Договір найму житлового приміщення

       У разі смерті наймача або вибуття його житла, наймачами можуть стати усі інші і повнолітні особи, які постійно проживали з і лишнім наймачем, або, за погодженням з наймодавцем, одна або кілька із цих осіб. У ці му разі договір найму житла залишаєте чинним на попередніх умовах. Вибуття наймача свідчить, що він вибув на постійне проживання до іншого населеного пункту або інше жиле приміщення в тому ж населено» пункті і перестав виконувати свої обов’язки за договором найму.       

           Диспозиція ст. 824 ЦК, викладена таким  чином, що можна зробити висновок  з урахуванням змісту інших  статей при переважність вимоги  наймача, інших осіб, як постійно  проживають разом з ним, про  замі ну наймача над відмовою наймодавця даті згоду на таку заміну. Вперше в гл. 59., пропозиції вказаних осіб законодавець називає вимогами, підкреслюючи їх значення. Крім того інші особи, які постійно проживають разом з наймачем, набувають такого статусу (рівного] за правами і обов'язками з наймачем тільки після згоди наймодавця (ст. 816 ЦК). Серед підстав розірвання договору найму житла відсутня така обставина, як відмова наймодавця від заміни наймача. Не припиняється зобов'язання за договором найму житла смертю фізичної особи — боржника. Очевидно, що відмова наймодавця дати згоду на заміну наймача може бути оскаржена до суду, який має задовольнити такий позов, якщо встановить, що особа, якою пропонується замінити наймача, відповідає вимогам, що пред'являються до такої особи.

        Правонаступництво є однією з підстав заміни кредитора у зобов'язанні.  Відповідно до ст. 514 ЦК до нового кредитора переходять права первісного кредитора у зобов'язанні в обсязі і на умовах, що існували на момент переходу цих прав, якщо інше не встановлено договором або законом. У разі зміни власника житла, переданого у найм на підставі договорів про відчуждення житла, інших цивільно-правових підставах, до нового власника переходять права та обов'язки наймодавця. Правами наймодавця є право вимагати від наймача виконання його обов'язків, передбачених ст. 815, 819, 820 ЦК та (або) інших обов'язків, установлених у договорі. До обов'язків наймодавця належать: передача наймачеві житла придатного для постійного проживання у ньому, здійснення капітального ремонту, якщо інше не встановлене договором, виконання вимог ст. 822 ЦК про переважні права наймача та дотримання прав наймача, передбачених законом або договором. Правило, встановлене ч. 2 ст. 770 ЦК про те, що сторони можуть встановити у договорі найму, що у разі відчуження наймодавцем речі договір найму припиняється, не поширюється на правовідносини правонаступництва у разі зміни власника житла, переданого у найм. Ст. 814 ЦК є імперативною нормою, обов'язковість її положень для сторін випливає зі змісту та із суті відносин між  сторонам. Така норма має обов'язкову силу для учасників договору. Вказана правова норма спрямована захист житлових прав наймача. Припинення договору має своїм наслідком виселення наймача з житла. Тому, коли сторони встановлють, у договорі найму, що у разі відчуження найманцем житла договір найму припиняєте таке положення договору може бути визнаної дійсним на підставі ст. 203 і ст. 215. Слід також враховувати, що можливе припинення права власності на нерухоме майно (житловий будинок) у зв'язку з викупом земельної ділянки, на якій воно розміщене, і житлові будинку у такому порядку не припиняє дію договору найму житла.

 

                                           3.2 Розірвання договору найму житла

 

Розірвання договору найму житла можливе, згідно з ЦК, в односторонньому порядку на вимогу як наймача житла, так і наймодавця.

Принципова відмінність  такого розірвання з ініціативи наймача  від розірвання наймодавцем полягає  в тому, що якщо наймач житла має право за згодою інших осіб, що постійно проживають з ним, у будь-який час розірвати договір найму з письмовим попередженням наймодавця за три місяці, то на вимогу наймодавця він може бути розірваний лише у випадках, передбачених ЦК, та в судовому порядку.

Згідно зі ст.825 ЦК договір найму житла може бути розірваний за рішенням суду на вимогу наймодавця у разі:

1)  невнесення наймачем  плати за житло за шість  місяців, якщо договором не  встановлений більш тривалий  строк, а при короткостроковому наймі — понад два рази;

2)  руйнування або псування житла наймачем або іншими особами, за дії яких він відповідає. За рішенням суду наймачеві може бути наданий строк не більше одного року для відновлення житла. Якщо протягом строку, визначеного судом, наймач не усуне допущених порушень, суд за повторним позовом наймодавця постановляє рішення про розірвання договору найму житла. На прохання наймача суд може відстрочити виконання рішення не більше ніж на один рік;

3) необхідності використання житла для проживання самого наймодавця та членів його сім'ї. Ця підстава стосується лише розірвання договору найму частини будинку, квартири, кімнати (частини кімнати). При цьому наймодавець повинен попередити наймача про розірвання договору не пізніше ніж за два місяці;

4)  використання житла  наймачем або іншими особами, за дії яких він відповідає, не за призначенням або систематичне порушення прав та інтересів сусідів. Цьому має передувати попередження наймодавцем наймача про необхідність усунення цих порушень.

