Договір найму житлового приміщення

 

ВСТУП

 

Тема даної курсової роботи: “Договір найму жилого приміщення”. Вивчення даного питання є потрібним і актуальним. Актуальною данна тема є  в першу чергу тому, що договір найму жилого приміщення є двостороннім та сплатним і має багато спільного з договором майнового найму, проте у системі договорів займає самостійне місце. Це зумовлено тим, що договір найму жилого приміщення спрямований на забезпечення постійної потреби громадян у житлі та правильного використання для цього житлового фонду.

Договір найму жилого приміщення укладається в письмовій формі, хоч недодержання цієї форми не тягне за собою недійсність договору, який укладається на невизначений строк, оскільки у ч. 1 ст.9 Житлового кодексу України передбачено, що жилі приміщення надаються громадянам у безстрокове користування.

Договір найму жилого приміщення укладається на підставі Типового договору, в якому зазначено, хто є сторонами в договорі, характеристику предмета договору, права, обов'язки та відповідальність сторін за договором. Предметом договору найму жилого приміщення має бути жиле приміщення, призначене для проживання в ньому, яке впорядковане відповідно до умов даного населеного пункту і відповідає встановленим санітарним та технічним вимогам.

Метою  даної роботи є дослідження  таких питання як: поняття, зміст та предмет договору найму жилого приміщення, права і обов'язки наймача житла і членів його родини, зміна і розірвання договору найму житла, поняття про піднайом житла.

Структура  роботи . Робота складається із вступу, трьох розділів, які поділяються на сім підрозділів, висновку та списку використаних джерел.

 

Розділ 1. ПОНЯТТЯ ЖИТЛОВОГО ЗАКОНОДАВСТВА ТА ДОГОВОРУ НАЙМУ ЖИТЛОВОГО ПРИМІЩЕННЯ

 

1. Поняття житлового законодавства

 

Відповідно до ст. 47 Конституції  України кожен має право на житло. Одним з найважливіших видів цивільних правовідносин, спрямованих на задоволення потреб громадян у житлі, є житлові зобов'язання, що випливають з договору найму жилого приміщення, з членства в житлово-будівельному чи житловому кооперативах, з деяких інших угод.

Згідно із ст. 4 Житлового  кодексу України жилі будинки  та жилі приміщення в інших будівлях становлять житловий фонд, який складається  з державного житлового фонду, громадського житлового фонду, фонду житлово-будівельних кооперативів та приватного житлового фонду. Жилі будинки та жилі приміщення призначаються для постійного проживання громадян і не можуть використовуватися для потреб промислового характеру [3].

Житлове законодавство  — це сукупність нормативно-правових актів, які регулюють суспільні відносини щодо реалізації конституційного права на житло та пов'язані з ними відносини щодо управління житловим фондом, забезпечення його збереження, експлуатації і ремонту.

Загальні правила найму (оренди) житла передбачені у гл.59 ЦК. Основним спеціальним нормативно-правовим актом житлового законодавства є ЖК.

Житловий фонд утворюють  жилі будинки, а також жилі приміщення в інших будівлях, що знаходяться на території України.

Існує кілька видів житлового  фонду:

—  державний;

—  громадський;

—  фонд житлово-будівельних  та житлових кооперативів;

—  приватний.

Надання жилих приміщень у будинках державного та громадського житлового фонду регулюють Правила обліку громадян, які потребують поліпшення житлових умов, і надання їм жилих приміщень в Українській РСР, затверджені постановою Ради Міністрів УРСР та Української республіканської ради професійних спілок від 11 грудня 1984 р. №470.

Облік громадян, які потребують поліпшення житлових умов, здійснюється, як правило, за місцем проживання громадян у виконавчому комітеті районної, міської, районної в місті, селищної, сільської ради.

Облік громадян, які потребують поліпшення житлових умов, що працюють на підприємствах, в установах, організаціях, що мають  житловий фонд і ведуть житлове будівництво, здійснюється за місцем роботи, а за їх бажанням — також і за місцем проживання.

Кожна сім'я може перебувати на квартирному  обліку за місцем роботи одного з членів сім'ї (за їх вибором) та у виконавчому  комітеті місцевої ради за місцем проживання. Для взяття на квартирний облік необхідна потреба в поліпшенні житлових умов, а також постійне проживання і прописка в даному населеному пункті.

