Договор купли-продажи недвижимости

     Дальше следует основная часть, которая обычно содержит следующие ключевые разделы (или статьи), в которых излагаются условия сделки[7]:

   1). предмет договора купли-продажи недвижимости - указывается вид договора (купля-продажа и др.), вид и разновидность недвижимого имущества (здание, земельный участок и др.) ;

   2). дата его заключения и срок действия - точное определение даты заключения договора связано с окончанием срока его действия и следовательно, вытекающих из него юридических последствий;

   3). порядок расчётов, размер и условия платежей - содержит денежное выражение стоимости объекта недвижимости или обязательства произвести платёж за проданный объект недвижимости;

  4). взаимные права и обязанности, а также ответственность сторон договора купли-продажи недвижимости.

     Любой договор содержит условия, включение которых в текст документа является обязательным. Для договора купли-продажи недвижимости обязательными пунктами являются предмет договора (подробно описанный объект недвижимости) и цена продаваемого объекта (ст.554 и ст.555 ГК РФ).   Отсутствие в документе хотя бы одного из них позволят считать сделку незаключённой (п.1 ст.432 ГК РФ).

     Все условия, включаемые в различные договоры по сделкам с недвижимым имуществом, объединяются в три группы: существенные, обычные (дополнительные) и случайные (прочие). Субъекты сделки сами свободно устанавливают условия договора с учётом соответствия их императивным - абсолютно обязательным нормам закона. Они прямо прописывают сторонам направление действий, от которых отступать нельзя (ст. 422 ГК РФ), например сохранение профиля приватизируемых предприятий, использование квартир только для проживания граждан и т.п. Большинство же статей ГК РФ, регулирующих сделки с недвижимым имуществом, носят диспозитивный характер, т.е. стороны могут решать многие вопросы по своему усмотрению при условии, что это не противоречит закону.

     Существенными считаются условия, которые необходимы и достаточны для заключения соответствующего договора в отношении недвижимости и выражают его природу. При отсутствии хотя бы одного из них договор не признаётся заключённым, а если учтены все существенные условия - он вступает в силу, даже если не содержит никаких других условий.

     Дополнительные условия определяют отдельные, частные вопросы договорных отношений, вытекающие из специфики вида договора, объекта недвижимости, действующих законов и иных нормативных актов.

     Случайные (прочие) условия приобретают юридическую силу только при включении их в договор[8].

     В заключаемом договоре купли-продажи недвижимости обязательно должны быть указаны:

   1). реквизиты сторон - участников сделки купли-продажи недвижимости;

   2). подробное описание предмета договора купли-продажи недвижимости: точный адрес, метраж, количество комнат, этаж квартиры и.т.д.;

   3). форма, в которой приобретается недвижимость - целиком, либо долями;

   4). лица, которые могут проживать на отчуждаемой недвижимости либо отсутствие таковых;

   5). документы, подтверждающие владение продавцом данной недвижимостью;

   6). срок освобождения помещения продавцом с обозначением даты выезда;

   7). её реальная стоимость.

2.3. Существенные условия договора

     Как известно, всякий гражданско-правовой договор считается заключённым, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

     Существенными же условиями договора признаются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашении (п. 1 ст. 432 ГК РФ).

     Предмет  всякого договора продажи недвижимости включает в себя два рода объектов: во-первых, продаваемое недвижимое имущество; во-вторых, действия продавца и покупателя соответственно по передаче недвижимости, её принятию и оплата. В тех случаях, когда продаётся объект недвижимости, определяемый по признакам неразрывной связи с землёй и невозможности перемещения без несоразмерного ущерба его назначению, и продавец является собственником земельного участка, предмет договора включает в себя и объект третьего рода: права на земельный участок, передаваемые покупателю вместе с объектом недвижимости[9].

