Совершенствование правового регулирования договора аренды ОАО «Старый Универмаг»

     Декрет  Президента Республики Беларусь от 19.12.2008 № 24 «О некоторых вопросах аренды капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений» (далее - Декрет № 24) привнес некоторые новшества в порядок заключения соответствующих договоров. В частности, был определен минимальный срок, на который заключается договор аренды и субаренды капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений. Он не должен быть менее 3 лет, и может быть уменьшен только с согласия арендатора. Такие договоры и права на недвижимое имущество, возникающие в связи с их заключением, не подлежат государственной регистрации и считаются заключенными со дня их подписания сторонами. Только после заключения договора арендодатель уведомляет территориальную организацию по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним (по месту нахождения недвижимого имущества) о заключенном договоре, его изменении, расторжении и т.д. [14] Поскольку данная норма закреплена в Декрете № 24, то правило, установленное п. 2 ст. 580 Гражданского кодекса Республики Беларусь, не применяется.  

     1.3 Изменение и расторжение договора аренды

     По  общему правилу изменение и расторжение  договора возможно по соглашению сторон. Иное может быть предусмотрено актами законодательства или самим договором аренды. Например, согласно п. 2 ст. 420 Гражданского кодекса Республики Беларусь по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

• - при существенном нарушении договора другой стороной;
• - в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Республики Беларусь, другими актами законодательства или договором. [2]

     Существенным  признается нарушение договора одной  из сторон, влекущее для другой стороны  такой ущерб, в результате которого она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.[2]

     Хозяйственный договор может быть изменен или  расторгнут также вследствие существенно  изменившихся обстоятельств. При расторжении  договора по данному основанию хозяйственный суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора. Изменение обстоятельств признается существенным, если они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

• - в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;
• - изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени добросовестности и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям гражданского оборота;
• - исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;
• - из существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.[2]

     Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается только по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях. Однако при заключении договора существенное изменение обстоятельств может быть исключено из оснований для его изменения или расторжения.

     Если  основанием для изменения (расторжения) договора послужило существенное нарушение  договора одной из сторон, другая сторона  вправе потребовать возмещения убытков, причиненных расторжением (изменением) договора.

     Соглашение  об изменении или расторжении договора аренды совершается в той же форме, что и сам договор. Пунктом 2 ст. 422 Гражданского кодекса Республики Беларусь установлено, что требование об изменении или расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законодательством либо договором, а при его отсутствии - в 30-дневный срок. При этом 30-дневный срок исчисляется после истечения нормально необходимого времени для получения другой стороной предложения изменить или расторгнуть договор.[2]

     Согласно  ст. 591 Гражданского кодекса Республики Беларусь арендатор имеет право требовать досрочного расторжения договора в судебном порядке в случаях, когда:

• - арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
• - переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не могли быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
• - арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре - в разумные сроки;
• - имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

     Помимо  оснований досрочного расторжения  договора аренды по ст. 591 Гражданского кодекса Республики Беларусь, нормы Гражданского кодекса Республики Беларусь закрепляют право арендатора на досрочное расторжение договора и в иных случаях:

• - непередаче вместе с арендованным имуществом всех его принадлежностей и документов, если в их отсутствие арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что вправе был рассчитывать при заключении договора (п. 2 ст. 582 Гражданского кодекса Республики Беларусь). Помимо расторжения договора, в данном случае можно взыскать убытки;
• - непредупреждении арендодателем о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, залоге и т.п.) (ч. 2 ст. 584 Гражданского кодекса Республики Беларусь). Помимо расторжения договора, в данном случае можно взыскать убытки.

     Пленум  ВХС в постановлении № 20 разъяснил, что «Статья 591 Гражданского кодекса Республики Беларусь …не обязывает арендатора направлять арендодателю письменное предупреждение с предложением исполнить обязательство или устранить нарушение в разумный срок, и в данном случае применяется общая норма пункта 2 статьи 422 Гражданского кодекса Республики Беларусь …», правила действия которой мы изложили выше. То есть предложение о расторжении договора отправлять все-таки необходимо.[12]

     Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора в судебном порядке, если иное не предусмотрено законодательством, в случаях, когда арендатор:

• - пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
• - существенно ухудшает имущество;
• - более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (в том числе, если имеется просрочка внесения части арендной платы);
• - не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре - в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законодательством или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

     Данный  перечень оснований установлен императивной нормой и его сокращение либо изменение в договоре по соглашению сторон не допускается. При обращении арендодателей в хозяйственный суд с исками о расторжении договоров аренды по вышеуказанным основаниям и выселении арендаторов, такие иски обычно удовлетворяются судом при условии доказывания данных фактов.

