Суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований по следующим  основаниям.

     В соответствии с п. 1 ч. 1 ст. 590  Гражданского кодекса Республики Беларусь договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя в случаях, если арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями. Существенное нарушение договора как основание для расторжения договора в судебном порядке предусмотрено и п. 2 ст. 420  Гражданского кодекса Республики Беларусь. Этой же нормой законодательства определено, что существенным признается нарушение договора одной из сторон, влекущее для другой стороны такой ущерб, в результате которого она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

     Проанализировав условия договора аренды, фактические  обстоятельства и материалы дела, суд пришел к выводу, что при  исполнении договора аренды нарушение его условий ответчиком не допускалось. В соответствии с условиями договора арендуемое помещение может сдаваться арендатором в субаренду только с письменного согласия арендодателя. Из буквального толкования данного условия договора и преамбулы к нему следует, что согласовывать вопросы сдачи арендуемого помещения в субаренду ответчик обязан с директором ОАО "А", в лице которого выступает арендодатель. Факт надлежащего согласования сдачи помещения в субаренду подтверждается имеющейся в материалах дела копией письма от 17 февраля 2003 г. Довод истца о необходимости согласования вопроса сдачи помещения в субаренду с наблюдательным советом ОАО "А" суд признает несостоятельным в связи с тем, что такой порядок согласования не предусмотрен условиями договора.

     Что касается отказа ответчика от приведения условий договора аренды в соответствие с требованиями Указа № 148, то данный отказ также не может рассматриваться в качестве основания для досрочного расторжения договора в судебном порядке в связи с отсутствием совокупности условий, при наличии которых в силу требований п. 2 ст. 421  Гражданского кодекса Республики Беларусь договор может быть расторгнут. Кроме того, как следует из преамбулы Указа № 148, целью его издания являлось создание условий для дальнейшего развития предпринимательства в Республике Беларусь, обеспечения гарантий соблюдения прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность, пресечения злоупотреблений в этой сфере, расширения рынка товаров и услуг, формирования в стране благоприятного экономического климата. Исходя из этих целей установленные им базовые ставки арендной платы должны рассматриваться как предельные, превышение которых недопустимо. Учитывая размер арендной платы, который стороны предусмотрели в договоре аренды и который не превышает установленных пределов, основания для приведения договора аренды в соответствие с требованиями Указа № 148 отсутствуют.

     С учетом изложенного требования истца  суд признал необоснованными  и отказал в иске. [20]

     В ОАО «Старый Универмаг» случаев расторжения договоров аренды в судебном порядке не было. Чаще всего спорные вопросы решались путем переговоров и выработки решений, удовлетворяющих обе стороны. В конце 2008 года четко обозначилось падение объемов продаж, даже несмотря на новогодние праздники. Арендаторы обратились с письмом к наблюдательному совету ОАО «Старый Универмаг» о снижении ставок арендной платы в связи с нарастанием кризисных явлений в экономике. Также в письме говорилось о возможном расторжении договора аренды в связи с высокой ее стоимостью. Данное заявление было рассмотрено в установленном порядке и арендные платежи временно были снижены на 10%. Договора аренды расторгнуты не были.  

     2.4 Особенности регулирования аренды ОАО «Старый Универмаг»

 
 

     В ОАО «Старый Универмаг» разрешение вопросов аренды входят в компетенцию наблюдательного совета, поскольку последний в соответствии с Уставом определяет направления развития общества. В обществе разработана форма договора аренды, использующаяся в качестве основы для составления соответствующих договоров (Приложение 1 и 2). В результате переговоров с потенциальным арендатором могут быть внесены изменения или дополнения. Как уже отмечалось выше базовые ставки для сдачи в аренду торговых площадей утверждены Указом №518 от 23 октября 2009г., которые являются основой для расчета арендных платежей. С целью соблюдения законодательства, регулирующего отношения аренды, аналогичные ставки установлены Протоколом наблюдательного совета ОАО «Старый Универмаг» №91 от 21.12.2009г. (Приложение 3).  Также по соглашению с арендатором заключается договор на предоставление рекламных площадей (в проемах витрин), стоимость квадратного метра которых также устанавливается в Протоколе. Следует отметить, что данный договор не является частью договора аренды торговых площадей и не подпадает под регулирование Указом №518, о чем свидетельствует абз.9 Письма Гомельского городского исполнительного комитета от 14.12.2009г. № кол-1841/1 (Приложение 4).

     Правовое  регулирование договоров аренды осуществляется не только указанными в главе 1 данной курсовой работы нормативно-правовыми актами Республики Беларусь, но также письмами и разъяснениями местных исполнительных органов (Гомельского городского исполнительного комитета, Управления торговли и услуг Гомельского облисполкома) исходя из практики заключения договоров аренды в г.Гомеле и возникающих споров (Приложения 4, 5). 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     3 Совершенствование  правового регулирования  договора аренды  ОАО «Старый Универмаг»

 
 

     В первой главе данной курсовой работы рассмотрены правовое регулирование договора аренды в Республике Беларусь. Стоит отметить множественность нормативно-правовых актов в области арендных отношений и сложность для юристов субъектов хозяйствования соблюдения всех их требований, зачастую противоречащих друг другу. Для решения данной проблемы необходима разработка локально нормативно-правового акта систематизирующего требования законодательства и позволяющего предотвратить обращение сторон договора в хозяйственный суд. Таким образом, в качестве мероприятий по совершенствованию правового регулирования договора аренды ОАО «Старый Универмаг» предлагается утвердить следующее положение. 

