Строительный подряд в гражданском праве

     Наконец, подрядчик обязан передать заказчику вместе с результатами работы информацию, касающуюся эксплуатации или иного использования предмета договора, если это предусмотрено соглашением между ними либо без такой информации невозможно использование результата работы.

     Рассматривая права подрядчика, следует прежде всего упомянуть о том, что он может привлечь к исполнению своих обязанностей других лиц (субподрядчиков), если из закона или договора не вытекает иное. В этом случае подрядчик выступает в роли генерального подрядчика, который несет ответственность перед заказчиком за действия субподрядчика, а перед субподрядчиком за исполнение договорного обязательства заказчиком. Тем самым заказчик не вступает в правоотношение с субподрядчиком. В то же время договором или законом может быть установлена прямая ответственность заказчика и субподрядчика друг перед другом. Строго говоря, возможность наступления ответственности должна быть предусмотрена в двух договорах - между субподрядчиком и генеральным подрядчиком, а также между последним и заказчиком. Поскольку такое возложение ответственности касается всех трех субъектов, а единым договором между собой они не связаны, то вопрос об ответственности одинаково должен быть решен в каждом из двух названных договоров.

Подрядчик имеет право на оплату своего труда. По общему правилу, работа оплачивается после сдачи ее результата при условии, что она выполнена в срок и надлежащим образом.³⁴ Законом или договором может быть предусмотрен и иной порядок расчетов.

     Основные обязанности заказчика - принять результат работы от подрядчика и оплатить его. Первая обязанность предусмотрена ст. 702 и 720 ГК. Приемка должна проходить в сроки и в порядке, предусмотренные договором. Она осуществляется с участием подрядчика и, как правило, удостоверяется актом или иным документом. В нем фиксируются недостатки в работе либо возможность последующего предъявления требований об их устранении. Если обнаруженные недостатки не отмечены в акте, впоследствии нельзя предъявлять по ним требования, в том числе и путем привлечения свидетельских показаний. Такое же последствие наступает для заказчика, принявшего работу без проверки (если иное не предусмотрено договором).

     Договором на заказчика могут возлагаться и иные обязанности, в частности, предоставить подрядчику материалы, оборудование, техническую документацию. Статья 718 ГК обязывает заказчика содействовать подрядчику в выполнении работ, например, инструктировать, о правилах использования сложного оборудования, предоставляемого заказчиком, произвести подготовительные работы. Конкретные случаи такого содействия, а также объем и порядок его оказания предусматриваются в договоре.

     Поскольку договор является двусторонне-обязывающим, санкции за его ненадлежащее исполнение могут применяться как к одной, так и к другой стороне. Некоторые виды санкций, предусмотренные гл. 37 ГК, представляют собой ответственность (например, возмещение убытков), другие - иные неблагоприятные имущественные последствия для неисправного контрагента (продать результат выполненной работы при уклонении заказчика от его принятия). Последствия нарушения договороврегулируются как общими нормами обязательственного права, так и специальными, относящимися исключительно к подряду, а также соглашением сторон.¹⁸

§ 1.3. Понятие и предназначение строительного подряда

     Основной способ осуществления капитального строительства -подрядный. Работы этим способом осуществляются по договору строительного подряда.

     Строительство с участием специализированных строительно-монтажных организаций, однако, не сводится только к подрядному способу. В настоящее время в ряде крупных городов жилищное и гаражное строительство ведется на основании так называемых инвестиционных контрактов,   составленных   по  типу   договора   простого   товарищества (совместной деятельности). Участниками таких договоров являются инвесторы - будущие собственники недвижимости. В число инвесторов входят и строительно-монтажные организации, осуществляющие вклад в общее дело в виде материалов, оборудования и строительно-монтажных работ. Такая схема позволяет инвесторам строить объекты собственными силами, не заключая между собой договора строительного подряда.

     По договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик - создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и оплатить обусловленную цену.

Договор строительного подряда заключается на строительство илиреконструкцию предприятия, здания (в том числе жилого дома), сооружения или иного объекта, а также на выполнение монтажных, пусконаладочных и иных неразрывно связанных со строящимся объектом работ. Нормы права о договоре строительного подряда применяются также к работам по капитальному ремонту зданий и сооружений, если иное не предусмотрено договором. Кроме того, в рамках данного договора могут быть урегулированы отношения по возложению на подрядчика обязанности обеспечить в течение указанного в договоре срока эксплуатацию объекта после его принятия заказчиком.

     По своей правовой природе договор строительного подряда является разновидностью договора подряда.

     Так, общими положениями о подряде регулируются структура договорных связей, условия о порядке оплаты работ, качестве работ, сроках, способах защиты, цене и др.

     Помимо ГК важное место в правовом регулировании строительного подряда занимают нормативные акты публичного порядка, регулирующие условия и порядок вложения инвестиций, определяющие требования в области градостроительного планирования, использования земельных участков под строительство, регламентирующие организационные предпосылки ведения работ, осуществление архитектурного и градостроительного надзора, обеспечение соблюдения требований экологической безопасности и т.п. К подобным законам относятся: Федеральный закон № 39-ФЗ от 25 февраля 1999г. «Об инвестиционной деятельности в Российской федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений»,¹⁹ Федеральный закон №  160-ФЗ от 9 июля  1999 г.Градостроительный кодекс Российской Федерации   и др.

