Договор купли-продажи недвижимости

     Все указанные элементы входят в состав предприятия и, по общему правилу, переходят по договору к покупателю. Не входят в предмет договора и не могут передаваться покупателю права, которыми продавец обладает на основании специального разрешения (лицензии) [50].

     Форма договора продажи предприятия определяется аналогично правилам продажи недвижимости. Договор должен заключаться в письменной форме путём составления одного документа (п. 1 ст. 560 ГК). Кроме того, к договору обязательно прилагаются: акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, а также перечень всех долгов, включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов и обязательств (п. 2 ст. 561 ГК).

      Несоблюдение этих формальных требований влечёт недействительность договора. Однако представление указанных документов нельзя считать существенным условием договора: ведь форма сделки не относится к числу её условий.

     Продавец обязан передать покупателю имущество свободным от прав третьих лиц.

     Кредиторы должны быть извещены о предполагаемом переводе долгов до передачи предприятия покупателю, т. е. до момента подписания сторонами передаточного акта, в письменной форме[51].

     Так же как и продажа жилых помещений, договор продажи предприятия подлежит государственной регистрации[52] и вступает в силу с момента её совершения (п. 3 ст. 560 ГК).

     Особенности купли-продажи земельных участков. Правила купли-продажи земельных участков регулируются статьей 37 Земельного кодекса Российской Федерации. Данный правовой акт предусматривает следующие особенности совершения сделок купли-продажи:

     1). Объектами сделок купли-продажи могут выступать только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учёт. При заключении договора продавец должен предоставить покупателю всю имеющуюся информацию об обременениях земельного участка (если таковые имеются) и ограничениях его использования;

     2). Недействительными признаются следующие условия договора купли-продажи земельного участка:

   - устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно;

   - ограничивающие распоряжение земельным участком нового владельца;

   - ограничивающие ответственность продавца при условии предъявления третьими лицами имущественных прав на данный объект[53].

     Рассмотрим, особенности передачи прав на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для её использования.

     Если договором не определено передаваемое покупателю недвижимости право на соответствующий земельный участок, к покупателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для её использования[54].

     Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. Покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

     В случаях, когда земельный участок, на котором находится принадлежащее продавцу здание, сооружение или другая недвижимость, продаётся без передачи в собственность покупателю этой недвижимости, за продавцом сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для её использования, на условиях, определяемых договором продажи. Если условия пользования соответствующей частью земельного участка договором его продажи не определены, продавец сохраняет право ограниченного пользования (сервитут) той частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для её использования в соответствии с её назначением[55].

     Вывод:

     Все рассмотренные виды являются договорами купли-продажи недвижимости, но каждая из них имеет свои индивидуальные особенности, что и являлось целью исследования данного раздела. Итак,

     Существенные условия договора продажи жилых помещений, в которых проживают лица, сохранившие право пользования этим жилым помещением, является, помимо предмета и цены договора, перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

     Существенные условия договора купли-продажи предприятия - условия о составе и стоимости продаваемого предприятия, то есть точное определение элементов имущественного комплекса, осуществляемое на основе полной инвентаризации.

     Объектами сделок купли-продажи могут выступать только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учёт. При заключении договора продавец должен предоставить покупателю всю имеющуюся информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

6. Заключение

     Совершив исследования по указанной теме хочу отметить что, договор купли-продажи недвижимости является одним из наиболее распространённых видов договоров. И хотя договор купли-продажи недвижимости для участников рынка является уже привычным документом, он имеет существенные юридические тонкости, не зная которых, покупатель недвижимости может столкнуться с рядом проблем. Специалисты также отмечают, что избежать их можно ещё на начальной стадии заключения сделки - при составлении договора купли-продажи недвижимости.

     Именно специфические черты недвижимости - прочная связь с землёй, особая ценность, непотребляемость в процессе использования и т. п. - диктуют необходимость определения специальных правил, регулирующих участие таких объектов в имущественном обороте.