     В договоре продажи недвижимого имущества должны быть указаны данные, позволяющие определённо установить объект недвижимости, подлежащий передаче покупателю по договору, в том числе сведения, определяющие расположение указанного объекта недвижимости на соответствующем участке либо в составе другого недвижимого имущества.

     Значительно отличается от общих положений о договорах и такое существенное условие договора продажи недвижимости, как цена (ст. 555 ГК РФ). Во-первых, положение о том, что исполнение договора, в котором не определена цена, должно быть оплачено по цене, обычно взимаемой при сравнимых обстоятельствах за аналогичные товары (статьи 424 и 485), не подлежит применению к договорам продажи недвижимости. Во-вторых, цена на здание или иной объект недвижимости, находящийся на земельном участке, должна включать и цену передаваемой с этим объектом части земельного участка или права на неё. Для определения цены продаваемого объекта недвижимости (с учётом цены земельного участка или права на него) стороны могут прибегнуть к услугам профессиональных оценщиков[10].

     При отсутствии таких данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а договор продажи недвижимости - незаключённым (ст. 554 ГК).

     Цена недвижимости может быть установлена в договоре продажи недвижимости на единицу её площади или иного показателя её размера. В этом случае общая цена продаваемого недвижимого имущества, подлежащая уплате покупателем, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества (п. 3 ст. 555 ГК РФ). Необходимо помнить что, любое соглашение об изменении цены должно быть составлено в письменной форме. При этом все соглашения об изменении цены возможны только до надлежащего исполнения сторонами обязательства. Такой же позиции придерживается и судебная практика. Так, акционерное общество предъявило иск к обществу с ограниченной ответственностью о внесении в пункт договора, касающийся цены продаваемого имущественного комплекса. Стоимость комплекса была перечислена продавцу по частям, а имущество было передано покупателю по акту приёма-передачи после его полной оплаты. Поскольку обязательства сторон были выполнены и договор прекратил своё действие, суд отклонил исковые требования акционерного общества[11].

     После установления цены в договоре продажи жилого помещения и исполнения договора стороны не вправе изменять цену продаваемого имущества. Такой вывод также подтверждается судебной практикой[12].

2.4. Недвижимость как объект договора купли-продажи

     Предметом рассматриваемого договора является недвижимое имущество. Как было рассмотрено выше, именно предмет договора является тем отличительным признаком, который позволил выделить этот вид договора купли-продажи[13].

     В соответствии с п. 1 ст. 130 ГК к недвижимым вещам отнесены земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и всё, что прочно связано с землёй, т. е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

     К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

     Необходимость в более гибком подходе к определению понятия недвижимости, по мнению А.В. Черных[14] во многом предопределяется  постоянным расширением нетрадиционных приёмов предпринимательской  практики и потребностями оборота. Например, самолет, используемый для пассажирских перевозок на регулярных авиалиниях, при применении  рассматриваемых критериев безусловно является объектом недвижимости. Тот же самый самолет, будучи приобретённым физическим лицом для личного пользования, превращается в движимую вещь. А если собственник данного самолета перестанет его использовать как личное транспортное средство и откроет в нем кафе или музей, то движимая вещь вновь превратится в недвижимую, даже при отсутствии "прочной связи с землёй".

     Поэтому одним из критериев деления имущества на движимое и недвижимое должна являться не соразмерность ущерба, причиняемого назначению имущества или его собственнику и возникшего именно при изъятии имущества из привычной среды использования, а не при простом перемещении.

     В ст.1 Закона РФ от 21.07.97г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» дан более широкий перечень объектов недвижимости по сравнению с перечнем, содержащимся в п.1 ст.130 ГК РФ. Наряду с объектами, указанными в названной статье Гражданского кодекса РФ, в Законе упоминаются жилые и нежилые помещения, кондоминиумы, предприятия[15].

     Предмет договора продажи недвижимости относится, как правило, к индивидуально - определённым вещам, т.е. обладает индивидуально-определёнными признаками, отличающими его от других однородных вещей (из этого правила возможны исключения, например, в случае продажи воздушного или морского судна, судна внутреннего плавания). Особенностью такого рода вещей является их юридическая незаменимость[16].

