Хотелось  бы также отметить, что договоры аренды, заключенные до вступления в силу Указа № 518 на срок до 31 марта 2010 г. включительно, действуют на определенных в них условиях и не требуют приведения в соответствие с Указом № 518; заключенные же на более длительный срок должны быть приведены в соответствие с Указом № 518 в трехмесячный срок с даты вступления его в силу, то есть до 31 марта 2010 г. 
 
 
 
 
 

     2 Практические аспекты правового регулирования договора аренды

     2.1 Правовое регулирование договора аренды на примере ОАО «Старый Универмаг»

     Открытое  акционерное общество «Старый Универмаг» (Адкрытае акцыянерное таварыства «Стары Унiвермаг») создано решением Гомельского городского исполнительного комитета №1671 от 01.12.1999г. путем преобразования государственного предприятия розничной торговли «Дом торговли» в открытое акционерное общество «Дом торговли» в соответствии с законодательством Республики Беларусь о приватизации государственного имущества, и зарегистрировано Гомельским облисполкомом решением от 27.12.1999г. №940 в Едином государственном регистре юридических лиц и индивидуальных предпринимателей за № 400214178. Решением общего собрания акционеров (протокол №11 от 09.07.2007г.) открытое акционерное общество «Дом торговли» переименовано в открытое акционерное общество «Старый Универмаг». 

     Место нахождения ОАО «Старый универмаг»: 246050 г. Гомель, ул. Советская, 6.

     Общество  вправе осуществлять следующие виды экономической  деятельности в соответствии с общегосударственным классификатором Республики Беларусь ОКРБ 005-2006 «Виды экономической деятельности»; Перечнем видов деятельности, на осуществление которых требуется специальное разрешение (лицензия), утверждённым Декретом Президента Республики Беларусь от 14.07.2003 №17 «О лицензировании отдельных видов деятельности»:

• /51/ оптовая торговля и торговля через агентов, кроме торговли автомобилями и мотоциклами;
• /52/ розничная торговля, кроме торговли мотоциклами; ремонт бытовых изделий и предметов личного пользования;
• /63120/ хранение и складирование;
• /74400/ рекламная деятельность;
• /74820/ деятельность в области упаковки.
• розничная торговля (включая алкогольные напитки и табачные изделия) и общественное питание;
• деятельность, связанная с оборотом (за исключением розничной торговли) алкогольной, непищевой спиртосодержащей продукции, спирта этилового и табачных изделий;
• деятельность в области промышленной безопасности;
• деятельность по обеспечению безопасности юридических и физических лиц.
• /70200/ сдача внаем собственного имущества;

    Общество  вправе осуществлять внешнеэкономическую  деятельность в порядке установленном  законодательством Республики Беларусь. [18]

    В соответствии с Уставом ОАО «Старый  Универмаг» сдает  в аренду собственное  имущество – свободные торговые площади, офисные помещения, неиспользующиеся в хозяйственной деятельности. На 15 мая 2010 года заключено 12 договоров аренды, общая площадь по которым составляет около 300 кв.м.  Регулирование отношений в области аренды осуществляется наблюдательным советом (разработка долгосрочной стратегии и общих направлений), исполнительным органом общества – директором (заключение договоров аренды, выстраивание взаимоотношений с арендаторами, контроль за исполнением обязательств по ним). Фактов судебных разбирательств в данной области с участием ОАО «Старый Универмаг» не зафиксировано, что связано прежде всего с анализом деятельности арендаторов, заключением договора с наиболее надежными и платежеспособными из них, предупреждением возможных рисков. Тем не менее небольшие разногласия периодически возникают, и будут описаны в данной главе, наряду с практикой рассмотрения споров, возникающих из арендных правоотношений субъектов хозяйствования Республики Беларусь.  

       2.2 Срок заключения договора аренды

     Данный  пункт договора является одним из наиболее спорных, поскольку в случае нарушения законодательства напрямую влияет на размер пени и процентов за пользование чужыми денежными средствами. Точное соблюдение законодательно установленного порядка оформления договора аренды и приложений к нему является надежной защитой от рисков, связанных с невыполнением сторонами сделки своих обязательств, о чем свидетельствует следующий пример из судебной практики.