     Согласно  ч. 3 ст. 590 Гражданского кодекса Республики Беларусь требованию арендодателя о расторжении договора должно предшествовать обязательное письменное предупреждение арендатора о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. Если такая попытка урегулировать отношения с арендатором не предпринята, то это расценивается как несоблюдение досудебного порядка урегулирования спора и арендодателям в удовлетворении исков отказывают. Хозяйственные суды исходят из того, что при исполнении арендатором обязательства не в разумный срок, а также в момент рассмотрения спора хозяйственным судом имеются все основания для расторжения договора на основании ст. 590 Гражданского кодекса Республики Беларусь.[2]

     В качестве исключения из общего правила, установленного ч. 1 ст. 590 Гражданского кодекса Республики Беларусь, можно привести нормы Указа Президента Республики Беларусь от 24.03.2005 № 148 «О неотложных мерах по поддержке предпринимательства», определяющие особенности расторжения договоров аренды торговых мест с членами советов индивидуальных предпринимателей. С указанными субъектами не допускается досрочное расторжение договоров аренды торговых мест, за исключением случаев систематического (2 и более раза в течение календарного года) невнесения ими арендной платы или отсутствия у этих лиц специального разрешения (лицензии) на осуществление розничной торговли. Исковое заявление о досрочном расторжении договора аренды торгового места с членом совета может подаваться арендодателем в хозяйственный суд только после обязательного предварительного рассмотрения председателем (главой администрации) местного исполнительного и распорядительного органа первичного или базового уровня причин подачи этого заявления.

     Кроме того, обращаем внимание на следующую «несогласованность» норм Гражданского кодекса Республики Беларусь: если в ч. 1 ст. 590 Гражданского кодекса Республики Беларусь речь идет о пользовании имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества, то п. 3 ст. 586 Гражданского кодекса Республики Беларусь закрепляет право арендодателя на расторжение договора, если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества. То есть в данном случае такое ненадлежащее пользование может иметь несущественный характер. Например, хозяйственные суды по п. 3 ст. 586 Гражданского кодекса Республики Беларусь «расторгают» договоры аренды нежилых помещений при использовании данных помещений не по целевому назначению, определенному в договоре аренды, неисполнении обязанности по производству ремонта в установленные договором сроки, захламлении помещения.[2] 
 

       1.4 Особенности регулирования аренды торговых предприятий

     Положением о порядке определения размеров арендной платы при сдаче в аренду торговых мест на рынках и торговых объектах в торговых центрах государственной и частной форм собственности (далее – Положение №518г), утвержденным Указом Президента Республики Беларусь от 23.10.2009 № 518 «О некоторых вопросах аренды и безвозмездного пользования имуществом» (далее - Указ № 518г) установлен порядок определения размеров арендной платы при сдаче в аренду юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям торговых мест на рынках и торговых объектах в торговых центрах государственной и частной форм собственности для осуществления розничной торговли. Указом 518г предусмотрены единые подходы при сдаче в аренду торговых мест как государственной, так и частной формы собственности.

     Указ  № 518 является комплексным правовым актом, который определяет единые подходы  к сдаче в аренду капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, их частей, находящихся в республиканской собственности, оборудования, транспортных средств, находящихся в государственной собственности, а также торговых мест на рынках и торговых объектах в торговых центрах государственной и частной форм собственности. При этом первым важным нововведением этого документа является упразднение Республиканской комиссии по упорядочению использования административных зданий, сооружений, производственных площадей и других объектов государственной собственности (далее - Республиканская комиссия), которая долгие годы принимала совершенно самостоятельные решения в сфере аренды.[16]

     Размер  арендной платы устанавливается  исходя из площади торгового места, а также ставки арендной платы за 1 квадратный метр. Ставка арендной платы определяется путем умножения базовой ставки, размеры которой указаны в приложении к Положению № 518г, на коэффициент местонахождения 0,6–1,0. В соответствии с Решением Гомельского областного исполнительного комитета от 20 января 2010 г. № 52 Об установлении коэффициентов к базовым ставкам, применяемых при расчете ставок арендной платы для района г.Гомеля, в котором находится ОАО «Старый Универмаг» установлен коэффициент 1.0.[17]

     Положением  № 518г, в частности, предусмотрено:

• - в каких случаях к ставкам арендой платы могут быть применены повышающие коэффициенты, устанавливаемые облисполкомами и Минским горисполкомом, а также порядок определения размера таких повышающих коэффициентов;
• - право арендодателей устанавливать для отдельных арендаторов понижающие коэффициенты, если иное не определено законодательством;
• - порядок сдачи в аренду торговых объектов, работающих в течение неполного месяца;
• - порядок сдачи в аренду имущества для его последующей сдачи в субаренду и так далее.