Договор купли-продажи недвижимого имущества

            Риск случайной гибели вещи  означает опасность (угрозу) наступления  будущего ущерба вследствие произошедших  в проданной вещи изменений  под влиянием внешних факторов  или внутренних свойств самой  вещи, не относящихся к недостаткам  вещи. Практически риск случайной  гибели имущества в договоре  купли - продажи означает, что  покупатель, не став собственником,  обязан произвести оплату в  полном объеме, несмотря на случайную  гибель (повреждение) имущества,  поскольку имущество ему передано и он является его владельцем. Если же такой риск несет продавец, то он не вправе требовать от покупателя платежа, а если оплата уже была произведена, то обязан вернуть полученную сумму покупателю.

            Под случайной гибелью (случайным  повреждением) имущества следует  понимать гибель (повреждение) имущества,  вызванную обстоятельствами, за  которые ни одна из сторон  договора купли - продажи не  отвечает. Поскольку гибель имела  случайный характер, то ни одна  из сторон не обязана возмещать  другой стороне убытки, вызванные  неисполнением или ненадлежащим  исполнением обязательства. Если  в силу указанных обстоятельств  наступила невозможность исполнения, то обязательство прекращается (ст. 416 ГК РФ).

           К основным обязанностям продавца  относится передача вещи не  только в фактическое владение, но и обеспечение «юридического  господства» над ней - передача  ее в собственность покупателю.

           Определение момента перехода  права собственности по договору  от отчуждателя к приобретателю имеет большое практическое значение, которое заключается, прежде всего, в том, что позволяет установить лицо, уполномоченное в качестве собственника осуществлять владение, пользование, распоряжение вещью. В определении точной даты перехода права собственности заинтересованы: государство (которому такая информация необходима, например, в целях налогообложения), старый и новый собственники (например, для защиты своих интересов в гражданском обороте), кредиторы этих лиц и другие субъекты.

           Право собственности у приобретателя  имущества по договору возникает  с момента передачи вещи, если  иное не предусмотрено законом  или договором (п. 1 ст. 223 ГК РФ). Сама по себе передача недвижимости  по договору купли - продажи  не имеет вещно-правового эффекта  (не порождает права собственности). Право собственности на недвижимость  возникает у покупателя с момента  государственной регистрации перехода  права собственности, если иное не установлено законом (п. 2 ст.8, п. 2 ст. 223 ГК РФ).

          Возникновение права собственности  на недвижимое имущество с  момента его государственной  регистрации является общим правилом. Нормы гражданского законодательства  в ряде случаев по-другому определяют  момент приобретения: вещных прав. Так, при наследовании недвижимости  наследник становится собственником  с момента открытия наследства. При реорганизации юридического  лица право собственности на  недвижимость переходит с момента  государственной регистрации юридического  лица - правопреемника, которому объект  недвижимости был передан по  разделительному балансу при  выделении или разделении (п. 2 ст. 218, ст. 58, 59 ГК РФ). Именно такой  подход позволяет исключить ситуацию  правовой неопределенности в  отношении имущества, право собственности на которое зарегистрировано за реорганизованным юридическим лицом. Ho для дальнейшего совершения сделок с недвижимым имуществом потребуется госрегистрация права собственности на недвижимость.²¹

        К дополнительным обязанностям продавца, обеспечивающим реализацию основных, относятся: передача принадлежностей и относящихся к имуществу документов, предусмотренных законом, иными правовыми актами и договором (п. 2 ст. 456 ГК РФ), информирование покупателя о качестве недвижимого имущества., существующих дефектах и недостатках, предупреждение покупателя о правах третьих лиц на продаваемое имущество (ст. 460 ГК РФ). Перечисленные обязанности, хотя и не названные в законодательным определении договора, купли - продажи, закреплены в последующих нормах соответствующих статей главы 30 ГК РФ, регулирующих продажу имущества.

              Неисполнение  продавцом  обязательств  по  передаче покупателю      проданного   недвижимого имущества может повлечь для продавца      различные    неблагоприятные    последствия  

              В соответствии со ст. 557 ГК  РФ в случае передачи продавцом  покупателю недвижимости, не соответствующей  условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

          В соответствии с ч. 1 ст. 475 ГК  РФ, если недостатки товара не  были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего  качества, вправе по своему выбору  потребовать от продавца, в том  числе,  безвозмездного устранения  недостатков товара в разумный  срок.

