Регулирование залоговых обязательств Семипалатинским филиалом Народного банка

Договор о залоге должен  быть зарегистрирован  в органе, осуществляющим регистрацию  имущества, где ведется реестр залогов, а при изменении характера  содержание  долгового  требования, обеспеченного  залогом, производиться дополнительная регистрация.

Требования, предъявляемые к  предметам залога:

1. Право собственности на предмет  залога, полной собственности хозяйственного ведения оперативного управления;
2. Отсутствие претензий других кредиторов;
3. Соответствие критериям качества;
4. Юридическое  оформление договора о залоге;

Согласно правилам краткосрочного кредитования экономики Республики Казахстан в залог не могут быть приняты:

1. скоропортящиеся предметы;
2. незавершенное производство;
3. продукты питания;
4. товарно-материальные ценности, не  пользующиеся спросом  у потребителя и не отвечающие  стандартам.

Залог обеспечивает  требование в том объеме, какой  оно имеет в момент  фактического удовлетворения включая проценты, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, неустойку, необходимые издержки по содержанию заложенного имущества, а также расходов по взысканию. Если залог погиб или поврежден либо право собственности  или хозяйственного ведения  на него  прекращено  на основании установленного законодательными актами, залогодатель вправе  в разумный срок  восстановить  предмет залога  или заменить его  другим  равноценным  имуществом.

Оценка имущества является  обязательным условием для кредитования юридических и физических лиц. Оценка имущества  осуществляется  при условии соответствия  предлагаемого в залог  имущества  и имущественных прав  утвержденным  требованиям, предлагаемого в залог,  в срок не более 5 рабочих дней. Оценка имущества (оследование, определение оценочной стоимости  и залоговой стоимости) личного пользования (объектов жилищного фонда, предметов  бытовой химии, мебели, транспортных средств и другого имущества) в рамках программ потребительского кредитования физических лиц (розничный бизнес) осуществляется на основании  методов и рекомендаций, изложенных ниже.  Оценка  предлагаемых в залог денег и гарантий 9поручительств) физических лиц осуществляется  специалистами Кредитной службы. По результатам произведенных работ по оценке составляется Заключение  по оценке, которое подписывается исполнителем, согласовывается с руководством полразделения и утверждается Куратором службы (Директором, Заместителем филиала). К заключению по оценке  должны прилагаться  видеоматериалы (фото или видеосъемки) подтверждающие  наличие объектов и характеристика  объекта свыше стоимостью 20000 долларов США (или  эквивалентной сумме). По заключению Филиалов направляется  на экспертизу в Банк - в любом случае.

Порядок проведения мониторинга  предметов залога  осуществляется  в течение  срока кредитования (до погашения займа)  заложенного имущества, который заключается  в проведении осмотра, проверке качественного наличия, технического и  качественного состояния и, при необходимости, переоценке  предмета залога (производится при уменьшении  количественного состава, ухудшения качественных характеристик, изменения рыночных цен).

Мониторинг  залогового имущества осуществляется  службами, производившими оценку предмета залога (по объективным  причинам  может производится  другими службами).

Плановый  мониторинг предметов залога осуществляется:

1. По объектам  принятым в залог  в рамках программ потребительского кредитования физических лиц (розничный бизнес);
2. Залоговой стоимостью  свыше 500 долларов США (или эквивалентной суммы) -  не реже  одного раза в 12 месяцев;
3. залоговой стоимостью  не более 500 долларов  США (или эквивалентной сумме) - выборочно.

Внеплановый мониторинг предметов  залога может осуществляется  соответствующими службами  в любое время. Расходы по обеспечению приемлемых условий проживание, транспорт, суточные) для  выполнения  специалистами  работ по проведению мониторинга несет Заемщик/ Залогодатель.

По результатом мониторинга  специалистами  Банка составляется Акт обследования, который подписывается  специалистом, составляющим его, заверяется  подписью Залогодателя.

Акт обследования  имущества  должен  содержать следующие:

• наименование  имущества;
• характеристику имущества;
• количественные данные (например, для недвижимости - размеры, площадь, объем);
• описание  конструктивных элементов, элементов отделки инженерного обеспечения: для оборудования - тип, модель, производительность);
• Качественные данные (состояние отдельных составляющих и имущества в целом);

Существуют методические  рекомендации по определению залоговой стоимости предметов залога. Согласно данных методических  указаний предметом залога может быть определен  на основании одного или нескольких методов оценки. Выбор  подхода и метода оценки  зависит  от типа  предмета залога.

