Договор купли-продажи недвижимости

2.5. Изменение и расторжение договора купли-продажи недвижимости

     По общему правилу изменение или дополнение уже заключённого договора возможно по соглашению сторон или по суду, который удовлетворяет иск при возникновении одновременно четырёх обстоятельств:

   1). убеждения сторон в момент заключения договора, что такого изменения условий не будет;

   2). невинности заинтересованной стороны в том, что не определены причины, вызвавшие изменения обстоятельств;

   3). без внесения изменений баланс имущественных интересов собственников нарушены, как если бы были нарушены условия договора другой стороной;

   4). если из договора не следует, что риск изменения обстоятельств несёт заинтересованная сторона[24].

     Следовательно, изменение существенных положений договора возможно в исключительных случаях, когда обстоятельства изменились настолько, что, если бы стороны предвидели это, они не заключили бы такой договор (ст.450 – 453 ГК РФ).

     Изменение договора в связи с изменением обстоятельств судом допускается также, когда расторжение его противоречит общественным интересам либо повлечёт для сторон ущерб, превышающий затраты, необходимые при исполнении договора на изменённых условиях.

     Соглашение об изменении, дополнении или расторжении договора оформляется в той же форме, в какой он сам был оформлен. Возможность и условия изменения и дополнения следует изначально включать в текст договора.

     В соглашении об изменении, дополнении или пролонгации договора необходимо указать:

   1). причины изменения договора;

   2). какие условия подлежат изменению или дополнению;

   3). новую редакцию изменённых условий;

   4). порядок урегулирования возникающих споров;

   5). прекращение действия прежних условий договора с момента соглашения об их изменениях[25].

     Вывод:

     По договору продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять это имущество по передаточному акту и уплатить за него определённую сторонами денежную сумму.

     Договор продажи недвижимости является консенсуальным, возмездным и взаимным.

     Договор продажи недвижимости заключается в простой письменной форме путём составления одного документа, подписанного сторонами.

     Существенные условия договора купли-продажи недвижимости:

     1). Предмет договора;

     2). Цена договора.

     Недвижимое имущество является предметом рассматриваемого договора.

     Недвижимое имущество как товар - это объект сделок, удовлетворяющий различные реальные или потенциальные потребности и имеющий определённые качественные и количественные характеристики.

     Изменение или дополнение уже заключённого договора возможно по соглашению сторон или по суду.

     Соглашение об изменении, дополнении или расторжении договора оформляется в той же форме, в какой он сам был оформлен. Возможность и условия изменения и дополнения следует изначально включать в текст договора.

3. Субъекты договора

3.1. Стороны договора купли-продажи недвижимости

     Сторонами договора могут быть любые лица (физические, юридические), в том числе и субъекты предпринимательской деятельности)[26].

     В качестве продавца выступает, как правило, собственник недвижимости. Благодаря обязательной государственной регистрации права собственности на недвижимость, правомочия собственника подтверждаются титулом, т. е. свидетельством, выданным государственным регистрирующим органом[27].

     Заключая договор, покупатель имеет возможность установить принадлежность отчуждаемого недвижимого имущества с помощью информации, содержащейся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним выписке. Но, по справедливому замечанию О. М. Козыря, этот принцип реализован Законом о регистрации лишь частично, так как не обеспечена доступность любому лицу всей информации, содержащейся в реестре[28].

     В качестве продавца недвижимости может выступать также представитель продавца, имеющий соответствующие полномочия на совершение сделки (в большинстве случаев такое полномочие возникает на основании выданной доверенности). Возникает вопрос о форме такой доверенности. Как следует из п.2 ст.185 ГК, нотариальная форма предусмотрена только для доверенностей, выданных на совершение сделок, требующих нотариальной формы. Как уже отмечалось, для сделки купли-продажи недвижимости не требуется нотариальная форма. Поэтому в данном случае возможна выдача доверенности в простой письменной форме[29].

