Признание договора купли-продажи недвижимости недействительным

            Необходимо помнить, что по общему правилу уплата неустойки  и возмещение убытков в случае ненадлежащего исполнения обязательства  не освобождают должника от исполнения обязательства в натуре, если иное не предусмотрено договором или  законом. В законах могут содержаться  положения, в соответствии с которыми право требовать возмещения убытков  отсутствует.

            Ответственность за неисполнение денежного обязательства  наступает при наличии полного  состава правонарушения: во-первых, неправомерного неисполнения денежного  обязательства (уклонения от возврата, просрочки в уплате и т. д.), во-вторых, использования должником чужих  денежных средств вследствие их неправомерного удержания. Просрочку уплаты должником  денежных сумм за переданные ему товары (квартиру, дом, иную недвижимость), выполненные  работы или оказанные услуги также  следует считать пользованием чужими средствами. Мерой ответственности  является уплата процентов на данную сумму. Их размер определяется существующей в месте жительства кредитора (или  в месте нахождения юридического лица) учетной ставкой банковского  процента на день исполнения денежного  обязательства или его соответствующей  части, если иное не установлено договором  или законом. В ГК РФ предусмотрено  освобождение заемщика от ответственности  за неисполнение денежного обязательства  в случае просрочки со стороны  кредитора. То есть если кредитор отказался  принять предложенное должником  надлежащее исполнение или не совершил действий, до совершения которых заемщик  не мог исполнить своего обязательства, просрочка произошла по его вине. В этом случае должник не обязан платить проценты, кроме того, он получает право на возмещение вызванных  просрочкой кредитора убытков, если только тот не докажет, что просрочка  произошла по обстоятельствам, за которые  ни он сам, ни те лица, на которых возложено  принятие исполнения, не отвечают.

            Помимо всего вышесказанного, если должник не исполнил своих обязательств, кредитор вправе в разумный срок поручить их выполнение третьим лицам за разумную цену или выполнить их своими силами и потребовать от должника возместить понесенные расходы и другие убытки. Но такие расходы должны быть необходимыми. Если они к таковым не относятся, то и возмещению не подлежат.

            ГК РФ устанавливает, что в случае передачи жилого помещения  не соответствующего условиям договора о его качестве, покупатель вправе требовать: соразмерного уменьшения цены, безвозмездного устранения недостатков  в разумный срок, возмещения расходов на устранение недостатков (ст.475 ГК РФ). При наличии существенных недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или выявляются неоднократно, покупатель вправе отказаться от исполнения договора и потребовать возврата уплаченных денег (п.1 ст.475 ГК РФ). Если покупатель не выполняет свою обязанность по оплате, продавец вправе требовать её и уплаты процентов за неправомерное удержание чужих денежных средств (п.3 ст.486 и ст.395 ГК РФ) либо расторжения договора, возвращения недвижимости и возмещения покупателем причиненных убытков. Пленум ВАС РФ по этому поводу высказал, что «регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ, в том числе в связи с неоплатой покупателем имущества»[6].

            Верховный Суд РФ четко закрепил приоритет ГК РФ перед  Законом о защите прав потребителей. последствия продажи недвижимости ненадлежащего качества при приобретении ее гражданином-потребителем должны определяться по правилам ст. 557 ГК РФ. В соответствии с ней потребитель вправе по своему выбору при обнаружении в квартире, жилом доме, ином жилом помещении  или другой приобретенной недвижимости не оговоренных продавцом недостатков  потребовать соразмерного уменьшения покупной цены или безвозмездного устранения продавцом недостатков, или возмещения своих расходов на устранение недостатков.

            Отказаться от исполнения договора и потребовать возврата уплаченной денежной суммы потребитель  может только в том случае, если нарушение требований к качеству является существенным. Существенным нарушением в соответствии с п. 2 ст. 475 ГК РФ признается обнаружение  неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены  без несоразмерных расходов или  затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после  их устранения, и других подобных недостатков[7].

            Статья 461. Ответственность  продавца в случае изъятия товара у  покупателя

            1. При изъятии  товара у покупателя третьими  лицами по основаниям, возникшим  до исполнения договора купли-продажи,  продавец обязан возместить покупателю  понесенные им убытки, если не  докажет, что покупатель знал  или должен был знать о наличии  этих оснований. 

            2. Соглашение сторон  об освобождении продавца от  ответственности в случае истребования  приобретенного товара у покупателя  третьими лицами или о ее  ограничении недействительно. 

            Статья 551. Государственная  регистрация перехода права собственности  на недвижимость

            3. В случае, когда  одна из сторон уклоняется  от государственной регистрации  перехода права собственности  на недвижимость, суд вправе по  требованию другой стороны, а  в случаях, предусмотренных законодательством  Российской Федерации об исполнительном  производстве, также по требованию  судебного пристава-исполнителя  вынести решение о государственной  регистрации перехода права собственности.  Сторона, необоснованно уклоняющаяся  от государственной регистрации  перехода права собственности,  должна возместить другой стороне  убытки, вызванные задержкой регистрации.

            3.1 Ответственность  за незаконные  операции с жильем

            Гражданско-правовая и уголовная ответственность  участников жилищной сделки, совершенной  под влиянием обмана, насилия или  угрозы.

            Уголовным кодексом Российской Федерации мошенничество  квалифицируется как хищение  чужого имущества или приобретение права на чужое имущество путем  обмана или злоупотребления доверием.

            При совершении сделки посредством мошенничества для  ее участников наступают следующие  гражданско-правовые последствия (ст. 179 ГК): если сделка (договор купли-продажи  жилья, дарения, обмена, мены и т.д.) будет  признана судом недействительной, потерпевшему возвращается другой стороной все полученное ею по сделке. При невозможности  возвратить полученное жилое помещение  в натуре (например, оно оказалось  перепродано и в нем прописаны  и проживают новые жильцы, у  которых нет другого жилья) стоимость  этого помещения возмещается  потерпевшему в деньгах.

