Признание договора купли-продажи недвижимости недействительным

            1. Существенным условием  договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или  квартиры, в которых проживают  лица, сохраняющие в соответствии  с законом право пользования  этим жилым помещением после  его приобретения покупателем,  является перечень этих лиц  с указанием их прав на пользование  продаваемым жилым помещением.

            2. Договор продажи  жилого дома, квартиры, части жилого  дома или квартиры подлежит  государственной регистрации и  считается заключенным с момента  такой регистрации.

            Сторонами договора купли продажи могут выступать и супруги, однако продажа недвижимости между ними сопряжена дополнительными формальностями (п.3 ст.35 СК РФ).

            Смена собственника на основании договора купли-продажи, в силу его консенсуальности, состоит  из трех стадий:

            - заключение договора;

            - его исполнение, включающее в себя фактическую  передачу жилого помещения продавцом,  уплату стоимости покупателем  и подписание ими обоими передаточного  акта;

            - государственная  регистрация перехода права собственности.

            Государственная регистрация  прав является единственным доказательством  существования права на недвижимость. Оспорить зарегистрированное право  можно только в судебном порядке.

            Государственная регистрация  проводится в следующем порядке:

            - прием документов, необходимых для государственной  регистрации прав и отвечающих  требованиям Закона о государственной  регистрации; регистрация таких  документов с обязательным приложением  документа об оплате регистрации;

            - правовая экспертиза  документов и проверка законности  сделки;

            - установление отсутствия  противоречий между заявляемыми  правами на данный объект недвижимого  имущества, а также других оснований  для отказа или приостановления  государственной регистрации прав;

            - внесение записей  в Единый государственный реестр  прав на недвижимое имущество  при отсутствии указанных противоречий  и других оснований для отказа  или приостановления государственной  регистрации прав;

            - совершение надписей  на правоустанавливающих документах  и выдача удостоверений о произведенной  государственной регистрации прав (п.1 ст.13 Закона о государственной  регистрации).

            Под правовым режимом  недвижимого имущества понимается наличие особых правил реализации правомочий по владению, пользованию и распоряжению имущества.

            Важной характеристикой  правового режима недвижимости является их оборотоспособность. Под ней подразумевается  возможность отчуждения объекта  по договору купли-продажи, мены или  дарения либо его перехода от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства (в форме наследования или реорганизации юридического лица). По признаку оборотоспособности недвижимость делится на три категории:

            - не ограниченные  в обороте объекты недвижимости, которые могут свободно отчуждаться  и переходить от одного лица  к другому; 

            - ограничено оборотоспособные  объекты недвижимости, которые могут  принадлежать лишь определенным  участникам оборота либо нахождение  которых в обороте допускается  по специальному разрешению;

            - изъятые из гражданского  оборота объекты.

            Из гражданского оборота в первую очередь изымаются  объекты государственной собственности, которые находятся в общественном пользовании и не могут в силу публичных интересов быть предметами гражданско-правовых сделок, к ним  относятся: недра, лесной фонд, атомные  станции и табельное военное  имущество.

            Гражданским законодательством  закреплены особенности правового  режима недвижимости, например, в части  порядка приобретения права собственности  на бесхозяйные недвижимые вещи. В  п.3 ст.225 ГК раскрыты особые правила, где  установлено, что сначала недвижимые вещи должны быть взяты на учет органом, осуществляющим государственную регистрацию  прав на недвижимость, по заявлению  органа местного самоуправления, на территории которого они находятся. Значение этого  акта, по-видимому, заключается в  том, чтобы по истечению года с  момента взятия на учет данное недвижимое имущество могло по решению суда перейти в муниципальную собственность. До решения суда право собственности сохраняется за оставившим его лицом, и оно может взять его во владение. Такое имущество может быть приобретено в этот период и по приобретательской давности. Следовательно, в законе установлен определенный период времени, в течение которого бесхозяйная недвижимая вещь может вернуться к собственнику или перейти к другим лицам по приобретательской давности. Только по истечении этого периода суд по иску органа, управомоченного управлять муниципальным имуществом, признает бесхозяйное недвижимое имущество муниципальной собственностью. Бесхозяйная недвижимая вещь, не признанная по решению суда поступившей в муниципальную собственность, может быть вновь принята во владение, пользование и распоряжение оставившим ее собственником либо приобретена в собственность в силу приобретательской давности.

            Также установлены  более длительные сроки приобретательской  давности на недвижимое имущество. В  статье 234 ГК РФ отмечено, что «лицо-гражданин  или юридическое лицо, не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее  как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение  пяти лет, приобретает право собственности  на это имущество. Еще одной особенностью правового режима недвижимого имущества, является ограничение прав по использованию  земельного участка, так как права  на земельные участки под объектами  не всегда принадлежат собственникам  недвижимого имущества на вещном или обязательственном праве, а  в ряде случаев и не могут принадлежать, например, в силу причин, указанных  в ст. 35 Земельного кодекса РФ, и  регулируются в публичных интересах  различными нормативными актами.

