Договор купли-продажи недвижимого имущества

План работы:

ВВЕДЕНИЕ 3

Глава 1.  Общие положения о договоре купли-продажи недвижимого имущества. 5

1.1.  Общая характеристика договора купли-продажи недвижимости как разновидности договора купли-продажи. 5

1.2.  Общая характеристика элементов договора купли-продажи недвижимости 12

Глава 2. Особенности договора купли-продажи недвижимого имущества 15

2. 1. Недвижимость как предмет договора купли-продажи недвижимого имущества 15

2.2. Государственная регистрация перехода права собственности                    на   недвижимое имущество 20

Глава 3. Правовой статус сторон по договору купли-продажи недвижимого имущества. 24

3.1. Права, обязанности, ответственность продавца по договору купли-продажи недвижимого имущества. 24

3.2. Права, обязанности, ответственность покупателя по договору купли-продажи недвижимого имущества 31

ЗАКЛЮЧЕНИЕ 34

Список использованной литературы 35

ВВЕДЕНИЕ

Купля-продажа – один из важнейших  институтов гражданского права. Известная  нам история правового регулирования  этого договора насчитывает почти  четыре тысячи лет. В процессе многовекового  развития правовых систем происходил своеобразный естественный отбор норм о купле-продаже. Случайные, неудачные  положения со временем отсеиваются , уступая место более обоснованным и качественным, повышая уровень юридической техники.

Правовые нормы, первоначально  регулировавшие только куплю-продажу, постепенно приобрели характер общих, исходных положений для других гражданско-правовых сделок. Благодаря этому институт купли-продажи оказал огромное влияние  на формирование договорного права  всех правовых систем: в историческом аспекте из него выросла практически  вся общая часть обязательственного права. В свою очередь, общие положения  договорного права почти целиком  распространили свое действие на отношения  по купле-продаже.

Договор купли-продажи - основной вид гражданско-правовых обязательств, применяемых в имущественном  обороте. Поэтому не случайно положения, регулирующие отношения, связанные  с куплей-продажей, открывают часть  вторую Гражданского кодекса Российской Федерации.

Актуальность  избранной темы объясняется, прежде всего, тем, что договор купли-продажи  недвижимости в последние несколько  лет в нашей стране в связи с ростом количества и качества предпринимательства приобретает все большее значение. Этот вопрос исследуется не только учеными – юристами, но и специалистами в других областях. Недвижимое имущество играет особую роль в экономической и социально-культурной жизни любого общества, выступая в качестве важнейшего экономического ресурса и играя роль той пространственной среды, в которой осуществляется любая человеческая деятельность.

Целью работы является подробное рассмотрение договора купли-продажи недвижимости. Для достижения указанной цели, были поставлены следующие задачи:

• рассмотрение понятия договора купли-продажи;
• раскрытие понятия договора купли-продажи недвижимости;
• описание элементов договора купли-продажи недвижимости;
• раскрытие предмета договора купли-продажи недвижимости
• исследование перехода права собственности на недвижимость;
• рассмотрение последствий признания договора-купли продажи недвижимости недействительной сделкой.
• рассмотрение содержания договора купли-продажи недвижимости
• изучение правоприменительной практики

Глава 1.  Общие положения о договоре купли-продажи недвижимого имущества.

1.1.  Общая характеристика договора купли-продажи недвижимости как разновидности договора купли-продажи.

Уже в древнем римском праве  понятие договора купли-продажи  разделяло обязательственный момент (принятие на себя продавцом обязательства  предоставить покупателю обладание  продаваемыми вещами) и момент получения  покупателем права на вещь. Последний  результат (получение покупателем  непосредственного права на вещь) основывался на особом титуле, каким  являлась фактическая передача проданной  вещи покупателю. Это и есть вещный момент в понятии договора купли-продажи. Вещный момент в понятии договора купли-продажи имеет особое значение по сравнению с обязательственным, так как римляне прилагали  конструкцию переноса права только к собственности и никогда к обязательствам . Не всякий договор , понимая его как согласное выражение воли (соглашений) двух противостоящих сторон, направленное на установление правовой связи, которое составляет содержание обязательства , признавался в римском праве в качестве основания для возникновения обязательства , защищаемого иском.¹

Традиции  римского права продолжаются в странах с континентальной  системой права, т.е. договор купли-продажи  как обязательственный договор  не может быть понят без элементов  вещного права, посредством которых  передается собственность на вещь и  на деньги.

