Развитие земельных отношений в России: от истории к современности

     Совершенно  справедливо многие исследователи  считают, что в целях успешного  проведения земельных преобразований в ходе национальной аграрной реформы, создания механизма экономического стимулирования рационального и  эффективного использования земель, роста капитализации ипотечного рынка страны необходимо:

     - осуществить нормативно-методическое обеспечение процесса договорного оформления отношений между пользователями земельных участков (земельных долей);

     - уточнить число сельскохозяйственных организаций, находящихся в федеральной собственности, приватизация которых запрещена и в отношении которых установлены особые правила реорганизации;

     - сформировать повсеместно земельный фонд для расселения в сельской местности беженцев, вынужденных переселенцев, семей бывших военнослужащих, выезжающих из районов Крайнего Севера;

     - содействовать процессу концентрации земельных долей в руках эффективных хозяйствующих субъектов.

     Решая проблему активизации и повышения  эффективности рынка земель, прежде всего, сельскохозяйственного назначения, следует особое внимание обратить на инструменты и экономические механизмы его регулирования. Их оптимизация должна обеспечить:

     - существенное повышение ликвидности земельных участков;

     - упорядочение и повышение стимулирующей роли платности землепользования;

     - адаптацию участников рыночного оборота сельскохозяйственных земель к специфике конкурентных земельных отношений;

     - полноценное инфраструктурное обеспечение и обслуживание сделок с земельными участками;

     - снижение рисков землевладения, землепользования и рыночного оборота земельных участков;

     - предотвращение деформаций в соотношении спроса и пред ложения на земельном рынке, сопровождающихся в одних случаях ажиотажным спросом и спекулятивным ценообразованием, а в других - стагнацией рыночного оборота и падением ликвидности земельной собственности.

     Перечисленное выше возможно при создании благоприятных  условий (правовых, экономических, инфраструктурных, управленческих) для восстановления в аграрном секторе эффективных форм организации и управления производством, его кооперации и интеграции, привлечения финансовых ресурсов крупных отечественных и зарубежных инвесторов. Необходимо также создать условия для освоения в рыночном земельном обороте ценных бумаг, позволяющих вовлекать в рыночные операции всю совокупность земельных участков вне зависимости от их местоположения и категории. Земельный рынок сегодня остро нуждается в новых финансовых инструментах, обладающих свойствами биржевого товара, обеспечением которого являлась бы товарная масса земельных ресурсов. Было бы вполне логично и оправданно создание специализированных ипотечных депозитариев и залоговых центров с целью последующего выпуска депозитарных расписок или долговых обязательств, допущенных к биржевым торгам и обеспечивающим оборот без перемещения базового товара - земли

       Явно не способствует росту товарных земельных активов страны ныне действующее законодательное положение, жестко ограничивающее изменение функционального назначения использования сельскохозяйственных земель, перевод их в земли других категорий. Сегодня оно возможно лишь в тех случаях, когда у органов публичной власти возникает острая, а главное, документально обоснованная необходимость в строительстве дорог, мелиоративных коммуникаций, расширении границ городской застройки и т.п. Однако в аграрном секторе России лимитирующим фактором является вовсе не дефицит сельскохозяйственных земель, а диспропорции между вовлеченными в хозяйственный оборот обширными площадями сельскохозяйственных угодий и ограниченными резервами рабочей силы, капитала, современной материально-технической базы. Очевидно, следует согласиться и с предложением ряда ученых - аграриев о том, что пора возродить систему крупных государственных проектных землеустроительных организаций, способных составить конкуренцию частным землеустроителям, что в результате приведет к снижению цен на этот вид услуг. Особенно много нареканий специалисты высказывают по организации массовой кадастровой оценки земель, которая лежит в основе земельного налогообложения и иных платежей за землепользование, а в ряде случаев служит рыночным ориентиром в сделках купли-продажи земельных участков государственной и муниципальной собственности. Так, действующая сегодня методика кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения в целом существенно занижает их реальную потребительскую стоимость, что создает благоприятные условия для скупки земель за бесценок и последующей перепродажи по спекулятивным ценам.

