Многофункциональные комплексы и мультисервисы

 

 

Содержание

Аннотация 3

Введение 4

1. Многофункциональные комплексы и мультисервисы как объекты недвижимости 5

2. Законодательное и нормативно-правовое обеспечение объектов 9

3. Практическое состояние МФК и мультисервисов, статистика 12

4. Основные проблемы и перспективы развития 16

Заключение 20

Библиографический список 23

 

 

Аннотация

В реферате представлены предварительные результаты исследования рынка коммерческой недвижимости в России и в г. Владивостоке.

В реферате представлены типы многофункциональных комплексов , проанализировано их состояние во Владивостоке на данный момент и выявлены основные тенденции их развития.

Использованы нормативные  документы, статистические обзоры, публикации отдельных авторов и другие источники (по списку литературы).

Результаты могут быть использованы автором при разработке ВКР инженера.

(Реферат 24с., 4 рис., 1 таблица, 14 источников)

 

 

Введение

Город- это интенсивно развивающаяся  система. Дефицит и, как следствие, высокая стоимость городской земли ставит вопрос о необходимости повышения эффективности ее использования. Город развивается интенсивно, в том числе и по вертикали. Таким образом, проектирование и строительство многофункциональных зданий актуально.

Одним из эффективных путей  нейтрализации негативных тенденций  может стать строительство многофункциональных  зданий - МФЗ. Такие здания объединяют и органично сочетают жилые, обслуживающие и рекреационные функции. Проблема многофункциональности сооружений известна на протяжении всей истории развития архитектуры жилой среды.

В России рынок многофункциональных  комплексов только начал развиваться (за рубежом возраст его также  не очень велик), в этой связи конкуренция  на нем пока не такая острая, как в других сегментах. Однако темпы роста данного сегмента таковы, что в будущем конкурентная ситуация значительно обострится.

Кризисные явления в российской экономике имеют различные корни. Так, недостаточная развитость социально-бытовой инфраструктуры современных мегаполисов приводит к весьма существенному снижению качества жизни населения и к значительным экономическим потерям вследствие чрезмерного увеличения транспортных нагрузок, резкого ухудшения экологии, падения объемов, оказываемых социально-бытовой сферой услуг, сокращения количества рабочих мест и доходной части муниципальных бюджетов и т.п.

Цель данной работы – раскрыть состояние и перспективы развития многофункциональных комплексов и мультисервисов в России и во Владивостоке в частности.

Задачи работы:

• рассмотреть многофункциональные комплексы и мультисервисы как объекты недвижимости;
• рассмотреть законодательное и нормативно – правовое обеспечение данного вида недвижимости;
• рассмотреть практическое состояние многофункциональных комплексов мультисервисов;
• выявить основные проблемы и перспективы развития данного вида недвижимости.

1. Многофункциональные комплексы и мультисервисы как  объекты недвижимости

Многофункциональный комплекс – объект (или несколько объектов) недвижимости, сочетающий в себе помещения двух или более эксплуатационных назначений (магазины, офисные площади, развлекательные заведения), в которых могут быть объединены коммерческая и жилая функции. При этом, как правило, одна из функций является основной.

Исторический аспект. Проекты первых многофункциональных комплексов в Советской России в 20-30 годах ХХ века, явились последовательным развитием планировочной структуры города. Они решали целый ряд проблем: создание городского общественно-обслуживающего сектора, организация жилой среды и композиционного совершенствования жилой среды. Разработкой домов с обслуживанием стали заниматься в начале двадцатого века. Идейными вдохновителями создания системы обслуживания (в то время было направлено на создание «общественного быта») были такие архитекторы, как М. Гинзбург, Б. Иофан, И. Николаев и др.

В советский период, в 60-70 годы, вновь начали заниматься домами с обслуживанием. Если в 20-30 года дома такого типа создавались для контроля над рабочими, обобществления их быта, то в этот период появляются новые формы обслуживания и проживания в таких домах. Появляются жилые комплексы, с развитой структурой обслуживания, предназначенной для удобства проживания людей. В этот период появляется известный жилой комплекс, предназначенный для проживания шести тысяч человек- «Лебедь» (архитектор Меерсон).