Рыночный подход к оценке в наибольшей степени применим   к развитым секторам  рынка (рынок недвижимости предназначенный для  жилья, оборудования, транспортных средств).

Понятие рыночной стоимости  формулируется следующим образом: рыночная стоимость - это наиболее  вероятная цена, которую должна достичь собственность на конкурентном и открытом рынке с соблюдением  всех  условий  справедливой торговли, сознательных  действий продавца и покупателя, без воздействия незаконных стимулов.

Доходный подход в оценке  применим по отношению  к предметам залога, способным  приносить  собственнику доход, в тех случаях когда:

• достаточно надежных данных, чтобы разумно оценить нормальный денежный поток;
• достаточно надежных данных, чтобы разумно оценить нормальный  денежный поток;
• ожидаемые (будущие) денежные потоки будут:
• на одном уровне с текущими  денежными потоками;
• одинаковы между собой или равномерно  увеличиваются из периода в период;
• денежные потоки  - достаточно значительные  положительные величины;
• ожидаемые темпы роста  денежного потока  умерены и предсказуемы.
• Расчеты, произведенные при определении стоимости, любым из методов доходного подхода базируется на теории  временной стоимости денег (принцип расчета сложных  процентов), то есть задача состоит в определении  текущей стоимости будущих денежных потоков.

Затратный подход - используется в основном для оценки объектов недвижимости и  основан на предположении, что затраты на строительство объекта с учетом физического и внешнего износа) в совокупности  с рыночной  стоимостью  земельного участка, на котором этот объект находиться, являются  приемлемыми ориентирами  для определения  стоимости имущества.

Оценка на основе  затратного подхода осуществляется  в основном на  пассивных недвижимости - по объектам, в отношении  которых рыночных данных  о реализации недостаточно и /или  они недостоверны, для обоснованного заключения  о стоимости объекта недвижимости.

Метод сравнительного  анализа продаж производиться для  сравнения  продаж  ни более действенно для объектов, по которым имеется достаточное количество  достоверной информации о недавних  сделках  купли - продажи. Для  регулярно продаваемых объектов этот метод дает  наиболее достоверную  величину  рыночной стоимости. Как правило, эти объекты не являются источником  значительного дохода.

При продажах больших  доходных  объектах информация об экономической характеристики  и условиях продажи  часто недоступна, поэтому в таких случаях метод сравнения продаж  сможет  определить диапазон, в котором  наиболее  вероятно будет находиться величина  рыночной стоимости. Любое отличие  условий продажи  сравнимого объекта от типичных  рыночных условий на дату  оценки должно быть  учтено при анализе. Поэтому существенным ограничительным фактором метода сравнения  продаж  является  достоверность  полученной информации.

Метод сравнительного анализа продаж основан на принципах:

1. Замещения  в отсутствии с которым предлагается, что когда несколько сходных, соразмерных товаров, предметов потребления или услуг равнодоступны, то тот, который обладает   самой низкой ценой, привлекает наивысший  спрос.

3. Спроса и предложения. Цены устанавливаются  в процессе переговоров между покупателем и  продавцом на рынке.
4. Если спрос  на определенный товар высок, то цены имеют тенденцию к повышению: если спрос низок, то цены снижаются.
4. Сбалансированности. Предложение и  спрос  стремятся к  установлению  равновесия, или баланса на рынке. Однако точка равновесия  обычно недостижима, потому что  предложение и спрос  постоянно  изменяются. Возможность применения этого метода основана на  сборе информации о продажах, сходных  с оцениваемыми, и их анализе, с помощью которого  могут быть получены  величины корректировок для определенных факторов, влияющих на оценку стоимости.