     Недвижимость представляет собой особый объект права собственности. Пользование недвижимостью затрагивает интересы других граждан и юридических лиц. Хотя предметом договора купли-продажи, как уже отмечалось, является недвижимость как имущество в узком значении этого слова, т. е. как вещь, правила 7 главы 30 ГК применимы и к договорам купли-продажи доли в праве общей собственности на недвижимость[17].

     Предметом договора может быть земельный участок без передачи в собственность покупателя здания, сооружения или другой недвижимости, которая расположена на этом участке и находится в собственности продавца (или другого лица). В этом случае в договоре продажи земельного участка определяются условия, на которых за продавцом (иным лицом) сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для её использования[18].

     Кроме того, недвижимое имущество по сравнению с другими вещами обладает, как правило, более высокой стоимостью. Наконец, в связи с целевым назначением и особой социальной значимостью многих объектов недвижимости законодательством устанавливается ряд ограничений по их участию в гражданском обороте[19].

     Законодатель предъявляет особые требования к степени детализации предмета договора. Например, если предметом договора является здание, сооружение или помещение, в договоре необходимо указать его месторасположение, адрес, назначение, год постройки, площадь, в том числе жилую, этажность и другие характеристики. Кадастровый номер в силу его уникальности и неповторимости может стать одним из главных индивидуализирующих характеристик объекта недвижимости. Он присваивается объекту при осуществлении кадастрового и технического учёта.

    При заключении договоров купли-продажи недвижимости необходимо учитывать ограниченную оборотоспособность отдельных объектов недвижимости. Так, п. 3 ст. 129 ГК определено, что земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах.

     Таким образом, ГК закрепляет приоритет специального законодательства в вопросах регулирования оборотоспособности природных ресурсов. Статья 27 ЗК определяет перечень земельных участков, изъятых из оборота и ограниченных в обороте.

     Например, участки недр не могут быть предметом купли, продажи, дарения, наследования, вклада, залога или отчуждения в иной форме. Аналогичные примеры можно привести в отношении обособленных водных объектов и лесов. В частности, как следует из ст.12 Лесного кодекса, оборот лесного фонда не допускается. Древесно-кустарниковая растительность может переходить от одного лица к другому в порядке, предусмотренном гражданским и земельным законодательством РФ.

     Если предметом договора является памятник истории и культуры, включенный в соответствующий перечень памятников, то в договоре должно быть указание на историко-культурное значение отчуждаемого объекта недвижимости, что следует рассматривать как существенную характеристику предмета договора, без которой он считается незаключённым. Отсутствие такой характеристики может привести к утрате этих объектов, подлежащих особой охране.

     То есть, не всякая недвижимость может быть предметом договора купли-продажи недвижимости.

     Интересен вопрос о возможности заключения договора купли-продажи незавершённого строительством объекта[20]. Рассмотрим позицию Высшего Арбитражного Суда РФ, которая обосновывается следующими доводами[21]:

  а). данный объект обладает свойствами, присущими объектам недвижимости в силу прочной связи с землёй и невозможностью перемещения без несоразмерного ущерба его назначению;

  б). гражданское законодательство не устанавливает каких-либо ограничений в отношении приобретения и перехода прав на объекты, не завершённые строительством. В соответствии с п. 2 ст. 25 Закона допускается регистрация права на указанный объект недвижимого имущества в случае необходимости совершения сделки с объектом незавершённого строительства[22].

     Кроме того, нет препятствий к установлению на уровне закона требования о регистрации строящихся объектов на определённых этапах строительства. Регистрация самих объектов недвижимости носит учётный характер. Таким образом, не завершённый строительством объект может быть предметом договора купли-продажи, а право собственности на него возникает с момента государственной регистрации[23].