3.2. Права, обязанности,  ответственность покупателя по  договору купли-продажи недвижимого  имущества

     

         В случае ненадлежащего исполнения  продавцом своих обязанностей  по договору купли-продажи недвижимости  покупатель имеет право:

соразмерного  уменьшения цены;

безвозмездного  устранения недостатков в разумный срок;

возмещения  своих расходов на устранение недостатков, а также

отказаться  от исполнения договора купли-продажи  и потребовать

возврата  уплаченной денежной суммы.

     В судебной практике встречается множество случаев, когда покупатель требует признания договора – купли продажи недействительной сделкой.

      Покупатель обязан произвести  оплату недвижимого имущества.  Обязанность покупателя оплатить недвижимое имущество предусмотрена в положениях пункте 1 статьи 454, пункта 1 статьи 485, статьи 486 ГК РФ, Эта обязанность считается исполненной с момента передачи продавцу денежной суммы, определенной в договоре. Содержание этой обязанности включает в себя не только непосредственно платеж, но и в некоторых случаях принятие определенных подготовительных мер, необходимых для осуществления платежа (открытие специального банковского счета, выдача чека на сумму договора). По общему правилу, покупатель обязан уплатить продавцу цену имущества полностью. За неисполнение обязанности оплаты покупаемого имущества покупатель несет ответственность.

           При нарушении сроков оплаты  покупателем в силу п.3 ст. 488 ГК  РФ продавец вправе предъявить  требование о возврате недвижимого  имущества. 

         Если правовыми актами или договором купли-продажи недвижимости не предусмотрена обязанность покупателя произвести оплату до передачи имущества, либо такая обязанность не вытекает из существа обязательства, то продавец, не исполнивший обязанность по передаче товара, не вправе требовать от покупателя платежа.

       Покупатель обязан принять недвижимость  по передаточному акту. В соответствии  со ст. 556 ГК РФ уклонение покупателя  от подписания документа о  передачи недвижимости считается  отказом покупателя принять имущество.

        Таким образом, под исполнением  обязательства понимается совершение (воздержание от совершения) конкретных  действий (в частности, передача - принятие вещи, передача - принятие  обусловленной договором суммы).

       Итак, к обязанностям покупателя: относятся обязанности принять  и оплатить товар. Обязанность  продавца осуществить передачу  недвижимого имущества и обязанность  покупателя принять продаваемое  имущество являются взаимообусловленными: продавец совершает действия  по передаче имущества, которые  необходимы и для исполнения  обязанности по ее принятию  покупателем. Вместе с тем покупатель  и продавец имеют соответствующие  права: право требовать передачи  и право требовать принятия имущества в соответствии с условиями договора. Эти права и соответствующие обязанности возникают одновременно — с момента заключения договора

 

 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

 

В заключении, можно подвести краткие итоги.

По  договору купли-продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность  покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель обязуется  принять объект недвижимости и уплатить за него определенную денежную сумму.

Существенными условиями договора купли-продажи  недвижимости являются предмет и  цена.

Сторонами в договоре купли-продажи недвижимости – продавцом и покупателем  – могут выступать любые субъекты гражданского права: граждане, юридические  лица, государство.

Такой договор должен быть заключен в письменной форме в виде единого документа, подписанного сторонами. Кроме того, Гражданским кодексом РФ предусмотрена  обязательная регистрация перехода прав по договору купли-продажи недвижимости. Государственной регистрации подлежит не сам договор, а переход права  собственности на недвижимость по такому договору от продавца к покупателю. Договор купли-продажи недвижимого имущества подлежит обязательной регистрации.

Передача  проданного объекта недвижимости продавцом  и принятие его покупателем должны быть оформлены передаточным актом  или иным документом, подписанным  обеими сторонами. До фактической передачи проданного недвижимого имущества  покупателю и подписания сторонами  передаточного акта или иного  документа договор продажи недвижимости не может считаться исполненным.

