Многофункциональные комплексы и мультисервисы

Россия является импортером и экспортером услуг. Она входит в состав 30 стран – участниц международной торговли услугами. Доля России в мировом экспорте и импорте услуг пока невысока, вместе с тем возрос удельный вес туристских услуг, особенно их экспорта. К тому же Россия представляет интерес для зарубежных инвесторов в области оказания таких услуг, как посреднические, аудиторские, консалтинговые, туристские, общественного питания, торговли, гостиничной индустрии, рекламы и образования.[7]

4. Основные  проблемы и перспективы развития

Трудности в эксплуатации многофункционального центра обусловлены  наличием сложной инженерной инфраструктуры, которая необходима зданию, объединившему  под одной крышей объекты различной  направленности: бизнес-центр, торговые помещения, жилые квартиры, паркинг и пр.. В такой ситуации эффективное управление эксплуатацией возможно только при условии централизации.

Таким образом, приоритетом  в эксплуатации многофункциональных  комплексов является создание диспетчерского центра по сбору, обработке, анализу  поступающей информации для последующего принятия решений и контролю их исполнения.

Диспетчерский центр - залог  эффективной эксплуатации многофункционального объекта недвижимости.[13]

Основные  проблемы, возникающие при эксплуатации МФК:

1. недостаточная эффективность пожарной безопасности;
2. проблемы с обеспечением безопасности;
3. низкий уровень технического обслуживания.

В ходе исследования рынка  МФК были выявлены следующие проблемы, характерные для данного сегмента коммерческой недвижимости:

• значимость оценки совместимости (функциональной, экологической и др.) объектов и обоснования их концентрации в заданных территориальных границах;
• сложность привлечения инвесторов на ранних стадиях осуществления проекта;
• потребность в превентивном рыночном позиционировании;
• необходимость в комплексном управлении после ввода в эксплуатацию.
• подбор подходящей квалифицированной управляющей компании, которая обеспечит эффективную работу с объектами недвижимости разных сегментов, которые отличаются своими функциями.[4]

Появление многофункциональных  комплексов, как нового этапа развития и эволюции объектов коммерческой и жилой недвижимости, может содействовать обеспечению баланса интересов различных субъектов. Развитие МФК в крупных городах создает очевидные преимущества для города и бизнес-сектора.[13]

В настоящее время многофункциональные  комплексы строятся в основном в Москве, Санкт-Петербурге и городах миллионниках. Всего в России по данным на 2011 год насчитывалось 12 городов, численность населения которых превышает 1 млн человек. При этом лишь в Москве и Санкт-Петербурге число жителей выше, чем 1,5 млн человек.

Среди региональных городов  Российской Федерации, население которых  превышает 1 млн человек, самым обеспеченным многофункциональной недвижимостью является Омск, большой объем предложения в этом городе представлен двумя комплексами, а именно: МФК «Континент» (206 тыс. кв.м, в составе которого торговая составляющая – 77,6%, офисная – 12%, гостиничная – 5,8%, выставочная – 4,6% от общей площади комплекса) и МФК «Миллениум» (72 тыс. кв.м, где офисы занимают 12%, торговля – 21%, гостиница – 16,6% и развлечения – 3,5%).[14]

Рис. 3. Численность населения в «городах-миллиониках» РФ, обеспеченность многофункциональными площадями на 1 000 жителей.

Формат mixed use (многофункциональные комплексы) имеет на нашем рынке прекрасные перспективы. В целом же прогноз развития этого формата аналогичен тому, что делается для всего рынка: успешными и востребованными будут оставаться удачно расположенные и качественно реализованные объекты с продуманной концепцией.[12]

Сфера услуг, являющаяся составной  частью малого бизнеса, сталкивается с  проблемами, характерными для большинства предпринимателей:

• отсутствие производственных площадей соответствующих санитарным нормам и правилам для размещения предприятий бытового обслуживания;
• трудности в получении кредитных ресурсов и привлечении инвестиций;
• нехватка квалифицированных кадров, особенно рабочих профессий (портные, закройщики, сапожники, специалисты по ремонту сложной техники);
• несовершенство правового регулирования отрасли на  федеральном и региональном уровнях;
• необходимость повышения уровня обслуживания и качества предоставляемых услуг;
• ценовые барьеры в получении бытовых услуг гражданами со средним и низким достатком;
• недостаточная информированность населения о предприятиях бытового обслуживания и оказываемых ими услугах.

