Содержание 
 

     Введение

     В современном экономике договор аренды не зря стал самым распространенным  гражданско-правовым договором после договора купли – продажи и его подвида договора поставки. На современном сложном этапе развития экономики Республики Беларусь мелкие и средние, да и некоторые крупные предприятия, не имеют в собственности здания для юридического адреса, производственных площадей для осуществления основной деятельности, сложного дорогостоящего промышленного оборудования. Как выход из данной ситуации большинство из них заключают договора аренды.

     С принятием нового Гражданского кодекса  Республики Беларусь [2] ситуация с данными договорами сложилась неоднозначная. В новом кодексе имеется очень много отличий в правовом регулировании договора аренды по сравнению c Законом Республике Беларусь «Об аренде» [3]. И хотя с момента вступления в силу нового Гражданского кодекса Республики Беларусь прошел довольно большой промежуток времени, однако, практика рассмотрения споров, возникающих между субъектами хозяйствования, показывает, что следует еще раз заострить внимание на основных элементах договора аренды, его существенных условиях, а также правовых актах, регулирующих данную область гражданско-правовых отношений.

     Актуальность  всестороннего изучения правового  регулирования договора аренды обусловлена не только необходимостью уяснения аутентичного смысла норм действующего законодательства, но и их дальнейшего совершенствования. В хозяйственных судах Республики Беларусь в 1 половине 2009 г. доминирующую позицию занимали споры, связанные с неисполнением или ненадлежащим исполнением договорных обязательств. Количество таких дел в январе-июне 2009 года превысило 33,9 тыс. Рост обусловлен увеличением на 90% споров о неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательств по договорам купли-продажи (поставки). Более чем на 1/4 возросло количество споров, вытекающих из договоров подряда, на треть — договоров страхования, более чем наполовину — вытекающих из арендных правоотношений.[4, с.45]

     Правовое  регулирование договора аренды довольно обширно. Общие нормы, регулирующие арендные отношения, содержатся в Гражданском кодексе Республики Беларусь (Глава 34. Аренда). Они закрепляют определение и существенные условия как договора аренды в целом, так и отдельные его разновидности (прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий, финансовая аренда (лизинг)), порядок изменения и расторжения таких договоров. Эти нормы, на сегодняшний день, образуют основу правового регулирования арендных отношений.

     Кроме Гражданского кодекса Республики Беларусь в сфере арендных отношений имеется и специальное регулирование, которое осуществляется посредством актов законодательства и нормативно-правовых актов.

     В частности, можно назвать Закон  Республики Беларусь «Об аренде» от 12.12.1990 № 460-XII, принятый Верховным Советом Республики Беларусь [3], которым более детально регламентируются вопросы содержания договора аренды и меры защиты прав участников арендных отношений. Данный Закон применяется в части, не противоречащей Гражданскому кодексу Республики Беларусь.

     В соответствии со статьей 36 Закона Республики Беларусь «О местном управлении и  самоуправлении в Республике Беларусь»  от 20.02.1991 № 617-XII принятого Верховным Советом Республики Беларусь (с изменениями и дополнениями) [5] исполнительные комитеты и местные администрации в порядке, установленном соответствующим Советом, вправе передавать объекты коммунальной собственности во временное или постоянное владение и пользование, сдавать их в аренду, продавать предприятиям, организациям, учреждениям и объединениям, отдельным гражданам и их объединениям, за исключением ограничений, устанавливаемых законодательством Республики Беларусь. Таким образом, отношения по аренде коммунальной нежилой собственности регулируются, кроме названных актов законодательства, также и актами органов местного самоуправления.

     Отдельные нормы, касающиеся сдачи в аренду земельных участков, также содержатся и в Особенной части Налогового кодекса Республики Беларусь от 29.12.2009 № 71-З, принятого Палатой представителей Национального собрания Республики Беларусь. [6]

     Передача  в пользование (в том числе  на условиях аренды) участков недр, водных объектов, лесов регулируется соответствующими актами законодательства: Кодексом о недрах, Водным кодексом, Лесным кодексом.

