Договор купли-продажи недвижимого имущества

Таким образом, можно выделить следующие разновидности  недвижимости, обладающие определенными  особенностями: 1) земельные участки (включая недра и водные объекты); 2) лесной фонд; 3) здания и сооружения; 4) жилые помещения; 5) предприятия как имущественные комплексы; 6) морские, воздушные, речные суда, космические объекты.

2.2. Государственная  регистрация перехода права собственности                    на   недвижимое имущество

Составной частью более строгого режима недвижимого  имущества является его государственная  регистрация. Государственная регистрация  прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания  и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или  прекращения прав на недвижимое имущество  в соответствии с ГК РФ. Государственная  регистрация является единственным доказательством существования  зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может  быть оспорено только в судебном порядке (ст.2 Федерального Закона Российской Федерации  « О государственной регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним»)¹⁷.

Применительно к договору продажи недвижимости в ГК РФ имеются специальные правила  о государственной регистрации  перехода права собственности, исключающие  применение некоторых общих положений  ГК РФ о государственной регистрации сделок и договоров, а именно: положение о том, что сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных ст. 131 ГК РФ и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п.1 ст.164 ГК РФ); и положение о том, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации (п.3 ст.433 ГК РФ).

Статья 165 ГК РФ устанавливает самое жесткое  из возможных последствий неосуществления  государственной регистрации сделки с недвижимостью, которая в силу закона подлежит такой регистрации. Такая сделка считается ничтожной, а значит, вообще не порождает правовых последствий. Однако для случаев  недобросовестного поведения одной  из сторон, выражающегося в уклонении  от регистрации, суду по требованию другой стороны предоставляется возможность  вынести решение о регистрации  сделки в соответствии с судебным решением, что спасет сделку от «ничтожности» (п.3 ст.165).

Однако  из общего правила об обязательности регистрации сделок с недвижимостью  существует ряд исключений. В случае заключения договора продажи недвижимости регистрации подлежит не договор как таковой, а переход права по договору. Поэтому вопрос о ничтожности самого договора по мотивам неосуществления его регистрации вообще возникнуть не может. Более того, пункт 2 статьи 551 ГК РФ допускает исполнение сторонами договора продажи недвижимости до государственной регистрации, однако указывает, что такое исполнение не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. Таким образом, в случае спора между контрагентами по исполненному договору суд будет рассматривать в качестве собственника в отношениях между ними лицо, приобретшее недвижимость, но не зарегистрировавшее свои права на нее, хотя на отношения с третьими лицами это никоим образом не повлияет. При этом суду предоставлено право вынести решение о регистрации перехода права собственности, если одна из сторон уклоняется от регистрации перехода права собственности на недвижимость.

Государственная регистрация состоит во внесении соответствующих записей в единый государственный реестр, который  ведут учреждения юстиции по государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним на территории регистрационного округа по месту нахождения недвижимого  имущества (п.1 ст. 9 Федерального Закона Российской Федерации « О государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним»). Для некоторых объектов недвижимого имущества (морские и воздушные суда, суда внутреннего плавания) существуют иные реестры, такие как Государственный судовой реестр РФ, реестр арендованных иностранных судов, Государственный реестр гражданских воздушных судов РФ и др.

 Указанные реестры должны охватить широкий круг прав, включая право собственности, хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения, постоянного пользования, ипотеки, сервитута, а в случаях, предусмотренных Кодексом или иными законами, также и иные права (п.1 ст. 131 ГК РФ). В реестре должна фиксироваться принадлежность определенному лицу соответствующих прав, прекращение либо переход их к другим лицам.

 Государственная  регистрация носит публичный  характер. Соответственно орган,  который ее осуществляет, обязан  предоставлять любому лицу информацию  о произведенной регистрации  и зарегистрированных им правах или выдать ему в письменной форме мотивированный отказ. Такой отказ может быть обжалован обратившимся за информацией лицом в суд (п.2 ст.7 ФЗ « О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

          Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним проводится в последовательности, определенной порядком приема документов. Сделка считается зарегистрированной, а правовые последствия - наступившими со дня внесения записи о сделке или праве в Единый государственный реестр прав. Окончанием процедуры государственной регистрации является выдача Свидетельства о государственной регистрации права. Свидетельство должно быть заполнено и подписано государственным регистратором, то есть подготовлено к фактической выдаче правообладателю в срок, не превышающий срока, в течении которого должна быть произведена государственная регистрация права конкретного лица (правообладателя)¹⁸. Данный документ является итоговым и свидетельствует о государственной регистрации перехода прав.