     Резюмируя содержание работы хотелось бы отметить некоторые аспекты:

     По договору купли-продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять объект недвижимости и уплатить за него определённую денежную сумму.

     Существенными условиями данного договора являются предмет и цена.

     Такой договор должен быть заключён в письменной форме в виде единого документа, подписанного сторонами. Он считается заключённым с момента его подписания, а не с момента регистрации перехода права собственности. Для осуществления государственной регистрации стороны должны представить документы, подтверждающие их полномочия и права на предмет сделки.

     Передача проданного объекта недвижимости продавцом и принятие его покупателем должны быть оформлены передаточным актом или иным документом, подписанным обеими сторонами.

     Таким образом, можно с уверенностью сказать, что все задачи исследования были решены, а главная цель достигнута.

Нормативно-правовые акты:

     1). Конституция Российской Федерации принята 12.12.1993;

     2). Гражданский Кодекс РФ (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ;

     3). Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный) / под ред. О. Н. Садикова - М., 1999;

     4). Земельный Кодекс РФ от 05.10.2001 г. № 136-ФЗ;

     5). ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ (по состоянию на июнь 2011 г.);

     6). ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» от 21.12.2001 г. № 178 ФЗ (по состоянию на июль 2011 г.);

     7). ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» от 29 июля 1998 г. № 135 - ФЗ;

     8). ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 27.07.2006 г. № 157 - ФЗ;

     9). Закон РФ «Об основах федеральной жилищной политики» от 24.12.1992 № 4218 -1 (в ред. от 22.08.2004 г. № 122-ФЗ);

     10). постановление Конституционного Суда РФ от 3 апреля 1998 г. по делу о проверке конституционности пп. 1, 3 и 4 ст. 32 и п. 3 ст. 49 ФЗ «О товариществах собственников жилья» - от 15.06.1996 г. № 72-ФЗ;

     10). Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 13.11.1997г. № 21 "Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам  купли-продажи недвижимости";

     11). приложение к Информационному письму Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 г. № 59 Обзор практики разрешения споров, связанных с применением ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»;

     12). Приказ Министерства Юстиции от 06.08.2001 г. № 233 «Об утверждении инструкции о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения».

Специальная литература:

     1). Боголюбов С.А., Галиновская Е.А., Минина Е.Л., Устюкова В.В., «Всё о земельных отношениях» / учебно-практическое пособие - М.: изд-во «Проспект» 2010 г., - 656 с.

     2). Витрянский В., «Пути совершенствования законодательства о недвижимом имуществе» / Хозяйство и право, 2003 г., № 6.

     3). Голованов Н.М., «Гражданско-правовые договоры» / учебное пособие - СПб: изд-во «Питер» 2003 г., - 272 с.

     4). Гришаев А.П., «Всё о недвижимости»  (регистрация прав, купля-продажа, мена, дарение, аренда, наём жилого помещения, наследование)/ учебно-практическое пособие - М.: изд-во «БЕК», 2000 г., - 272 с.

     5). Коваленко Н.И., «Практикум по гражданскому праву». Часть II / учеб. пособие для вузов - М.: изд-во «БЕК», 1998 г., - 304 с.

     6). Козырь О. М., «Недвижимость в новом Гражданском Кодексе России» -  М.: 1998 г., - 298 с.

    7). Лукаш Ю.А., «Договора. Общие правила, особенности и способы обеспечения» / учебное пособие - М.: изд-во «Дело и сервис», 2008 г., - 288 с.

     8). Маховикова Г.А., Касьяненко Т.Г., «Экономика недвижимости» / учебное пособие - М.: изд-во «Кнорус», 2009 г., - 304 с.

     9). Новицкий И. Б., Перетерский И. С., «Римское частное право» / учебник - М.: 1994 г., - 312 с.

     10). Садиков О. Н. «Гражданское право России» / ч. 2. Обязательственное право / курс лекций - М.: 1997 г.