     Таким образом целью данной курсовой работы является исследование правового регулирования договора аренды субъектов хозяйствования Республики Беларусь, в рамках которой решаются следующие задачи:

• проработка нормативно-правовых актов, регулирующих договор аренды в Республике Беларусь;
• выявление особенностей правового регулирования договора аренды торговых предприятий;
• исследование правового регулирования договора аренды на материалах ОАО «Старый Универмаг»;
• разработка мероприятий по совершенствованию правового регулирования договора аренды для ОАО «Старый Универмаг».

     Объектом  исследования является комплекс нормативно-правовых актов, регулирующих договора аренды субъектов  хозяйствования Республики Беларусь в  целом, и ОАО «Старый Универмаг» в частности.

     Предметом исследования является порядок правового регулирования договора аренды субъектов хозяйствования Республики Беларусь, в частности ОАО «Старый Универмаг».

     Эмпирическую  базу настоящего исследования составили  действующее законодательство Республики Беларусь, а также правоприменительная практика хозяйственных судов, материалы ОАО «Старый Универмаг».

     Методологической  основой исследования является диалектика как общенаучный метод познания, а также системный, логический, сравнительно-правовой, формально-юридический, исторический и другие методы научного познания.

     Структура работы представлена данным введением, тремя главами, заключением, списком  использующихся источников и приложениями.

     При написании работы использовались как  учебная литература, так и материалы  периодической печати, и действующие нормативные акты с изменениями и дополнениями (от 15.05.2010г.), полученные с использованием Юридической справочно-информационной автоматизированной системы «ЮСИАС 6.0», созданной  СООО «ИПА «Регистр».  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     1 Теоретические аспекты правового регулирования договора аренды

     1.1 Понятие договора аренды и принципы его правового регулирования

     Договор аренды (имущественного найма) относиться к числу классических договорных институтов, известных цивилистике  со времен римского права. В римском праве наем вещей рассматривается в качестве отдельного вида договора найма (locatio-conductio) – весьма широкого по охвату регулируемых им отношений, типа гражданско-правового договора.

     Римское право признавало три различных  вида найма: наем вещей (locatio- conductio rerum); наем услуг (locatio-conductio operarum); наем работы, или подряд (locatio-conductio operis). Общее между всеми тремя видами найма состояло в том, что одна сторона обязывалась предоставить другой стороне пользование соответствующим объектом, а последняя – уплатить первой стороне за пользование определенное денежное вознаграждение.

     Различие  между наймом (locatio-conductio) и куплей-продажей (emptio et venditio) римские юристы видели в  том, что по договору купли-продажи  покупатель получал постоянное обладание вещью, а договор найма имел иную цель: предоставить нанимателю вещь, услугу, работу во временное пользование за определенное вознаграждение, исчисляемое пропорционально времени пользования соответствующим объектом.

     Прототипом современного договора аренды (имущественного найма) в римском праве явился договор найма вещей. По договору найма вещей (locatio- conductio rerum) одна сторона (наймодатель - locator) обязывалась предоставить другой стороне (нанимателю - conductor) одну или несколько определенных вещей для временного пользования, а эта другая сторона обязывалась уплачивать за пользование этими вещами определенное вознаграждение (merces, pensio) и по окончании пользования возвратить вещи в сохранности наймодателю.[7, с. 25]

     В наем могли передаваться как недвижимые, так и движимые вещи, вернее те из них, которые относились к числу  непотребляемых, поскольку иначе  наниматель не мог бы исполнить свою обязанность возвратить по окончании  срока найма именно ту вещь, которая была получена им по договору.

     Признавалась  римским правом и возможность  поднайма вещи, т. е. когда наниматель, не являясь, естественно, собственником  вещи, в свою очередь сдавал указанную  вещь внаем третьему лицу. Предметом  договора найма могли служить  и некоторые так называемые нетелесные вещи (res incorporales), т. е. имущественные права.