В советский период жилые  комплексы включали в себя две  основных функции: общественную и жилую. Общественная подразделялась на торговую функцию: магазины, кафе, рестораны, предприятия питания; культурно - просветительскую функцию: кинотеатры, клубы; спортивную функцию: спортивные залы; бытовую: парикмахерские, химчистки и пр. На сегодняшний день к разряду общественных функций добавилась деловая: офисы, конторы; к спортивной: бассейны и оздоровительные комплексы, тренажерные залы. Как правило, общественная зона располагалась на первом и втором этажах здания. Жилая функция включала в себя квартиры, общежития, гостиницы. Теперь к этой функции добавился новый тип помещения – пентхаус – квартира, обладающая большими площадями, располагающаяся преимущественно на последнем этаже. Развился новый тип коммуникаций – подземные стоянки. Все это влияет на форму здания т.к. подобный тип функционального зонирования предполагает многоуровневость.

Жилые комплексы с развитой социально-бытовой инфраструктурой  активно начинают строиться в России в начале 1990-х гг. и уже имеют опыт эксплуатации. Сегодня застройщики стремятся создавать в жилых комплексах дополнительные объемы инфраструктуры, объекты которые возводятся параллельно со строительством жилья.[4]

В таблице 1 приведены преимущества и недостатки многофункциональных  комплексов.[6]

Таблица 1

Преимущества  и недостатки МФК

преимущества	недостатки
позволяет максимально использовать территорию земельного участка	все функции комплекса являются взаимозависимыми и, соответственно, неправильная концепция в любом сегменте может свести на «нет» весь проект
«социально» привлекательный проект для городской инфраструктуры и обеспечивает «лояльность» властей	сложности в подборе архитекторов и управляющей компании
высокая инвестиционная привлекательность успешных проектов	высокая стоимость эксплуатационных расходов
При увеличении конкуренции на рынке  многофункциональность объекта  становится его дополнительным преимуществом, т.к. этот объект можно перепрофилировать	особенности реализации площадей (необходимость  грамотного размещения «соседних» арендаторов)

В целом, к минусам многофункциональных  комплексов и относят, в первую очередь, сложность планирования, зонирования, исполнения. Неизбежны трудности продвижения объектов при расстановке акцентов. Непроработанная концепция и, как следствие, неправильное зонирование могут привести к тому, что функции будут мешать друг другу. Сложности могут возникнуть в процессе эксплуатации и управления, а также поддержания классности здания на нужном уровне.

 

Многоотраслевые комплексные приемные пункты типа "Мультисервис" предоставлют  различные виды услуг. Формирование комфортной среды обитания - главное направление развития городской недвижимости.

Исторической предпосылкой возникновения  рынка услуг явилось развитие товарно-денежных отношений. Рынок услуг появился в дополнение к уже существовавшему товарному рынку, и долгое время эти два вида рынка не были дифференцированы так, как это произошло после бурного роста промышленности. К тому же многие товары, являющиеся материальным результатом услуг, попадали на товарный рынок. Так, ремесленник мог шить одежду или обувь на заказ, а при недостатке заказов либо параллельно с ними – для продажи на рынке. Лишь позднее производство товаров и исполнение услуг выделились в самостоятельные сферы деятельности.

К числу наиболее древних услуг  относятся транспортные, финансовые, охранные, медицинские услуги, а также отдельные виды бытовых услуг (пошив одежды, обуви, головных уборов), услуги связи, питания и торговли.

В настоящее время российский рынок  услуг по праву считается одним  из самых перспективных направлений  бизнеса.  Все больше людей и  организаций отказываются от решения  бытовых проблем своими силами и  прибегают к помощи квалифицированных  специалистов. Салоны красоты, химчистки  и прачечные, мастерские по ремонту  обуви и одежды, салоны по ремонту  и обслуживанию автотранспортных средств  и многие другие направления бытовых  услуг открываются повсеместно.