У разі розірвання договору найму житла наймач та інші особи, які проживали у помешканні, підлягають виселенню з житла на підставі рішення суду, без надання їм іншого житла.

Згідно з ЖК розірвання договору найму жилого приміщення у  будинках державного та громадського фонду з ініціативи наймача за згодою членів його сім'ї можливе у будь-який час без попереднього попередження наймодавця. У разі вибуття наймача та членів його сім'ї на постійне проживання до іншого населеного пункту або в інше жиле приміщення в тому ж населеному пункті, договір найму вважається розірваним з дня вибуття (ст.107 ЖК).

На вимогу наймодавця договір може бути розірваний лише у випадках, передбачених законом. За загальним правилом виселення провадиться в судовому порядку.

ЖК розрізняє виселення  з наданням іншого благоустроєного жилого приміщення та з наданням іншого жилого приміщення.

Виселення з наданням іншого благоустроєного жилого приміщення проводиться, якщо:

—  будинок, у якому  знаходиться жиле приміщення, підлягає знесенню;

—  будинок (жиле приміщення) загрожує обвалом;

—  будинок (жиле приміщення) підлягає переобладнанню в нежилий.

Офіцери, прапорщики, мічмани, військовослужбовці надстрокової служби і прирівняні до них особи, звільнені з військової служби у відставку або в запас, а також особи, які проживають разом з ними, можуть бути виселені із займаних ними жилих приміщень у військових містечках з наданням іншого благоустроєного жилого приміщення.

Стаття 113 ЖК встановлює високі вимоги до наданого приміщення. Воно має знаходитись у межах даного населеного пункту і відповідати усім вимогам, що пред'являються до приміщень при їх наданні. Громадянам, які займали окрему квартиру, має надаватись окрема квартира. Якщо наймач займав більш як одну кімнату, йому надається жиле приміщення, що складається з того ж числа кімнат. За розміром жиле приміщення має бути не меншим за те, яке займав наймач, однак у межах норми жилої площі. У разі виселення з жилого приміщення, меншого за розміром, ніж це передбачено для надання, особі, яка виселяється, надається житло відповідно до встановленого розміру.

З наданням іншого жилого приміщення (без зазначення благоустроєного) можуть бути виселені:

—  працівники (разом  з особами, які з ними проживають), що припинили трудові відносини  з підприємствами, установами, організаціями найважливіших галузей народного господарства, які надали жиле приміщення у зв'язку із звільненням за власним бажанням без поважних причин, або за порушення трудової дисципліни, або за вчинення злочину;

—  громадяни, які одержали жилі приміщення в будинках колгоспів, якщо вони виключені з членів колгоспу або вийшли з нього за власним бажанням;

—  громадяни, позбавлені батьківських прав, якщо вони проживають спільно з дітьми, стосовно яких вони позбавлені батьківських прав.

Вимоги до надаваного жилого приміщення в цих випадках набагато нижчі, ніж до благоустроєного жилого приміщення — воно повинно знаходитись у межах даного населеного пункту і відповідати встановленим санітарним і технічним вимогам (ст.114 ЖК).

У випадках ліквідації дитячого будинку сімейного типу батьки-вихователі повинні звільнити надане їм жиле приміщення, а у разі відмови — підлягають виселенню з наданням їм іншого благоустроєного жилого приміщення. При усуненні батьків-вихователів від подальшого виховання дітей вони можуть бути виселені із займаного жилого приміщення з наданням іншого жилого приміщення (ст.114-1 ЖК).

Виселення без надання  іншого житла допускається за:

—  систематичне руйнування і псування житла;

—  систематичне використання житла не за призначенням;

—  систематичне порушення правил співжиття, що створює неможливість спільного проживання в одному будинку або квартирі.

Необхідними умовами  виселення без надання іншого жилого приміщення є систематичність  порушень і безрезультатність застосування заходів запобігання і громадського впливу [1, ст.294].

 

                              3.3 Піднайом жилого приміщення

 

Закон передбачає за наймачем право надавати частину, а в разі тимчасового виїзду і все жиле приміщення в користування стороннім особам, якщо на це є згода усіх членів сім'ї наймача та згода наймодавця. Відносини по піднайму оформляються відповідним письмовим договором між наймачем та піднаймачем з наступною реєстрацією в житлово-експлуатаційній організації.

