Договор купли-продажи недвижимости

Договор о продаже  жилых помещений должен содержать  точное указание о цене. К нему не применяются общие правила о цене в возмездных договорах, позволяющих при отсутствии прямых указаний договора взимать цену, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичную вещь (п. 3 ст. 424 ГК РФ). Наличие такого правила обусловлено тем, что объекты недвижимости (жилые помещения) обладают индивидуальным характером.

Цена на продаваемое  жилое помещение в большинстве  случаев устанавливается по соглашению сторон. В договоре купли-продажи  жилого помещения обычно указывается  стоимость этого жилого помещения по ставке Бюро технической инвентаризации (БТИ), которая в большинстве случаев ниже его рыночной стоимости. Нередки случаи, когда рыночная цена, по которой продается жилое помещение, вообще не указывается в договоре, а остается только инвентаризационная цена. Делается это для того, чтобы уменьшить размер уплачиваемых налогов и пошлин²⁶.

Особенности оборота  жилой недвижимости регулируются несколько  отлично от всех остальных видов  недвижимости. Существует два основополагающих нормативных акта, посвященных регулированию оборота жилой недвижимости, - ГК и Жилищный кодекс РФ

Можно выделить следующие особенности законодательного регулирования оборота жилых  помещений, которые должны быть учтены при заключении договора купли-продажи  квартиры.

1. Договор купли-продажи жилой недвижимости, в отличие от договоров купли-продажи нежилой недвижимости, подлежит государственной регистрации. Таким образом, установлена двойная регистрация: перехода права собственности на недвижимое имущество и договора купли-продажи. При этом, согласно п. 3 ст. 433 ГК РФ, договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным только после ее прохождения.

2. В договоре  купли-продажи недвижимости обязательно  должны быть указаны все лица, которые сохраняют право пользования  жилым помещением.

3. Совершение  сделки с жилым помещением, в  котором проживают находящиеся  под опекой или попечительством  члены семьи собственника данного  жилого помещения либо оставшиеся  без родительского попечения  несовершеннолетние члены семьи  собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства (п. 4 ст. 292 ГК РФ).

В первую очередь необходимо удостоверится в том, что квартира принадлежит продавцу, с которым вы имеете дело. Это можно сделать, проверив его паспортные данные и документы на квартиру в органе, регистрирующем права на жилые помещения. Для этого необходимо сделать соответствующий запрос в регистрирующий орган. Именно там имеются последние точные данные о том, кому и на основании чего принадлежит конкретная жилплощадь и какие имеются ограничения на продажу квартиры. Проверка в регистрирующем органе - необходимый и обязательный этап в процессе экспертизы квартиры.

Не исключается  подделка паспорта продавцом - достаточно вклеить в паспорт истинного  владельца квартиры фотографию мошенника. Для проверки личности продавца можно  обратиться к соседям данной квартиры и показать фотографию продавца.

Следует также  обратиться в организацию по управлению дома, в чьем ведении находится данная жилплощадь (РЭУ, ДЭЗ, ЖСК и т.д.), зайти в паспортный стол и бухгалтерию.

В паспортном столе  по выписке из домовой книги (документ, показывающий, кто в данной квартире живет, откуда прибыл и куда выбыл) можно узнать количество зарегистрированных на конкретной жилплощади лиц. На основании этого можно сделать вывод о количестве лиц, не обладающих правом собственности. Бывают случаи, когда после покупки жилья оказывалось, что в данной квартире прописаны другие лица.

По выписке  из домовой книги можно судить о наличии несовершеннолетних детей, проживающих на конкретной жилплощади. В том случае, если таковые имеются, для продажи квартиры необходимо получить справку из органов опеки  и попечительства с разрешением на такую продажу. Если такая справка имеется на руках у продавца, необходимо ее проверить в указанных органах. На практике бывает так, что продавцом представляется подложное разрешение на продажу квартиры. Выясните дееспособность продавца. Сведения о признании гражданина недееспособным или ограничении в дееспособности можно получить в суде и органах опеки и попечительства²⁷.

В паспортном столе  можно узнать о временно отсутствующих  гражданах, за которыми забронировано  право проживания на данной жилплощади (служба в армии, командировка и т.д.). В домоуправлении иногда удается почерпнуть и другую информацию о квартире. Может оказаться, к примеру, что совсем недавно ваш продавец затопил несколько нижних квартир и на нем сейчас «висит» штраф в крупном размере. Или коммунальные платежи за данную жилплощадь не вносились более года и т.п.

