Договір найму житлового приміщення

Поряд із загальними підставами обмін жилими приміщеннями може бути визнаний недійсним і за спеціальними підставами внаслідок порушення спеціальних заборон або необхідних умов, встановлених у житловому законодавстві для вчинення обміну жилими приміщеннями, що передбачені в ст.86 ЖК.

У разі визнання обміну жилими приміщеннями недійсним сторони підлягають переселенню в приміщення, які вони раніше займали (ст.88 ЖК). Якщо обмін визнаний недійсним внаслідок неправомірної поведінки однієї із сторін, то поряд із переселенням у раніше займане житло винна сторона зобов'язана відшкодувати другій стороні збитки, що виникли внаслідок обміну (вартість перевезення речей, витрати щодо переїзду, ремонту приміщення тощо) згідно з правилами цивільного законодавства.

Право здавати житло  в піднайм. Відповідно до ст.823 ЦК за договором піднайму житла наймач за згодою наймодавця передає на певний строк частину або все найняте ним помешкання у користування піднаймачеві. Піднаймач не набуває самостійного права користування житлом. Договір піднайму є сплатним. Розмір плати за користування житлом встановлюється договором піднайму. Строк договору піднайму не може перевищувати строку договору найму житла. У разі дострокового припинення договору найму житла одночасно з ним припиняється договір піднайму. До договору піднайму не застосовується положення про переважне право на укладення договору на новий строк.

Відповідно до ЖК наймач жилого приміщення у будинках державного та громадського житлового фонду вправі здавати жиле приміщення в піднайм. Для цього необхідна згода членів сім'ї, що проживають разом з ним, та наймодавця. При цьому наймач вправі здати в піднайм частину жилого приміщення, а в разі тимчасового виїзду — все приміщення. Жиле приміщення на розсуд наймача здається в піднайм без зазначення строку або на визначений строк, у тому числі на період збереження цього приміщення за тимчасово відсутнім наймачем.

Договір піднайму укладається  в письмовій формі з наступною реєстрацією в житлово-експлуатаційній організації.

Здача жилого приміщення в піднайм не допускається, якщо:

1)  в результаті  вселення піднаймача розмір жилої  площі, що припадатиме на кожну  особу, яка проживає у цьому  приміщенні, буде меншим від встановленого для надання жилих приміщень;

2)   як піднаймач  жилого приміщення або член  його сім'ї в квартиру, в якій проживають два або більше наймачів, вселяється особа, яка хворіє на тяжку форму хронічного захворювання, в зв'язку з чим не може проживати в такій квартирі [3, ст.93].

Здача жилого приміщення в піднайм з порушенням встановлених у законодавстві вимог має наслідком недійсність договору піднайму. У цьому разі громадяни, які незаконно поселилися в жилому приміщенні, зобов'язані негайно звільнити його, а в разі відмови — підлягають виселенню в судовому порядку без надання іншого жилого приміщення.

Якщо договір піднайму укладено на визначений строк, то після  його закінчення піднаймач не вправі вимагати відновлення договору і на вимогу наймача зобов'язаний звільнити займане приміщення. У разі вчинення піднаймачем винних порушень житлового законодавства, зазначених у ст.97 ЖК, договір піднайму може бути розірвано достроково. При укладенні договору піднайму без зазначення строку наймач зобов'язаний письмово попередити піднаймача про припинення договору за три місяці.

Одним із нерідко використовуваних наймачем житлових прав є право на вселення тимчасових мешканців. Згідно зі ст.818 ЦК і ст.98 ЖК наймач та особи, які постійно проживають разом з ним, за їх взаємною згодою та з попереднім повідомленням наймодавця можуть дозволити тимчасове проживання у помешканні іншої особи (осіб) без стягнення плати за користування житлом (тимчасових мешканців). Тимчасові мешканці не мають самостійного права користуватися житлом. Вони повинні звільнити житло після спливу погодженого з ними строку проживання або не пізніше семи днів від дня пред'явлення до них наймачем або наймодавцем вимоги про звільнення помешкання.

                                    2.2  Обов'язки наймача житла

     Окрім прав  в наймача також є ще ряд  обов’язків:

1.  Наймач зобов'язаний  використовувати житло лише для проживання у ньому, забезпечувати збереження житла та підтримувати його в належному стані.                            