            Правовое значение деления вещей на недвижимые и  движимые связывается с установлением  различного правового режима соответственно для недвижимых и движимых вещей. Установление особого правового  режима для недвижимого имущества  подразумевает:

            1. Право собственности  и другие вещные права на  недвижимость, ограничения этих  прав, их возникновение, переход  и прекращение подлежат государственной  регистрации. Право собственности  на вновь создаваемое недвижимое  имущество или передаваемое по  договору возникает с момента  государственной регистрации этой  недвижимости;

            2. Ипотека может  быть установлена только в  отношении недвижимых вещей (ст. 338 ГК);

            3. Обязательство,  предметом которого является  недвижимость, по общему правилу  исполняется в месте ее нахождения;

            4. Предусматривается  различный порядок приобретения  права собственности на недвижимые  и движимые бесхозяйные вещи (ст. 225 ГК) и вещи, от которых собственник  отказался (ст. 226 ГК);

            5. Наследование недвижимых  вещей и их правовой режим  определяются по нормам права,  действующим в месте их нахождения;

            6. Установлен более  длительный срок приобретательной  давности на недвижимое имущество  (ст.234 ГК);

            7. Предусмотрен особый  порядок обращения взыскания  на заложенное недвижимое имущество  (ст.349 ГК);

            8. Государственное  или муниципальное предприятие  не вправе продавать принадлежащее  ему на праве хозяйственного  ведения недвижимое имущество,  сдавать его в аренду, отдавать  в залог, вносить в качестве  вклада в уставный (складочный) капитал  хозяйственных обществ и товариществ  или иным способом распоряжаться  этим имуществом без согласия  собственника (ст. 295 ГК).

            9. Споры о правах  на недвижимые вещи рассматриваются  по месту нахождения недвижимых  вещей (ст. 30 ГПК).

            Указанные отличия  в правовом режиме недвижимых вещей  распространяются, прежде всего, на вещные права, а не на вещи как таковые.

            Правовой режим  объектов недвижимого имущества  основан на необходимости обеспечения  особой устойчивости прав на это имущество  и установления специального порядка  распоряжения им.

            Приобретая недвижимость в собственность путем заключения сделок купли-продажи, субъекты гражданского права (и прежде всего граждане при  заключении сделок купли-продажи жилых  помещений) в большинстве случаев  обращаются за помощью в риелторские  фирмы или к отдельным риелторам, имеющим статус индивидуального  предпринимателя, которые, будучи профессионалами, действительно могут оказать  квалифицированную помощь: покупателю - в подборе искомой недвижимости, продавцу - в подборе покупателя и обеим сторонам сделки - в подготовке документов и совершении сделки[2].

            Существенным отличием договора купли-продажи недвижимости является исключение из его правового  режима права покупателя на замену товара ненадлежащего качества, что  предопределено особенностями объекта  договора продажи недвижимости, который, как правило, индивидуально определен. Однако это право представляет собой  право требования (предусматривающее  юрисдикционную реализацию права), а  не право на активные действия, такие, как право на односторонний отказ  от исполнения договора (реализующееся  в неюрисдикционном порядке)[3]. 

            § 2. Права и обязанности  сторон в договоре купли – продажи  недвижимости  

            Статья 460. Обязанность продавца передать товар свободным  от прав третьих лиц

            1. Продавец обязан  передать покупателю товар свободным  от любых прав третьих лиц,  за исключением случая, когда  покупатель согласился принять  товар, обремененный правами третьих  лиц. 

            Неисполнение продавцом  этой обязанности дает покупателю право  требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о  правах третьих лиц на этот товар.

            2. Правила, предусмотренные  пунктом 1 настоящей статьи, соответственно  применяются и в том случае, когда в отношении товара к  моменту его передачи покупателю  имелись притязания третьих лиц,  о которых продавцу было известно, если эти притязания впоследствии  признаны в установленном порядке  правомерными.

            М.А. Егорова отмечает, что определенное неравенство прав продавца и покупателя в договоре купли-продажи можно объяснить  тем, что у продавца относительно более широкие возможности защиты своих имущественных интересов, которые кроме средств договорной защиты предусматривают возможность  использования вещно-правовых способов защиты своих прав как титульного владельца, которых лишен покупатель. Таким образом, предоставление покупателю определенного преимущества в правонаделении относительно возможности расторжения  договора купли-продажи вполне оправданно и направлено на установление приблизительно равного правового режима защиты как для продавца, так и для  покупателя[4].

            ОБЗОР ПРАКТИКИ РАЗРЕШЕНИЯ СПОРОВ, ВОЗНИКАЮЩИХ  ПО ДОГОВОРАМ КУПЛИ-ПРОДАЖИ  НЕДВИЖИМОСТИ

            (Информационное  письмо ВАС от 13 ноября 1997 г. N 21)

            Если сделка, требующая  государственной регистрации, совершена  в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести  решение о регистрации сделки.

            До государственной  регистрации перехода к покупателю права собственности на объект недвижимости он не вправе совершать сделки по его  отчуждению.

            Договор купли-продажи  нежилых помещений считается  заключенным с момента его  подписания, а не с момента регистрации  перехода права собственности.