Интенсивному развитию организаций  бытового обслуживания способствует все  возрастающий спрос на бытовые услуги, как со стороны корпоративных  клиентов - банков, офисных и торговых центров, так и со стороны частных лиц. По мнению экспертов маркетингового агентства Bauman Innovation, спрос на бытовые услуги в последние годы увеличивается на 25-30 % ежегодно и обусловлен, стремлением состоятельных людей, улучшить качество своей жизни и сэкономить время на повседневных делах.

В России в сфере бытового обслуживания населения получило распространение не малое частное предпринимательство, не семейный бизнес, как на Западе, а коллективные, кооперативные формы хозяйствования.

Рис.4. Владельцы  предприятий сферы быта.

Среди других актуальных для  российского рынка бытовых услуг  проблем необходимо отметить:

• Низкое качество оказываемых услуг, во многом являющееся следствием таких факторов, как устаревшее оборудование, низкая квалификация персонала, низкая заработная плата.
• Административные барьеры. Значительное количество проверок, которые не помогают, а мешают деятельности предприятия.
• Нездоровая конкуренция, например, на предприятиях по ремонту радиоэлектронной аппаратуры. Действует значительное количество мастеров, оказывающих услуги в частном порядке, что является незаконным, так как такие мастера не платят налогов, арендных и коммунальных платежей и в результате получают сверхприбыли.

Современные тенденции развития рынка бытовых услуг в России позволяют полагать, что в значительной мере этот рынок формируют именно сетевые компании, роль которых еще более усилится в будущем.[7]

Заключение

Многофункциональные комплексы  и мультисервисы относят к  коммерческой недвижимости.

Многофункциональный комплекс – это единый объект недвижимости, имеющий в составе общие кооперированные элементы в виде помещений, зданий, расположенных на одной территории, автономно функционирующих, обладающих интегративными свойствами и отвечающих современным социокультурным, технологическим, архитектурным требованиям и требованиям безопасности. Данный вид недвижимости имеет следующие признаки классификации: местоположение, архитектурное исполнение, модуль состав, освоение территории, конструктив объекта, комбинаторность функций по зонам. Рассмотрены критерии востребованности МФК и мультисервисов и определены наиболее востребованные МФК во Владивостоке.

В ходе исследования было выявлено, что МФК регулируется следующими нормативно-правовыми актами:

• Федеральный закон «О техническом регулировании»
• ФЗ № 123 «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности»;
• ФЗ № 384 «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»;
• Технический регламент о безопасности лифтов, утверждённый Постановлением Правительства РФ от 02.10.2009 № 782

К сожалению, конкретная нормативная  база для многофункциональных комплексов отсутствует, что создает дополнительные проблемы как при строительстве так и при эксплуатации.

В ходе исследование также  было выявлено, что сфера бытового обслуживания и услуг регулируется следующими нормативно-правовыми актами:

• Правила бытового обслуживания населения в Российской Федерации (утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации от 15.08.1997 г. N 1025).
• Федеральный закон  Российской Федерации «О защите прав потребителей».
• Федеральный закон  Российской Федерации от 26.12.2008 г. № 294 «О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля».
• Федеральный закон Российской Федерации от 22.07.2008 г. № 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях  пожарной безопасности».

Большое распространение получили МФК, которые сочетают в себе функциональные назначения, связанные с оказанием услуг. Во Владивостоке большую часть многофункциональных комплексов составляют комплексы, в которых доминирует гостиничная и торговая функции. Наличие таких МФК во Владивостоке связано с проведением саммита АТЭС.

Отмечена тенденция к росту числа инвестиционных проектов по строительству МФК и развитию мультисервисов, где наиболее привлекательными являются г. Москва, г. Санкт-Петербург и Приморский край (в свете проведения саммита АТЭС-2012).