Однако в отличие от римского права в современном праве  обязательственный элемент играет особую роль вместо вещного. Обязательственный момент данного договора выражается правопритязанием сторон. Договор купли-продажи лишь порождает соответствующие правопритязания сторон о передаче, предоставлении и оплате. Порожденные договором купли-продажи обязательственно-правовые притязания нуждаются еще в своей реализации, т.е. фактически передаются купленная вещь, право собственности на нее и деньги.

В законодательстве используется термин "одна сторона обязуется", который  явно выражает обязательственный характер договора купли-продажи. По этому договору стороны принимают на себя обязанности, в том числе обязанности по передаче вещи и права собственности  на нее. Это совершенно необходимо потому что:

• во-первых, заключение договора купли-продажи является одним из основных способов приобретения права собственности, однако нормы вещного права не предназначены для регулирования всех возникающих из него отношений, которые в настоящее время могут носить очень сложный характер, например отношений по поводу качества, гарантии, срока годности и т.п. Здесь, стороны должны согласоваться и принять на себя соответствующие обязанности либо согласны применить нормы, предусматривающие эти обязанности.
• во-вторых, в современных условиях широко заключаются договоры купли-продажи, момент исполнения которых не совпадает с моментом заключения, а также в отношении товаров, не имеющихся в момент заключения договора, поэтому необходимо усиливать обязательственный момент, как в целях обеспечения его исполнения, так и удовлетворении потребностей оборота в расширении сферы применения договора купли-продажи;
• в-третьих, обязательственный момент в понятии договора купли-продажи очень важен для укрепления стабильности развитого рынка посредством договорной дисциплины, поскольку именно в обязательстве может быть успешно решен такой сложный вопрос, как ответственность и последствия при неисполнении или ненадлежащем исполнении передачи вещи и права собственности на нее.

           Перенос права собственности на имущество характеризуется строгим формализмом, необходимым для придания акту всеобщего значения,  только общепризнанный порядок отчуждения может обеспечить реальный эффект приобретения, то есть поставить приобретателя в такое положение по отношению к вещи, когда устраняется любое третье лицо. Перенос собственности осуществляется именно волей отчуждателя и требует перехода к приобретателю публично признанной связи с вещью. Выражение "передать вещь", употребляемое наряду с "перенести собственность", указывает не просто на материальный акт передачи, но и подчеркивает смену субъекта права при идентичности объекта.  Вещь переходит к приобретателю со всеми особенностями ее юридического положения, включая обремененность ее правами третьих лиц.

        Купля-продажа – основное обязательство, обеспечивающее товарооборот². Перемещение материальных благ в товарной форме, составляющее основу любого обязательства, в договоре купли-продажи выступает в наиболее чистом виде, является его непосредственным содержанием. Договор купли-продажи играет ведущую роль в опосредовании международных экономических отношений в сфере внешней торговли.

 Договором купли-продажи называется  соглашение, в силу которого одна  сторона (продавец) обязуется передать  вещь (товар) в собственность другой  стороне (покупателю), а покупатель обязуется этот товар и уплатить за него продавцу определенную денежную сумму (цену) (ст 454 ГК РФ).³ Договор купли-продажи – это основной вид гражданско-правовых обязательств, применяемых в имущественном обороте.

Договор купли-продажи Гражданский  кодекс Российской Федерации трактует как общее родовое понятие, охватывающее все виды обязательств по отчуждению имущества за определенную покупную цену. Ранее самостоятельные договорные типы стали пониматься как разновидность  договора купли-продажи. Например, розничная  купля-продажа, поставка, энергоснабжение  и т.д.

