Гражданское право

    Общая собственность - это отношения по принадлежности одного и того же имущества  двум или нескольким лицам (сособственникам). В настоящее время круг участников (субъектов) общей собственности  не ограничен. Она может возникнуть между любыми участниками гражданских  правоотношений в любом сочетании  и соотношении.

    Субъекты  общей собственности по своему усмотрению владеют, пользуются и распоряжаются  принадлежащим им имуществом. Но правомочия владения, пользования и распоряжения они осуществляют сообща, совместно.

    Основанием  возникновения права общей собственности  являются различные юридические  факты. Как правило, это совершение несколькими лицами гражданско-правовых сделок, прежде всего договоров купли-продажи  и договоров о совместной деятельности, наследование неделимой вещи несколькими  лицами и др.

    Гражданский кодекс различает общую долевую  и общую совместную собственность. В основе разграничения общей  собственности на долевую и совместную лежат особенности правового регулирования взаимоотношений между ее участниками. Регулирование отношений долевой собственности связано с определением конкретных арифметических долей, определенных участниками или судом в самом праве на общее имущество. Участник общей собственности не имеет права на долю в стоимости общего имущества или на реальную долю в самом имуществе. Он имеет право на долю в самом праве собственности на общее имущество (ст.246 ГК). Участники общей совместной собственности не имеют долей в общем имуществе. Доля устанавливается, по общему правилу, лишь при прекращении общей собственности. Законодательством может быть предусмотрена возможность образования общей совместной собственности на отдельные виды имущества [1, c.380].

         Общая   собственность   на   имущество   является  долевой,  за исключением   случаев,  когда   законодательными  актами  допускается  образование совместной собственности  на это имущество. Она возникает  при  поступлении  в собственность  двух или нескольких лиц имущества,  которое не может быть разделено  без изменения его назначения  либо не подлежит  разделу   в  силу  законодательства. Общая  собственность на делимое    имущество    возникает    в    случаях,   предусмотренных  законодательством или договором. 

    Предполагается, что общая собственность двух или нескольких лиц на одно и то же имущество является долевой, за исключением  случаев, когда Гражданским кодексом Республики Беларусь или иными законодательными актами допускается образование  совместной собственности на это  имущество (п.3 ст.246 ГК) Размер доли определяют сами участники общей собственности и только при наличии между ними разногласий размер долей может быть определен судом. Если участники не определили своей доли в праве собственности, они предполагаются равными. Имущество делится на количество участников (ст.247 ГК). Владение, пользование и распоряжение общим имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется его участниками по соглашению между ними, а при недостижении согласия порядок осуществления правомочий устанавливается судом.

    Определение доли каждого участника общей  собственности.

    Это может понадобиться, если жилье приватизировано  в долевую собственность без  определения долей и кто-либо из совладельцев собирается совершить  сделку с причитающейся ему долей - продать, заложить и т. д. Или, например, если каждый из сособственников (либо один из них) хочет, чтобы было выделено соответствующее его доле имущество, которым можно будет пользоваться индивидуально.

    Если  доли не определены соглашением сособственников, то они признаются равными. А если один из участников долевой собственности  с согласия остальных произвел неотделимые  улучшения общего имущества, скажем, сделал в квартире дорогой ремонт, провел перепланировку и т. п., то имеет  право на соразмерное увеличение своей доли в праве собственности.

    Определить  такой «прирост» можно по взаимной договоренности - в соглашении всех сособственников. Для надежности документ лучше заверить у нотариуса, там  заодно помогут точнее вычислить  новое распределение долей. Если согласия достичь не удастся, то вопрос об изменении долей с учетом вклада одного из участников решается в суде. Разумеется, при этом понадобится  подтверждение расходов на общее  имущество: трат на стройматериалы, оплату работ и т. д.[3, c.16]

    От  размера принадлежащей каждому  участнику доли в общей собственности  зависит количество продукции, плодов и доходов, получаемых от общего имущества, если иное не предусмотрено соглашением  между ними (ст.251 ГК).

    Каждый  участник долевой собственности  обязан соразмерно со свое долей участвовать  в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также издержках  по его содержанию и сохранению, если законодательством или договором  не установлено иное (п.1 ст. 252 ГК).

    Судьба  улучшений, произведенных одним  из участников в общем имуществе, зависит от того, отделимы они или  не отделимы от общего имущества (без несоразмерного ущерба его хозяйственному назначению). Улучшения, отделимые от общего имущества по общепринятым правилам, поступают в собственность того из участников, который их произвел, если участники в соглашении не предусмотрели, что улучшения поступают в общую собственность (п.3 ст.247 ГК).

