Договор купли-продажи недвижимости

СОДЕРЖАНИЕ

1. Введение

     Происходящие в России политические и экономические перемены кардинально изменили многие аспекты жизни граждан.

     Действующая Конституция РФ, отражающая смену возможностей в удовлетворении жилищных потребностей, закрепила переход к новой системе, которая складывается из таких конституционных основ, как отказ от монополии государства на собственность и экономическую деятельность, утверждение равенства всех форм собственности, введение частной собственности на жильё, землю и т.д.

     В результате реформ в нашей стране недвижимость вновь стала товаром, который продаётся и покупается на рынке. Купля-продажа недвижимости является одним из наиболее распространённых способов приобретения недвижимости. Однако недвижимость - это товар особого рода, к которому неприменимы обычные нормы. Это обусловлено как высокой стоимостью, так и их социальной значимостью.

     Договор купли-продажи - основной вид гражданско-правовых обязательств, применяемых в имущественном обороте. Поэтому не случайно положения, регулирующие отношения, связанные с куплей-продажей, открывают вторую часть Гражданского Кодекса Российской Федерации, посвящённую отдельным видам гражданско-правовых обязательств. И на наш взгляд договор купли-продажи недвижимости занимает ключевое положение среди иных разновидностей купли-продажи.

     При заключении договоров купли-продажи есть много тонкостей. Кроме того, заключение такого договора требует большого количества разнообразных справок и документов. Поэтому важно иметь представление о процессе его заключения.

     Все вышесказанное даёт основание сделать вывод об огромной важности договора купли-продажи недвижимости, о необходимости повышения уровня знаний в сфере правового регулирования изучаемых отношений.

     Данная тема выбрана в связи с тем, что сделки с недвижимым имуществом составляют сегодня значительную часть хозяйственного оборота и имеют большое значение в жизни и деятельности граждан и юридических лиц, а также в гражданском обороте. Изучение материала на заявленную тему представляется мне наиболее интересным, так как знание данного вопроса окажется весьма полезным в практическом применении.

     Целью данной работы является рассмотрение договора купли-продажи недвижимости.

     Для выполнения поставленной работы будут рассмотрены следующие вопросы:

     1. дать полное определение договора купли-продажи недвижимости, рассмотреть его форму и существенные условия указанного договора;

     2. выявить особенности недвижимости как объекта купли-продажи;

     3. проанализировать его содержание;

     4.  также в связи с заданной темой считаю необходимым охарактеризовать порядок изменения и расторжения рассматриваемого договора;

      5. рассмотреть субъекты изучаемого договора, а также их основные права и обязанности;

     6. раскрыть особенности продажи отдельных видов недвижимости;

      7. определить необходимость проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок и ним как обязательное требование ко всем операциям, осуществляемыми с объектами недвижимости.

     Настоящая работа состоит из введения, четырёх глав, заключения и списка использованной литературы.

     В своей работе я использовала различную юридическую литературу для того, чтобы дать как можно более полный ответ на поставленные данной темой вопросы.

2. Общие положения договора купли-продажи недвижимости

2.1. Понятие договора купли-продажи недвижимости и его форма

     Любой договор - это, прежде всего, соглашение двух или нескольких лиц об установлении определённых прав и обязанностей, которые оговариваются и фиксируются документально.

     Выделение в главе 30 ГК особых правил, посвящённых продаже недвижимости, обусловлено рядом обстоятельств. Во-первых, большинство объектов недвижимости неразрывно связано с теми земельными участками, на которых они расположены. Во-вторых, поскольку недвижимое имущество по сравнению с другими объектами обладает, как правило, повышенной ценностью, требуются особые меры охраны интересов как продавцов, так и покупателей. В-третьих, в связи с целевым назначением и особой социальной значимостью многих объектов недвижимости законодательством устанавливается ряд ограничений по их участию в гражданском обороте. Наконец, в-четвёртых, недвижимость является, как правило, индивидуально-определённой и незаменимой вещью, что также накладывает известный отпечаток на правовое регулирование связанных с ней отношений[1].

     Понятие договора продажи недвижимости базируется на общем определении договора купли-продажи, данном в ст. 454 ГК, с учётом специальных норм о продаже недвижимости. В нашем случае речь идет о купле-продаже недвижимости, поэтому по условиям соглашения продавец передаёт в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 549 ГК). Его определение может быть таково: по договору продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять это имущество по передаточному акту и уплатить за него определённую сторонами денежную сумму.

     Договор продажи недвижимости является консенсуальным, возмездным и взаимным[2].

     В данном разделе считаю необходимым рассмотреть возможность заключения предварительного договора купли-продажи недвижимости.

     Многие покупатели недвижимости довольно легкомысленно относятся к подписанию договора аванса. А зря: именно предварительный договор регулирует правовые аспекты будущей сделки (в данном случае предварительный договор равнозначен договору аванса.) Он может содержать заведомо невыгодные условия, вплоть до того, что неверно составленный договор может быть признан «незаключённым» или «недействительным». Уплаченный по такому договору авансовый платёж вернуть будет крайне сложно, если вдруг сделка расстроится. В случае отказа продавца аванс, как правило, возвращается, но встречаются недобросовестные продавцы, которые могут утверждать, что сделка не состоялась по вине покупателя и на этом основании откажутся возвращать аванс.

     Например, представленный документ не может считаться предварительным договором купли-продажи квартиры если в нём не согласованы основные существенные условия основного договора - предмет и цена. В этом случае договор считается незаключённым, а незаключённый договор не может быть признан недействительным, т.к. такого договора с юридической точки зрения не существует. Поэтому, важно не только выявить несоответствия, но и зафиксировать интересы, чтобы договор соответствовал назначению и потом по нему можно было требовать соблюдения условий, исполнения обязанностей.

     Особенностями договора купли-продажи недвижимости являются строгая письменная форма и обязательная государственная регистрация, которую осуществляет УФРС (Управление Федеральной регистрационной службы) [3].

     Несоблюдение формы договора купли-продажи недвижимости влечёт его недействительность (ст. 550 ГК), а переход права собственности к покупателю наступает только после государственной регистрации (ст. 551).

     Положения ГК РФ о письменной форме сделки (п. 1 ст. 160) и о письменной форме договора (п.2 ст. 434) имеют серьёзные отличия. В первом случае (письменная форма сделки) законодатель требует от сторон совершения сделки путём составления документа, выражающего его содержание и подписанного лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами, допуская одновременно совершение двусторонних или многосторонних сделок (договоров) иными способами, установленными ГК РФ. Применительно же к письменной форме договора законодатель отходит от общего правила и допускает заключение договора не только путём составления одного документа, подписанного сторонами, но и путём обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору[4].

     Требования же к форме договора продажи недвижимости сводятся к тому, что такой договор должен быть заключён в письменной форме в виде единого документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК РФ). Применительно к договору продажи недвижимости законодатель возвращается  к требованиям, предъявляемым  к письменной форме сделки (п. 1 ст. 160), ужесточая тем самым режим заключения договора продажи недвижимости[5].

     Следует отметить, что действующее законодательство не предусматривает обязательного нотариального удостоверения продажи недвижимости (однако стороны могут это сделать добровольно)[6].

2.2. Содержание договора по сделкам с недвижимостью

     О том, как юридически правильно составляется рассматриваемый нами документ, стоит рассказать поподробнее. Кстати, очень часто в форму договора купли-продажи недвижимости облекаются и сделки по обмену жилых помещений - это не противоречит законам, а схемы действий почти одинаковые.

     Применяются различные формы типовых и так называемых «эксклюзивных» договоров на осуществление сделок на рынке недвижимости, и прежде всего на рынке жилья. ГК РФ предусматривает возможность использования примерных условий договоров (ст. 427), которые не являются для сторон обязательными и могут применяться ими добровольно.

     Действующее законодательство не предусматривает «типовой» или «примерной» формы договор по сделкам с недвижимостью, за исключением некоторых случаев, когда различными нормативными актами предусмотрены специальные формы договоров (типовой договор купли-продажи земельного участка, стандартизированные формы договоров при продаже на аукционе или по конкурсу государственных и муниципальных предприятий в процессе приватизации, при ипотечном кредитовании и др.)

     Любой договор купли-продажи недвижимости начинается с преамбулы (вступления), которая должна содержать следующие сведения:

   1). наименование и номер договора;

   2). дата и место заключения;

   3). информация об участниках заключаемого соглашения;

   4). полное наименование сторон договора купли-продажи недвижимости (если среди участников сделки есть юридические лица - например, агентство недвижимости);

   5). указание фамилии, имени и отчества людей, действующих от имени сторон. Это может быть либо должностное лицо (например, Генеральный директор агентства, действующий на основании уставных документов), либо представитель, действующий по доверенности (тогда обязательно указываются её реквизиты).

     Также в преамбуле, даётся определение роли перечисленных участников в данном договоре купли-продажи недвижимости: Продавец, Покупатель, Заказчик и т.д.