Государственная регистрация носит правоподтверждающий характер.

Внося в единый государственный реестр запись о  праве, регистрационная служба от имени  государства признает и подтверждает, что право на недвижимое имущество  возникло у лица на законных основаниях.

2.3. Основания признания договора  купли-продажи недвижимого имущества недействительной сделкой

Договор купли-продажи может быть признан  недействительным только по решению  суда, в том случае если он:

• не соответствует закону и иным правовым актам (168 ГК РФ);
• заключен с целью противной основам правопорядка и нравственности (169 ГК РФ);
• является мнимой или притворной сделкой ( 170 ГК РФ);
• заключен гражданином, признанным судом недееспособным (171 ГК РФ);
• заключен гражданином, не достигшим 18 лет (175 ГК РФ);
• заключен гражданином, ограниченным судом в дееспособности (176 ГК РФ);
• заключен гражданином, не способным понимать значение своих действий и руководить ими (177 ГК РФ);
• заключен под влиянием заблуждения, обмана или угрозы, злонамеренного согласия представителей сторон или стечения тяжелых обстоятельств (178-179 ГК РФ);
• заключен лицом вне пределов его полномочий (174 ГК РФ);
• сделка совершенная  юридическим лицом выходит за пределы его правоспособности ( 173 ГК РФ).

Глава 3. Правовой статус сторон по договору купли-продажи недвижимого имущества.

3.1. Права, обязанности,  ответственность продавца по  договору купли-продажи недвижимого  имущества.

      Для удовлетворения потребностей, которые послужили побудительным  мотивом к заключению договора  купли - продажи, стороны должны  исполнить возникшее из договора  обязательство. В силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора)  определенное действие, как-то : передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности¹⁹. Исполнение обязательства купли - продажи, в том числе купли - продажи недвижимости, регулируется общими нормами (гл. 22 ГК РФ) и специальными правилами (гл. 30 ГК РФ). Традиционно, под исполнением обязательства понимается совершение (воздержание от совершения) конкретных действий (в частности, передача-принятие вещи, передача - принятие обусловленной договором суммы). Исполнение обязательств по общему правилу производится обязанной стороной (должником). Именно надлежащим исполнением договорного обязательства достигается его цель, поэтому само по себе истечение срока действия договора автоматически не влечет прекращения обязательства (п.3 ст. 425 ГК РФ). Обязательство прекращается, по общему правилу, его исполнением. Необходимо уточнить, что не всякое исполнение обязательства влечет его прекращение, а только исполнение, соответствующее определенным требованиям.

  Основные  обязанности сторон сформулированы  в законодательном определении:  договора купли-продажи: продавец  обязуется передать вещь в  собственность покупателю, который  обязуется принять ее и уплатить  за нее определенную денежную  сумму (п. 1 ст. 454 ГК РФ).

      Главная обязанность продавца - передать  недвижимость в определенный  срок. Срок исполнения обязанности  передать имущество устанавливается  в договоре; если срок в договоре  купли-продажи не установлен, то  обязанность (обязательство) должна  быть исполнена продавцом в  разумный срок после возникновения  обязательства (заключения договора). Обязанность, не исполненную в  разумный срок, продавец должен  исполнить в семидневный срок  со дня предъявления покупателем  требования об исполнении (ст. 314, 457 ГК РФ). Если сторонами договора не исполнена установленная законом обязанность по передаче предусмотренного условиями договора имущества, такой договор является незаключенным²⁰.

           Установление срока передачи  имущества имеет двоякое значение, и в соответствии с этим  его нарушение влечет различные  правовые последствия. Во-первых, исполнение в срок может рассматриваться  как простая обязанность. При  просрочке по вине продавца  покупатель остается обязанным  принять передаваемое недвижимое  имущество, кроме случаев, когда  он вправе отказаться от исполнения  договора купли-продажи (например, если вследствие просрочки исполнение  утратило для него интерес), и  приобретает право требовать  возмещения причиненных убытков  (ст. 405, 484 ГК РФ). Во-вторых, срок исполнения  может быть «условием исполнения»,  если из содержания договора  следует, что при нарушении  срока его исполнения покупатель  утрачивает интерес к договору. Такой договор при нарушении  определенного в нем срока  продавец вправе исполнить только  с согласия покупателя (п. 2 ст. 457 ГК РФ).