            Однако гражданско-правовая ответственность виновной стороны  сделки этим не исчерпывается. Помимо возвращения незаконно приобретенного жилья потерпевшему с нее взыскивается в доход государства все то, что она выплатила по сделке потерпевшей  стороне.

            Во многих случаях  мошенничество является действием  преступного характера и наряду с гражданско-правовыми санкциями  влечет за собой применение мер уголовной  ответственности, которые существенно  усилены в новом УК.

            Так, согласно ст.159 УК лица, совершив это преступление, в  зависимости от его тяжести наказываются штрафом, либо обязательными исправительными  работами, либо арестом на срок от четырех  до шести месяцев, либо лишением свободы  на срок до десяти лет с возможной  конфискацией имущества.

            Гражданско-правовая ответственность по сделкам, совершенным  под влиянием насилия и угрозы, та же, что и по сделкам, заключенным  посредством обмана. Однако уголовная ответственность за этот вид незаконных сделок квалифицируется по ст. 163 УК как вымогательство.

            Вымогательством считается  требование передачи чужого имущества  или права на имущество или  совершение других действий имущественного характера под угрозой применения насилия либо уничтожения или  повреждения чужого имущества, а  равно под угрозой распространения  сведений, позорящих потерпевшего или  его близких, либо иных сведений, которые  могут причинить существенный вред правам или законным интересам потерпевшего, либо его близких.

            Это преступление может  повлечь наказание в виде лишения  свободы до пятнадцати лет с конфискацией имущества.

            Одним из оснований  признания сделки недействительной по ст.179Гражданского кодекса служит совершение ее под влиянием угрозы, то есть психического воздействия, вызывающего  у лица опасения причинения ему или  его близким личного или имущественного вреда (например, угроза лишить жизни, повредить здоровье, запятнать честь, уничтожить имущество и т.д.).Угроза может исходить от стороны в сделке или от других лиц, о действиях  которых этой стороне известно.

            В подавляющем большинстве  случаев угроза является действием  преступным и влечет за собой наряду с гражданско-правовыми санкциями  применение к угрожавшему мер  уголовной ответственности по ст.163 УК.

            Основанием к признанию  сделки недействительной является также  угроза совершить действия, в которых  выражалось бы злоупотребление принадлежащим  угрожающему правом. Угроза совершить  действия, в которых выражается осуществление  права угрожающего; например, угроза направить по месту работы исполнительный лист для взыскания алиментов, не может служить основанием признания  сделки недействительной.

            Итак: любая сделка с жильем - это риск, более того, этот риск поддается контролю и может  быть сведен к минимуму, если иметь  четкое представление о том, какие  правовые последствия влечет подпись, поставленная на том или ином документе.

            Виды рисков, возникающих  при поведении сделок с недвижимостью, определяются рядом факторов. К их числу можно отнести уровень  социально- экономического развития, устойчивость банковской системы, сбалансированность и полноту законодательства, и  многие другие. Но наибольший интерес  с точки зрения обыкновенного  человека представляют собой юридические  риски, так как они, во-первых, иногда приводят к оспариванию права  собственности на приобретенную  квартиру и, во-вторых, в большей  степени поддаются контролю во время  проведения сделки. Знание предыстории  приобретаемой квартиры является необходимым для того, чтобы принять решение о ее приобретении. При этом нужно учитывать, что гражданское законодательство устанавливает 10-летний срок исковой давности для заключенных сделок. Не зная исторических особенностей приобретаемого жилья, вы, возможно, запускаете часовой механизм мины замедленного действия.

            Вместе с тем, как  показала обширная судебно-арбитражная  практика последнего десятилетия, названные  традиционные вещно-правовые способы  защиты права собственности во многих случаях оказываются неэффективными, когда речь идет о различных нарушениях права собственности на недвижимое имущество[8].

            ОБЗОР ПРАКТИКИ РАЗРЕШЕНИЯ СПОРОВ, ВОЗНИКАЮЩИХ  ПО ДОГОВОРАМ КУПЛИ-ПРОДАЖИ  НЕДВИЖИМОСТИ

            (Информационное  письмо ВАС от 13 ноября 1997 г. N 21)  

            Если сделка, требующая  государственной регистрации, совершена  в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести  решение о регистрации сделки.

            В случае передачи в  составе предприятия долгов (обязательств) продавца, которые не были указаны  в договоре продажи предприятия  или передаточном акте, покупатель вправе требовать уменьшения покупной цены, а не ограничения пределов правопреемства.

            Если обязательства  по договору купли-продажи исполнены  сторонами надлежащим образом, продавец не вправе требовать внесения изменения  в этот договор в части увеличения цены проданного имущества.

            Невыполнение покупателем  обязательств по оплате недвижимости, предусмотренных договором купли-продажи, может служить основанием к расторжению  этого договора. 

            Заключение  

            В заключении хотелось бы отметить некоторые важные аспекты, связанные с заключением и  реализацией договора купли-продажи  недвижимости в общем.

            По договору купли-продажи  недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный  участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а  покупатель обязуется принять объект недвижимости и уплатить за него определенную денежную сумму.

            Существенными условиями  договора купли-продажи недвижимости являются предмет и цена.

            Такой договор должен быть заключен в письменной форме  в виде единого документа, подписанного сторонами. Кроме того, Гражданским  кодексом РФ предусмотрена обязательная регистрация перехода прав по договору купли-продажи нежилых помещений. Государственной регистрации подлежит не сам договор продажи нежилых  помещений, а переход права собственности  на здание (сооружение) по такому договору от продавца к покупателю.