     Заключая договор купли-продажи недвижимости, следует помнить, что имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью и для совершения одним из супругов сделки по купле-продаже этой недвижимости необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга (ст.35 Семейного Кодекса).

      При отсутствии такого согласия на совершение сделки она может быть признана недействительной в судебном порядке по требованию супруга, не участвовавшего в заключение сделки, но чьё согласие необходимо было получить.

     Участниками договора продажи недвижимости на стороне как продавца, так и покупателя могут выступать любые субъекты права. Однако участие в договоре некоторых субъектов гражданского права связано с известными особенностями.

     Гражданское законодательство допускает продажу недвижимого имущества и несобственниками, в частности государственными и муниципальными предприятиями, а также учреждениями[30].

     В определённых случаях и при несоблюдении требования о необходимости получения согласия собственника на продажу недвижимого имущества, принадлежащего государственному или муниципальному предприятию на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, сохраняется риск  признания  договора  продажи недвижимости  недействительным[31].

     Дело в том, что в отличие от иных коммерческих организаций государственные и муниципальные предприятия наделены не общей, а целевой (специальной) правоспособностью (ст. 49 ГК РФ). Поэтому действия  унитарных предприятий по распоряжению закреплённым за ними имуществом должны быть обусловлены выполнением задач его уставной деятельности и целевым назначением предоставленного для выполнения этих задач имущества под страхом признания совершённых сделок недействительными.

     На этот счёт имеется официальное разъяснение Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. В соответствии с пунктом 9 Постановления № 8 Пленума от 25 февраля 1998 г. в тех случаях, когда действия предприятия, в том числе и осуществлённые с соблюдением требования о получении  предварительного согласия собственника (п. 2 ст. 295 ГК РФ), по отчуждению другим лицам закреплённого за предприятием на праве хозяйственного ведения движимого или оперативного управления недвижимого имущества, непосредственно участвующего в производственном процессе предприятия, приводят к невозможности использования имущества собственника по целевому назначению, соответствующие сделки недействительны по основаниям, предусмотренным статьей 168 ГК РФ, независимо от того, совершены они с согласия собственника (уполномоченного им органа) или самостоятельно предприятием[32].

     Итак, если в качестве продавца выступает государственное или муниципальное унитарное предприятие, обладающее правом хозяйственного ведения (применительно к казённому предприятию - правом оперативного управления), оно не вправе продавать недвижимое имущество без согласия собственника (п. 2 ст. 295, п. 1 ст. 297 ГК). Учреждения же могут отчуждать только то недвижимое имущество, которое приобретено за счёт доходов от разрешённой уставом деятельности и учтено на отдельном балансе (п. 2 ст. 298 ГК).

     Проданное государственными или муниципальными предприятиями, а также учреждениями недвижимое имущество выбывает одновременно как из сферы хозяйственного ведения (соответственно из оперативного управления), так и из государственной (муниципальной) собственности или частной собственности, если учредителем учреждения является частный собственник.

     То же самое происходит, если эти субъекты выступают в качестве покупателя, т. е. одновременно происходит и смена собственника, и возникновение права хозяйственного ведения (права оперативного управления). Соответственно государственной регистрации подлежит одновременно и переход права собственности, и возникновение иных вещных прав (хозяйственного ведения, оперативного управления).

     Следует учитывать что, при продаже недвижимости в процессе приватизации действуют специальные правила, предусмотренные законодательством о приватизации[33]. Особым правилам подчиняется процедура продажи недвижимости на торгах.

     Некоторыми особенностями характеризуется процесс продажи недвижимого имущества и в тех случаях, когда продавцом выступает частное юридическое лицо. Правда, эти особенности затрагивают внутренние процессы волеизъявления юридического лица, в частности акционерного общества. В ФЗ «Об акционерных обществах» предусмотрены правила совершения крупных сделок, связанных с приобретением или отчуждением обществом имущества. Эти правила могут применяться к сделкам с недвижимым имуществом, если его стоимость составляет более 25% балансовой стоимости активов общества (ст. 78 Закона). Такие сделки должны быть одобрены советом директоров (наблюдательным советом) общества или общим собранием акционеров в соответствии со ст. 79 Закона.