         Продавец может исполнить договор  досрочно, если иное не предусмотрено  правовыми актами, условиями обязательства,  либо не вытекает из его  существа. Однако, при исполнении  обязательств, связанных с осуществлением  его сторонами предпринимательской  деятельности, действует прямо противоположное  правило (см. ст. 315 ГК РФ).

         Обязательство по передаче объекта  недвижимости, возникающее из договора  купли-продажи недвижимости, должно  быть реально исполнено. Реальное  исполнение означает, что продавец  должен исполнить обязательство  к натуре в полном соответствии  с определенными условиями о  предмете, замена же исполнения  в натуре денежным возмещением,  то есть предоставление потерпевшей  стороне суррогата исполнения, не  допускается. Только после осуществления  определенного согласованным волеизъявлением сторон действия (передачи объекта) можно говорить о том, что обязательство было реально исполнено. Если исполнение последовало, но были нарушены какие-то условия (например, о качестве передаваемого товара, сроке обязательства), то имеет место нарушение требования надлежащего исполнения обязательства.

Термин  «передача» в самом широком смысле означает определенные согласованные  действия, направленные на то, чтобы  какой-то объект (недвижимое имущество) поступил из имущественной сферы  одного субъекта к другому. В результате передачи первоначальный обладатель вещи (продавец) утрачивает ее, а другой (покупатель) - приобретает. Из всех способов передачи, перечисленных в норме статьи 224 ГК РФ, к недвижимому имуществу  применимо только «вручение вещи приобретателю» (такой вывод следует  из правила ч. 2 п. 1 ст. 556 ГК РФ и свойств  недвижимости). Вещь считается крученной  покупателю с момента ее фактического поступления во владение приобретателя  или указанного им лица (п. 1 ст. 224, п. 1 ст. 556 ГК РФ). Для обеспечения передачи и получения соответствующего имущества  покупатель обязан в соответствии с  обычно предъявляемыми требованиями совершить  необходимые действия, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми  актами, или договором купли-продажи (п. 2 ст. 484 ГК РФ).

        Фактическая передача имущества  должна быть зафиксирована в  юридически значимых документах. Помимо фактической передачи - принятия  недвижимости стороны договора  купли - продажи должны подписать  передаточный акт или иной  документ о передаче (п. 1 ст. 556 ГК  РФ). Таким образом, передача недвижимого  имущества означает его фактическое  вручение и подписание документа  о передаче.

         Только после передачи имущества  и подписания документа о передаче  продавец и покупатель считаются  исполнившими свои обязанности  соответственно по передаче и  принятию недвижимого имущества  (ст. 556 ГК РФ). Норма части 2 пункта 1 статьи 556 ГК, определяющая момент исполнения обязанности по передаче, является диспозитивной, в законе или договоре может быть предусмотрено иное.

         Четкое определение момента исполнения  продавцом обязанности по передаче  вещи покупателю имеет важное  практическое значение. Именно с  этим моментом, если иное не  предусмотрено договором купли  - продажи, Гражданский кодекс  РФ связывает переход риска  случайной гибели или случайного  повреждения имущества на покупателя (п. 1 ст. 459 ГК РФ).

          Общее правило о риске сформулировано  в статье 211 ГК РФ: риск случайной  гибели или случайного повреждения  имущества несет его собственник,  если иное не предусмотрено  законом или договором. Несколько  иначе сформулирована норма пункта 1 статьи 459 ГК, в соответствии с  которой риск случайной гибели  отчуждаемого имущества переходит  от продавца к покупателю одновременно  с исполнением обязанности по  передаче имущества. Соглашением  сторон может быть определен  и другой момент. Есть все основания  считать, что момент исполнения  продавцом обязанности передать  имущество покупателю и момент  перехода права собственности  на недвижимость - предмет договора  купли - продажи могут не совпадать.  Риск случайной гибели в этом  случае и в некоторых других  может нести не собственник  имущества, а другое лицо (например, владеющий им покупатель, не зарегистрировавший  право собственности на недвижимое  имущество).