В ходе исследования рынка  МФК и мультисервисов были выявлены проблемы и направления развития, характерные для данного сегмента коммерческой недвижимости.

Данная работа будет использоваться при написании выпускной квалификационной работы (ВКР).

Аргументированная самооценка реферата. Реферат отвечает следующим критериям:

1. Новизна реферированного текста. Выбранная тема реферата актуальна, так как во Владивостоке в рамках подготовки к Саммиту АТЭС создаются многофункциональные комплексы и мультисервисы.
2. Степень раскрытия сущности проблемы. План реферата соответствует его теме. Собранные материалы отобраны и систематизированы. Стиль изложения информации инженерный, т.е. соблюдается сочетание текстуальных абзацев с таблицами и диаграммой. Содержание соответствует теме и плану. В заключении обобщены и представлены выводы по данной работе.
3. Обоснованность. Тема была раскрыта не полностью из-за недостаточного количества найденной информации, произведена оценка состояния и перспективы развития МФК и мультисервисов в России; в меньшей степени рассмотрена во Владивостоке из-за недостатка релевантной информации.
4. Соблюдены требования к оформлению. Библиографический список оформлен в соответствии с ГОСТ 7.1-2003, ссылки в тексте оформлены на соответствующие источники. Соблюдены требования к объему реферата и общая культура оформления в соответствии с методическими указаниями.

Вывод: в целом данная работа может быть оценена положительно, так как отвечает основным требованиям, изложенным в методических рекомендациях к реферированию.[2]

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Библиографический список

1. Федеральный закон «О техническом  регулировании», принятый Госдумой РФ 15 декабря 2002 г.
2. Жучков О.А., Ситак А.А. Методические рекомендации к реферированию для специальности 270115 - Экспертиза и управление недвижимостью. Основы научно-исследовательской деятельности и интеллектуальной собственности. – Вл-к: Изд-во ДВФУ, 2012.-17с.
3. Осипова Т. А. « Формирование стратегии развития многофункциональных комплексов в крупном городе» / диссертация / каф. Экономики и менеджмента – Санкт-Петербург: ФГБОУ ВПО «Санкт-Петербургский государственный инженерно-экономический университет», 2012.- 13 с.
4. Курочкина Ю. А. « Архитектурно – планировочная организация обслуживания в структуре многоэтажных жилых комплексов в крупнейшем городе»: диссертация/каф.Архитектуры-Рстов-на-Дону: ФГОУ ВПО, 2009.-12 с.
5. Васильев А. М. О формировании локального рынка недвижимости многофункциональных комплексов в России // журнал «Вестник».-2011-№ 3. – С. 5-11.
6. Электронные ресурс: http://www.kom-ar.ru/ - сайт GVA Sawyer «Многофункциональный комплекс – преимущества и недостатки»
7. Электронный ресурс: http://www.osspb.ru/ - сайт Общественный совет по развитию малого предпринимательства «Малый бизнес в сфере бытовых услуг»
8. Электронный ресурс: http://www.rmnt.ru/ - сайт Строительство, ремонт, недвижимость «Особенности и перспективы современного рынка многофункциональных комплексов»
9. Электронный ресурс: http://news.vl.ru/ - Официальный сайт г. Владивостока
10. Электронный ресурс: http://primamedia.ru/ - сайт РИА Прима-Медиа «Рынок на Спортивной во Владивостоке»
11. Электронный ресурс: http://www.uralgermes.ru/ - сайт Урал-Гермес «Многофункциональные комплексы»
12. Электронный ресурс: http://rway.ru/ - сайт RWAY «Многофункциональные комплексы MIXED-USE: все за и против. Часть II»
13. Электронный ресурс: http://www.systemestate.ru/ - сайт Комплексное обслуживание недвижимости «специфика эксплуатации объектов коммерческой недвижимости»
14. Электронный ресурс: http://zdanie.info/ - сайт Коммерческая недвижимость «Многофункциональные комплексы в регионах России – обзор»