посредники на рынке земельных активов;

      - инвесторы - юридические и физические лица, приобретающие ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами и выпускаемые кредиторами или операторами вторичного рынка;

      -инфраструктурные звенья системы ипотечного кредитования - нотариат, паспортные службы, органы опеки и попечительства,юридические консультации и т. д., обеспечивающие необходимое юридическое сопровождение сделок с земельными активами.

     В качестве основных торговых посредников  при осуществлении сделок с земельными участками и иными объектами  недвижимости должны выступать биржи, девелоперы и риэлторы. Как известно, биржа является специализированной организацией, на площадках которой  осуществляется организованная торговля объектами недвижимости и ипотечными ценными бумагами, а девелоперы - организации, занимающиеся приобретением  и застройкой земельных участков с целью дальнейшей перепродажи  построенных на них объектов. За рубежом данная форма является весьма развитой и широко распространенной, так как позволяет сконцентрировать все финансово-строительные ресурсы  в одних руках и эффективно осваивать новые незастроенные  территории. К сожалению, эти участники  рынка недвижимости еще малочисленны в нашей стране, а и их деятельность не отвечает возрастающим потребностям экономического развития. Наиболее успешно  в настоящее время развивается  риэлтерский бизнес, осуществляющий гражданско-правовые сделки с землей и объектами недвижимости за счет и в интересах клиентов. Количество риэлтерских организаций составляет уже несколько тысяч. Идет процесс  их объединения в саморегулируемые организации (союзы, гильдии, ассоциации), повышается качество услуг и ответственность  за их выполнение. Но нашему развивающемуся рынку недвижимости уже сейчас требуется  на порядок больше подготовленных специалистов для коммерческих организаций, обслуживающих  его инфраструктуру. Поэтому необходимо увеличить не только их количество, но и обеспечить современный, адекватный требованиям цивилизованного рынка, уровень персональной квалификации и профессиональных навыков.

     Во  всем мире исключительно важную и  незаменимую роль на рынке недвижимости играют банковские и финансовые институты. К сожалению, в России объем ипотечного кредитования пока не превышает 3-5% реального  спроса. Во многом, это объясняется, как отмечалось ранее, отсутствием у банков «длинных» и «дешевых» финансовых ресурсов, слабым развитием финансово-ипотечного инструментария, несовершенством регулирования системы залогового обеспечения, а так же неудовлетворительным экономическим состоянием заемщиков. Деятельность земельного рынка заметно активизировалась с созданием специализированных коммерческих организаций в соответствии с Федеральным законом « Об ипотечных ценных бумагах». Преимущество ипотечных агентств, например, заключается в том, что для приобретения закладных и требований по кредитам (займам), обеспеченным ипотекой они могут осуществлять эмиссию более ликвидных ценных бумаг - облигаций с ипотечным покрытием. Формирующейся рынок недвижимости сегодня остро нуждается именно в таких финансовых инструментах, в которые можно было бы вкладывать «длинные» средства как зарубежных, так и отечественных инвестиционных, страховых и пенсионных фондов - основного резерва долгосрочных капиталовложений в реальный сектор экономики любой страны. Следует отметить, что не способствует развитию рынка отечественной ипотеки и то, что в организации земельно-ипотечного кредитования пока практически не участвуют небанковские финансовые посредники. Во всем мире наряду с банками весьма эффективно действуют, например, кредитные и сберегательные кооперативы. В дореволюционной России благодаря помощи со стороны государства была создана мощная система кредитных кооперативов, как в городах, так и на селе и сегодня крайне важно использовать этот бесценный национальный опыт.

     С учетом негативного опыта мирового экономического кризиса следует  признать, что в создании и становлении  отечественной системы ипотечного кредитования нам просто не обойтись без усиления роли в этом процессе государства. Как показывает уже  складывающаяся практика международного антикризисного регулирования - это  один из главных уроков, который  сегодня извлекают из продолжающегося  глобального кризиса правительства  большинства стран. Именно государство в процессе управления рынком недвижимости должно выступать в роли: во-первых, его регулятора, создающего и контролирующего единые правила поведения для участников рынка; во-вторых, непосредственного участника, как крупнейшего собственника и продавца земель, а также прочно связанных с ними объектов недвижимости; в-третьих, гаранта ипотечных ценных бумаг и инвестиционных кредитов. Только государство реально может и должно выполнять следующие функции:

     - разработать национальную концепцию развития системы земельно-ипотечного кредитования;

      -сформировать правовую базу для эффективного функционирования системы земельно-ипотечного кредитования;

      -создать механизм социальной защиты заемщиков-землепользователей;

      - выработать эффективную налоговую политику, стимулирующую участников земельного рынка;

     - обеспечить гарантии для участников рыночных отношений;

     - обеспечить юридическую защиту прав и интересов участников рынка;

     - инициировать формирование необходимых институтов для развития рынка и активно участвовать в их работе;

     - обеспечить информационное обслуживание всех участников рынка недвижимости;

     - ввести административную и уголовную ответственность за правонарушения на земельном рынке.