     Для становления развитого земельного рынка в нашей стране необходимо в относительно короткие сроки решить целый ряд таких не терпящих отлагательств  проблем как:

      -усилить роль государственного управления земельными ресурсами в экономическом развитии общества;

      -отделить выполнение функций публичного и гражданского права на рынке недвижимости, исходя из правовых и функциональных различий между государственным управлением земельными ресурсами и управлением землями как имуществом, принадлежащим государству;

      -создать скоординированную и гибкую нормативно - правовую базу в области управления недвижимостью;

      -обеспечить свободный доступ на рынок всех сегментов частного сектора, включая доступ к земельным ресурсам;

      - предоставить возможность публичному собственнику земельного участка распоряжаться им по своему усмотрению в случае, если собственник объекта недвижимости, расположенного на нем, не воспользовался правом приобретения земельного участка.

     При этом следует предусмотреть возможность  не только продажи застроенных и  незастроенных земельных участков, но и другие, более экономически выгодные формы гражданско-правового  оборота (инвестиционные сделки, внесение в уставный капитал, ипотека (залог) и др.). Такой подход может стать  одним из способов санирования убыточных  и повышения доходов низкорентабельных  предприятий, расширит рыночное предложение  ликвидных земельных участков и  увеличит не только оборотный капитал, но и обеспечит внебюджетное финансирование и привлечение инвестиций в реальный сектор экономики страны.

     Общеизвестно, что доход, который приносят земельные  участки, во многом определяется их потребительскими качествами, инфраструктурной обустроенностью, местоположенем. Зависимость строительной ренты от плотности застройки, определяемой спросом, рассмотрена еще в «Принципах экономической науки» А.Маршалла8. Наиболее полный анализ опыта формирования структуры землепользования и образования цен на участки городской земли в условиях открытой рыночной конкуренции между различными видами использования земли сделал в своих работах В. Алонсо9. В предлагаемой им модели, реализующей неоклассический подход, лучшие участки занимают те виды деятельности, которые могут извлекать из них наибольшую ренту. Современный земельный рынок имеет целый ряд собственных, во многом специфических и уникальных характеристик и черт. Земля, как известно, невоспроизводимый ресурс, хотя намыв территорий, перевод земель из одной категории в другую и изменение возможных плотностей застройки делают это утверждение относительным. Длительное хранение этого ресурса практически бесплатно. Собственник может годами не застраивать участок и не вкладывать денег в его развитие. При этом цена земельных участков будет расти вместе с развитием муниципальной инфраструктуры, финансируемой из муниципального бюджета. В итоге немало участков даже в больших городах годами стоит без всякого развития, хотя рынок испытывает острый дефицит площадей под застройку. Спрос, как правило, превышает предложение, и цены на землю растут. Поскольку характеристики каждого земельного участка уникальны, его собственник находится по сути дела в положении, близком к монополии.

     Исследователи выделяют следующие элементы управления публичной земельной собственностью, присущие сегодня большинству развитых стран:

     - органы местного самоуправления играют решающую роль в вопросах землепользования на всех уровнях управления муниципалитетом;

     - при всем многообразии систем управления муниципальные власти отдают предпочтение аренде недвижимости по сравнению с ее продажей;

     - муниципалитеты регулярно проводят переоценку городских земель и недвижимого имущества, а земельные платежи и налоги на недвижимость основаны на фактической рыночной стоимости объектов недвижимости.

     В соответствии с данными российских экономистов Григорьева В.В., Остриной И.А., Руднева А.В. в табл.1 представлены средние цены в докризисные годы (до 2007 г.) на городские земельные  участки в странах, ориентированных  на свободную продажу земли.