Для спокойствия  покупателя необходимо проверить, не состоит  ли продавец на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансерах. Как показывает практика, иски о расторжении договора купли-продажи квартиры, исходящие от такой категории граждан, в большинстве случаев удовлетворяются. Причин тому может быть несколько, но главная - то, что продавец может заявить, что на момент сделки он не отдавал себе отчет в своих действиях, представив при этом соответствующую справку из медицинского учреждения. Сделка купли-продажи квартиры может быть признана недействительной (ст. 177 ГК). Ссылка на то, что в договоре указано, что нотариусом дееспособность сторон проверена, не признается веским аргументом. Ведь нотариус - не врач. Истинное состояние сторон может установить только медицинский работник.

Еще одной стадией  проверки квартиры является беседа с  участковым инспектором. Как правило, участковые знают подведомственную территорию и могут помочь в выяснении обстоятельств, предшествующих продаже квартиры, если они связаны с криминалом²⁸.

Рассмотрим  пример из судебной практики.

06.08.2010 г. С., действующая  на основании доверенности от 29.06.2010 г. за Л., именуемая в дальнейшей «Продавец», и Х., именуемая в дальнейшем «Покупатель», заключили договор купли-продажи жилого дома с пристройкой общей площадью 84,1 кв. м. (жилой площадью 55,6 кв. м.), с хозяйственными постройками, расположенного по адресу: Ш. и земельного участка площадью 467 кв. м., расположенного по указанному выше адресу. Согласно п. 4 продавец продал, а покупатель купил вышеуказанный дом с пристройками и земельный участок за 1 050 000 руб., из которых шлакоблочный жилой дом с пристройками за 950 000 руб., хозяйственные постройки за 50 000 руб., земельный участок за 50 000 руб. Расчет между сторонами произведен полностью до подписания настоящего договора. Настоящий договор имеет силу передаточного акта (п. 7 договора).

06.08.2010 года Х.  и представителем продавца С. в территориальный орган Федеральный службы Росреестра по Липецкой области поданы соответствующие заявления о регистрации договора купли-продажи, регистрации права собственности и внесения изменений в запись ЕГРП (л.д. 110 - 119). 10.08.2010 г. Л. отменила доверенность от 29.06.2010 г. (л.д. 126). 11.08.2010 г. Л. обратилась с заявлением в регистрационный орган, в котором просила принять к сведению заявление об отмене доверенности, выданной 29.06.2010 г. С. на продажу земельного участка и жилого дома, расположенных по адресу: Ш.. (л.д. 125). 12.08.2010 г. приостановлена государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (л.д. 32, 33).

В предварительном  судебном заседании 12.10.2010 г. истец Л. объясняла, что не намерена регистрировать договор купли-продажи от 06.08.2010 г. (л.д. 97). Об этом же указано в кассационной жалобе.

При изложенных обстоятельствах у суда имелись  основании для вывода о не обоснованном уклонении Л. от регистрации заключенной  сделки и перехода права собственности, в связи с чем суд правомерно удовлетворил требования Х.

Ссылка на то, что суд не учел права третьих  лиц, зарегистрированных в спорном  доме, не может быть принята во внимание, поскольку данные обстоятельства к  предмету спора не относится.

Проверив решение  суда в пределах доводов кассационной жалобы, судебная коллегия находит его законным и обоснованным, не подлежащим отмене по доводам кассационной жалобы²⁹.

Следовательно, ответчик специально затягивал с  осуществлением государственной регистрации  договора купли-продажи жилого дома. Поэтому суд, законно и обоснованно расторг между сторонами договор купли-продажи недвижимости.

Таким образом, существенными условиями договора купли-продажи жилого помещения являются предмет, цена, и помещение должно быть обязательно жилым. Договор купли-продажи жилого помещения заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации. В договоре купли-продажи недвижимости обязательно должны быть указаны все лица, которые сохраняют право пользования жилым помещением.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Заключение

Исследовав  правовые нормы, регулирующие договор купли-продажи недвижимости, а также теоретический материал и судебную практику, посвященный данной теме можно сделать следующие выводы.