По ГК РФ вопрос о том, что продается  и покупается, считается согласованным  сторонами, если из их договора можно  установить наименование и количество товара. По смыслу п. 1 ст.465 ГК условие о количестве товара может быть согласовано путем установления в договоре порядка его определения⁴. Остальные условия, включая цену и качество передаваемых товаров, в принципе являются определимыми на основе критериев, введенных законом, и могут особо не оговариваться сторонами. 

Сказанное не исключает необходимости установления для отдельных видов купли-продажи  требований об обязательном согласовании более широкого круга условий. Такие  требования предъявляются в Гражданском  Кодексе Российской Федерации, например, к договорам энергоснабжения  и продажи предприятий. Более  того, именно наличие дополнительных существенных условий купли-продажи - один из основных критериев выделения  ее отдельных разновидностей (поставка, розничная купля-продажа, контрактация и т. п.).

Договор купли-продажи может быть заключен с условием о его исполнении к  строго определенному сроку. Это  возможно, когда из его содержания вытекает, что при нарушении срока  исполнения покупатель утрачивает интерес  к договору. Продавец не вправе производить  исполнение по такому договору до наступления  или после истечения срока  без согласия покупателя и в том  случае, если покупатель не воспользовался правом на отказ от исполнения договора. Примером договора с условием его исполнения к строго определенному сроку (даже при отсутствии ссылки на то в тексте договора) может служить договор купли-продажи партии новогодних елок.

 ГК  РФ предусматривает обязанность  продавца передать покупателю  товар свободным от любых прав  третьих лиц. Исключение составляют  лишь ситуации, когда есть согласие  покупателя принять товар, обремененный  такими правами. Имеются в виду  случаи, когда продаваемое имущество  ранее уже было передано в  залог, аренду либо в отношении  этого имущества установлен сервитут  и т. п.

Правильным  является подход законодателя  (п. 1 ст.461 ГК РФ), который старается локализовать отрицательные последствия совершения сделки по отчуждению продавцом имущества, обремененного правами третьих  лиц, на самом продавце⁵.

Покупатель, обнаружив, что на приобретенное  им имущество имеются права третьих  лиц, о которых он не знал и не должен был знать, может предъявить продавцу, не поставившему его в  известность относительно указанных  обстоятельств, требование об уменьшении цены товара либо о расторжении договора купли-продажи и возмещении причиненных  убытков.⁶

Являющийся  предметом купли-продажи товар, в  отношении которого существуют права  третьих лиц, может оказаться  истребованным этими лицами у  покупателя. Для подобных случаев  ГК РФ устанавливает правило, обязывающее  покупателя, к которому предъявлен иск об изъятии товара, привлечь к участию в этом деле продавца. При этом продавец не вправе отказаться от участия в таком деле на стороне  покупателя.

         По общему правилу, товаром по договору купли-продажи могут быть любые вещи - определяемые родовыми признаками, или индивидуально-определенные, движимые или недвижимые и др. Товаром могут быть любые, не изъятые из оборота вещи⁷. При этом в некоторых предпринимательских договорах купли-продажи (поставка, поставка для государственных нужд, контрактация, продажа предприятий) товар передается покупателю исключительно для использования в предпринимательской деятельности, в других же разновидностях купли-продажи (розничная купля-продажа) - исключительно для использования, не связанного с предпринимательской деятельностью, а в третьих (договор энергоснабжения) - и для бытового потребления, и для использования в предпринимательской деятельности

Общие положения о купле-продаже, установленные в параграфе 1 главы 30 ГК РФ, подлежат применению и к  договору купли-продажи недвижимостью, если иные правила не предусмотрены  параграфом 7 главы 30 ГК РФ, которые  специально предназначены для регулирования  продажи недвижимости. В качестве разновидности договора купли - продажи  недвижимости выступает договор купли-продажи предприятия. Признание недвижимым имуществом предприятия (ст. 132 ГК) порождает множество проблем, в том числе неразрешимых.  В связи с этим предлагалось из ст. 132 ГК исключить упоминание о предприятии как о недвижимости . Вместе этой категории ввести понятие «комплекс недвижимого имущества» как объединение разнородных вещей единым хозяйственным назначением. Однако в настоящее время предприятие как имущественный комплекс признается недвижимостью.