2. Наймач не має  права провадити перевлаштування  та реконструкцію житла без  згоди наймодавця.                                               

3. Наймач зобов'язаний  своєчасно вносити плату за  житло. Наймач зобов'язаний постійно  вносити плату за комунальні  послуги якщо інше не встановлено  договором наймом.

      У ст.815 ЦК надається  перелік основних обов'язків наймача. По-перше, наймач зобов'язаний використовувати житло лише для проживання у ньому. Такий обов'язок поширюється не тільки на наймача, а й на інших осі які проживають разом з наймачем, та осіб, право проживання яких похідне від прав наймач Йдеться про тимчасових мешканців, пі, наймачів. Перелічені особи не мають права використовувати житло для промислового виробництва, підприємницької діяльності тощо. І положення вказує на цільовий характер договору найму житла (про цільове використані житла див. коментар до ст. 383 ЦК) По-друге наймач зобов'язаний забезпечувати збереження житла та підтримувати його в належному стані. Під забезпеченням збереження житла і підтримуванням його в належному стані елі розуміти виконання наймачем покладених н нього обов'язків щодо здійснення капітального або поточного ремонту, бережне ставлення д санітарно-технічного й іншого обладнання, д об'єктів благоустрою, додержання правил пожежної безпеки тощо. Таке дбайливе ставлення від наймача вимагається і відносно май на, що обслуговує будинок.

      Відповідно до ч. 2  даної статі, наймач не має права провадити перевлаштування та реконструкцію житла без згоди наймодавця. Чинне житлове законодавство надає праві наймачеві і власнику житла на переобладнання і перепланування житлового будинку або квартири, (ст. 100 і 152 ЖК). Уявляється, що терміни перевлаштування і переобладнання є синонімами. Перевлаштування — це ремонтно-будівельні роботи в житлових будинках і квартирах спрямовані на обладнання житла комунальними зручностями (газом, ванною кімнатою тощо) і на переобладнання приміщень будинку або квартири. Наприклад, розширення житлової площі за рахунок підсобної, зміна призначень підсобних приміщень, перенос дверей, вікон та ін. Реконструкція індивідуальних житлових будинків — комплекс будівельних робіт та організаційно-технічних заходів, унаслідок яких змінюється архітектурно-планувальні та технічні показники житлових будинків наймачем перевлаштування та реконструкції житла неможливе без згоди наймодавця. Відмова в наданні такої згоди може бути оскаржена до суду. Разом з тим, що законодавець пов'язує виникнення вказаного права у наймача тільки: після отримання згоди власника. Законом не передбачена форма для надання такої згоди. За своєю правовою природою така згода належить до юридичного факту. Тому така згода може бути надана як в письмовій, так і в усній формі.

      Частина 3 статті, що коментується, зобов'язує наймача своєчасно вносити плату за житло. Під своєчасним внесенням плати слід розуміти виконання умов договору найму щодо строку внесення плати (див. коментар до ст. 820 ЦК). Окрім того, наймач зобов'язаний самостійно вносити плату за комунальні послуги, якщо інше не встановлене договором найму. До комунальних послуг належать послуги водо-, тепло-, газопостачаня, послуги водовідведення, електроенергія, вивезення побутового сміття та ін. З 1 липня 2003 р. набуває чинності Закон «Про реструктуризацію заборгованості з квартирної плати, плати за житлово-комунальні послуги, спожиті газ та електроенергію» від 20 лютого 2003 р., який визначає послуги, що належать до комунальних.

       Стаття 819 ЦК передбачає, що сторони у договорі найму житла можуть встановити, на кого з них покладається обов'язок щодо здійснення поточного ремонту житла. Якщо ця обставина не встановлена договором, то вважається, що наймач зобов'язаний здійснювати поточний ремонт житла. До поняття поточного ремонту житла належать роботи з підтримання в належному стані складових житла: фарбування підлоги, вікон, дверей тощо, ремонт або заміна електрообладнання, сантехнічних приладів та інші роботи.