     Допускалась возможность передачи вещи внаем  без указания срока найма, т. е. на неопределенный срок. В этом случае договор найма мог быть прекращен  по заявлению каждой из сторон в любое время.

     Что касается дореволюционного российского  законодательства, то в нем имущественным  наймом признавался договор, в силу которого одна сторона за определенное вознаграждение обязывалась предоставить другой свою вещь во временное пользование. Предмет найма, срок пользования и вознаграждение за него составляли существенные принадлежности этого договора (Свод законов Российской империи, т.X, ч.1, ст.1691).[8, с. 56]

     Д. И. Мейер отмечал, что договор  найма имел и другие названия: 
«например, называется он отдачей в содержание, отдачей в оброчное, арендное, кортомное содержание, арендой, прокатом; говорят также нередко о снятии какого-либо имущества, допустим, мельницы. Все эти названия указывают на один и тот же договор имущественного найма, хотя и есть между ними некоторая разница в употреблении, так что большей частью каждое имя дает договору, особый оттенок: так, арендой, котором называется обыкновенно наем земли, дома, вообще имущества недвижимого, а прокатом – наем мебели, платья, вообще имущества движимого».

     Российскому законодательству, как отмечал Г. Ф. Шершеневич, было «чуждо различие между  пользованием только вещью (Miethe) и извлечением  из нее плодов (Pacht), как это принято  в германском праве, чуждо также  различие между наймом долгов и движимостей (bail a loyer), наймом сельских земель (bail a ferme), наймом скота (bail a cheptel), как это принято во французском праве».[9]

     Субъектами  договора найма по российскому гражданскому законодательству являлись, с одной  стороны, хозяин (лицо, отдающее имущество внаем), с другой – наниматель (лицо, нанимающее имущество).

     В качестве предмета найма законодательство той поры признавало нанимаемое имущество. Так, Д. И. Мейер писал: «Предмет найма  называется нанимаемой вещью, нанимаемым имуществом. Ближайшим образом таким предметом являются физические вещи, одушевленные и неодушевленные».

     И законодаетльство, и доктрина того периода исходили из положения, что  внаем могли передаваться только непотребляемые вещи. Например, Г. Ф. 
Шершеневич отмечал: «Не всякая вещь может быть отдана внаем, потому что не всякая допускает пользование без повреждения ее существа.

     Вещи, потребляемые, неспособны составить  содержание имущественного найма, потому что пользование ими соединено  с уничтожением их цельности, например, съестные припасы можно занять, но не нанять. Вещи заменимые также  непригодны для найма, потому что, передавая их другому, отдающий ожидает получить не те же вещи, а только подобные, а, следовательно, передача заменимых вещей соединена с перенесением права собственности. Что противоречит сущности договора найма, например, нельзя говорить о найме денег».[9]

     В соответствии с действовавшим до 1917 г. законодательством условие  о сроке признавалось существенной «принадлежностью» (т. е. существенным условием) договора найма (Свод законов  Российской империи, т.X, ч.1, 
Ст.1691). Также существенным условием договора найма признавалось условие о вознаграждении за пользование имуществом – наемной плате. Дореволюционное законодательство (Свод законов Российской империи, т.X, ч.1, Ст. 1691) требовало обязательного определения в договоре найма цены, но при этом не указывало, в чем конкретно может быть выражено вознаграждение.[9]

     В законодательстве СССР термина «договор аренды» не было, вместо него использовался  термин «договор имущественного найма», которые по своей экономической  и правовой сути соответствовали друг другу.

     По  сравнению с дореволюционным  законодательством в договоре имущественного найма четко просматриваются  отдельные элементы вещно-правовых отношений, а за нанимателем признается статус титульного владельца. Передаваемое внаем имущество обременяется правом нанимателя, которое приобретает значение права следования, характерное для вещно-правовых отношений. В данный период действует без всяких оговорок правило, согласно которому при переходе права собственности на имущество от наймодателя к другому лицу договор найма сохраняет силу для нового собственника. Неизменным оставался подход к определению предмета договора имущественного найма: таковым могло служить любое непотребляемое индивидуально-определенное имущество.