Договор купли-продажи недвижимости

Содержание

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

 

Тема является актуальной, потому что договор купли-продажи  недвижимости является центральным  договором в системе гражданско-правовых договоров, а также основанием возникновения или прекращения права собственности на недвижимое имущество. Практически каждый день кто-то продает, кто-то покупает дачные домики, коттеджи, квартиры.

Необходимо  отметить, что нормативно-правовое регулирование договора купли-продажи нуждается в дополнении. Поэтому, представляется возможным внести дополнения, которые бы устранили существующие неясности при заключении и исполнении договора купли-продажи недвижимости.

Целью работы является исследование договора купли-продажи  недвижимости.

Задачами работы являются:

1. Рассмотрение понятия, признаков договора купли-продажи недвижимости;

2. Изучение существенных  условий договора купли-продажи  недвижимости;

3. Рассмотрение  формы договора купли-продажи  недвижимости;

4. Определение  сторон договора купли-продажи недвижимости;

5. Изучение и  анализ исполнения договора купли-продажи  недвижимости;

6. Исследование особенностей расторжения договора купли-продажи недвижимости;

7. Изучение ответственности  сторон по договору купли-продажи  недвижимости;

8. Рассмотрение  и анализ особенностей заключения  договора купли-продажи жилых  помещений.

Предметом работы являются правовые нормы, регулирующие договор купли-продажи недвижимости, а также теоретический материал и судебную практику.

Объектом работы являются общественные отношения, возникающие в результате заключения, изменения и расторжения договора купли-продажи недвижимости.

Теоретической основой для написания курсовой работы были использованы следующие работы: А.А. Батяева, О.В. Бобкова «1001 договор на все случаи бизнеса», Крашенинникова П.В. «Продажа недвижимости: общая характеристика, форма, государственная регистрация: Постатейный комментарий статей 549 - 558 Гражданского кодекса Российской Федерации», а также статьи из научно-практических журналов, комментарии к Гражданскому кодексу РФ.

При написании  курсовой работы были использованы следующие  методы научного познания: анализ и  синтез, формально-логический, формально-юридический, системный методы.

Курсовая работа состоит из введения, четырех глав, семи параграфов, заключения, списка использованных источников.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1. Договор  купли-продажи недвижимости

1.1 Понятие, признаки  договора купли-продажи недвижимости

Договор купли-продажи  недвижимости представляет собой соглашение, в силу которого одна сторона (продавец) обязуется передать в собственность другой стороне (покупателю) недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить за него определенную денежную сумму.

Этот договор  является:

- консенсуальным - считается заключенным (права и обязанности возникают) с момента достижения соглашения;

- возмездным - продавец  получает за исполнение своих  обязанностей встречное предоставление (плату);

- двусторонне  обязывающим (взаимным, синаллагматическим) - каждая из сторон имеет права и несет обязанности.

Договор продажи  недвижимости есть вид договора купли-продажи. Однако общие правила о купле-продаже (§ 1 гл. 30, ст. 454 - 491 ГК РФ) применяются к продаже недвижимого имущества, если иное не предусмотрено специальными нормами о купле-продаже недвижимости (§ 7 гл. 30, ст. 549 - 558 ГК РФ)¹.

В отношении  купли-продажи недвижимости установлены  особые правила об определении предмета договора, о цене, форме договора, об исполнении обязательств, порожденных  этим договором

Как видно уже  из названия рассматриваемого договора, его специфика обусловлена особенностями объекта, по поводу которого возникают соответствующие социальные связи. Таким объектом является недвижимое имущество (недвижимая вещь, недвижимость).

К недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства (абз. 1 п. 1 ст. 130 ГК РФ)².

Таким образом, можно выделить следующие взаимосвязанные  признаки:

во-первых, недвижимость (недвижимое имущество) - это вещь, т.е. предмет материального мира, который  предназначен удовлетворять определенные потребности и могущий быть в обладании человека. Иные виды имущества, включая имущественные права, недвижимыми быть не могут ни по своей природе, ни в силу указания закона;

во-вторых, недвижимостью  являются земельные участки и  все, что прочно связано с землей;

в-третьих, перемещение объекта недвижимости без несоразмерного ущерба его назначению невозможно (обозначен критерий, использование которого позволяет установить, насколько прочно связан объект с землей).

Здесь же (абз. 1 п. 1 ст. 130 ГК) дается примерный перечень отдельных видов недвижимости: земельные участки, участки недр, здания, сооружения, иное имущество, отвечающее названным признакам (вещь, прочно связанная с землей, т.е. объект, перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно).

Приведенный перечень недвижимого имущества включен в Гражданский кодекс РФ не только для иллюстрации положений о признаках недвижимости. Данный перечень имеет и самостоятельное значение. Рассмотрение признаков недвижимых вещей в сопоставлении с этим перечнем позволяет понять не только текст, но и подтекст закона, не только его букву, но и дух. Наличием указанного перечня как бы задается планка, разграничивающая движимые и недвижимые вещи. Так, понятно, что нельзя располагать в одном логическом ряду земельный участок или здание и садовую скамейку, даже если она весьма прочно связана с землей и перемещение ее невозможно без несоразмерного ущерба ее назначению. Садовая скамейка, несмотря на наличие этих обстоятельств, недвижимостью, как правило, не признается.

В абз. 2 п. 1 ст. 130 ГК РФ предусматривается, что к недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Кроме того, установлена возможность отнесения законом к недвижимым вещам и иного имущества.

Объявление  этих вещей недвижимыми во многом обусловлено их высокой стоимостью, экономической значимостью, а также  стремлением обеспечить публичный  интерес в гражданском обороте. В частности, в силу специфики  этих вещей существует необходимость повышенного (в сравнении с иными объектами гражданского права) контроля за владением, пользованием и распоряжением ими.

Признание судов  и космических объектов, т.е. предметов, экономически и по другим основаниям предназначенных для движения (движимых по природе), недвижимыми вещами имеет основной целью распространение на эти объекты правового режима недвижимости. Практически в данном случае используется такое юридико-техническое средство, как фикция: факт действительности "подводится" под понятие (формулу), прямо противоречащее данному факту (суда и космические объекты являются вещами движимыми, но закон объявляет их недвижимостью).

Недвижимостью признаются суда и космические объекты, подлежащие государственной регистрации, а не прошедшие такую регистрацию. Следовательно, данные объекты являются недвижимыми вещами с момента создания, а не с момента регистрации.³

Таким образом, договор продажи недвижимости – это договор, по которому продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять это имущество по передаточному акту и уплатить за него определенную сторонами денежную сумму. Договор продажи недвижимости является консенсуальным, возмездным и взаимным.

 

1.2 Существенные  условия договора купли-продажи недвижимости

Особенностью  договоров купли-продажи недвижимого  имущества является наличие установленных  законодателем существенных условий  договора, которые стороны должны согласованно и точно определить. Во-первых, таким условием является предмет договора, установленный таким образом, чтобы полностью индивидуализировать отчуждаемый объект (в том числе определить расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества), в частности, указание на адресные ориентиры здания и площадь помещения в нем позволяют определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче по договору (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 27 апреля 2002 г. № 11011/01)⁴. При этом отсутствие у продавца на момент заключения сделки государственной регистрации права собственности на отчуждаемый объект недвижимости не может являться основанием для признания сделки недействительной либо незаключенной (Определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 25 октября 2005 г. № 16-В05-22)⁵. Во-вторых, существенным условием является цена договора либо способ ее однозначного установления. В случае, если эти требования к определению существенных условий не будут выполнены сторонами, договор считается незаключенным⁶.

Статья 555 ГК РФ устанавливает ряд требований к порядку определения цены на недвижимость.

Во-первых, при  продаже здания, сооружения или другого  недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, многое зависит  от того, какие права на земельный участок переходят к покупателю. Если земельный участок продается вместе со зданием, сооружением и другой недвижимостью, то цена на недвижимость включает цену соответствующей части земельного участка. Если же земельный участок передается на праве аренды и т.п., то в цену здания, сооружения и другой недвижимости включается лишь цена этого права.

Иной порядок  определения цены может быть предусмотрен законом или договором продажи  недвижимости.

Во-вторых, если в договоре цена на недвижимое имущество определена не за объект в целом, а за единицу площади или иного показателя размера, то при определении общей цены учитывается фактический размер продаваемого покупателю имущества.

Поскольку цена отнесена к существенным условиям договора, то при ее несогласовании сторонами договор о продаже недвижимости считается незаключенным. При этом правило о применении цены на аналогичные здания, сооружения и иную недвижимость, предусмотренное п. 3 ст. 424 ГК РФ, применению не подлежит.

Как и сам  договор о продаже недвижимости, любое соглашение о цене или ее изменении должно быть облечено в письменную форму под страхом недействительности договора в целом⁷.

Итак, к существенным условиям договора в договоре купли-продажи  недвижимости относятся предмет  и цена. Если в договоре купли-продажи недвижимости не установлен предмет или не определена цена, то договор считается незаключенным.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2. Порядок  заключения договора купли-продажи  недвижимости

2.1 Форма договора  купли-продажи недвижимости

Закон предъявляет  специальные требования к форме  сделок как основанию возникновения  прав на недвижимое имущество. В частности, предусмотрена письменная форма  сделки для купли-продажи недвижимости в виде единого документа, подписанного обеими сторонами

Для купли-продажи  недвижимости не предусмотрена нотариальная форма. Вместе с тем по желанию  сторон любой договор купли-продажи  недвижимости может быть удостоверен  нотариально. Последствием несоблюдения предписанной формы договора купли-продажи недвижимости является ничтожность сделки⁸.

Необходимо  обратить внимание на то, что сам  договор продажи недвижимости государственной  регистрации не подлежит. Исключение установлено для договора купли-продажи  жилых помещений (ст. 558 ГК РФ).

Гражданским кодексом не предусмотрено государственной  регистрации договора купли-продажи  здания. Включение сторонами в  договор, не подлежащий государственной  регистрации, условия о том, что  он подлежит государственной регистрации и вступает в силу с момента государственной регистрации, противоречит нормам ГК РФ. Такое условие является ничтожным в силу требований статей 168 и 180 ГК РФ. Поэтому учреждение юстиции правомерно отказало в государственной регистрации договора купли-продажи здания (Приложение к Информационному письму Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59)⁹.

Договор продажи  недвижимости (за исключением продажи жилых помещений) вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения, каковым признается момент подписания договора продавцом и покупателем, а не с момента регистрации перехода права собственности к покупателю.

Роль же государственной  регистрации перехода права собственности  на недвижимость к покупателю заключается  в том, что только после такой  регистрации покупатель становится собственником недвижимого имущества  в глазах третьих лиц. Это относится  и к тем случаям, когда стороны - продавец и покупатель - исполнили свои обязанности по договору задолго до государственной регистрации.