     Поскольку в процессе рассмотрения дела суд  установил, что договор аренды является ничтожным ввиду отсутствия его государственной регистрации, арендодателю в удовлетворении его исковых требований о взыскании задолженности по арендным платежам, пеней и процентов было отказано.

     Между ОАО «З» и индивидуальным предпринимателем П. (далее - ИП П.) был заключен договор аренды нежилого помещения для использования его под изготовление металлоконструкций. Срок действия договора сторонами был определен с 01.01.2007 по 01.10.2008. Передаточный акт или иной документ о передаче нежилого помещения в аренду ИП П. не составлялся и сторонами не подписывался, помещение при заключении договора не было конкретизировано, поскольку к договору не прикладывался план нежилого помещения.

     В соответствии с п. 2.1 договора арендатор  обязался производить оплату за арендуемое помещение не позднее 5 числа текущего месяца и возмещать арендодателю стоимость эксплуатационных расходов по содержанию арендуемого помещения по отдельному расчету не позднее 5 числа месяца, следующего за расчетным. Согласно п. 5.2 договора аренды в случае, если в сроки, установленные в п. 2.1 договора, необходимые платежи не были перечислены арендатором, арендатор вправе начислить пеню в размере 2 % от суммы платежа за каждый день просрочки. ИП П. не произвел полагающиеся по договору аренды платежи за июль, август, сентябрь 2008 г., в связи с чем ОАО «З» обратилось в хозяйственный суд с иском к ИП П. о взыскании задолженности по арендным платежам, пеней и процентов.

     Пленум  Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь в п. 4 своего постановления от 19.05.2005 № 20 «Об отдельных вопросах практики рассмотрения споров, возникающих из арендных правоотношений» разъяснил, что поскольку нежилое помещение является частью здания или сооружения и неразрывно с ним связано, то в соответствии с п. 1 ст. 621 Гражданского кодекса Республики Беларусь правила § 4 «Аренда зданий и сооружений» гл. 34 Гражданского кодекса Республики Беларусь применяются к аренде нежилых помещений. В силу п. 1 ст. 626 Гражданского кодекса Республики Беларусь, так как иное не предусмотрено законодательством и договором аренды, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после представления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. В соответствии с п. 2 ст. 622 Гражданского кодекса Республики Беларусь договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

     Как следует из содержания договора аренды, государственную регистрацию договора должен был произвести ответчик в месячный срок с момента подписания договора. Ответчик в судебном заседании пояснил, что он не смог осуществить государственную регистрацию договора ввиду непредоставления истцом плана нежилого помещения.

     Согласно ст. 167 Гражданского кодекса Республики Беларусь сделка является недействительной по основаниям, установленным Гражданским кодексом Республики Беларусь либо иными законодательными актами, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Пункт 1 ст. 166 Гражданского кодекса Республики Беларусь устанавливает, что несоблюдение нотариальной формы или требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Данная сделка считается ничтожной.

     Поскольку государственная регистрация договора аренды, заключенного на срок не менее  одного года, не была произведена, хозяйственный  суд, руководствуясь нормой п. 1 ст. 166 Гражданского кодекса Республики Беларусь, констатировал факт ничтожности договора аренды и отказал истцу в удовлетворении его исковых требований, основанных на неисполнении ничтожного договора аренды.[19]

     ОАО «Старый Универмаг» заключило один долгосрочный договор с магазином "Завода Ювелир" (Гомельское ПО "Кристалл") сроком на пять лет, который был зарегистрирован в установленном порядке для предотвращения возникновения ситуации, описанной выше. Другие же договора заключается на срок менее года, что связано с необходимостью совершения многочисленных и трудоемких правовых действий. Несмотря на то, что в соответствии с п.1.3. Декрета Президента Республики Беларусь от 19 декабря 2008 г. № 24 О некоторых вопросах аренды капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений регистрация заменена уведомлением в течение десяти дней со дня заключения договора аренды, субаренды недвижимого имущества, безвозмездного пользования недвижимым имуществом на срок не менее одного года письменно территориальную организацию по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним (по месту нахождения недвижимого имущества) о заключенном договоре, документооборот предполагает сообщение о любых изменениях заключенного договора, что увеличивает нагрузку на юридическую службу ОАО «Старый Универмаг».  