     11). Сергеев А. П., Ю. К. Толстой «Гражданское право» / учеб. в 3 т. Т. 2. - М.: ТК Велби, изд-во «Проспект», 2005 г., - 720 с.

2

[1] Лукаш Ю.А., «Договора, особенности и способы обеспечения» - М.: изд-во «Дело и сервис», 2008 г., С. 163

[2] Сергеев А. П., Толстой Ю. К., « Гражданское право» - М.: изд-во «Проспект», 2005 г., С. 101

[3] Гришаев А.П., «Всё о недвижимости» - М.: изд-во «БЕК», 2000 г., С. 47

[4] Сергеев А. П., Толстой Ю. К., « Гражданское право» - М.: изд-во «Проспект», 2005 г., С. 103

[5] Садиков О.Н., «Комментарий к ГК РФ» - М.: 1997 г., С. 127

[6] Гришаев А.П., «Всё о недвижимости» - М.: изд-во «БЕК», 2000 г., С. 47

[7] Лукаш Ю.А., «Договора, особенности и способы обеспечения» - М.: изд-во «Дело и сервис», 2008 г., С. 163

[8] Маховикова Г.А., Касьяненко Т.Г., «Экономика недвижимости» - М.: изд-во «Кнорус», 2009 г., С. 110

[9] Копейкин, «Опыт защиты прав собственника» / Право и собственность - 2003 г., № 2 С. 49.

[10] СЗ РФ, 1998 г.. № 31. Ст. 3813.

[11] Гришаев А.П., «Всё о недвижимости» - М.: изд-во «БЕК», 2000 г., С. 46

[12] Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 13.11.1997г. № 21 "Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам  купли-продажи недвижимости" / Вестник ВАС РФ, 1998 г., № 1

[13] Маховикова Г.А., Касьяненко Т.Г., «Экономика недвижимости» - М.: изд-во «Кнорус», 2009 г., С. 15

[14] Черных А.В., «Залог недвижимости в российском праве» - М.: 1995 г., С. 57.

[15] ФЗ от 21 июля 1997 г. №122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" / "Российская газета" - 30 июля 1997 г., - № 145.

[16] Гришаев А.П., «Всё о недвижимости» - М.: изд-во «БЕК», 2000 г., С. 45

[17] Маховикова Г.А., Касьяненко Т.Г., «Экономика недвижимости» - М.: изд-во «Кнорус», 2009 г., С. 15

[18] Голованов Н.М., «Гражданско-правовые договоры» - СПб: изд-во «Питер» - 2003 г., С. 54

[19] Гришаев А.П., «Всё о недвижимости» - М.: изд-во «БЕК», 2000 г., С. 3

[20] Сергеев А. П., Толстой Ю. К., «Гражданское право» - М.: изд-во «Проспект», 2005 г., С. 104

[21] п. 16 приложения к Информационному письму Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 г. № 59 ｫОбзор практики разрешения споров, связанных с применением ФЗ «О гос. регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» / Вестник ВАС, 2001 г. № 4.

[22] Гришаев А.П., «Всё о недвижимости» - М.: изд-во «БЕК», 2000 г., С. 45

[23] Лукаш Ю.А., «Договора, особенности и способы обеспечения» - М.: изд-во «Дело и сервис», 2008г., С. 161

[24] Маховикова Г.А., Касьяненко Т.Г., «Экономика недвижимости» - М.:изд-во «Кнорус», 2009 г., С. 113

[25] Маховикова Г.А., Касьяненко Т.Г., «Экономика недвижимости», - М.: изд-во «Кнорус», 2009 г., С. 114

[26] Голованов Н.М., «Гражданско-правовые договоры» - СПб: изд-во «Питер» - 2003 г., С. 54

[27] Постановление Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. / СЗ РФ. 1998. № 8. Ст. 963; 1999. № 52. Ст. 6416

[28] Козырь О. М., «Недвижимость в новом Гражданском Кодексе России» -  М.: 1998 г., С. 295

[29] Гришаев А.П., «Всё о недвижимости» - М.: изд-во «БЕК», 2000 г., С. 44

[30] Садиков «Комментарий к ГК РФ» - М: 1997 г., Ст.131, ч.1.