      Стаття, 816 ЦК встановлює одну із суттєвих умов договору найму житла. Наймач зобов'язаний вказати у договорі найму житла осіб, які проживатимуть разом із ним. Закон не передбачає, щоб до складу цих осіб входили тільки дружина, діти, інші близькі родичі і не обмежує кількісний склад цих осіб. Тому з наймачем за його бажанням можуть проживати різні особи. Суттєвість цієї умови має кілька практичних значень. Залежно від кількості, віку та інших характеристик осіб, з якими має намір проживати разом наймач, наймодавець вправі відмовитися від укладання такого договору. Якщо ці обставини наймач приховає від наймодавця, за позовом останнього, на нашу думку, суд може визнати договір найму недійсним на підставі ч. 1 ст. 203 ЦК або суд може висилити цих осіб без надання іншого житла. Друге значення цієї норми в тому, що особи, які проживатимуть разом із наймачем набувають рівних з ним прав та обов'язків щодо користування житлом. Фактично вони стають учасниками договору і наділяються відповідними правами та обов'язками відносно наймодавця і наймача. Така правова конструкція свідчить про поширення на осіб, які проживатимуть разом із наймачем, вимог щодо особи самого наймача, які випливають зі змісту ст. 813 ЦК. Третє значення закріплене в ч. 2 цієї статті і полягає в тому, що наймач несе відповідальність перед наймодавцем за порушення умов договору особами, які проживають разом з ним (про відповідальність за порушення умов договору, тобто про правові наслідки порушення зобов'язання див. коментар до ст. 611 ЦК). Стосовно договору найму житла відповідальність наймача за дії вказаних осіб може бути у вигляді дострокового розірвання договору і виселення.     Виходячи з рівності прав і обов'язків наймача і осіб, з якими має намір проживати разом наймач, вказані правові наслідки поширюються і на названих осіб. Вони і наймач стають солідарними боржниками. У зв'язку з цим виникає питання про необхідність підписання договору особами, які проживатимуть разом із наймачем або про надання ними згоди на проживання на таких умовах в іншій формі. ЦК не передбачає обов'язкової участі в укладанні договору найму житла, в якій-небудь формі осіб, які проживатимуть разом із наймачем. Підставами виникнення прав і обов'язків для таких осіб є договір найму житла і вимоги відповідних статей ЦК. Частина 3 ст. 816 ЦК встановлює солідарні обов'язки кількох наймачів житла за одним договором найму. Кілька осіб можуть стати наймачами житла при укладанні договору або після заміни первісного наймача в порядку, передбаченому ст. 824 (про права кредитора у разі солідарного обов'язку боржників див. коментар до ст. 543 ЦК).

      Частина 4 цієї статті, надає наймачеві й особам, які постійно проживають разом з ним, право домовитися про порядок користування житлом. Форма такої домовленості законом не передбачена, тому вона може бути досягнута як у письмовій, так і в усній формі. Наймач і особи, які постійно проживають разом із ним, можуть встановити порядок користування жилими приміщеннями. У разі спору з цього питання порядок користування житлом між названими особами встановлюється за рішенням суду. При розгляді таких справ суд має перевірити, чи був раніше встановлений між сторонами у справі порядок користування жилими приміщеннями. Якщо такий порядок був установлений (цей факт може бути встановлений будь-якими доказами), і він відповідає вимозі про рівність прав наймача і осіб, які постійно проживають разом з ним, суд постановляє рішення про встановлення саме такого порядку.

      Стаття 820 ЦК , що коментується, регулює умови і порядок виконання наймачем такого обов'язку, як внесення плати за користування житлом. У цій статті не конкретизовано форми плати за житло. Відповідно до ст. 762 ЦК за користування майном сторони можуть передбачити плату в грошовій або натуральній формі. Тому, на нашу думку, й у договорі найму житла сторони можуть передбачити плату в названих формах. Чинним законодавством не встановлений максимальний розмір плати за користування житлом. Такий розмір встановлюється сторонами в договорі. Якщо буде прийнятий закон, який встановить максимальний розмір плати за користування житлом, сторони в договорі не вправі передбачити розмір плати, що перевищує цей розмір. Прийняття і застосування такого закону до норм, що регулюють договір найму житла, передбачено ще й ч. З ст. 810 ЦК.