     Срок исковой давности для исков о признании такой сделки недействительной так же, как и для других оспоримых сделок, устанавливается в один год и исчисляется со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права (п. 2 ст. 181 Гражданского кодекса, п. 3 ст. 35 Семейного кодекса).

3.2. Права и обязанности сторон по договору купли-продажи недвижимости

     Для удовлетворения потребностей, которые послужили побудительным мотивом к заключению договора, стороны должны исполнить возникшее из договора обязательство. Традиционно под исполнением обязательства понимается совершение (воздержание от совершения) конкретных действий (в частности, передача - принятие вещи, передача - принятие обусловленной договором суммы и др.). Именно надлежащим исполнением договорного обязательства достигается его цель, поэтому само по себе истечение срока действия договора автоматически не влечёт прекращение обязательства (п. 3 ст. 425 ГК РФ). Обязательство прекращается, по общему правилу, его исполнением, но не всякое исполнение обязательства влечёт его прекращение, а только исполнение, соответствующее определённым требованиям (ст.408 ГК РФ)[34].

     Основная обязанность продавца - передача недвижимости покупателю. Эта обязанность является общей для всех договоров купли-продажи. С момента передачи вещи у покупателя, как правило, возникает право собственности (п. 1 ст. 223 ГК). Однако у покупателя недвижимости право собственности возникает с момента регистрации перехода права собственности, который может и не совпадать с фактической передачей недвижимости. В рассматриваемом обязательстве следует различать передачу права собственности и фактическую передачу вещи (недвижимости) по акту передачи. В связи с этим основную обязанность продавца предпочтительнее рассматривать как обязанность перенести на покупателя право собственности на проданное имущество и ввести его во владение недвижимостью (т. е. фактически передать недвижимость).

     К основным обязанностям продавца относится не только передача вещи в фактическое владение, но и обеспечение «юридического господства» над ней - передача её в собственность покупателю.

     Важность определения момента перехода права собственности по договору от отчуждателя к приобретателю заключается прежде всего в том, что позволяет установить лицо, уполномоченное в качестве собственника осуществлять владение, пользование, распоряжение вещью. В определении точной даты перехода права собственности заинтересованы: государство (которому такая информация необходима, например, в целях налогообложения); прежний и настоящий собственники (например, для защиты своих интересов в гражданском обороте), кредиторы этих лиц и другие субъекты[35].

     Необходимо отметить что, срок исполнения обязанности передать имущество устанавливается в договоре. Если срок в договоре не установлен, то обязательство должно быть исполнено продавцом в разумный срок после заключения договора. Обязанность, не исполненную в разумный срок, продавец должен исполнить в семидневный срок со дня предъявления покупателем требования об исполнении (ст. 314, 457 ГК РФ).

     Обязанность передать право собственности на недвижимое имущество предполагает, что оно должно быть свободным от любых прав и притязаний третьих лиц, за исключением случаев, когда покупатель согласился принять имущество с ограничениями (обременениями). В соответствии со ст. 131 ГК и п. 1 ст. 4 Закона о регистрации ограничения (обременения) вещных прав на недвижимость подлежат государственной регистрации наряду с государственной регистрацией самих прав.

      Учитывая установленное законодательством требование регистрации перехода права собственности, на каждую из сторон договора возлагается обязанность обратиться в государственный регистрирующий орган с целью выполнения этого требования по смыслу п. 3 ст. 551 ГК РФ.

     Если одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности, она должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

     Передача недвижимости оформляется подписанием сторонами передаточного акта или иного документа, подтверждающего передачу имущества продавцом и его принятие покупателем. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передачи недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество. Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора, в том числе случаях, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора[36].