2.8. Арендная плата, коммунальные, эксплуатационные  расходы, а также расходы за электроэнергию и за потребление воды включаются в Акт о предоставлении в аренду помещения, который является основанием для оплаты и предоставляется представителю арендатора ежемесячно до 10-го числа месяца, следующего за отчетным.

     2.9. Арендная плата, эксплутационные и коммунальные расходы, а также расходы за электроэнергию и за потребление воды вносятся платежным поручением арендатора на расчетный счет арендодателя не позднее 15 числа месяца, следующего за отчетным. 

     2.10. Если при определении арендной платы с учетом всех коэффициентов размер ее оказался ниже суммы амортизационных отчислений, налогов, сборов, других обязательных платежей в бюджет, уплачиваемых арендодателем в соответствии с законодательством, арендная плата рассчитывается исходя из суммы амортизационных отчислений, платежей за землю, налога на недвижимость, других обязательных платежей в бюджет, уплачиваемых арендодателем в соответствии с законодательством, и прибыли исходя из рентабельности не более 30 процентов.

     При этом арендная плата за месяц определяется по следующей формуле:

А_пл. = [(О_ам. + П_з. ) х (1 + Р: 100) +Н_нд.] х S_ар. + Н_сб.,

     где:

     А_пл. – арендная плата за месяц;

     О_ам. – размер амортизационных отчислений на один квадратный метр арендуемой площади в месяц;

     Н_нд. – налог на недвижимость на один квадратный метр арендуемой площади в месяц;

     П_з. – платежи за землю за один квадратный метр арендуемой площади в месяц;

     Р – процент рентабельности;

     Н_сб. – сумма оборотных налогов и налога на добавленную стоимость, рублей;

S_ар. – арендуемая площадь. 

     2.11. При почасовой аренде недвижимого имущества размер арендной платы рассчитывается за час исходя из размера арендной платы, определенного за месяц, деленного на расчетную среднемесячную норму рабочего времени при 40-часовой рабочей неделе для 5-дневной рабочей недели.

     В расчет почасовой арендной платы  принимается расчетная среднемесячная норма рабочего времени, утвержденная Министерством труда и социальной защиты на год, в котором заключен договор аренды недвижимого имущества.

      2.12. Арендная плата взимается со дня передачи арендатору недвижимого имущества согласно передаточному акту до дня прекращения (расторжения) договора аренды включительно. Размер арендной платы и сроки ее уплаты являются существенными условиями договора аренды.

      2.13. При сдаче в субаренду недвижимого имущества арендная плата для субарендатора определяется в соответствии с настоящим Положением. 

Приложение  № 1 к Положению «О порядке сдачи  в аренду нежилых  помещений, находящихся в собственности ОАО «Старый Универмаг» и о порядке определения размеров арендной платы»

Коэффициенты  к базовым ставкам, которые применяются  для отдельных  видов деятельности, осуществляемой на арендуемых площадях, отдельных  категорий арендаторов  и недвижимого  имущества

     В зависимости от вида деятельности, осуществляемой на арендуемых площадях, категории арендатора и недвижимого имущества к базовым ставкам применяются:

     1. Понижающие коэффициенты:

     1.1. 0,5 – за площади, арендуемые:

     1.1.1. индивидуальными предпринимателями и организациями при числе работающих инвалидов на арендуемых площадях 50 процентов и более от среднесписочной численности работающих на арендуемых площадях;

     1.1.2. творческими союзами, их организационными структурами с правами юридического лица для размещения мастерских, галерей, выставочных залов, студий, лабораторий, до 100 кв. метров включительно. Площадь, превышающая 100 кв. метров, оплачивается без применения понижающего коэффициента;

     1.2. 0,75 – за площади:

     1.2.1. требующие капитального ремонта (реконструкции), – на нормативный срок проведения капитального ремонта (реконструкции) при условии осуществления такого ремонта арендатором за счет собственных средств;

     1.2.2. за площади, не используемые в течение последних двух лет по согласованию с наблюдательным советом;

     1.2.3. арендуемые центрами поддержки предпринимательства, инкубаторами малого предпринимательства;

     1.2.4. арендуемые юридическими лицами, являющимися субъектами инновационной инфраструктуры (кроме венчурных организаций);