     2.3 Изменение, продление и расторжение договора аренды

     В общих положениях об аренде главы 34  Гражданского кодекса Республики Беларусь имеются две статьи, посвященные досрочному расторжению договора аренды: ст. 590 Гражданского кодекса Республики Беларусь содержит основания и условия досрочного расторжения договора по требованию арендодателя; ст. 591 Гражданского кодекса Республики Беларусь предусматривает решение аналогичных вопросов в случаях, если требование заявлено арендатором. В отличие от общих норм, содержащихся в ст. 420 и 421  Гражданского кодекса Республики Беларусь, определяющих основания изменения и расторжения договора, в ст. 590 и 591 Гражданского кодекса Республики Беларусь указаны конкретные основания для досрочного расторжения договора аренды по требованию одной из сторон. Применительно к арендным отношениям приведенные в этих статьях основания расшифровывают содержание понятия "существенное нарушение договора".[2]

     Безусловно, приведенные в первой главе данной работы основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя не являются исчерпывающими, поскольку стороны в договоре аренды могут установить и другие основания исходя из п. 2 ст. 420  Гражданского кодекса Республики Беларусь. Вместе с тем следует отметить, что указанный в ст. 590 Гражданского кодекса Республики Беларусь перечень оснований не может быть сокращен по соглашению сторон (п. 9 постановления № 20). Следовательно, стороны в соответствии с ч. 2 ст. 590 вправе лишь установить дополнительные основания по отношению к уже предусмотренным законом.

     Судебная  практика выработала единообразные  подходы по применению ст. 590 Гражданского кодекса Республики Беларусь при разрешении конкретных споров. Так, применяя указанную статью, хозяйственные суды оценивают характер допущенных арендатором нарушений условий договора с позиции того, носят ли они существенный характер. Если заявленное арендодателем требование не подкреплено соответствующими доказательствами, оно не подлежит удовлетворению. В качестве иллюстрации приведем решение хозяйственного суда по иску о расторжении договора аренды.

     ОАО "А" предъявило иск к индивидуальному  предпринимателю И. о досрочном  расторжении договора аренды нежилого помещения. В качестве оснований истец указал на грубое нарушение ответчиком условий договора, выразившееся в сдаче арендуемого помещения в субаренду без согласования с наблюдательным советом ОАО "А", а также отказ ответчика от приведения условий договора в соответствие с требованиями Указа Президента Республики Беларусь от 24.03.2005 № 148 "О неотложных мерах по поддержке предпринимательства" (далее - Указ № 148), которым установлены размеры ставок арендной платы за торговые места на торговых объектах частной формы собственности.

     Ответчик в письменном отзыве иск не признал и просил отказать в его удовлетворении, считая необоснованным довод истца о необходимости согласования с наблюдательным советом ОАО "А" вопросов сдачи арендуемого помещения в субаренду. Ссылаясь на нормы устава ОАО "А", ответчик обратил внимание суда на то, что в компетенцию наблюдательного совета включено решение вопросов сдачи в аренду зданий и помещений общества на срок свыше 1 года. Вопросы, не отнесенные к компетенции наблюдательного совета, решает директор общества. Ответчик утверждал, что 17 февраля 2003 г. имело место согласование с директором истца вопроса сдачи арендуемого помещения в субаренду УЧТП "Б", поэтому, по его мнению, у истца отсутствуют основания для досрочного расторжения договора аренды, предусмотренные ст. 420, 590  Гражданского кодекса Республики Беларусь.