Совершенствование правового регулирования договора аренды ОАО «Старый Универмаг»

     Вместе  с тем круг конкретных объектов имущественного найма сужался. Так, в Гражданском кодексе 1922 г. можно встретить нормы, регулирующие отношения, связанные с передачей внаем жилых помещений, земельных участков, государственных или коммунальных предприятий. В Гражданском кодексе 1964 г. подобных норм нет, поскольку к этому времени отношения, связанные с наймом жилья, стали предметом регулирования самостоятельного договора жилищного найма; государственные предприятия как имущественные комплексы более не являлись объектами имущественного оборота. Если же взять в целом систему правового регулирования отношений имущественного найма, то необходимо отметить еще одну тенденцию, суть которой состояла в умалении значения норм имущественного найма, содержащихся в Гражданском кодексе, путем издания многочисленных подзаконных актов. Договор имущественного найма по большей части регламентировался типовыми договорами, положениями и правилами найма отдельных видов имущества, например: Типовым договором проката приборов, оборудования и других технических средств, осуществляемого территориальными органами системы Госснаба СССР. В целом же, если брать основные параметры договора имущественного найма, в гражданском праве советского периода указанный договор сохранил свои основные черты и признаки, отличающие имущественный наем от иных типов гражданско-правовых договоров.[10]

     В конце 80-х годов, когда в СССР приступили к проведению экономических реформ, поисками путей и способов их осуществления, обслуживавшие их ученые экономисты решили использовать в этих целях классический гражданско-правовой договор имущественного найма, который подвергся существенной модернизации и предстал в совершенно новом качестве – как основное средство «разгосударствления» и один из основных способов организации производственно-хозяйственной деятельности трудовых коллективов государственных предприятий. Использование договора аренды в качестве средства «разгосударствления» обеспечивалось включением в договор условия о сданного в аренду государственного имущества. По общему правилу условия, порядок и сроки выкупа определялись договором аренды, т.е. по соглашению сторон. Однако и при отсутствии согласия арендодателя арендатор мог добиться включения в договор условия о выкупе арендованного имущества, поскольку все споры, связанные с этим условием договора, подлежали рассмотрению органами государственного арбитража и суда. Однако в дальнейшем при переходе от «разгосударствления» к полномасштабной приватизации государственного и муниципального имущества в российском законодательстве проявились тенденции, направленные против арендных предприятий.[10]

     В соответствии со ст. 13 Конституции Республики Беларусь: с изменениями и дополнениями, принятыми на республиканских референдумах 24 ноября 1996 года и 17 октября 2004 года Государство гарантирует всем равные возможности свободного использования способностей и имущества для предпринимательской и иной не запрещенной законом экономической деятельности.[1] Данной статьей регулируется целый комплекс экономических отношений, в том числе и связанных с предоставлением собственности в аренду.

     Законодательство  Республики Беларусь по различным видам обязательств определяет соотношение между общими нормами и специальными, предусмотренными в Гражданском кодексе Республики Беларусь и иных актах. При этом приоритетное значение придается специальным нормам.

     Так, общие положения о договоре аренды, применяемые к различным видам договора и различным видам сдаваемого имущества, содержатся в параграфе 1 главы 34 Гражданского кодекса Республики Беларусь. Однако глава 34 Гражданского кодекса Республики Беларусь содержит нормы, регулирующие отдельные виды аренды: аренду зданий и сооружений (нежилых помещений), аренду предприятий, аренду транспортных средств. При рассмотрении же спора, например, по аренде транспортных средств следует руководствоваться специальными нормами, предусмотренными в параграфе 3 главы 34 Гражданского кодекса Республики Беларусь.[11]

     По  договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется  предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

     По  правовой природе договор аренды является двусторонним, консенсуальным, возмездным. Последний элемент правовой природы договора напрямую связан с условием о цене, то есть арендной платой, которая уплачивается за владение и пользование или только пользование имуществом.

     Предметом договора является индивидуально-определенная вещь, которая не должна терять своих  натуральных свойств в процессе использования, то есть непотребляемая вещь. [2] Это основное требование к объекту аренды, поэтому законодатель очерчивает примерный круг таких объектов: земельные участки и другие обособленные природные объекты², предприятия и иные имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи. Законодательными актами также могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается.