     1.5.5. арендуемые организациями, осуществляющими инновационную деятельность, у которых доля высокотехнологичной продукции, производимой на высокотехнологичных производствах, в стоимостном выражении в общем объеме ее производства составляет не менее 30 процентов, а также юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями, являющимися резидентами научно-технологических парков – субъектов инновационной инфраструктуры, в первые шесть лет со дня заключения договора аренды с научно-технологическим парком;

     2. Повышающие коэффициенты:

     2.1. 3 – за площади, арендуемые для размещения руководителя, иных органов управления юридического лица либо его обособленных подразделений, в том числе их структурных подразделений, осуществляющих материально-техническое, финансовое, кадровое, юридическое обеспечение, а также ведение бухгалтерского учета и делопроизводства;

     2.2. за площади, арендуемые для размещения игорных заведений: 17 – в городе Гомеле.

      Также необходимо привести договора аренды в соответствие с данным Положением для исключения возможных споров по причине противоречия норм, описанных в Положении и ранее заключенных договорах аренды. 
 
 
 
 
 
 
 
 

     Заключение

 
 

     В республике Беларусь правовое регулирование  договоров аренды базируется на весьма обширной законодательной базе. Применение норм Гражданского кодекса Республики Беларусь, регулирующего арендные отношения, всегда вызывало немало сложностей в правоприменительной практике. Устранить многие из них должны были новые Указы Президента и постановления министерств и ведомств, однако в судебной практике при рассмотрении споров данной категории возникают новые вопросы.

     Квартирный  вопрос – один из ключевых для малого и среднего бизнеса в Беларуси. В принципе, это не удивительно  – мало кто из отечественных предпринимателей имеет в собственности необходимые  площади, а арендные ставки в нашей стране, мягко говоря, кусаются.

     Решить  вопросы аренды должен был президентский  указ № 518 «О некоторых вопросах аренды и безвозмездного пользования имуществом», вступивший в силу 1 января этого года. Однако этот нормативный акт в большей степени породил новые проблемы, нежели решил старые.

     Многие  предприниматели отмечают, что арендная плата после вступления в силу указа выросла. Некоторые субъекты хозяйствования заявляют, что арендная плата выросла в три раза.

     С экономической точки зрения рост арендной платы означает повышение постоянных издержек. То есть таких издержек, которые приходится нести независимо от количества выпущенной и реализованной продукции, товаров, работ или услуг. Это, в свою очередь, перемещает точку безубыточности вверх. Говоря простым языком, чтобы компенсировать арендные платежи теперь необходимо иметь большую выручку.

     Однако  если посмотреть на утвержденные указом арендные ставки, то можно убедиться, что аренда вырасти не должна, более  того – должна снизиться… Но проблема не в базовых ставках, а в коэффициентах.

     Указ, например, позволяет в зависимости  от спроса на помещение применять  коэффициент от «0,5» до «3». Очень  часто чиновники применяют максимальный или близкий к таковому коэффициент.

     Также совершенно непонятно, для чего используется повышающий коэффициент «3» при аренде площадей для размещения руководителей, а также бухгалтерских, кадровых и юридических служб. Почему чиновники желают за кабинет директора брать втрое больше, нежели за кабинет рядового сотрудника? Особенно много вопросов возникает в случае, когда руководитель, бухгалтер и производство  размещаются в одном помещении. В этом случае одни чиновники утверждают, что повышающий коэффициент применяться не должен, другие же предпочитают противоположную точку зрения.

     Другая  проблема – разного рода коэффициентов  в указе много и порядок  их применения трактуется двояко. Например, некое предприятие занимается исключительно  оказанием услуг и на этом основании  вправе претендовать на понижающий коэффициент «0,4».

     Цели  издания Указа №518 ясны – защитить индивидуальных предпринимателей и  малые предприятия. Однако необходимо иметь ввиду, что крупный бизнес инвестировал в постройку торговых и деловых центров немалые  средства в надежде окупить свои затраты арендными платежами. Офисное здание «Александров Плаза» превратился в долгострой из-за повышения ставок по кредитам и изменений в законодательстве, установивших предел для арендных платежей, что сделало проект нерентабельным. Не прекращаются войны индивидуальных предпринимателей с администрацией ТЦ «Секрет» и ОАО «Универмаг Гомель». Спасая одних, чиновники предпочитают поставить под удар крупных арендодателей, нарушая тем самым хрупкое равновесие в экономике.

