Договор купли-продажи недвижимости

Более важным представляется вопрос об отнесении такого нарушения, как неоплата покупателем в договоре купли-продажи недвижимости к разряду  существенных нарушений договора, которые  могут служить основаниями для  расторжения договора в силу п. 2 ст. 450 ГК РФ. Закон вообще не предусматривает расторжение договора купли-продажи на основании существенного нарушения его условий. Однако это не исключает возможность для обеих сторон договора предусмотреть какое-либо из условий договора в качестве существенного и установить в связи с ним право требования расторжения договора по основанию п. 2 ст. 450 ГК РФ (существенное нарушение). В отличие от права на односторонний отказ от исполнения договора право на требование расторжения договора в связи с существенным нарушением установленного договором условия не ограничено характером деятельности сторон договора, такое условие может содержаться как в договорах с участием предпринимателей, так и в договорах, носящих потребительский характер. Решение вопроса о существенности нарушения для признания его основанием для возможности расторжения договора согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ каждый раз определяется судом, и такая оценка бывает весьма различна даже в очень похожих ситуациях¹⁷.

В определении по одному из дел Верховный Суд РФ указал, что факт невыплаты в срок покупателем  денег продавцу за имущество не может  признаваться существенным без установления наличия обязательных признаков  такого характера нарушения договора. Высшая судебная инстанция отметила, что из содержащегося в п. 2 ст. 450 ГК РФ понятия существенного нарушения договора одной из сторон следует, что сторона, предъявляющая в суд требование о расторжении договора по этому основанию, должна представить доказательства, подтверждающие именно такой характер нарушения.

В связи с тем, что истец  не представил суду каких-либо доказательств  причинения ему значительного, по смыслу п. 2 ст. 450 ГК РФ, ущерба, как того требует ст. 56 ГПК РФ, посчитав таковым сам факт неоплаты ответчицей в предусмотренные договорами сроки приобретенного имущества, стоимость которого, по утверждению истца, значительно возросла. С подобным суждением согласились, и из него исходили суд первой и суд кассационной инстанции, вследствие чего неправомерно, т.е. без учета положений п. 2 ст. 450 ГК РФ, признав существенным нарушением договоров купли-продажи недвижимого имущества саму по себе невыплату в срок покупателем денег продавцу за это имущество без установления наличия обязательных признаков такого характера нарушения договоров¹⁸.

В некоторых  случаях при разрешении споров, касающихся договоров купли-продажи недвижимости, суды оценивают факт неоплаты покупателем цены по такому договору в качестве существенного условия. По одному из дел ответчик считал, что норма п. 2 ст. 450 ГК РФ не подлежала применению по делу, поскольку регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю лишала стороны договора купли-продажи недвижимости права требовать по суду его расторжения. В качестве правового обоснования этого довода ответчик ссылался на п. 3 ст. 486 ГК РФ, который, по его мнению, предоставляет продавцу лишь право потребовать оплаты товара и уплаты предусмотренных ст. 395 ГК РФ процентов, если товар не оплачен покупателем. Доводы ответчика не были приняты кассационной инстанцией в связи с тем, что § 7 гл. 30 ГК РФ не содержит каких-либо специальных правил, регулирующих отношения по расторжению договора продажи недвижимости, а также поскольку такие нормы отсутствуют и в общих положениях, регламентирующих договор купли-продажи товаров. Следовательно, положения ГК РФ об основаниях расторжения гражданско-правового договора (ст. 450 ГК РФ), по мнению суда, подлежали применению безо всяких изъятий.

Суд определил, что с регистрацией перехода права  собственности на покупателя у него не прекращается обязанность по уплате стоимости приобретенного объекта  недвижимости, при этом права продавца не ограничиваются только требованием оплаты.

На основании  фактических обстоятельств данного  дела, установив со стороны покупателя нарушение договора, все судебные инстанции пришли к выводу о том, что продавец в значительной степени  лишился денежных средств, на которые вправе был рассчитывать при заключении договора¹⁹.