     По своему характеру договор строительного подряда относится к числу возмездных, двусторонне-обязывающих (взаимных) и консенсуальным. Он не является публичным договором. Однако в случаях, установленных законом (ст. 445, 448 ГК), его заключение может быть для сторон обязательным.

     Особенности, свойственные договору строительного подряда, обусловливают его функциональную направленность. Прежде всего это инвестиционная, социальная, стабилизирующая функции.

Строительство удовлетворяет потребности хозяйствующих субъектов в

строительстве или обновлении их основных фондов.

     Целью договора строительного подряда является достижение заложенного в технической документации результата работ. Объект договора в строительном подряде совпадает со значением объекта работ, то есть представляет собой недвижимое имущество. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

      ГЛАВА 2. Особенности осуществления строительного подряда

      § 2.1. Основные виды сделок строительного подряда 

     Различаются следующие разновидности договора строительного подряда:

1. Договоры на выполнение строительно-монтажных и иных работ по объекту в целом: на новое строительство, в том числе строительство объектов «под ключ», на расширение, реконструкцию или технические перевооружение действующих предприятий, зданий и сооружений. Такие договоры заключаются заказчиком с генеральным подрядчиком, в качестве которого обычно выступают общестроительные организации, осуществляющие основные виды массовых общестроительных работ (бетонных, земляных, каменных и т. д.);
2. Договоры на выполнение отдельных комплексов монтажных и иных специальных строительных работ: на монтаж технологического, энергетического или другого оборудования, на монтаж металлических, деревянных или иных строительных конструкций, на выполнение изоляционных, отделочных или других специальных строительных работ. Как правило, это субподрядные договоры;
3. Договоры на выполнение пусконаладочных работ. Это в большинстве случаев прямые договоры. Заключаются они обычно заказчиком со специализированными пусконаладочными организациями или с поставщиками оборудования (их специализированными организациями).

     По согласованию сторон по правилам о договоре строительного подряда могут осуществляться и работы по капитальному ремонту зданий и

сооружении²⁰.

При осуществлении капитального строительства широко применяется система генерального подряда: заказчик заключает договор с одной строительной организацией — генеральным подрядчиком, который для выполнения отдельных комплексов работ привлекает специализированные организации на основе договора субподряда, т. е. в качестве субподрядчиков. В качестве генеральных подрядчиков и субподрядчиков могут выступать и Граждане, осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица.

     Заказчик состоит в договорных отношениях только с генеральным подрядчиком, который отвечает перед ним за выполнение всех работ качественно и в сроки, предусмотренные договором, в том числе работ, выполняемых субподрядными организациями. За выполнение порученного субподрядчику комплекса работ он отвечает перед генеральным подрядчиком.

     Субподрядный договор по правовой природе является договором строительного подряда, в котором генеральный подрядчик выступает в качестве заказчика, а субподрядчик — в качестве подрядчика.

     С согласия подрядчика заказчик вправе заключать договор на выполнение определенных монтажных и иных специальных работ по данному объекту строительства с другими подрядными монтажными и иными специализированными организациями. Такие заключаемые заказчиком договоры называются прямыми. Прямыми договорами принято считать также подрядные договоры, заключаемые застройщиком при смешанном способе осуществления капитального строительства.

     Предметом договора строительного подряда (субподряда) является конечный результат деятельности подрядчика (субподрядчика). По договору подряда — это соответствующий объект строительства (предприятие, здание, сооружение), сдаваемый подрядчиком заказчику, а по договору субподряда — законченный комплекс определенных работ (санитарно-технических, монтажных и др.), составляющих часть работ по объекту строительства в целом и сдаваемых субподрядчиком генеральному подрядчику. Предметом прямого подрядного договора, заключаемого при смешанном способе осуществления строительства, является также комплекс определенных работ²¹.

     Многие сделки, по существу представляющие договор строительного подряда, именуются сторонами по иному: договор об инвестировании, совместной деятельности, долевом участии в строительстве и т.п. Если в таких сделках одной из сторон выступает гражданин, имеющий целью приобрести жилое помещение для проживания, суды признают подобные сделки договорами строительного (бытового) подряда.

     Например, к таким выводам пришел и Советский районный суд г. Новосибирска, рассмотревший дело по иску Р. к ОАО "ЗЖБИ-7" о расторжении договора об инвестиционной деятельности от 25 декабря 1998 г. и взыскании неустойки за нарушение срока окончания выполнения работы по строительству квартиры на основании п. 5 ст. 28 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей"²².

     По условиям договора, заключенного между сторонами, застройщик -"ЗЖБИ-7" обязуется организовать строительство пятиэтажного жилого дома, окончить строительство в ноябре 1999 г. и передать Р. квартиру в этом доме, а инвестор (Р.) должна в срок до 31 января 1999 г. внести вклад, соответствующий стоимости этой квартиры.

     Возражая против иска, ответчик не оспаривал тот факт, что строительство дома осуществлялось им, однако заключенный сторонами договор, по его мнению, является договором об инвестиционной деятельности, а не договором подряда, и предмет его - квартира, выделяемая инвестору, внесшему вклад. Об этом свидетельствует и ссылка в договоре на Закон РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР", в соответствии с которым он заключен. Поэтому следует считать, что истица вкладываладенежные средства (инвестиции) в целях получения прибыли (дохода) или достижения положительного социального эффекта. Следовательно, по мнению ответчика, на возникшие правоотношения не распространяется действие Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей".