Гражданское право

Задача

На земельном участке, предоставленном в аренду сроком на 5 лет Департаментом недвижимости города Ильину - собственнику части нежи­лых помещений в многоэтажном здании, Ильин поставил шлагбаум. В ре­зультате чего собственники других нежилых помещений лишились воз­можности подъезда к зданию на транспорте. Ильин - арендатор земельно­го участка - предложил всем собственникам нежилых помещений в здании заключить с ним договор об установлении сервитута на пользование зе­мельным участком и дорогой, проходящей по земельному участку. Собст­венники нежилых помещений отказались от заключения с Ильиным дого­вора об установлении сервитута на пользование земельным участком и до­рогой, так как подобное соглашение следует заключать с собственником земельного участка.

После чего Ильин направил всем собственникам нежилых помеще­ний проект договора, в котором в качестве лиц, предоставляющих в поль­зование земельный участок и дорогу, проходящую по земельному участку, были указаны Департамент недвижимости города и Ильин - арендатор.

1. Правомерно ли поступила администрация, предоставив в аренду земельный участок лишь одному из нескольких собственников нежилых помещений в здании?

2. Подлежит ли государственной регистрации договор аренды зе­мельного участка?

3. Кто в данной ситуации может выступать в качестве сторон со­глашения об установлении сервитута?

4. Возможна ли в данном случае множественность лиц на стороне лица, предоставляющего сервитут?

5.  Требует пи сервитут государственной регистрации? Если да, то, что подлежит регистрации: соглашение об установлении сервитута и (или) сервитут как обременение? В какие разделы ЕГРП должны быть внесены соответствующие записи?

Ответ:

1. Считаю, что администрация поступила неправомерно, предоставив в аренду земельный участок только одному из нескольких собственников нежилых помещений в здании. Согласно ст. 271 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Поэтому право пользования данным земельным участком принадлежит всем собственникам нежилых помещений многоэтажного здания.

2. Согласно ст. 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 624), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

3. Согласно ст. 274 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).

Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком.

Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.

На условиях и в порядке, предусмотренных пунктами 1 и 3 статьи 274 Гражданского кодекса Российской Федерации, сервитут может быть установлен также в интересах и по требованию лица, которому участок предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения или праве постоянного (бессрочного) пользования.

Таким образом, сторонами сервитута может быть лицо, являющееся собственником земельного участка (иного объекта недвижимого имущества) и предоставляющее данный земельный участок для целей и нужд другого лица, а также собственник другого земельного участка или лицо, которому участок предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения или праве постоянного (бессрочного) пользования.

4. В данном случае на стороне лица, предоставляющего сервитут может быть только Департамент недвижимости города.

              5. Да, сервитут подлежит государственной регистрации, согласно п. 3 статьи 274 Гражданского кодекса Российской Федерации. Регистрации подлежит само соглашение об установлении сервитута, которое будет являться правоустанавливающим документом, а также подлежит регистрации сервитут как обременение, о чем на соглашении об установлении сервитута делается запись и ставится печать.

Записи о сервитуте как о вещном праве и как об ограничении (обременении) права вносятся в Единый государственный реестр прав в порядке, установленном Правилами ведения ЕГРП.

При внесении записей в подраздел Ш-3 Единого государственного реестра прав, в том числе рекомендуется:

в графе "Описание предмета сервитута" указывать объект и условия |сервитута (пункт 50 Правил ведения ЕГРП);

в графу "Срок" подраздела Ш-3 заносить даты начала и окончания сервитута или дату начала сервитута и его продолжительность либо слова "Срок не определен", когда срок сервитута не определен (пункт 51 Правил ведения ЕГРП);

в графу "Лицо или объект, в пользу которого установлен сервитут" вносить данные о гражданине, юридическом лице или объекте, для которого установлено право ограниченного пользования, либо слово "Публичный", тогда круг лиц для сервитута не определен, и он является публичным (пункт 52 Правил ведения ЕГРП).

Задание

Назвать    со    ссылками    на    нормативно-правовые    акты    виды «ограничений (обременении), подлежащих государственной регистрации. Государственная регистрация недвижимости

1. Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Регистрации  подлежат:  право  собственности,  право  хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами, (вред. Федерального закона от 29.06.2004 N 58-ФЗ).

В случаях, предусмотренных законом, наряду с государственной регистрацией могут осуществляться специальная регистрация или учет отдельных видов недвижимого имущества.

Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан по ходатайству правообладателя удостоверить произведенную регистрацию путем выдачи документа о зарегистрированном праве или сделке либо совершением надписи на документе, представленном для регистрации.

Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан предоставлять информацию о произведенной регистрации и зарегистрированных правах любому лицу.

Информация    предоставляется    в   любом    органе,    осуществляющем регистрацию недвижимости, независимо от места совершения регистрации.

Отказ в государственной регистрации права на недвижимость или сделки с ней либо уклонение соответствующего органа от регистрации могут быть обжалованы в суд.

Порядок государственной регистрации и основания отказа в регистрации устанавливаются в соответствии с настоящим Кодексом законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Виды ограничений (обременении):

1) Сервитут (Статья 274 Гражданского кодекса Российской Федерации Право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут)). Собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого

земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).

Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

2)     Ипотека (Статья 42, 29 мая 1992 года N 2872-1, РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ ЗАКОН О ЗАЛОГЕ), ипотекой признается залог предприятия, строения, здания, сооружения или иного объекта, непосредственно связанного с землей, вместе с соответствующим земельным участком или правом пользования им.3

3)     Доверительное управление согласно статье 209. Гражданского кодекса Российской Федерации, собственник может передать свое имущество в доверительное управление другому лицу (доверительному управляющему). Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности к доверительному управляющему, который обязан осуществлять управление имуществом в интересах собственника или указанного им третьего лица.

4) Аренда согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

5)   Арест   имущества:   Арестом   имущества   в   качестве   способа обеспечения исполнения решения о взыскании налога, пеней и штрафов признается действие налогового или таможенного органа с санкции прокурора по ограничению права собственности налогоплательщика-организации в отношении его имущества, (в ред. Федеральных законов от 09.07.1999 N 154-ФЗ, от 27.07.2006 N 137-ФЗ)

Арест имущества производится в случае неисполнения налогоплательщиком-организацией в установленные сроки обязанности по уплате налога, пеней и штрафов и при наличии у налоговых или таможенных органов достаточных оснований полагать, что указанное лицо предпримет меры, чтобы скрыться либо скрыть свое имущество..." (НАЛОГОВЫЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ (ЧАСТЬ ПЕРВАЯ)" от 31.07.1998 N 146-ФЗ (принят ГД ФС РФ 16.07.1998)(ред. от 17.05.2007)

Нормативный материал и список литературы

1.      Гражданский кодекс РФ.

2.      Земельный кодекс РФ.

3.      Лесной кодекс РФ.

4.      Водный кодекс РФ.

5.      Арбитражный процессуальный кодекс РФ.

6.      О недрах: ФЗ от 14 мая 2001 г. № 52-ФЗ // СЗ РФ. 2001. № 21. Ст. 2061.

7.      О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и . сделок с ним: ФЗ от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ (в ред. от 11.04 2002 г. № 36-ФЗ; от 09.06.2003 г. № 69-ФЗ; 11.05.2004 г. № 39-ФЗ; 29.06.2004 г. № 58-ФЗ;22.08.2004 г. № 122-ФЗ; 02.11.2004 г. № 127-ФЗ; 29.12.2004 г. № 189-ФЗ; 29.12.2004 г. № 196-ФЗ; 30.12.2004 г. № 214-ФЗ; 23.12.2004 г. № 217-ФЗ) // СЗ РФ. 1997. № 30. Ст. 3594; 2001. № 11. Ст. 997; № 16. Ст. 1533; 2002. № 15. Ст. 1377; 2003. № 24. Ст. 2244; 2004. № 27. Ст. 2711.

8.      Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижи­мое имущество и сделок с ним: утверждено постановлением Прави­тельства от 18 февраля 1998 г. № 219 (в ред. от 23.12.1999 г. № 1429; от 03.10.2002 г. № 731; 03.09.2003 г. № 546; от 12.11.2004 г. № 627) // СЗ РФ. 1998. № 8. Ст. 963; Российская газета. 2003. 12 сент.

9.      О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законо­дательства: постановление Пленума от 24 марта 2005 г. № 11 // Вест­ник ВАС. 2005. № 5.

10. Об ипотеке (залоге недвижимости): ФЗ от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ (в ред. от 09.11.2001 г. № 143-ФЗ; от 11.02.2002 г. № 18-ФЗ; от 24.12.2002 г. № 179-ФЗ; от 05.02.2004 г. № 1-ФЗ;от 29.06.2004 г. № 58-ФЗ; от 02.11.2004 г. № 127-ФЗ; от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ; от 30.12.2004 г. № 216-ФЗ) // СЗ РФ. 1998. № 2. Ст. 3400; 2004. № 27. Ст. 2711.

11. Постатейный комментарий к Федеральному закону «О государствен­ной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ник» /под общ. ред. П.В. Крашенинникова. М.: Спарк, 2003.

12. Киндеева Е.А. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним: учеб. пособие/Е.А. Киндеева, М.Г Писку­нова. М, 2003.

13. Государственная регистрация прав на недвижимость: проблемы реги­страционного права / отв. ред. А.Р. Кирсанов. М.: Ось-89, 2003.

14. Государственная регистрация прав на недвижимость. Теория и прак­тика: сб. статей / сост. Е.А. Киндеева, М.Г. Пискунова. М.: Ось-89,  2005.

15. Гришаев СП. Все о недвижимости: регистрация прав, купля-продажа, мена, дарение, аренда, наем жилого помещения, ипотека, наследова­ние: учеб.- прак. пособие / СП. Гришаев М.: Бек, 2000.