М.А. Егорова  считает, что сторонам договора купли-продажи недвижимости можно рекомендовать более внимательно относиться к формулированию условий договора, касающихся установления прав на его изменение и расторжение. Необходимо точно определить в тексте договора содержание нарушений его условий, которые могут быть признаны сторонами как существенные, а также порядок и сроки предъявления претензий по таким нарушениям. Не менее принципиальна и регламентация правовых последствий расторжения договора продажи недвижимости, которая должна содержать достаточный комплекс мер защиты как продавца, так и покупателя, включая возможность возврата имущества и денежных средств, так же как и определение условий и способов возмещения убытков в результате изменения и расторжения договора, которое возможно при существенном нарушении условий договора в силу п. 5 ст. 453 ГК РФ²⁰.

Следует согласиться  с данным мнением, потому что многие граждане не желают обращаться к профессиональным юристам за составлением продуманного, грамотного договора купли-продажи недвижимости; некоторые граждане не внимательно читают условия договора купли-продажи недвижимости вследствие чего возникают споры между сторонами договоров.

Для предотвращения данных ситуаций необходимо государству  разработать и приводить в  жизнь программу о повышении  правовой культуры граждан.

Итак, расторжение  договора купли-продажи недвижимости производится в судебном порядке, так  как стороны сами не могут разрешить между собой спор. Суд тщательно изучает материалы дела и выносит решения об удовлетворении иска или в отказе удовлетворения в иске.

3.2 Ответственность сторон по договору купли-продажи недвижимости

Последствия передачи продавцом покупателю объекта недвижимости ненадлежащего качества, т.е. такого, который не соответствует условиям договора купли-продажи недвижимого имущества о его качестве, определены законодателем путем отсылки к ст. 475 ГК РФ, посвященной последствиям передачи товара ненадлежащего качества.

В соответствии с положениями ст. 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель недвижимости, которому передан  товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца либо соразмерного уменьшения покупной цены, либо безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков товара. В случае когда имеет место существенное нарушение требований к качеству недвижимого имущества, как-то: обнаружение неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, или проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков, покупателю предоставлено право отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной денежной суммы.

Ни при каких  обстоятельствах покупатель недвижимости не может потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим  договору.

Каждый объект недвижимости обладает признаками уникальности (неповторяемости). Согласно ч. 1 ст. 7 Закона о кадастре к уникальным характеристикам  объекта недвижимости отнесены:

1) вид объекта  недвижимости (земельный участок,  здание, сооружение, помещение, объект незавершенного строительства);

2) кадастровый  номер и дата внесения данного  кадастрового номера в государственный  кадастр недвижимости;

3) описание местоположения  границ объекта недвижимости (для  земельных участков);

4) описание местоположения объекта недвижимости на земельном участке (для зданий, сооружений или объектов незавершенного строительства);

5) кадастровый  номер здания или сооружения, в которых расположено помещение,  номер этажа, на котором расположено  это помещение (при наличии  этажности), описание местоположения этого помещения в пределах данного этажа, либо в пределах здания или сооружения, либо в пределах соответствующей части здания или сооружения (для помещений);

6) площадь (для  земельных участков, зданий или  помещений)²¹.

Поэтому вышеуказанное исключение из общего правила объясняется особыми свойствами объектов недвижимости, каждый из которых представляет собой индивидуально-определенную вещь, обладающую признаком уникальности (неповторимости), и соответственно не может быть заменен на другой.

Применительно к земельным участкам в п. 3 ст. 37 ЗК РФ установлены дополнительные основания, которые предоставляют  право покупателю требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка  и возмещения причиненных ему убытков²². В частности, указанные требования покупатель земельного участка вправе предъявить в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; об иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка²³.

В отношении  объектов недвижимости, создаваемых на основании договора участия в долевом строительстве, Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» установлены дополнительные гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства, в том числе гарантии качества передаваемого застройщиком объекта недвижимого имущества. Так, согласно ч. 2 ст. 7 названного Закона в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, либо соразмерного уменьшения цены договора, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков²⁴.

Рассмотрим  пример из судебной практики.

И.Ю.Н. обратился  в суд с иском к Ф.Н.Н. и  Ф.К.Н. о расторжении предварительного договора купли-продажи жилого дома, обосновывая свои требования тем, что  он заключил с ответчиками договор, по условиям которого Ф-ны обязались продать, а он обязался купить дом и земельный участок за 700000 руб., срок заключения основного договора сторонами был определен. В качестве аванса И.Ю.Н. передал продавцам 500000 руб., оставшуюся сумму 200000 руб. должен передать после оформления Ф-ми земельного участка и оформления основного договора. После заключения предварительного договора И.Ю.Н. с семьей вселился в приобретаемый дом. Через некоторое время он обнаружил существенные скрытые недостатки, которые ему не были известны при заключении договора: водопроводная и канализационная сети неисправны, требуют капитального ремонта, в наружной стене дома имеется трещина.

Решением Марксовского городского суда Саратовской области  предварительный договор, заключенный между сторонами, расторгнут, с Ф.Н.Н. и Ф.К.Н. в пользу И.Ю.Н. взыскана денежная сумма, уплаченная по договору и понесенные расходы.

Поскольку судом  установлено, что дом, который намеревался  купить Игнатов Ю.Н. имеет существенные недостатки, возникшие до заключения предварительного договора, а именно имеет трещину в наружной стене торцевого фасада, вызванную подтоплением водами из водопроводной и канализационной сетей, которые находятся в неудовлетворительном состоянии, требуют капитального ремонта стоимостью работ 201172 рубля, что составляет почти 1/3 часть от стоимости дома, то суд пришел к правильному выводу о том, что предварительный договор подлежит расторжению с взысканием в пользу истца уплаченной при заключении предварительного договора суммы²⁵.

Следовательно, суд законно и обоснованно  пришел к выводу о том, что существенные недостатки дома были задолго до того, как был заключен предварительный  договор купли-продажи недвижимости, вследствие чего договор был расторгнут в судебном порядке.

Итак, ст. 557 ГК РФ закрепляет ответственность продавца за передачу покупателю товара ненадлежащего  качества. Покупатель вправе потребовать  от продавца соразмерного уменьшения покупной цены, безвозмездного устранения недостатков товара в разумной срок, возмещения своих расходов на устранение недостатков товара. По договору купли-продажи недвижимости покупатель не может требовать замену товара ненадлежащего качества, так как недвижимость обладает индивидуально-определенными признаками, так не может быть заменен частный дом на аналогичный, так как у продавца нет аналогичного дома, у которого бы были в наличии все индивидуально-определенные признаки дома с недостатками.

4. Особенности заключения договора купли-продажи жилых помещений

Существенным  условием договора купли-продажи жилых помещений, как и других договоров купли-продажи недвижимости, являются условия о его предмете и цене (ст. ст. 554, 555 ГК РФ). Дополнительную особенность предмета договора составляет его целевой характер. Помещение должно быть жилым, т.е. предназначенным для проживания в нем граждан, и зарегистрированным в этом качестве в соответствующих государственных или муниципальных органах (БТИ, администрация муниципального образования), в том числе общежития, гостиницы-приюты, дома-интернаты и т.д.

Жилое помещение  должно принадлежать гражданину или  юридическому лицу на праве собственности. При этом юридическое лицо, включая  собственника многоквартирного дома, обязано использовать жилое помещение  исключительно для проживания в  нем граждан (ст. 289 ГК РФ).

Данный вид  сделки с жильем является наиболее распространенным. Очень часто в  эту форму облекают и сделки по обмену и мене жилых помещений. Не случайно на долю договоров купли-продажи  жилья приходится наибольшее количество правонарушений, чаще всего совершаемых с определенным умыслом.

Определение предмета договора купли-продажи жилого помещения (недвижимости) должно быть произведено  с особой тщательностью и содержать  все указанные ниже данные и характеристики. В договоре купли-продажи жилых  помещений (недвижимости) должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить жилое помещение (недвижимое имущество), подлежащее покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение жилого помещения (недвижимости), точный адрес продаваемого жилого помещения, включая указание названия города, улицы, номера дома, номера квартиры, указание общей площади, а также указание жилой и нежилой площади и т.д. Дополнительную особенность предмета договора составляет его целевой характер. Помещение должно быть жилым, т.е. предназначенным для проживания в нем граждан, и зарегистрированным в этом качестве в соответствующих государственных или муниципальных органах.