    Неотделимые улучшения от общего имущества, произведенные  одним из участников за свой счет, если они произведены с соблюдением  установленного порядка, становятся объектом общей собственности всех участников. По требованию этого участника его  доля, как и доли остальных участников, в праве собственности должна быть увеличена (п.3 ст.237 ГК).

    Раздел  общего имущества между всеми  совладельцами либо выдел доли одного из них

    В результате такого действия определяются части общего имущества, которыми каждый из сособственников будет пользоваться самостоятельно. Это может пригодиться  как для личного удобства, так  и для совершения сделок, связанных  с передачей имущества во временное  пользование - например, для сдачи  внаем комнаты в общей квартире или для заселения жильцов  по договору безвозмездного пользования.

    Требуется ли для таких сделок согласие остальных  совладельцев квартиры? Этот вопрос решается неоднозначно. С одной стороны, если есть письменное соглашение участников долевой собственности о разделе  имущества и кто-то из них, используя  свою часть квартиры, временно заселяет в нее других лиц, то необходимости  дополнительного согласования с  остальными сособственниками нет [3].

    С другой стороны, на практике нанимателю комнаты в такой квартире для  подстраховки лучше просить у  наймодателя письменное согласие всех совладельцев жилья на сдачу внаем, чтобы в случае конфликтов между ними сохранить право на пользование снятой жилплощадью.

    Распоряжение  общим имуществом осуществляется по соглашению всех сособственников. Однако каждый участник общей долевой собственности  самостоятельно распоряжается своей  долей в праве собственности.

    При продаже доли в праве общей  собственности постороннему лицу остальные  участники долевой собственности  имеют преимущественное право покупки  продаваемой доли по цене, за которую  она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с  публичных торгов (п.1 ст.253 ГК). Сособственник, решивший продать свою долю в общей  собственности постороннему лицу, обязан известить в письменной форме  остальных сособственников о  намерении продать свою долю с  указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные  сособственники откажутся от покупки  или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а  в отношении прочего имущества - в течение десяти дней со дня  извещения, продавец вправе продать  свою долю любому лицу[1, c.383].

    В случае продажи доли с нарушением преимущественного права покупки  другой участник долевой собственности  имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и  обязанностей покупателя (ст.253 ГК РБ). Правила этой статьи применяются  также при отчуждении доли по договору мены.

    Согласно  ст. 254 ГК приобретатель доли становится собственником с момента заключения договора об отчуждении вещи, если иной момент не предусмотрен соглашением  сторон.

    В отношении отчуждения части недвижимости, когда договор отчуждения доли подлежит государственной регистрации, право  собственности возникает с этого  момента.

    Любой участник долевой собственности  по своему усмотрению может потребовать  выдела своей доли из общего имущества. Выдел доли участника в праве  собственности не означает ее прекращение, так как участник может продать  ее другому участнику или третьему лицу. В случае, если сособственник потребует выдела доли имущества в натуре, если это возможно без несоразмерного ущерба для общего имущества, правоотношение долевой собственности для этого участника прекращается.

    Прекращение общей долевой собственности  влечет ее раздел, который осуществляется по согласию всех участников. При недостижении согласия - судом. Если выдел в натуре не возможен, участник может потребовать выплаты ему стоимости его доли другими сособственниками. Выплата участнику денежной компенсации за часть его доли допускается с его согласия. В порядке исключения компенсация может быть выплачена участнику без его согласия, если суд установит, что его доля незначительна, не может быть реально выделена и собственник доли не имеет к ней существенного интереса. Получив компенсацию за свою долю в праве собственности, этот участник утрачивает право на долю в общем имуществе, он выбывает из этого правоотношения (ст. 255 ГК) [4]. 
 
 
 
 
 
 

    Список  использованных источников:

1. Гражданский кодекс Республики Беларусь с комментарием и обзором судебной практики хозяйственных судов / Под общ.ред. В.С. Каменкова. – Мн.: Дикта, 2004.
2. Гражданское право: учебно-методический комплекс / В.А. Богоненко. – Мн.: Экоперспектива, 2006.
3. Петренко, А. Как поступить с жильем, у которого несколько владельцев? / А. Петренко // Комсомольская правда в Беларуси. – 18 ноября 2008г. – с.16.
4. Зинкевич, О Если в квартире несколько нанимателей / О. Зинкевич // Небвижимость Беларуси. – 24 декабря 2009г.