     Таким образом, в отечественном законодательстве договор аренды – не инструмент управления издержками предприятия, а скорее  источник риска для него, который необходимо правильно минимизировать. Достичь данной цели возможно теми же средствами – разработкой нормативно-правовых актов локального характера (в рамках одного предприятия), что позволит четко контролировать заключенные договора аренды, прогнозировать арендные платежи, сделать регулирование договоров аренды четким и прозрачным.  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     Список  использованных источников

1. Конституция Республики Беларусь 1994 г. (с изм. и доп.) :  принята на респ. референдуме 24 ноября 1996 г. (в ред.решения респ. референдума от 17 октября 2004 г.) – Минск: НЦПИ, 2009. – 62 с.
2. Гражданский кодекс Республики Беларусь : принят Палатой представителей 28 октября 1998 г. : одобр. Советом Респ. 19 ноября 1998 г. // Ведомости Национального собрания Республики Беларусь. – 1999. – № 7–9. – С. 2-538.
3. Об аренде : Закон Республики Беларусь от 12 декабря 1990 г. № 460-XII (в ред. от 31 декабря 2009) // Ведомости Верховного Совета Белорусской ССР. – 1991. – № 1.
4. У нас много дел // Эк.газета. – 11.08.2009. – №60(1278). – С.45–46.
5. О местном управлении и самоуправлении в Республике Беларусь : Закон Республики Беларусь от 20 февраля 1991 г. № 617-XII (в ред. 05.01.2008 г.) // Ведомости Верховного Совета Республики Беларусь. –  1995. – № 15–16(169).
6. Особенная часть Налогового кодекса Республики Беларусь : принят Палатой представителей 11 декабря 2009 г. : одобр. Советом Республики 18 декабря 2009 года // Нац. реестр правовых актов Республики Беларусь. – 2010. – № 4.
7. Брагинский, М. И. Договорное право / М. И. Брагинский. — Москва : Статус, 2003. – 256 с.
8. Витрянский, В. В. Договор Аренды и его виды / В. В. Витрянский. – Москва: Юрист, 2000. – 199 с.
9. Морозова, Ш. А. Договор Аренды, учет и налогообложение / Ш. А. Морозова. – Минск: Номедекс, 2005. – 305 с.
10. Чигир, В.Ф. Договор аренды и его виды / В.Ф. Чигир. – Мн.: ООО «Амалфея», 2001. – 206 с.
11. Стрекач, Т. Четкие условия договора - залог своевременного исполнения сторонами своих обязательств / Т.Стрекач // Юридический мир. – Минск:  СООО «ИПА«Регистр», 2009г.
12. Об отдельных вопросах практики рассмотрения споров, возникающих из арендных правоотношений : постановление Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 19.05.2005 № 20 // Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь. – 2005. № 105.
13. Волчек, А. Договор аренды / А. Волчек, А. Павлова // Договоры в предпринимательской деятельности.  – Минск: СООО "ИПА "Регистр", 2010.
14. О некоторых вопросах аренды капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений : Декрет Президента Республики Беларусь от 19.12.2008 № 24 // Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь. – 2008. - № 305.
15. О некоторых вопросах аренды и безвозмездного пользования имуществом : Указ Президента Республики Беларусь от 23.10.2009 № 518 // Нац. реестр правовых актов Республики Беларусь. – 2009. - № 261.
16. Ганаго, А. Арендаторы выиграют или проиграют / А. Ганако. // Налоговый вестник. – 04.11.2009. – № 21.
17. Об установлении коэффициентов к базовым ставкам, применяемых при расчете ставок арендной платы : Решение Гомельского областного исполнительного комитета от 20 января 2010 г. № 52 //  Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь. – 2010. – № 49.
18. Устав ОАО «Старый Универмаг» : Протокол общего собрания акционеров от 09 июля 2007 г. № 11.
19. Александров, Д. Споры, вытекающие из арендных правоотношений / Д. Александров // Обзор судебной практики. – 21.08.2009. – № 4.
20. Подгруша, В. Досрочное расторжение договора аренды по требованию арендодателя / В. Подгруша // Бюллетень нормативно-правовой информации. – 2008. – №7.