Отрасль формирует пятую часть  валового регионального продукта, обеспечивает рабочими местами тысячи граждан  и является одной из основных бюджетообразующих  отраслей.

В ряде случаев предприятия  бытового обслуживания наряду с основной деятельностью активно развивают другие непрофильные виды деятельности, приносящие дополнительный доход.

Сфера услуг является одной  из наиболее перспективных и быстроразвивающихся  отраслей экономики. Сегодня уже  практически не осталось предприятий, которые в той или иной степени  не оказывали бы услуги, или, по крайней  мере, не соприкасались бы с ними.

Услуга – это вид  деятельности, работ, в процессе выполнения которых не создается новый, ранее  не существовавший материально вещественный продукт, но изменяется качество уже имеющегося, созданного продукта. Другими словами – это благо, предоставляемое не в материальной форме, а в форме деятельности. Т.е. само оказание услуг создает желаемый результат.[7]

Классификация многофункциональных  комплексов

Многофункциональные комплексы  различаются в зависимости от градостроительных условий их размещения в планировочной структуре города. Практика существующих многофункциональных комплексов и разработка новых проектов в российских и зарубежных городах позволяет выработать авторскую классификацию многоформатного недвижимого объекта по следующим признакам: местоположение, архитектурное исполнение, тип модулей в составе МФК, освоение территории, конструктив объекта и комбинаторность функций (рис. 1).[3]

Рис. 1. Классификация  многофункциональных комплексов

Типология МФК находится  в стадии создания, ввиду чего их классификационные модели также  находятся в стадии формирования. На сегодняшний день известны следующие устойчивые модели МФК с названием по виду превалирующих функций[11]

■   торгово-офисные 

■   офисно-торговые

■   гостинично-торговые

■   торгово-гостиничные 

■   торгово-развлекательные 

■   офисно-гостиничные 

■   гостинично-офисные  и др.

Несмотря на то, что МФК  характерны для мегаполисов, во Владивостоке присутствуют все виды мультикомплексов. Например, ТЦ «Максим», отель «Hyundai», и т.д.

2. Законодательное и нормативно-правовое обеспечение объектов

Российское законодательство (в частности, закон «О техническом  регулировании») устанавливает, что основными документами в области технического регулирования являются технические регламенты. Технические регламенты являются нормативными правовыми актами и имеют силу федеральных законов либо подзаконных актов.

Основные технические  регламенты в области строительства:

• Федеральный закон от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»;
• Федеральный закон от 22.07.2008 № 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности»;
• Технический регламент о безопасности лифтов, утверждённый Постановлением Правительства РФ от 02.10.2009 № 782

С точки зрения закона, нормативные  технические акты (национальные стандарты  и своды правил) должны применяться  для того, чтобы объект строительства  соответствовал техническим регламентам.

Часть национальных стандартов и сводов правил признаётся обязательной к исполнению — их перечень утверждён распоряжением Правительства РФ от 21.06.2010 № 1047-р.

Остальные (в том числе  и СНиПы, кроме тех, которые касаются безопасности жизни и здоровья граждан, безопасности окружающей среды, а также требования о "не введении в заблуждения".) применяются в качестве рекомендаций. При этом органы исполнительной власти разрабатывают и утверждают перечни нормативных актов, рекомендованных к применению для соблюдения требований технических регламентов, например:

• Перечень документов в области стандартизации, в результате применения которых на добровольной основе обеспечивается соблюдение требований Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» (утверждён Приказом Росстандарта от 01.06.2010 № 2079)
• Перечень национальных стандартов и (или) сводов правил, в результате применения которых на добровольной основе обеспечивается соблюдение требований технического регламента «О безопасности лифтов», утверждённого Постановлением Правительства Российской Федерации от 2 октября 2009 г. № 782 (утверждён Приказом Ростехрегулирования от 13.04.2010 № 1200)