Договір може бути укладений  на певний або на невизна-чений строк або до вимоги звільнити жиле приміщення.

Договір піднайму— це сплатний договір і однією із істотних його умов є угода між наймачем та піднаймачем про плату за користування жилим приміщенням. Згідно із ст. 95 Житлового кодексу розмір плати за договором піднайму хоч і встановлюється угодою сторін, але не може перевищувати розміру квартирної плати, яку сплачує наймач за надаване приміщення, і відповідної частини видатків на оплату комунальних послуг.

Стаття 93 Житлового кодексу  передбачає умови, за яких не допускається укладення договору піднайму, а саме: якщо при вселенні піднаймачів на кожну особу, що проживає в даному жилому приміщенні, припадатиме менше норми середньої забезпеченості житлом у даному населеному пункті;

якщо піднаймач, який вселяється у квартиру, де живуть два чи більше наймачів, страждає тяжкою формою хронічного захворювання, у зв'язку з чим він не може проживати в такій квартирі.

Договір піднайму припиняється після закінчення строку договору і  піднаймач не має права вимагати поновлення договору, а на вимогу наймача повинен звільнити жиле приміщення.

Договір піднайму може бути розірваний і достроково, якщо піднаймач  та особи, що проживають разом з ним, систематично руйнують чи псують жиле приміщення або використовують його не за призначенням, або, систематично порушуючи правила співжиття, унеможливлюють для інших проживання в одній квартирі чи будинку, а також у разі систематичної несплати квартирної плати (ст. 97 Житлового кодексу).

Якщо договір піднайму був укладений без зазначення строку, наймач зобов'язаний письмово попередити піднаймача «про припинення договору за три місяці. Якщо піднаймач відмовляється звільнити жиле приміщення, він та члени його сім'ї підлягають виселенню в судовому порядку без надання іншого жилого приміщення. Піднаймач користується правом за згодою членів своєї сім'ї у будь-який час розірвати договір піднайму [6, ст.240].

Від піднаймачів слід відрізняти тимчасових жильців, тобто  осіб, які можуть бути поселені наймачем (за згодою членів його сім'ї) без стягнення з них плати за користування жилим приміщенням і укладення договору. Згоди наймодавця на вселення тимчасових жильців не потрібно. Строком проживання тимчасові жильці не обмежуються, проте згідно з ч. 2 ст. 98 Житлового кодексу вселення тимчасових жильців на строк більший ніж півтора місяця допускається за умови додержання розміру житлової площі, встановленого для надання жилих приміщень.

Тимчасові жильці зобов'язані  на вимогу наймача або членів його сім'ї) негайно звільнити жиле приміщення, яке займають, а в разі відмови підлягають виселенню в судовому порядку без надання іншого жилого приміщення.

 

Висновки

З вищенаведеного можна зробити наступні висновки:

За договором найму  жилого приміщення одна сторона (наймодавець) зобов'язана надати іншій стороні (наймачеві) за плату жиле приміщення для проживання в ньому.

Договір найму жилого приміщення є двостороннім та сплатним і має багато спільного з договором  майнового найму, проте у системі  договорів займає самостійне місце. Це зумовлено тим, що договір найму жилого приміщення спрямований на забезпечення постійної потреби громадян у житлі та правильного використання для цього житлового фонду.

Договір найму жилого приміщення укладається в письмовій формі, хоч недодержання цієї форми не тягне за собою недійсність договору, який укладається на невизначений строк, оскільки у ч. 2 ст.9 Житлового кодексу України передбачено, що жилі приміщення надаються громадянам у безстрокове користування. Від імені наймодавця стороною у договорі найму жилого приміщення виступає житлово-експлуатаційна організація, а інтереси всіх включених до ордера членів сім'ї наймача представляє особа, на ім'я якої видано ордер і яка укладає договір найму.

Договір найму жилого приміщення укладається на підставі Типового договору, в якому зазначено, хто є сторонами в договорі, характеристику предмета договору, права, обов'язки та відповідальність сторін за договором.

Згідно з Типовим  договором найму жилого приміщення у будинках державного та громадського житлового фонду в Україні (затверджений постановою Ради Міністрів УРСР від 11 серпня 1988 р.) наймодавець зобов'язаний забезпечити належне утримання жилого будинку та прилеглої до нього території, своєчасно проводити ремонт жилого будинку, забезпечити роботу його технічного обладнання, на час капітального ремонту надавати наймачеві та членам його сім'ї інше жиле приміщення тощо.