При анализе цен аналогичных  объектов могут применяться следующие  расчетные способы:

• Определение стоимости дополнительных элементов путем парных сравнений  - осуществляется путем  сравнения цен у двух групп объектов: имеющих и не имеющих эти элементы. Например, таким образом  можно определить  стоимость  вспомогательных устройств к станкам, вспомогательным сооружениям и зданиям и т. д.
• Расчет стоимости по удельным  стоимостным  показателям, единым для определения группы аналогичных  объектов -  применяется в том случае, когда сравнимые объекты  функционально однородны, существенно отличаются по  размеру, и мощности. При этом выводятся удельные цены  на выбранную единицу. Например, для расчета  стоимости  здания - цену 1 куб. М. ( куб.м.) здания.
• Определения корректирующих поправок - используемым тогда, когда  объекты различаются  по отдельным техническим  и размерным параметрам. Например, качество ремонта и отделки помещения. Торговая марка, качество и уровень  функционирования, комфортности, удобства обслуживания, страна происхождения (для импортируемого  имущества) - все те характеристики можно учесть  в  стоимости  введением  повышающих  или понижающих коэффициентов.

Последовательность применения метода  сравнения продаж при использовании способа корректирующих поправок:

1-й этап - изучение соответствующего рынка  и сбор информации о недавних сделках с аналогичными полностью идентичными) или  сопоставимыми (схожим, но имеющими  какие - то отличия) объектами.

Источниками информации могут быть:

• собственный архив специалиста;
• базы данных центров недвижимости, нотариальных контор и  агентств
• биржевые сводки и информация о проведенных  аукционах   и торгах;
• цены прейскурантов и каталогов;
• электронные базы данных;
• публикации  в периодической печати;
• индексы цен, публикуемы в  общеэкономических и  отраслевых изданиях.

2-й  этап. Проверка  информации о сделках.

Необходимо убедиться в том, что, цены не искажены каким либо чрезвычайным обстоятельством, сопутствующими сделками. Проверяется также достоверность  информации  о количественных  и качественных характеристиках объектов, дате сделки.

Подтверждение цены сделки необходимо, чтобы убедиться в величине  фактической  цены сделки, поскольку часто  на «вторичном  рынке» в договоре  купли - продажи  указывается цена ниже стоимости.

Особенно тщательно нужно проверить цены по сделкам купли - продажи двумя сторонами, тесно связанными  интересами, например между родственниками,  афилированными компаниями;

3-й этап - сравнение  оцениваемого объекта с каждым из сопоставимых  объектов и выявления  отличия и размеров  поправок (корректирующих коэффициентов).

Поправки могут определяться:

• в денежном выражении (тенге, доллары США и т.д.) - абсолютные поправки:
• в процентах - относительные поправки;
• кумулятивные  процентные  поправки - определяются путем перемножения всех индивидуальных  процентных поправок;

Перечень вносимых поправок:

• состав имущественных прав (собственность, аренда, пользование, возможные ограничения или обременения);
• условия  финансирования сделки (собственные или заемные средства);
• условия продажи (мотивы  и знания покупателя и продавца);
• время продажи;
• местоположение;
• физические (количественные, технические,  качественные) характеристики.

4-й этап. Расчет  стоимости оцениваемого объекта  отличается от  сопоставимого, в цену последнего  вносят поправки  с тем, чтобы  определить,  на какой цене мог быть продан объект, если бы обладал  теми же характеристиками, что и оцениваемый.

Четвертый метод  подразделяется на  под главы.

1. Метод  капитализации доходов. Метод капитализации (прямой капитализации) заключается  в расчете  текущей стоимости будущих доходов, полученных от  использования объектов  с помощью  коэффициента капитализации. Стоимость объекта  в общем  виде  определяется  как отношение  чистого дохода  (I)  к  (R).
2. Метод  дисконтированных денежных потоков. Метод дисконтированных денежных потоков, поступающих периодически в течение определенного  времени  в текущую стоимость  оцениваемого объекта.
3. Метод удельного  затрат (сравнительной единицы) заключается в  скорректированной стоимости  выбранной  для расчета  единицы  измерения на количество единиц  объекта (1 кв. М.  Площади, 1 единица мощности и т. д.).
4. Метод поэлементного расчета.  Данный метод предполагает  разбивку объекта  на отдельные элементы (например, фундамент, стены, каркас, перекрытия, крыша и т.д.) для оценки  которых, предварительно собирают и обобщают информацию от соответствующих подрядчиков. Суммированием поэлементных  затрат рассчитывается  общая стоимость  объекта.
5. Метод сметного расчета. Предполагается составление проектной  сметы на изготовление (строительство объекта с указанием перечня работ и затрат по каждому виду работ на заработную плату, материалы, электроэнергию и др. Это наиболее  трудоемкий метод, однако он дает  и наиболее  точные результаты.