 

Список  использованной литературы

 

Нормативно-правовые акты

 

1. Гражданский кодекс Российской Федерации часть 1 (с изм. от 01.04.2010)
2. Гражданский кодекс Российской Федерации часть 2 (с изм. от 01.04.2010)
3. Конституция РФ (принята всенародным голосованием 12.12.1993). //Российская газета №237. 25.12.1993. (с учетом поправок внесенных ФКЗ от 30.12.2008. №6- ФКЗ // Собрание законодательства РФ. 2009.№4.ст.445.)
4. Закон РФ «О недрах» от 21.02.1992 г. № 2395-1 (с изм. от 17.07.2009 г. № 164-ФЗ//  Российская газета.23.07.2009.№ 134)
5. Лесной кодекс ст.25  от 4.12.2006 г. № 200-ФЗ // «Собрание законодательство РФ»11.12. 2006.№50.ст.5778.(с изм. от 24.07.2009.№ 209-ФЗ)
6. Приказ Минюста РФ от 18.09.2003 г. № 226 « Об утверждении Инструкции о порядке заполнения и выдачи свидетельств о государственной регистрации прав, сообщений об отказах в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок  с ними и информации о зарегистрированных правах»( с изм. От 24.12.2004 г., 30.12.2005 г.,06.12.2006 г.)
7. Федеральный Закон РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 27.07.1997 г. № 122.// Собрание законодательства Российской Федерации 28.07.1997 г. №30.ст 3594.(с изм. от 17.07.2009 г. № 174-ФЗ)

 

 

Учебная литература

 

1. Новицкий И.Б., Перетерский И.С.  Римское частное право: учебник – М: Юриспруденция , 2006 .-с.266
2. Чаусская О.А. Гражданское право: Учебник для вузов - М : Дашков и К , 2007 г. – 85 с.
3. Суханова Е.А. Гражданское право: В 4 т. Том 3: Обязательственное право: Учебник. 3-е издание, переработанное и дополненное //М. Волтерс Клувер, 2008.-122 с
4. Грудцына Л.Ю. , Спектор А.А. Гражданское право России : Учебник для вузов- М : ЗАО Юстицинформ, 2008 – 161 с.
5. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества.– М.: Cтатут, 2009. - с. 234.
6. Маковский А.Л.  Гражданский кодекс России: Проблемы. Теория. Практика. / М.: Инфра, 2004. - с. 137
7. Антокольская М.В. Семейное право: Учеб.для вузов /  М.: Юристъ, 2006.- 132 с.
8. Козырь О.М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России // Гражданский кодекс России: Проблемы. Теория. Практика: Сб. памяти С.А.Хохлова – М.: Инфра, 2004. -с. 25.
9. Шабалин В. Г., Смирнов И.А., Кузьмина А.К.  Сделки с недвижимостью. Защита от криминала и недобросовестных партнеров : книга //  Омега-Л 2008. -  256 с.

 

Статьи

 

1. Пакутин А.В. Проблемы, возникающие в отношении незаключенных договоров//Арбитражная практика.-2009.-№ 1(94) .-с.8-18
2. Лукьянов А.А.  К вопросу об отчуждении имущества неуправомоченным лицом.//Арбитражная практика.-2008.-№10(91)-с. 58-65
3. Кашин Р.Н. Цена как существенное условие договора// Юрист.- 2009 .-№9 – с.4-8
4. Макаров И.А. Способы защиты от бездействия собственника имущества, уклоняющегося от несения бремени его содержания//Закон.-2009.-№ 11- с. 13-24
5. Макаров И.А. Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество.// Арбитражная практика-2008-№8(89)-с. 29-39

¹ Новицкий И.Б., Перетерский И.С.  Римское частное право: учебник – М: Юриспруденция , 2006 .-с.266

¹ Чаусская О.А. Гражданское право: Учебник для вузов - М : Дашков и К , 2007 г. – 85 с.

³ Гражданский кодекс Российской Федерации ( часть 2) (с изм. от 01.04.2010)

⁴ Пакутин А.В. Проблемы, возникающие в отношении незаключенных договоров//Арбитражная практика.-2009.-№ 1(94) .-с.8-18

⁵ Лукьянов А.А. К вопросу об отчуждении имущества неуправомоченным лицом.//Арбитражная практика.-2008.-№10(91)-с. 58-65