Утверждено 

Протокол  наблюдательного совета

 ОАО  «Старый Универмаг» 

№ ____ от «___»____________2010 г. 

Положение

«О  порядке сдачи  в аренду нежилых  помещений, находящихся  в собственности  ОАО «Старый Универмаг» и о порядке  определения размеров арендной платы» 

1. Порядок сдачи  в аренду нежилых  помещений находящихся   в собственности  ОАО «Старый Универмаг».

     1.1.В настоящем Положении используются следующие понятия:

- арендуемая  площадь – площадь недвижимого  имущества, сдаваемая в аренду, размер которой определяется  по техническому паспорту, а при  отсутствии возможности определения  по техническому паспорту – путем обмера помещений комиссией, создаваемой арендодателем;

- базовая  ставка – стоимость аренды  одного квадратного метра арендуемой  площади недвижимого имущества  в месяц;

- ставка  арендной платы – стоимость  аренды одного квадратного метра  арендуемой площади недвижимого имущества в месяц, рассчитанная исходя из базовой ставки с применением коэффициентов, предусмотренных настоящим Положением;

- размер  арендной платы – стоимость  аренды недвижимого имущества  в месяц.

      1.2. Юридические лица или индивидуальные предприниматели,  претендующие на  получение в аренду нежилого  помещения обращаются в письменной форме к директору либо наблюдательному совету.

     1.3. Директор, наблюдательный совет  принимают решение о сдаче   в аренду помещения. После принятия  решения по соглашению сторон  заключается договор аренды.

     1.4. Договоры аренды помещений, заключенные  на срок свыше одного года  согласовываются с Наблюдательным  Советом  ОАО. 

     Договоры  аренды, заключаются в порядке, предусмотренном  законодательством, на срок не менее трех лет. Заключение таких договоров на срок менее трех лет допускается только с согласия арендаторов;

     Договоры  аренды независимо от срока аренды,  дополнительные соглашения об изменении  или расторжении этих договоров, а также права на недвижимое имущество, возникающие в связи с заключением данных договоров, не подлежат государственной регистрации. Указанные договоры считаются заключенными со дня их подписания сторонами;

     Арендодатель, в течение десяти дней со дня заключения договора аренды, на срок не менее одного года письменно уведомляет территориальную организацию по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним (по месту нахождения недвижимого имущества) о заключенном договоре.

     1.5. Нежилые помещения передаются  арендатору  в соответствии  с  условиями  договора  аренды, после вступления  его  в  силу. Их передача осуществляется  путем составления   акта приема-передачи.   Акт приема – передачи подписывается сторонами и заверяется печатями.

     1.6. Площадь  сдаваемых в аренду помещений определяется по техническим паспортам, при отсутствии возможности определения площади по техническому паспорту – путем обмера помещений комиссией, создаваемой арендодателем.

     1.7. Юридическая служба ОАО «Старый  Универмаг» ведет учет договоров аренды нежилых помещений. 

2.Порядок  определения размеров  арендной платы.

     2.1. Размер арендной платы в месяц  за использование арендатором   помещения рассчитывается исходя  из арендуемой площади и ставки  арендной платы.

     2.2. Ставка арендной платы определяется путем умножения базовой ставки на коэффициенты, предусмотренные настоящим Положением. При наличии оснований для применения нескольких коэффициентов к базовой ставке применяются все соответствующие коэффициенты, предусмотренные в настоящем Положении. Размер арендной платы для торговых площадей и иных помещений приведен в таблице 1. 
 
 
 
 

     Таблица 1. Размер арендной платы для торговых площадей и иных помещений

 

     2.3.  При расчете ставки арендной платы к базовой ставке применяются следующие коэффициенты:

• коэффициент, равный 1, устанавливаемые облисполкомом или Гомельским горисполкомом в зависимости от местонахождения зданий, сооружений в пределах населенного пункта;
• коэффициент, равный 3, устанавливаемый по соглашению между арендатором и арендодателем в зависимости от спроса на недвижимое имущество, его технического состояния и коммерческой выгоды от сдачи в аренду и (или) от использования арендуемого имущества по согласованию с наблюдательным советом;
• коэффициенты, согласно приложению 1 к настоящему Положению. При наличии оснований для применения нескольких понижающих коэффициентов в соответствии с пунктом 1 приложения 1 к настоящему Положению устанавливается один, более низкий коэффициент.

     2.4. В размер арендной платы включаются амортизационные отчисления,  налоги, сборы и другие обязательные платежи.

     2.5. Арендатор также дополнительно  уплачивает арендодателю в белорусских  рублях все эксплутационные и  коммунальные  расходы (кроме  электроэнергии  и воды) пропорционально арендуемой  площади помещения.

     2.6.Оплата  арендатором электроэнергии производится  в зависимости от установленной  мощности электроприборов и электрооборудования,  установленного арендатором в  арендуемом помещении, с учетом  коэффициента использования.

     2.7.Оплата  за потребление воды осуществляется  в зависимости от численности  работников арендатора, находящихся  в арендуемом помещении, в соответствии  с нормами, установленными СНиП 2.04.0185.