     Виникає питання, чи належить розмір плати за користування житлом до істотної умови договору найму житла? Складність відповіді на це питання полягає в тому, що гл. 59 ЦК безпосередньо не визначає розмір плати за користування житлом як істотну умову договору. Крім того, ч. 2 ст. 762 ЦК прямо визначає, що розмір плати за користування майном не належить до істотних умов договору і може бути визначений, у випадку спору, судом при певних умовах.Системний аналіз вказаних статей, ч. 1 ст. 638 і ч. З ст. 810 ЦК дозволяє зробити висновок про те, що розмір плати за користування житлом не належить до істотних умов договору. Якщо встановлений рішенням суду розмір плати за житло не задовольняє наймача, він у порядку, передбаченому ч. 1 ст. 825 ЦК, має право відмовитися від договору найму. Якщо таке рішення не задовольняє наймодавця, він не має права відмовитися від договору найму. Але за результатами розгляду справи розмір плати буде встановлений з урахуванням споживчої якості житла та інших обставин, які мають істотне значення. Розірвання такого договору можливе у судовому порядку на умовах, передбачених ст. 652 ЦК. Відповідно до ч. 2 ст. 820 ЦК договором найму або окремим законом може бути встановлено право односторонньої зміни розміру плати за користування житлом. У противному випадку така одностороння зміна розміру плати не допускається. До таких законів слід віднести ст.ст. 651, 652 та ст. 764 ЦК. Частина З ст. 820 ЦК надає сторонам договору право встановлювати в договорі строк внесення плати за користування житлом. Такий строк може бути щотижневим, щомісячним і т.д. 
        РОЗДІЛ 3. ЗМІНА І РОЗІРВАННЯ ДОГОВОРУ НАЙМУ ЖИТЛА

                             3.1 Зміна умов договору найму  житла

Зміни договору найму  жилого приміщення можуть вимагати обидві сторони — наймодавець та наймач. За загальним правилом, зміна договору допускається лише за згодою наймача, членів його сім'ї та наймодавця, але у ЖК встановлені деякі винятки.

Зокрема, при проведенні капітального ремонту жилого будинку, коли ремонт не може бути проведено  без виселення наймача, незалежно від його згоди наймодавець вправі вимагати зміни договору і зобов'язаний надати наймачеві та членам його сім'ї на час проведення ремонту інше жиле приміщення, не розриваючи при цьому договору найму на ремонтоване приміщення [2, с, 213].

У тих випадках, коли жиле приміщення, яке займають наймач та члени його сім'ї, в результаті капітального ремонту не може бути збережене або істотно збільшиться і у наймача утвориться надлишок жилої площі, наймачеві та членам його сім'ї має бути надано інше благоустроєне приміщення до початку капітального ремонту. Якщо жиле приміщення істотно зменшиться, то інше благоустроєне приміщення повинно бути надано на вимогу наймача (СТ.102ЖК).

Одним з випадків зміни  договору найму жилого приміщення є  так званий поділ житла: член сім'ї  наймача вправі вимагати, за згодою інших членів сім'ї, які проживають разом з ним, укладення з ним окремого договору найму, якщо жилу площу, що припадає на нього, може бути виділено у вигляді ізольованого жилого приміщення, яке за розміром відповідає жилій площі, що доводиться на частку особи, яка вимагає поділу (ст.104 ЖК).

Стаття 824 ЦК регламентує  заміну наймача у договорі найму  житла. На вимогу наймача та інших  осіб, які постійно проживають разом з ним, та за згодою наймодавця наймач у договорі найму житла може бути замінений однією з повнолітніх осіб, яка постійно проживає разом з наймачем. У разі смерті наймача або вибуття його з житла наймачами можуть стати усі інші повнолітні особи, які постійно проживали з колишнім наймачем, або, за погодженням з наймодавцем, одна або кілька із цих осіб. У цьому разі договір найму житла залишається чинним на попередніх умовах.

Зміна договору найму  жилого приміщення, іменована в літературі переоформленням договору, — це визнання наймачем за раніше укладеним договором найму повнолітнього члена сім'ї замість колишнього наймача на його вимогу за згодою наймача та інших членів сім'ї, що проживають із ним.

        Під час дії договору найму може виникнути необхідність заміни наймача. Така заміна можлива з участю наймача, який залишається проживати в помешканні, або без участі наймача у разі смерті наймача або вибуття з житла. У першому випадку заміна найм можлива за його вимогою та вимогою інших осіб, які постійно проживають разом з ним, особи за домовленістю можуть запропонувати наймодавцю кандидатуру нового наймача з повнолітніх осіб, які постійно проживають разом з наймачем.