Договор купли-продажи недвижимости

     Если одна из сторон уклоняется от выполнения указанной обязанности, то суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. То же происходит и в том случае, если одна из сторон уклоняется от регистрации договора, требующего государственной регистрации. Несмотря на то, что договор считается заключённым только после его регистрации, суд вправе вынести решение о регистрации, если сделка совершена в надлежащей форме (ст. 165 ГК). Закон о регистрации предусматривает различный порядок представления документов на государственную регистрацию прав в зависимости от соблюдения нотариальной формы сделки. Статьёй 16 установлено, что если права возникают на основании договоров (сделок), не требующих нотариального удостоверения, заявление о государственной регистрации прав подают все стороны договора (сделки). При регистрации прав, вытекающих из нотариально удостоверенной сделки, для регистрации достаточно заявления одной из сторон[37].

     Передача недвижимости осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. В силу особых естественных свойств недвижимости, её невозможно передать обычным способом, т. е. путём вручения покупателю. Передаточный акт в таком случае является доказательством состоявшейся передачи и исключает возможные споры, связанные с установлением этого юридически значимого факта. Обязательность письменного оформления передачи установлена для устранения в будущем споров об исполнении обязанности продавца передать вещь, а также возможных претензий покупателя по поводу недостатков передаваемого имущества, которые могли быть обнаружены при обычном осмотре. В некоторых случаях письменное оформление передачи недвижимости может служить доказательством добросовестности или недобросовестности покупателя.

     Передаточный акт нельзя рассматривать как дополнение или уточнение договора. Если стороны укажут в нем на несоответствие недвижимости условиям договора, то это не освобождает продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора (п. 2 ст. 556 ГК). Передаточный акт не может рассматриваться и как неотъемлемая часть договора. Подписание акта о передаче недвижимости имеет значение для определения момента, когда риск случайной гибели переходит к покупателю. Так как продавец считается исполнившим свою обязанность по передаче недвижимости с момента вручения этого имущества покупателю и подписания акта или иного документа о передаче, то и риск случайной гибели или случайного повреждения имущества переходит на покупателя с этого момента, если иное не предусмотрено договором. При этом возникновение права собственности связывается с моментом регистрации права, а не с фактической передачей вещи. Такой вывод соответствует смыслу ст. 223 ГК.

     В случае передачи продавцом недвижимого имущества ненадлежащего качества покупатель вправе требовать возмещения причинённых ему убытков, даже если недостатки имущества были зафиксированы в передаточном акте и покупатель принял имущество[38].

     Обязанности покупателя являются обычными для любого договора купли-продажи, за исключением обязанности принять недвижимое имущество по передаточному акту и зарегистрировать переход права собственности в соответствии со ст. 551 ГК РФ.

     Обязанность покупателя оплатить недвижимое имущество предусмотрено в положениях п.1 ст. 454, п.1 ст. 485, ст. 486 ГК РФ. Она считается исполненной с момента передачи продавцу денежной суммы, определённой в договоре. Содержание этой обязанности включает не только непосредственно платёж, но и в некоторых случаях принятие определённых подготовительных мер, необходимых для осуществления платежа (открытие специального банковского счёта, выдача чека на сумму договора и пр.).

     Договором может устанавливаться и продажа имущества в кредит, с рассрочкой платежа, или предусматривается предварительная оплата[39].

     Вывод:

     Участниками договора купли-продажи недвижимости как на стороне продавца, так и покупателя могут выступать любые субъекты права.

     В качестве продавца выступает, как правило, собственник недвижимости. Гражданское законодательство допускает продажу недвижимого имущества и несобственниками, в частности государственными и муниципальными предприятиями, а также учреждениями.

     Главная обязанность продавца - передать недвижимость в определённый срок. Фактическая передача недвижимости должна быть зафиксирована в передаточном акте или ином документе о передаче.

     Главная обязанность покупателя - принять недвижимое имущество по передаточному акту и оплатить недвижимое имущество.

     Каждая из сторон договора обязана обратиться в государственный регистрирующий орган с целью выполнения требования о регистрации перехода права собственности.

4. Регистрация прав

     Особого внимания заслуживает вопрос о регистрации. Порядок государственной регистрации сделок купли-продажи недвижимости и прав на неё установлен Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г. Регистрация осуществляется в Едином государственном реестре органами юстиции по регистрации прав на недвижимость.

     Очевидно, что регистрация перехода права собственности не должна отождествляться с регистрацией сделки[40], но последняя может осуществляться одновременно с регистрацией права собственности, если в договоре стороны не предусмотрели иной момент перехода права собственности. Этого совпадения может и не быть.

     До государственной регистрации права собственности за покупателем продаваемый объект недвижимости остается в собственности продавца[41]. Заключая договор, собственник выражает свою волю на отчуждение имущества конкретному лицу. Если в дальнейшем, несмотря на наличие договора с первым покупателем, имущество будет продано другому, это означает изменение воли собственника-продавца. Заключение последующей сделки означает односторонний отказ от исполнения первого договора, что является недопустимым в силу ст. 310 ГК, которая устанавливает общий запрет на односторонний отказ от исполнения обязательства. Нарушение этого запрета следует рассматривать как основание для возложения гражданско-правовой ответственности в соответствии со ст. 401 ГК, но это не означает одновременно недействительности более позднего договора, если он исполнен.

     Таким образом, заключение договора купли-продажи недвижимости не препятствует продавцу до государственной регистрации перехода права собственности произвести отчуждение в пользу иных лиц, хотя это и позволит оценить его действия в качестве правонарушения.

     Гарантией прав покупателя от подобного поведения продавца может быть сокращение времени между заключением договора и государственной регистрацией перехода права. Закон о регистрации не устанавливает срока, в течение которого договор и (или) переход права собственности подлежит регистрации[42].

     Позиция Высшего Арбитражного Суда РФ по этому поводу нашла отражение в Обзоре практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости[43].

     Высший Арбитражный Суд РФ пришел к выводу о том, что наличие в Едином государственном реестре прав записи о зарегистрированном договоре купли-продажи квартиры препятствует совершению записи о регистрации нового договора купли-продажи той же квартиры, заключённого тем же продавцом, до тех пор, пока регистрационная запись о более раннем договоре не будет погашена записью о прекращении упомянутого договора ввиду его расторжения, отказа от него одной из сторон или по другим основаниям[44].

     Суд ссылался только на ст. 12 Закона о регистрации и Правила ведения Единого государственного реестра, которые предписывают вносить в реестр не противоречащие друг другу регистрационные записи о правах на недвижимое имущество, об обременениях этих прав и о сделках с таким имуществом.

     Применительно к продаже жилых помещений и предприятий законодатель обязывает стороны зарегистрировать договор под страхом его недействительности (ст. 558 ГК и 560 ГК). Договор считается заключённым с момента такой регистрации. Регистрация перехода права собственности в соответствии со ст. 551 ГК не означает регистрации самого договора купли-продажи. Следовательно, по сделкам с жилыми помещениями и предприятиями обязательна регистрация сделки, а затем или одновременно регистрация перехода права собственности (ст. 551 ГК).

     Закон о регистрации не регулирует отношения по регистрации прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Понятие недвижимости, используемое в Законе о регистрации, сужено по сравнению с ГК за счёт исключения из сферы его действия вышеуказанных объектов (ст. 1, 4, 33 Закона).

     Право собственности и иные вещные права на судно, а также ограничения (обременения) прав на него подлежат регистрации в Государственном судовом реестре или судовой книге. С моментом регистрации судна связывается также приобретение им национальности РФ и соответственно права плавания под Государственным флагом РФ.

     Отнесение морских, космических, воздушных судов к недвижимости, а также установление специальных правил их регистрации связано с тем, что эти объекты, даже покидая пространственные границы государства, осуществившего их регистрацию, и находясь в пределах территории другого государства, остаются в сфере юрисдикции РФ.

     Вывод:

     Договор продажи недвижимости, по общему правилу, совершается в письменной форме и не требует государственной регистрации. Стороны обязаны зарегистрировать только переход права собственности на имущество.

     До государственной регистрации права собственности за покупателем продаваемый объект недвижимости остаётся в собственности продавца.

     При продаже жилых помещений и предприятий законодатель обязывает стороны зарегистрировать договор под страхом его недействительности (ст. 558 ГК и 560 ГК). Договор считается заключённым с момента такой регистрации.

5. Особенности купли-продажи отдельных видов недвижимости

     Особенности купли-продажи жилого помещения имеет существенные особенности. Он отличается от иных договоров продажи недвижимости прежде всего тем, что жилое помещение независимо от того, в чьей собственности оно находится, может быть использовано только по целевому назначению - для проживания граждан[45]. Целевой характер использования жилища не может быть изменён по усмотрению сторон в договоре продажи.

     В случае продажи жилого помещения, обременённого правами пользования третьих лиц, в договоре обязательно должен быть указан перечень лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования жилым помещением после его приобретения покупателем, а также основание этого права. В этот перечень могут быть включены члены семьи собственника, оставшиеся проживать в продаваемом жилом помещении (ст. 292 ГК); наниматели жилого помещения и члены их семей (ст. 675 ГК); арендаторы (ст. 617 ГК), а также лица, которые пользуются жилым помещением в силу завещательного отказа (ст. 1137 ГК).

     Если в жилом помещении на момент продажи не проживают лица, права которых следуют за жилым помещением, то в договоре должно быть на это прямо указано. Кроме того, ограничения, связанные с отчуждением жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные члены семьи собственника, установлены в п. 4 ст. 292 ГК. В этих случаях продажа допускается только с согласия органа опеки и попечительства.

     Определяя сферу действия ст. 558 ГК, нельзя забывать об ограничениях, установленных ч. 3 ст. 19 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики» от 24 декабря 1992 г.[46], которая запрещает продажу иным лицам заселённых квартир и домов государственного, муниципального и общественного жилищных фондов без согласия проживающих в них совершеннолетних граждан[47].

     Отчуждение квартир в многоквартирных домах также имеет свою специфику. К покупателю квартиры одновременно с передачей права собственности на неё переходит и право на объекты общего пользования (общие помещения дома, несущие конструкции, фундамент и т. д.).

     Ещё одной отличительной особенностью договора продажи жилого помещения является необходимость его регистрации. Договор считается заключённым только с момента его государственной регистрации. Регистрацию договора, так же как и регистрацию перехода права собственности, должны осуществлять органы юстиции.

     Договор купли-продажи предприятия. Специфика предмета этого договора обусловливает и особенности его регулирования.

     По договору продажи предприятия продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс (ст. 132 ГК), за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам.

     Существенные условия - условия о составе и стоимости продаваемого предприятия, т.е. точное определение элементов имущественного комплекса, осуществляемое на основе полной инвентаризации (правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК РФ, не применяются)[48].

    Традиционно выделяет в составе предприятия материальные и нематериальные элементы. К первым относятся: помещения, здания, сооружения с соответствующим оборудованием, т. е. торговое заведение, товарные запасы, а также наличные денежные средства, т. е. касса.

      Под нематериальными элементами предприятия понимают имущественные права и обязанности обязательственного характера (в том числе кредиторскую и дебиторскую задолженность), исключительные права на результаты творческой деятельности (патентные, авторские права и т. д.), исключительные права в отношении средств индивидуализации продавца и его товаров (фирменное наименование, товарные знаки и др.)[49].