     Таблица 1 . Средняя стоимость городской земли сопоставимого качества, млн. долл./га

     На  практике в вышеуказанных странах  цели муниципальных образований  нормативно формализуются в регламентах  на разрешенные виды и плотности  использования территорий по зонам. При таких условиях свободная  конкуренция в классическом виде, подлинно рыночное ценообразование  на земельную недвижимость попросту отсутствуют. О роли рынка недвижимости в экономике развитых стран можно  судить по следующим фактам. Так, капитализация  рынка недвижимости в этом секторе  мировой экономики достигает 100% валового внутреннего продукта государств, в то время как в России, она  не превышает и 2% ВВП. В подавляющем  большинстве стран законодательно разрешено использовать землю, вне  зависимости от организационно - правовой формы собственности на нее, в  качестве кредитного обеспечения или  залога для получения кредита. Международный опыт показывает, что до момента достижения устойчивого и позитивного кредитного процесса в экономике какой-либо страны крайне важны государственное регулирование и поддержка ипотечного оборота недвижимости посредством льготных кредитов, лицензирования, образования специальных залоговых фондов, финансирования исследовательских работ, подготовки кадров, законодательно-нормативного обеспечения, создания учреждений-гарантов. По данным Европейской ипотечной федерации суммарная стоимость действующих кредитов под залог недвижимости до кризисного 2008 года составляла в странах ЕЭС до 40% всех банковских активов. В России эта цифра не более 8 - 10 %. Что касается ипотеки земли, как составной части сделок с недвижимостью, то её объемы в разы меньше. То есть наш банковский сектор, прежде всего в силу структуры и объемов своих финансовых активов и пассивов, а также запретительного характера нормативного банковского регулирования пока не в состоянии обеспечить потребность нашей экономики в «длинных» и «дешевых» кредитах под залог (ипотеку) земельных ресурсов (см. Актуальные проблемы развития отечественного банкинга)10. Разумная приватизация (разгосударствление) публичных земельных активов и развитие на этой основе новых форм государственно - частного партнерства, таких, например, как создание территориальных Земельных Залоговых Фондов, вполне могло бы стать хорошим стимулом в становлении современного отечественного рынка недвижимости (См. Ипотека публичных земель как «точка роста» экономики регионов)

3. Формирование современной земельной политики в России

     3.1 Исходные предпосылки и основы экономической политики на земельном рынке

     Проводимая  ранее, да и сегодня, земельная политика России основана в большей мере на понятии всевластия государства, основанного на прежнем представлении государства как единого и единственно возможного собственника земли. Использование ограниченного потенциала административных и налоговых мер регулирования земельных отношений в условиях рыночной экономики уже сегодня затрудняет процессы корректировки несовершенств земельного рынка.

     Современная земельная политика осуществляется через ряд направлений, способов, посредством планирования и регулирования земельных отношений, образующих механизм её реализации. Направления земельной политики включают выработку соответствующего законодательства, нормативно-правовых актов; прямое и косвенное территориальное планирование, градостроительство; санацию регулирование ценообразования (посредством субсидирования для малообеспеченных семей); земельное налогообложение; прямое управление земельными ресурсами (земельный менеджмент). Несмотря на рыночный характер отношений в современной экономике и существование гарантий прав частной собственности на землю, необходимо признать, что в некоторых случаях возможны принудительные меры по оптимизации форм и размеров участков; выкупу, экспроприации земельных участков у собственников, если это отражает интересы всего общества в целом.

     Изначально  практически все инструменты  земельной политики, и в особенности пространственное планирование и градостроительство носили во всем мире нормативно-правовой характер. Система территориально-пространственного планирования как административный метод воздействия была хорошо разработана и активно использовалась в России в «советское» время. Правда, сегодня серьезным препятствием для прямого административного градорегулирования и планирования стала трансформация земельных отношений и развитие частной земельной собственности. Градостроительный план является одним из наиболее общих нормативно-правовых инструментов, посредством которого местные власти проводят девелопмент земли в выбранном районе, обеспечивают район всей необходимой для его развития транспортной, коммунальной и социальной инфраструктурой. Использование подобного инструмента возможно в чистом виде только в том случае, если государству (муниципалитету) принадлежат все права на землю в данном районе. В ином случае местные власти должны использовать новые для себя дополнительные инструменты градостроительного плана: право первоочередного приобретения, разрешения за застройку, перевод земель, порядок и форма установления границ земельных участков, экспроприация и другие. Однако план развития поселения или план детальной застройки лишь предоставляют возможность использования земельных участков для конкретных определенных целей. Данные инструменты не могут заставить инвесторов эффективно использовать землю. Для этого предназначены иные, экономические инструменты регулирования.