Признание договора купли-продажи недвижимости недействительным

            Не завершенный  строительством объект может быть предметом  договора купли-продажи, а право  собственности на него возникает  с момента государственной регистрации.

            После приобретения в установленном порядке прав на недвижимость на собственнике лежит  такая обязанность, как уплата налога на недвижимость.

            Сторонами договора продажи недвижимости могут быть право – и дееспособные юридические  и физические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации и  муниципальные образования.

            В качестве продавца, по общему правилу, выступает собственник  недвижимого имущества или лицо, уполномоченное им в силу закона или  договора. Государственные и муниципальные  унитарные предприятия могут  выступать продавцами недвижимости только с согласия собственника такого имущества и с соблюдением  требований ст. ст. 294 – 298 ГК, ст. 18 ФЗ «О государственных и муниципальных  унитарных предприятиях».

            Заключение договора продажи недвижимости и вступление его в силу делает его обязательным для продавца и покупателя, но не для третьих лиц. Именно с момента  заключения договора и до момента  государственной регистрации покупатель вправе требовать от продавца его  исполнения, т.е. передачи ему проданного объекта недвижимости.

            Определенным своеобразием отличается и правовое положение  продавца недвижимого имущества, исполнившего свое обязательство перед покупателем  по передаче последнему объекта недвижимости до момента регистрации перехода права собственности к покупателю. В этом случае продавец сохраняет  право собственности на недвижимость и, следовательно, обладает правомочиями по пользованию, владению и распоряжению в отношении проданного имущества. Однако и покупатель имеет статус законного владельца, поскольку  владеет проданным недвижимым имуществом на законном основании, т.е. на основании  договора продажи недвижимости. Таким  образом, в подобной ситуации как  продавец, так и покупатель не могут  распорядиться соответствующим  объектом недвижимости.

            Здесь также необходимо иметь в виду, что Постановлением Пленума ВАС РФ от 25 февраля 1998 года N 8 (пункт 14) было определено, что: "Арбитражным  судам следует исходить из того, что до государственной регистрации  перехода права собственности покупатель по договору продажи недвижимости, исполненному сторонами, не вправе распоряжаться данным имуществом, поскольку право собственности... сохраняется за продавцом.

            После передачи недвижимого  имущества покупателю, но до государственной  регистрации перехода права собственности  продавец также не вправе им распоряжаться, поскольку указанное имущество  служит предметом исполненного продавцом  обязательства, возникшего из договора продажи, а покупатель является его  законным владельцем".

            Если иное не предусмотрено  законом или договором, обязательство  продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после  вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

            Уклонение одной  из сторон от подписания документа  о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, можно  трактовать как отказ соответственно продавца от исполнения обязанности  передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество.

            В соответствии со статьей 224 ГК РФ вещь считается врученной  с момента, когда она фактически поступила во владение покупателя или  указанного им лица.

            Исполнение договора продажи недвижимости сторонами  до государственной регистрации  перехода права собственности не является основанием для изменения  их отношений с третьими лицами.

            Государственная регистрация  перехода права собственности по договору продажи недвижимости требуется  во всех случаях.

            Отсутствие государственной  регистрации перехода права собственности  на недвижимость не является основанием для признания недействительным договора купли-продажи недвижимости.

            Согласно пункту 1 статьи 2 Закона о регистрации прав на недвижимость государственная регистрация - это юридический акт признания  и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или  прекращения прав на недвижимое имущество[5].

            Таким образом, при  заключении и исполнении договора купли-продажи  недвижимости стороны договора имеют  следующие права и обязанности:

            Продавец вправе:

            - требовать от  покупателя уплаты оговоренной  денежной суммы (цены) продаваемого  объекта недвижимого имущества.

            Продавец обязан:

            1) передать в собственность  покупателя недвижимое имущество  на основании передаточного акта  или иного документа о передаче;

            2) не уклоняться  от подписания передаточного  акта или иного документа о  передаче недвижимого имущества;

            3) не уклоняться  от государственной регистрации  перехода права собственности  на недвижимое имущество и  государственной регистрации договора  продажи;

            4) возместить покупателю  убытки, причиненные задержкой государственной  регистрации.

            Покупатель вправе:

            1) в случае передачи  продавцом недвижимого имущества,  не соответствующего условиям  договора продажи о его качестве, по своему выбору требовать  от продавца:

            - соразмерного уменьшения  покупной цены;

            - безвозмездного  устранения недостатков недвижимости;

            - возмещения своих  расходов на устранение недостатков  недвижимости;

            2) в случае существенного  нарушения требований к качеству  недвижимости отказаться от исполнения  договора продажи и потребовать  возврата уплаченной за недвижимость  денежной суммы. Существенным  нарушением требований к качеству  недвижимости признаются:

            а) неустранимые недостатки;

            б) недостатки, которые  не могут быть устранены без несоразмерных  расходов или затрат времени;

            в) недостатки, выявляемые неоднократно;

            г) недостатки, проявляющиеся  вновь после их устранения;

            3) требовать передачи  в собственность недвижимого  имущества на основании передаточного  акта или иного документа о  передаче;

            4) в случае уклонения  продавца от государственной  регистрации перехода права собственности  или государственной регистрации  договора в судебном порядке требовать возмещения убытков, вызванных задержкой государственной регистрации.