     Кроме того, государственная политика на рынке земли и недвижимости должна осуществляться с целью:

     - установления категорий земель, которые могут быть приватизированы, ограничены в обороте или исключены из оборота;

     - введения системы рассрочек платежей при приватизации земельных участков;

     - стимулирования выкупа земельных участков, занятых приватизированными предприятиями, для включения в уставный капитал хозяйственных обществ;

     - повышения эффективности управления земельными участками, находящимися в государственной и муниципальной собственности;

     - перехода на рыночные принципы предоставления свободных земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности;

     - развития ипотечного кредитования граждан и других участников рынка, инвестирующих свои средства в приобретение либо воспроизводство недвижимости, повышение плодородия почв;

     - обеспечения государственного контроля за рынком земельных закладных;

     - расширения возможностей аренды земли, находящейся в государственной или муниципальной собственности;

     - обеспечения взаимодействия рынка земли и рынка ценных бумаг;

     - совершенствования процедур предоставления земли под жилищное и промышленное строительство;

     - законодательного установления принципа разрешенного использования земель в городах и поселениях, а также процедур правового зонирования территорий населенных пунктов.

     Сегодня становится все более очевидно то, что в условиях резкого ухудшения  состояния окружающей среды, обострения экономического и продовольственного кризисов формирование современного развитого  рынка недвижимости абсолютно невозможно без государственного регулирования  основных аспектов природопользования, включая, разумеется, и землю. В процессе управления земельными ресурсами именно государство должно устанавливать  определенные правила и нормы, как  для использования земельных  ресурсов страны в целом и их отдельных элементов (категорий земель, видов землепользования), так и для собственников, пользователей и арендаторов. При этом государственное управление земельными ресурсами традиционно имеет два характерных признака: управление государства как органа власти, обладающего территориальным верховенством в отношении всех земель независимо от форм собственности, и управление государства как собственника земли - хозяйственное управление (например, сдача в аренду государственной собственности). О масштабах и роли функций нашего государства можно судить хотя бы из того факта, что из 1, 71 млрд. га земельного фонда РФ свыше 90% находится в государственной и муниципальной собственности.

     Государство должно учитывать и то обстоятельство, что недвижимое имущество расположено  на земле, которая составляет основу всей государственной жизни. По этому  поводу известный русский цивилист П.П. Цитович замечал: «Все недвижимости суть в то же время подразделения государственной территории и потому, входя в состав имущества разных лиц, вместе с тем находятся под jus eminens государства. Отсюда: а) все они подвержены принудительному отчуждению по распоряжению Верховной Власти; Ь) распределение недвижимостей и их употребление связаны с жизненными интересами государства. Вот почему так называемый режим недвижимостей не предоставлен произволу и согласию тех, между которыми они распределены»4. Значение земли как недвижимости, с существованием на которой неразрывно связана сама жизнь государства, столь велико, что политологи и юристы справедливо выдвигают на первый план публичную значимость поземельной недвижимости. Так, американский социолог Эдвин Тоффлер особо отмечает стратегическое значение недвижимости в геополитическом контексте5. Таким образом, земельные участки, в своей совокупности составляющие территорию государства, выполняют и гораздо более важную функцию - функцию публично-правового характера, предназначение которой - объединять в единое целое территорию государства. Это обстоятельство предполагает возможное ограничение всех иных функций, которые могут выполняться землей, в том числе и при ее вовлечении в гражданский оборот6.

     Сущность  государственного управления земельными ресурсами выражают также выполняемые  органами власти относительно обособленные функции, каждая из которых включает определенные элементы и совокупность мероприятий по решению специфических задач с использованием соответствующих методов, средств и механизмов их решения. При этом особо подчеркнем то, что к основным функциям государственного управления земельными ресурсами следует отнести: разработку законодательных и нормативных правовых актов; ведение Государственного земельного кадастра; предоставление и изъятие земельных участков; планирование использования земель; землеустройство; техническую инвентаризацию недвижимости; мониторинг земель; государственный контроль за использованием и охраной земель; организацию рекультивации земель; решение земельных споров.

     К настоящему времени необходимость  в глубоких земельных преобразованиях  назрела весьма остро на селе, и  она требуют адекватных решений  на самом высоком государственном  уровне. Объективно в условиях развития рынка, земля в сельской местности  перестаёт быть только средством  производства, она все больше вовлекается  в гражданский оборот, обеспечивает ипотеку, инициирует образование и  рост высокоприбыльного фиктивного капитала. В современных условиях общей предпосылкой восстановления производственного потенциала агропромышленного  комплекса страны, преодоления его  экономического и технологического отставания является привлечение в  аграрный сектор экономики долгосрочных инвестиций, направленных на техническую  модернизацию основных фондов и переход  на инновационный путь развития. Вместе с тем в условиях финансовой нестабильности агропромышленного производства, морального и физического износа основных фондов большинство сельскохозяйственных товаропроизводителей осуществлять такого рода инвестиции из собственных средств не могут. Одним из основных факторов стабильного и систематического притока инвестиций в сельское хозяйство должен стать банковский капитал. Однако воспользоваться им в настоящее время могут немногие, поскольку существуют известные проблемы доступа к долгосрочным кредитным ресурсам. В связи с этим, важнейшая цель государственной сельскохозяйственной кредитно-финансовой политики заключается в определении оптимальных в условиях многоукладности хозяйствования форм кредитных отношений, а также формировании новых и совершенствовании действующих финансовых структур. В рыночных условиях институт земельно-ипотечного кредитования является своеобразной социально-экономической платформой в формировании и надлежащем функционировании более совершенного правового механизма кредитования сельского хозяйства и практически одной из важнейших предпосылок инвестиционных вложений в аграрное производство на основе кредитного финансирования, динамичного развития, как крупных сельскохозяйственных организаций, так и среднего и малого бизнеса.