Признание договора купли-продажи недвижимости недействительным

            Договор купли-продажи  недвижимости считается заключенным  с момента его подписания, а  не с момента регистрации перехода права собственности. До государственной  регистрации перехода к покупателю права собственности на объект недвижимости он не вправе совершать сделки по его  отчуждению.

            Для осуществления  государственной регистрации стороны  должны представить в соответствующий  государственный орган достаточный  пакет документов, подтверждающих их полномочия и права на предмет  сделки.

            Срок государственной  регистрации по общему правилу составляет один месяц, однако на практике применяется  ускоренная процедура регистрации  перехода прав на нежилые помещения, что позволяет значительно сократить  сроки государственной регистрации  перехода прав на недвижимость.

            Передача проданного объекта недвижимости продавцом  и принятие его покупателем должны быть оформлены передаточным актом  или иным документом, подписанным  обеими сторонами. До фактической передачи проданного недвижимого имущества  покупателю и подписания сторонами  передаточного акта или иного  документа договор продажи недвижимости не может считаться исполненным.

            Переход в результате исполнения договора купли-продажи  недвижимости, строения находящихся  на земельном участке, неизбежно  влечет изменение правоотношений и  по поводу этого земельного участка. Так, например, покупатель здания, сооружения одновременно с передачей ему  права собственности на указанные  объекты получает права и на ту часть земельного участка, которая  занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

            Итак, объекты недвижимости являются одними из самых ликвидных  вещей. Стоимость их увеличивается  с каждым годом. Из-за большой стоимости и из-за высокого спроса на объекты недвижимости операции с недвижимостью относятся к категории повышенного риска.

            Российский рынок  недвижимости отражает все проблемы переходной экономики и характеризуется  неравномерным развитием своих  сегментов, несовершенной законодательной  базой и низкой инвестиционной активностью  граждан и юридических лиц. Однако он представляет собой перспективную  форму вложения капиталов.

            Договоры  купли продажи  недвижимого имущества составляют сегодня значительную часть хозяйственного оборота и имеют большое значение в жизни и деятельности граждан и юридических лиц, а также в гражданском обороте.

            Договор купли продажи  неждвижимости является одним из отдельных видов договора купли продажи, выделяемым по признаку особого объекта продажи - недвижимого имущества. Поэтому указанному договору купли продажи недвижимого имущества присущи все основные признаки общего договора купли продажи. Исходя из этого, договор купли продажи недвижимого имущества может быть определен следующим образом: Договор купли продажи недвижимого имущества - гражданско-правовой договор, который является разновидностью договора купли продажи. По договору купли продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество за определенную покупную цену.

            Особенностями договора купли продажи недвижимости являются:

            ·  Большинство объектов недвижимости неразрывно связано с теми земельными участками, на которых они расположены.

            ·  Недвижимое имущество, по сравнению с другими объектами купли продажи обладает, как правило, повышенной ценностью, а значит, в договоре требуются особые меры по охране интересов продавцов и покупателей.

            ·  Законодательством РФ предусмотрен ряд ограничений по участию недвижимых объектов в гражданском обороте в связи с их социальной значимостью и целевым назначением.

            ·  Недвижимость является, как правило, индивидуально-определенной и незаменимой вещью, что накладывает известный отпечаток на правовое регулирование связанных с ней отношений.

            Как и всякий договор  купли-продажи, договор купли продажи  недвижимого имущества является консенсуальным, возмездным и взаимным. Правовое регулирование договора продажи недвижимости как отдельного вида договора купли продажи регулируются §7 гл.30 ГК РФ содержатся специальные правила, регламентирующие заключение договора продажи недвижимого имущества, его форму, а также действия сторон по исполнению договора продажи недвижимго имущества. Указанные правила сформулированы в качестве специфических норм, исключающих действие соответствующих общих положений о купле - продаже товаров (§1 гл.30 ГК РФ). 

            Список  использованных источников и литературы  

            1.  Невзгодина Е.Л. Договоры купли-продажи недвижимости при участии риелторских фирм и проблема задатка. // Вещные права: система, содержание, приобретение: Сб. науч. тр. в честь проф. Б.Л. Хаскельберга / Под ред. Д.О. Тузова. Статут, 2008.

            2.  Егорова М.А. Особенности расторжения договора купли-продажи недвижимости. // «Законы России: опыт, анализ, практика», 2009, N 2.

            3.  Гражданское право. Ч. 1 / Под ред. В.П. Мозолина. М., 2003. С. 212.

            4.  Постановление Пленума ВАС РФ от 25.02.98. № 8 // Вестник ВАС РФ. М., 1998. №10.

            5.  Левшина Т.Л. Некоторые вопросы, возникающие при рассмотрении дел о ненадлежащем качестве недвижимости, приобретенной гражданами по договору купли-продажи для личных нужд. // Комментарий судебной практики. Выпуск 10 / Под ред. К.Б. Ярошенко. Юридическая литература, 2004.

            6.  Витрянский В.В. Актуальные проблемы судебной защиты права собственности на недвижимость. // Гражданское право современной России / Сост. О.М. Козырь и А.Л. Маковский. Статут, 2008.

            7.  Ивачев И.Л. Купля-продажа недвижимости. Защита прав сторон: материалы судебной практики. // "ГроссМедиа", 2005 // СПС «Консультант Плюс». 
 

            [1] Ивачев И.Л. Купля-продажа недвижимости. Защита прав сторон: материалы судебной практики. // "ГроссМедиа", 2005 // СПС «Консультант Плюс».

            [2] Невзгодина Е.Л. Договоры купли-продажи недвижимости при участии риелторских фирм и проблема задатка. // Вещные права: система, содержание, приобретение: Сб. науч. тр. в честь проф. Б.Л. Хаскельберга / Под ред. Д.О. Тузова. Статут, 2008.

            [3] Егорова М.А. Особенности расторжения договора купли-продажи недвижимости. // «Законы России: опыт, анализ, практика», 2009, N 2.

            [4] Егорова М.А. Особенности расторжения договора купли-продажи недвижимости. // «Законы России: опыт, анализ, практика», 2009, N 2.

            [5] Ивачев И.Л. Купля-продажа недвижимости. Защита прав сторон: материалы судебной практики. // "ГроссМедиа", 2005 // СПС «Консультант Плюс».

            [6] Постановление Пленума  ВАС РФ от 25.02.98.  № 8 // Вестник ВАС РФ. М., 1998. №10, п.15.

            [7] Левшина Т.Л. Некоторые вопросы, возникающие при рассмотрении дел о ненадлежащем качестве недвижимости, приобретенной гражданами по договору купли-продажи для личных нужд. // Комментарий судебной практики. Выпуск 10 / Под ред. К.Б. Ярошенко. Юридическая литература, 2004.

            [8] Витрянский В.В. Актуальные проблемы судебной защиты права собственности на недвижимость. // Гражданское право современной России / Сост. О.М. Козырь и А.Л. Маковский. Статут, 2008.