     По  общему правилу договор считается  заключенным, если между сторонами  в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. К таковым относятся условия о предмете договора, условия, которые названы в законодательстве как существенные, необходимые или обязательные для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п. 1 ст. 402 Гражданского кодекса Республики Беларусь) [2]. Если в договоре стороны не согласовали существенные условия, то договор не считается заключенным (незаключенный договор). Отсутствие заключенного договора свидетельствует об отсутствии согласованной воли сторон, которая была бы направлена на возникновение, изменение или прекращение взаимных прав и обязанностей.

     Как отмечается в Постановлении Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 19.05.2005 № 20 «Об отдельных вопросах практики рассмотрения споров, возникающих из арендных правоотношений» (далее - постановление № 20), в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре, условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (п. 2 постановления № 20)[12]. Достаточность сведений об объекте аренды определяется судом в каждом конкретном случае исходя из обстоятельств дела. Например, при сдаче в аренду нежилых помещений в договоре, как правило, должны быть указаны общая площадь, место расположения, планировка и состав (перечень, нумерация) арендуемых помещений. Стоимость передаваемого в аренду имущества в отношении сдачи в аренду нежилых помещений не является существенным условием договора, если иное не установлено соглашением сторон (п. 2, п. 3 постановления № 20)[12].

     Арендодатель  обязан предоставить арендатору имущество  в состоянии, соответствующем требованиям законодательства и условиям договора аренды, а также назначению такого имущества. Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором. Если такие принадлежности и документы переданы не были, однако без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещения убытков (п. 1, п. 2 ст. 582 Гражданского кодекса Республики Беларусь)[2].

     Передача  имущества в аренду не является основанием для прекращения или изменения  прав третьих лиц на это имущество. Соответственно, переход права собственности (пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

     При заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т.п.). Неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков.

     Гражданский кодекс Республики Беларусь допускает возможность, предусматриваемую законодательством или договором аренды, когда арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Хотя законодательством могут быть установлены случаи запрета выкупа арендованного имущества.

     В договоре аренды предусматриваются:

• - выполнение договорных обязательств;
• - состав и стоимость передаваемого в аренду имущества, порядок его передачи;
• - размер и порядок формирования арендной платы, срок аренды;
• - распределение обязанностей сторон по полному восстановлению и ремонту арендованного имущества;
• - обязанность арендодателя предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора;
• - обязанность арендатора пользоваться имуществом в соответствии с условиями договора, вносить арендную плату и возвратить имущество после прекращения договора арендодателю в состоянии, обусловленном договором;
• - право арендатора на выкуп арендованного имущества (отсутствие такого права).

     Договор аренды недвижимого имущества, заключенный  сроком на 1 год и более подлежит государственной регистрации. [13]

     1.2 Срок заключения договора аренды

     Договор аренды на срок более 1 года (если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, то независимо от срока) должен быть заключен в письменной форме.

     Договор аренды имущества, предусматривающий  переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору, заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

     Несоблюдение  формы договора аренды здания или  сооружения влечет его недействительность (п. 1 ст. 622 Гражданского кодекса Республики Беларусь). Несоблюдение формы договора аренды предприятия влечет его недействительность согласно п. 3 ст. 629 Гражданского кодекса Республики Беларусь. [2]

     Договор аренды заключается на срок, установленный  договором и определяется конкретным периодом, датой либо, как отмечают некоторые авторы, указанием на событие, наступление которого должно не зависеть от воли и действий сторон. Если в договоре аренды указано, что он действует до начала реконструкции сданного внаем объекта недвижимости, такой договор считается заключенным на неопределенный срок и его прекращение осуществляется по правилам абз. 2 п. 2 ст. 581 Гражданского кодекса Республики Беларусь.[2]

     В отсутствие согласованного срока аренды, договор считается заключенным  на неопределенный срок.

     Если  арендодатель не предоставил арендатору сданное в аренду имущество в  указанный в договоре аренды срок, а в случае отсутствия срока - в разумный срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.

     Государственной регистрации подлежит договор аренды недвижимого имущества, если иное не установлено законодательными актами, т. е аренды таких объектов недвижимости, для которых государственная регистрация договора аренды предусмотрена только в том случае, если он заключен на срок не менее года, а в остальных случаях для его вступления в силу достаточно заключения договора в простой письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Требования к форме и государственной регистрации договора аренды указаны в статье 580 Гражданского кодекса Республики Беларусь.[2]

     Практическое  значение государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества состоит в том, что по общему правилу договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.