Такими, що потребують поліпшення житлових умов, вважаються громадяни:

—  забезпечені житлом нижче  за встановлений рівень;

—  які проживають у приміщенні, що не відповідає встановленим санітарним і технічним вимогам;

—  які хворіють на тяжкі форми  деяких хронічних захворювань, у  зв'язку з чим вони не можуть проживати  в комунальній квартирі або в  одній кімнаті з членами своєї сім'ї;

—   які проживають за договором  піднайму житла в будинках державного або громадського фонду чи за договором  найму житла в будинках житлово-будівельних  кооперативів;

—  які проживають тривалий час  за договором найму (оренди) в приватних  будинках (квартирах);

—  які проживають в гуртожитках;

—  які проживають в одній  кімнаті по дві і більше сім'ї  незалежно від родинних відносин, або особи різної статі старші 9 років, крім подружжя (в тому числі коли займане ними жиле приміщення складається більш як з однієї кімнати).

Надання житла здійснюється в порядку  черговості. Законодавство встановило перелік осіб, які мають право  першочергового надання житла. До них, зокрема, належать:

—   інваліди  Великої  Вітчизняної війни та прирівняні до них особи;

—  Герої Радянського  Союзу, Герої Соціалістичної Праці;

—  особи, які хворіють на тяжкі форми деяких хронічних  захворювань;

—  учасники війни;

—  інваліди праці  І і II груп та інваліди І і II груп з числа військовослужбовців;

—  матері, яким присвоєно звання "Мати-героїня";

—  сім'ї при народженні близнят;

—  багатодітні сім'ї;

—  вчителі та інші педагогічні працівники загальноосвітних шкіл і професійно-технічних навчальних закладів.

Позачергово житло надається:

—   громадянам,  житло яких  внаслідок стихійного лиха стало непридатним для проживання;

—  особам, направленим  у порядку розподілу на роботу в іншу місцевість;

—  особам, які повернулися  з державного дитячого закладу, від  родичів, опікуна або піклувальника; громадянам, незаконно засудженим і згодом реабілітованим,  — за неможливості  повернення займаного раніше житла;

— дітям-інвалідам, що не мають батьків або батьки яких позбавлені батьківських прав і проживають у державних або інших соціальних установах, після досягнення повноліття, якщо за висновком медико-соціальної експертизи вони можуть здійснювати самообслуговування і вести самостійний спосіб життя;

—  особам, обраним  на виборну посаду, коли це пов'язано  з переїздом в іншу місцевість;

— членам сім'ї народного  депутата України в разі його смерті в період виконання депутатських обов'язків у Верховній Раді України на постійній основі.

При наданні житла  не допускається заселення однієї кімнати  особами різної статті, старшими за 9 років, крім подружжя, а також особами, які хворіють на деякі тяжкі форми хронічних захворювань, у зв'язку з чим вони не можуть проживати в одній кімнаті з членами своєї сім'ї.

Жиле приміщення надається  громадянам у межах 13,65 кв. м жилої площі на одну особу, але не менше рівня середньої забезпеченості громадян жилою площею в даному населеному пункті. Рішення про надання житла приймає виконавчий комітет місцевої ради або адміністрація підприємства разом із профкомом (спільним рішенням).

На підставі рішення  про надання житла в будинках державного або громадського житлового фонду виконавчий комітет місцевої ради видає громадянинові ордер, який є єдиною підставою для вселення в надане жиле приміщення. Ордер дійсний протягом 30 днів.

Державний житловий фонд перебуває у віданні місцевих рад народних депутатів і віданні міністерств, державних комітетів та відомств (відомчий житловий фонд).

Облік громадян, які потребують поліпшення житлових умов, ведуть, як правило, за місцем їх проживання органи державної  адміністрації або виконкоми  районних (міських) рад народних депутатів. Потреба у житлі визначається певними критеріями, що передбачені у ст. 34 Житлового кодексу України:

• забезпечення житловою площею нижче рівня, який визначається виконавчими комітетами обласних. Київської та Севастопольської міських рад народних депутатів спільно з радами профспілок;

• проживання у приміщенні, яке не відповідає встановленим санітарним і технічним вимогам;

• тяжкі форми деяких хронічних захворювань, у зв'язку з чим хворий не може проживати  в комунальній квартирі чи в одній  кімнаті з членами своєї сім'ї;

• проживання у гуртожитках;

• проживання в одній  кімнаті двох і більше сімей незалежно  від родинних відносин чи осіб різної статі старших за 9 років, крім подружжя, тощо.

Громадянам, які перебувають  на квартирному обліку, жилі приміщення надаються у порядку загальної черги, крім осіб, цю мають право на першочергове одержання жилих приміщень. До таких громадян належать: інваліди Великої Вітчизняної війни, Герої Радянського Союзу, Герої Соціалістичної Праці, особи, нагороджені орденами Слави, Трудової Слави, "За службу Батьківщині в Збройних Силах СРСР" усіх трьох ступенів, інваліди 1 та 2-ї груп з числа військовослужбовців, інваліди праці 1 та 2-ї груп та інші особи (ст. 45 Житлового кодексу).