Во-первых, договор  продажи недвижимости – это договор, по которому продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять это имущество по передаточному акту и уплатить за него определенную сторонами денежную сумму. Договор продажи недвижимости является консенсуальным, возмездным и взаимным. К существенным условиям договора в договоре купли-продажи недвижимости относятся предмет и цена. Если в договоре купли-продажи недвижимости не установлен предмет или не определена цена, то договор считается незаключенным.

Во-вторых, договор купли-продажи заключается в письменной форме, по желанию сторон договор купли-продажи может быть удостоверен нотариально. Государственная регистрация договора купли-продажи недвижимости необходима для юридического перехода права собственности на недвижимость к покупателю. Сторонами договора являются покупатель и продавец. Сторонами по договору купли-продажи недвижимости могут быть как юридические, так и физические лица. Некоторые нормативно-правовые акты содержат в себе ограничение на продажу недвижимости (например, на сделки совершаемые с недвижимым имуществом, принадлежащим супругам на праве совместной собственности необходимо нотариально заверенное согласие другого супруга). Право собственности у покупателя возникает с момента государственной регистрации (например, гражданин А. подал пакет документов в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области, и 26 октября получил свидетельство о праве собственности на жилое помещение по определенному адресу, следовательно, право собственности у гражданина А. возникло 26 октября 2011 года).

В-третьих, расторжение  договора купли-продажи недвижимости производится в судебном порядке, так  как стороны сами не могут разрешить  между собой спор. Суд тщательно изучает материалы дела и выносит решения об удовлетворении иска или в отказе удовлетворения в иске. Ст. 557 ГК РФ закрепляет ответственность продавца за передачу покупателю товара ненадлежащего качества. Покупатель вправе потребовать от продавца соразмерного уменьшения покупной цены, безвозмездного устранения недостатков товара в разумной срок, возмещения своих расходов на устранение недостатков товара. По договору купли-продажи недвижимости покупатель не может требовать замену товара ненадлежащего качества, так как недвижимость обладает индивидуально-определенными признаками, так не может быть заменен частный дом на аналогичный, так как у продавца нет аналогичного дома, у которого бы были в наличии все индивидуально-определенные признаки дома с недостатками.

В-четвертых, существенными  условиями договора купли-продажи  жилого помещения являются предмет, цена, и помещение должно быть обязательно  жилым. Договор купли-продажи жилого помещения заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации. В договоре купли-продажи недвижимости обязательно должны быть указаны все лица, которые сохраняют право пользования жилым помещением.

Представляется  возможным внести дополнения в §7 главы 30 ГК РФ, которые бы закрепили наиболее четко права, обязанности сторон по договору купли-продажи. А также следует закрепить ответственность сторон за затягивание государственной регистрации жилого помещения, и взыскание неустойки за ненадлежащее исполнение договора купли-продажи жилого помещения.

Таким образом, договор купли-продажи недвижимости имеет не только теоретический, но и практический интерес со стороны риелторов, практикующих юристов, а также просто граждан, которые хотят купить или продать недвижимость.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Список  использованных источников

 

Нормативно-правовые акты

1. Гражданский  кодекс Российской Федерации  Ч. 2 от 26.01.1996 № 14-ФЗ // Собрание законодательства  РФ. - 29.01.1996. - № 5. -ст. 410.

2. Гражданский кодекс Российской Федерации Ч.1  от 30.11.1994 № 51-ФЗ // Собрание законодательства РФ. - 05.12.1994. - № 32. - ст. 3301.

3. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ // Собрание законодательства РФ. - 29.10.2001. -№ 44. - ст. 4147.

4. Семейный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 1995 г. № 223-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. - 1 января 1996 г. - № 1. -  ст. 16.

5. Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации // Собрание законодательства РФ. - 03.01.2005. - № 1 (часть 1). - ст. 40.

6. Федеральный закон от 24.07.2007 № 221-ФЗ О государственном кадастре недвижимости // Собрание законодательства РФ. - 30.07.2007. - № 31. - ст. 4017.

7. Федеральный закон от 21 декабря 2001 г. № 178-ФЗ О приватизации государственного и муниципального имущества // Собрание законодательства Российской Федерации. - 28 января 2002 г. - № 4. - ст. 251.

 

Материалы судебной практики

8. Определение Верховного Суда РФ от 21 октября 2008 г. № 82-В08-11 / СПС Гарант. – Судебная практика. – 2011.

9. Определение Верховного Суда РФ от 25.10.2005 № 16-В05-22 // СПС КонсультантПлюс. – Судебная практика. – 2011.