            Покупатель обязан:

            1) уплатить оговоренную  сторонами денежную сумму (цену) недвижимого имущества в сроки,  установленные договором;

            2) не уклоняться  от государственной регистрации  перехода права собственности  и государственной регистрации  договора продажи;

            3) не уклоняться  от подписания передаточного  акта (иного документа о передаче  недвижимости).

            4) возместить продавцу  убытки, причиненные задержкой государственной  регистрации. 

            § 3. Ответственность  за нарушение договора купли–продажи недвижимости

            ГК РФ довольно подробно регламентирует вопросы ответственности  сторон по договору купли-продажи. В  частности, ответственность продавца по договору купли-продажи выше, чем  у покупателя, что обусловлено  высоким правовым статусом покупателя (потребителя). Условия в договоре купли-продажи, предусматривающие сокращение ответственности продавца по договору купли продажи, ничтожны, если они  противоречат нормам права, указанным  в ГК РФ и иных нормативно-правовых актах.

            Ст. 557 ГК РФ. В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о её качестве, применяются правила ст. 475.

            В соответствии со ст.475 ГК РФ необходимо различать существенные нарушения требований предусмотренных  условиями договора, и в зависимости  от вида нарушений покупателю предоставлены  различные права. Но в любом случае покупатель не вправе требовать замены недвижимого имущества, а устанавливается  разумный срок для выполнения недостатков  по качеству. Договором могут быть предусмотрены любые сроки.

            Любой договор, предметом  которого является недвижимое имущество (и не только оно), порождает взаимные обязательства сторон, например, необходимость  заплатить за жилое помещение  по договору купли-продажи, внести арендную плату по договору аренды, выполнить  ремонт по договору строительного подряда  и т. д. Все обязательства необходимо выполнять надлежащим образом, поскольку их нарушение повлечет за собой определенную ответственность.

            Меры ответственности  направлены либо на обеспечение исполнения обязательств, либо на компенсацию  имущественных потерь, которые несет  потерпевшая сторона. Поэтому по ее иску суд и применяет данные меры.

            Лицо, которое не исполнило или ненадлежащим образом  исполнило свои обязательства, несет  ответственность только при наличии  вины (умысла или неосторожности), если законом или договором не предусмотрены  иные основания. Отсутствие вины должна доказывать сторона-нарушитель. Но лицо не признают виновным, если им были приняты  все меры для надлежащего исполнения своих обязательств. Если обязательства  нарушены лицом при осуществлении  предпринимательской деятельности, то оно несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным из-за непреодолимой  силы. Таковой признают форс-мажорные, то есть чрезвычайные и непредотвратимые при данных условиях обстоятельства. Но в договоре стороны имеют право  предусмотреть, что только вина является условием ответственности предпринимателя. Если неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств произошло  вследствие вины обеих сторон, то суд  уменьшает размер ответственности  должника. Также он может быть уменьшен, если кредитор умышленно или по неосторожности способствовал увеличению убытков, а также не принял мер к их уменьшению. Заключенное заранее соглашение об освобождении от ответственности  за умышленное нарушение обязательств является ничтожным.

            Как правило, при  гражданско-правовых сделках сторонам важно не понести убытков. В связи  с этим ст.393 ГК РФ предусмотрена  обязанность должника их возместить — при неисполнении или ненадлежащем исполнении своих обязательств. В  этой ситуации важно определить, что  такое убытки. В соответствии со ст. 15 ГК РФ под убытками (реальными) понимают расходы, которые лицо, чье  право нарушено, произвело или  должно будет произвести для восстановления указанного права, а также утрату или повреждение имущества. Помимо этого убытками считают упущенную  выгоду — неполученные доходы, которые  сторона получила бы при обычных  условиях гражданского оборота, если бы ее право не было нарушено. При определении  упущенной выгоды учитывают предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления.

            При подсчете убытков  немаловажную роль играет определение  их цены. По общему правилу принимают  во внимание цены, существовавшие в  том месте, где обязательство  должно было быть исполнено. Если же требование о возмещении убытков не было удовлетворено  добровольно, то стоимость убытков  определяют на день предъявления иска.

            Если в договоре предусмотрено, что за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств стороны уплачивают неустойку, то убытки возмещают в части, не покрытой ею. Но могут быть оговорены и другие варианты: когда взыскивают только неустойку, но не убытки; когда убытки взыскивают в полном объеме сверх  неустойки; когда по выбору кредитора  взыскивают либо неустойку, либо убытки.