[31] Витрянский, «Пути совершенствования законодательства о недвижимости»/Хозяйство и право - 2003 г., № 6, С.10

[32] Вестник ВАС РФ, 1998 г., № 10

[33] Сергеев А. П., Толстой Ю. К., «Гражданское право» - М.: изд-во «Проспект», 2005 г., С. 103

[34] Маховикова Г.А., Касьяненко Т.Г., «Экономика недвижимости» - М.: изд-во «Кнорус», 2009 г., С. 111

[35] Маховикова Г.А., Касьяненко Т.Г., «Экономика недвижимости» - М.: изд-во  «Кнорус», 2009 г., С. 112

[36] Гришаев А.П., «Всё о недвижимости» - М.: изд-во «БЕК», 2000 г., С. 48

[37] Сергеев А. П., Толстой. Ю. К., «Гражданское право»  - М.: изд-во «Проспект», 2005 г., С. 115

[38] Голованов Н.М., «Гражданско-правовые договоры» - СПб: изд-во «Питер» - 2003 г., С. 55

[39] Маховикова Г.А., Касьяненко Т.Г., «Экономика недвижимости» - М.: изд-во  «Кнорус», 2009 г., С. 113

[40] До принятия ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г. порядок применения ст. 550 ГК устанавливался ст. 7 ФP О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации от 22 декабря 1995 г. Хотя на практике зачастую отождествляются все три регистрации: сделки, перехода права собственности, права собственности.

[41] Сергеев А. П., Толстой Ю. К. «Гражданское право» - М.: изд-во «Проспект», 2005 г., С. 109

[42] Садикова О. Н., «Комментарий к Гражданскому кодексу РФ» - М.: 1996 г., С. 125

[43] Садиков О. Н., «Гражданское право России» -  М.: 1997 г., С. 144.

[44] Сергеев А. П., Толстой Ю. К. «Гражданское право» - М.: изд-во «Проспект», 2005 г., С. 111

[45] постановление Конституционного Суда РФ от 3 апреля 1998 г. по делу о проверке конституционности пп. 1, 3 и 4 ст. 32 и п. 3 ст. 49 ФЗ «О товариществах собственников жилья» / СЗ РФ. 1998. № 15. Ст. 1794

[46] Ведомости РФ. 1993. № 3. Ст. 99; СЗ РФ. 1996. № 3. Ст. 147; 1997. № 17. Ст. 1913; 1999. № 7. Ст. 876; № 25. Ст. 3042; № 28. Ст. 3485

[47] Сергеев А. П., Толстой. Ю. К. «Гражданское право - М.: изд-во «Проспект», 2005 г., С. 118

[48] Голованов Н.М., «Гражданско-правовые договоры» - СПб: изд-во «Питер» - 2003 г., С. 55

[49] Васильев Е. А., «Гражданское и торговое право капиталистических государств» - М.: 1993 г., С. 112

[50] Голованов Н.М., «Гражданско-правовые договоры» - СПб: изд-во «Питер» - 2003 г., С. 57

[51] Сергеев А. П., Толстой Ю. К., «Гражданское право» - М.: изд-во «Проспект», 2005 г., С. 127

[52] ст. 4 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ / СЗ РФ, 2001. № 11. Ст. 997; № 16. Ст. 1533; 2002. № 15. Ст. 1377

[53] Боголюбов С.А., Галиновская Е.А., «Всё о земельных отношениях» - М.: изд-во «Проспект», 2010 г., С. 76

[54] Лукаш Ю.А., «Договора, особенности и способы обеспечения» - М.: изд-во «Дело и сервис», 2008г., С. 163

[55] Лукаш Ю.А., «Договора, особенности и способы обеспечения» - М.: изд-во «Дело и сервис», 2008г., С. 164