Крім того, жилі приміщення можуть надаватися позачергово:

• громадянам, чиє житло  стало непридатним для проживання у зв'язку зі стихійним лихом;

• громадянам, направленим  у порядку розподілу на роботу в іншу місцевість;

• особам, реабілітованим внаслідок незаконного засудження;

• особам, обраним на виборну посаду, якщо це пов'язано з переїздом в іншу місцевість, та в деяких Інших випадках (ст. 46 Житлового кодексу).

Заяви громадян про взяття на квартирний облік розглядаються житловими комісіями органів державної адміністрації чи місцевих рад народних депутатів; спори про відмову у взятті на облік судам не підвідомчі, їх розглядають тільки в адміністративному порядку. Жилі приміщення у будинках місцевих рад народних депутатів надаються на підставі рішення органів державної адміністрації або місцевої ради з участю представників громадських організацій. Вселення громадян на надану їм за рішенням вказаних органів житлову площу проводиться тільки за ордерами, які видає виконком на підставі цього рішення. Ордер — це адміністративний акт (письмове розпорядження, наказ) виконкому місцевої ради народних депутатів на вселення громадянина (та його сім'ї ) у зазначене в ньому жиле приміщення. З одного боку, ордер породжує адміністративно-правові відносини між виконкомом та житлово-експлуатаційною організацією, куди він передається, а з другого — цивільно-правові відносини між громадянином та зазначеною організацією, що зобов'язана укласти договір найму жилого приміщення з цим громадянином. Спори про видачу ордера судам не підвідомчі, але у тих випадках, коли жиле приміщення надається з цивільно-правових підстав, зокрема при приєднанні жилого приміщення, що звільнилось у квартирі, іншому наймачу (ст. 54 Житлового кодексу), при виселенні з наданням іншого жилого приміщення (ст. 109 Житлового кодексу) тощо, громадяни мають право по суду вимагати видачі ордера.

Ордер може бути виданий  лише на вільне жиле приміщення.

         1.2 Поняття договору  найму  житлового приміщення

 

За договором найму  жилого приміщення одна сторона (наймодавець) зобов'язана надати іншій стороні (наймачеві) за плату жиле приміщення для проживання в ньому.

Договір найму жилого приміщення є двостороннім та сплатним і має багато спільного з договором  майнового найму, проте у системі  договорів займає самостійне місце. Це зумовлено тим, що договір найму жилого приміщення спрямований на забезпечення постійної потреби громадян у житлі та правильного використання для цього житлового фонду [1, ст.105].

Договір найму жилого приміщення укладається в письмовій формі, хоч недодержання цієї форми не тягне за собою недійсність договору, який укладається на невизначений строк, оскільки у ч. 2 ст.9 Житлового кодексу України передбачено, що жилі приміщення надаються громадянам у безстрокове користування.

Від імені наймодавця стороною у договорі найму жилого приміщення виступає житлово-експлуатаційна організація, а інтереси всіх включених до ордера членів сім'ї наймача представляє особа, на ім'я якої видано ордер і яка укладає договір найму.

Договір найму жилого приміщення укладається на підставі Типового договору, в якому зазначено, хто є сторонами в договорі, характеристику предмета договору, права, обов'язки та відповідальність сторін за договором.

Згідно з Типовим  договором найму жилого приміщення у будинках державного та громадського житлового фонду в Україні (затверджений постановою Ради Міністрів УРСР від 11 серпня 1988 р.) наймодавець зобов'язаний забезпечити належне утримання жилого будинку та прилеглої до нього території, своєчасно проводити ремонт жилого будинку, забезпечити роботу його технічного обладнання, на час капітального ремонту надавати наймачеві та членам його сім'ї інше жиле приміщення тощо.

Права та обов'язки сторін регламентують також Правила  користування приміщеннями житлових будинків і прибудинковими територіями, затверджені постановою Кабінету Міністрів України від 8 жовтня 1992 р. № 372.

Наймач зобов'язаний виконувати правила користування жилими приміщеннями, своєчасно сплачувати квартирну  плату, додержуватися правил пожежної безпеки, своєчасно проводити поточний ремонт тощо.

У Типовому договорі та Правилах передбачено також права сторін, зміст яких досить детально викладено  нижче.

Згідно з ч. 4 ст. 61 Житлового  кодексу України умови договору найму жилого приміщення, що обмежують права наймача та членів його сім'ї', порівняно з умовами, передбаченими Житловим кодексом, Типовим договором найму жилого приміщення та іншими законодавчими актами, є недійсними. Так, наприклад, якщо у договорі буде обумовлено строк його дії, неможливість проведення обміну тощо, то ці умови є недійсними і при розгляді спору не беруться до уваги.